Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare. Intreruperea termenului de prescriptie a dreptului material la actiune. Conditii si efecte

R O M A N I A
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
Sectia a II-a civila

Decizia rezumata nr. 2410/2015

Decretul nr. 167/1958, art. 3 alin. (1), art. 16 alin. (1) lit. a)

1. civ. din 1864, art. 969, art. 1039, art. 1041, art. 1546

Prin predarea posesiei bunului imobil ce face obiectul unui antecontract de vanzare-cumparare, dupa implinirea termenului la care s-a convenit incheierea contractului de vanzare-cumparare, promitentii-vanzatori au savarsit un act de recunoastere tacita a obligatiilor asumate prin contract si, in acest mod, in calitate de parti in folosul carora curge prescriptia, au renuntat la atitudinea de impotrivire sau de negare fata de titularul dreptului amenintat de prescriptie, ceea ce justifica producerea efectului intreruptiv al prescriptiei.  

Faptul predarii posesiei bunului se constituie intr-o cauza de intrerupere a termenului de prescriptie atat pentru exercitarea actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, cat si pentru exercitarea actiunii in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, intrucat ambele actiuni dau nastere unui drept de aceeasi natura, respectiv dreptul de creanta.

Astfel, in conditiile in care promitenta-cumparatoare se afla in posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare si a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitentii-vanzatori pe calea unei actiuni personale sau reale, termenul de prescriptie a dreptului material la actiunea in rezolutiunea actului incepe sa curga de la data la care promitenta-cumparatoare a aflat ca nu mai este posibila vanzarea.

Sectia a II-a civila, Decizia nr. 2410 din 24 noiembrie 2015

Nota : Decretul nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva a fost abrogat de Legea nr. 71/2011 la data de 01 octombrie 2011.

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, Sectia a IV-a civila sub nr. xx52/3/2013, la data de 15.01.2013, reclamanta A. a solicitat, in contradictoriu cu paratii B. si C., pronuntarea unei hotarari prin care sa se dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare atestat sub nr. 83/22.06.2007, avand in vedere neindeplinirea obligatiilor contractuale asumate de catre parati; ca urmare a desfiintarii antecontractului de vanzare-cumparare, obligarea paratilor, in solidar, la plata catre reclamanta a sumei de 168.691,42 euro – echivalent a 744.030,39 lei, la un curs de 4,4106 lei pentru un euro, din care: 100.855,84 euro reprezentand suma achitata de reclamanta cu titlu de avans conform antecontractului de vanzare-cumparare, 67.835,584 euro, reprezentand daune-interese compensatorii in conformitate cu prevederile art. 9 din antecontract, respectiv 10.085,584 euro (10% din valoarea ratelor deja achitate) si 57.750 euro (1650 zile intarziere x 35 euro/zi intarziere); constituirea in favoarea reclamantei a unui drept de retentie asupra apartamentului ce formeaza obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, pana la achitarea de catre oricare dintre parati a pretentiilor acordate de catre instanta de judecata; obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.

Paratul C. a depus intampinare prin care, in principal, a solicitat admiterea exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune si a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului C.

In subsidiar, paratul a solicitat, pe fond, respingerea, ca neintemeiata, a cererii formulate de catre reclamanta si obligarea acesteia la plata tuturor cheltuielilor de judecata.

La termenul din data de 21.02.2014, tribunalul a respins, ca neintemeiata, exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru considerentele consemnate in incheierea de sedinta de la acea data.

Prin sentinta civila nr. 659 din 30.05.2013, Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a civila a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului C., ca neintemeiata; a admis, in parte, cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamanta A. in contradictoriu cu paratul C. si cu paratul B. si, pe cale de consecinta, a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare atestat sub nr. 83 la data de 22.06.2007; a dispus repunerea partilor in situatia anterioara, in sensul ca a obligat, in solidar, pe paratii B. si C. la plata catre reclamanta A. a sumei de 100.855,84 euro, echivalent in lei la data platii, cu titlu de avans; a stabilit in favoarea reclamantei un drept de retentie asupra apartamentului nr. 12 situat in Bucuresti, str. V. nr. 158A, sector 2 pana la indeplinirea obligatiei de plata a sumei de 100.855,84 euro, a respins, ca neintemeiat, capatul de cerere privind obligarea paratilor la plata daunelor-interese compensatorii si a obligat, in solidar, pe paratii B. si C. la plata catre reclamanta A. a sumei de 11.556,80 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.

Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut urmatoarele:

In ceea ce priveste calitatea procesuala, a motivat ca o atare exceptie se justifica prin prisma identitatii intre persoana paratului si cel care este obligat in cadrul raportului juridic dedus judecatii.

Prin urmare, tribunalul a observat ca, fiind sesizat cu un capat de cerere in rezolutiunea unui act juridic, rezulta ca in prezenta cauza calitate procesuala au partile acestui act juridic, respectiv reclamanta si cei doi parati.

Referitor la cel de-al doilea capat de cerere cu privire la care s-a invocat aceeasi exceptie, tribunalul a apreciat ca si in aceasta privinta exceptia este neintemeiata, intrucat se urmareste repunerea partilor in situatia anterioara incheierii antecontractului. Avand in vedere ca in antecontract una dintre obligatiile asumate de catre reclamanta-beneficiar a fost de a achita promitentilor vanzatori pretul apartamentului (art. 10.1), remiterea materiala a sumei de 30.000 euro catre paratul B. sau transferul celorlalte transe in contul deschis pe numele acestuia din urma nu poate sa confere calitate procesuala pasiva doar acestui parat, intrucat acestea sunt doar detalii formale de plata a pretului, obligatia fiind, astfel cum s-a subliniat, asumata fata de ambii promitenti. S-a mentionat, in acest context, ca paratul B. a actionat ca mandatar al paratului C., conform procurii autentificate sub nr. 5164/11.12.1006.

Tribunalul nu a retinut apararea paratului C. in sensul ca existenta conventiei autentificate sub nr. 839/27.04.2010 paralizeaza dreptul reclamantei de a solicita de la acest parat restituirea sumelor avansate cu titlu de parte din pretul apartamentului promis, pentru ca aceasta nu este opozabila reclamantei. Reclamanta este tert fata de acest contract, neparticipand, nici direct, nici prin reprezentare, la incheierea acestuia. Aspectul ca a avut sau nu cunostinta despre existenta actului juridic nu poate determina incalcarea principiului relativitatii efectelor contractelor juridice. Tribunalul a mentionat ca eventuala raspundere a paratilor se angajeaza in conditiile antecontractului atestat sub nr. 83/22.06.2007, conventia autentificata sub nr. 839/27.04.2010 neputand avea semnificatia unei modificari a clauzelor antecontractului in aceasta privinta.

Cu privire la celelalte capete de cerere, tribunalul a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive ca neintemeiata, retinand aceleasi considerente de mai sus care justifica formularea cererii de chemare in judecata in contradictoriu si cu acest parat, respectiv derularea raporturilor juridice intre toate partile initiale ale antecontractului, independent de actele juridice separate incheiate intre parati.

In privinta fondului pricinii, tribunalul a apreciat ca primul capat de cerere este intemeiat.

Astfel, tribunalul a constatat ca paratii nu si-au respectat obligatia asumata in antecontractul incheiat cu reclamanta (art. 3), in sensul de a construi un apartament pe care sa il transmita acesteia, in calitate de beneficiar, in deplina proprietate si fara sarcini, prin act autentic de vanzare-cumparare, la data de 30.06.2008.

Tribunalul a observat ca apararea paratului C., in sensul ca obligatiile asumate prin antecontract fata de reclamanta incumbau doar paratului B., nu este sustinuta de clauzele antecontractului si de limitele mandatului conferit paratului B. prin procura autentificata sub nr. 5164/11.12.1006. A pretinde ca limitele mandatului au fost depasite, intrucat acesta nu a fost dat pentru toate obligatiile asumate prin antecontractul incheiat intre parti, este, conform motivarii tribunalului, excesiv, intrucat nu se pot stabili, la momentul incheierii unei procuri, in amanunt, toate actele pe care urmeaza sa le intreprinda mandatarul, in sensul de a specifica cu exactitate forma contractuala la care ar urma sa consimta mandantele. Depasirea limitelor mandatului este un aspect care priveste strict partile acestuia, fiind suficienta pentru reclamanta clauza din procura conform careia paratul B. a fost imputernicit sa negocieze instrainarea terenurilor si apartamentelor ce vor compune imobilele.

Contractul initial de asociere dintre parati nu ii este opozabil reclamantei, pentru aceleasi considerente ale aplicabilitatii principiului relativitatii efectelor contractelor, pentru incheierea antecontractului fiind necesara si suficienta, dupa cum s-a mentionat si in preambulul acestuia („B., in nume propriu si in calitate de mandatar, conform procurii autentificate de BNP D. sub nr. 5164/11.12.2006, al numitului C.”), doar imputernicirea conform mandatului incredintat prin procura.

Pe cale de consecinta, tribunalul, constatand indeplinite conditiile rezolutiunii antecontractului incheiat intre parti intrucat rezulta atat neindeplinirea culpabila a obligatiilor asumate de catre parati, cat si faptul ca reclamanta si-a executat propria obligatie, achitand, conform art. 10.3 din antecontract, partea din pret corespunzatoare, precum si aspectul ca paratii au fost pusi in intarziere prin formularea prezentei cereri, a admis acest capat de cerere si a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare atestat sub nr. 83 la data de 22.06.2007.

In ceea ce priveste capatul de cerere privind repunerea partilor in situatia anterioara, tribunalul apreciat ca si acesta este intemeiat pentru motivele expuse mai sus, retinand ca ambii parati sunt obligati la restituirea sumei achitate cu titlu de avans, respectiv a sumei de 100.855,84 euro, echivalent in lei la data platii. Tribunalul a subliniat ca este vorba despre o solidaritate pasiva in prezenta cauza, fata de aplicabilitatea expresa a prevederilor art. 1039 C. civ., paratii obligandu-se la acelasi lucru – vanzarea apartamentului catre reclamanta.

Avand in vedere existenta unei creante in patrimoniul reclamantei asupra paratilor, nascuta cu privire la apartament din acelasi raport juridic existent intre parti, precum si calitatea paratilor de proprietari al imobilului, tribunalul a admis si capatul de cerere privind instituirea unui drept de retentie asupra apartamentului nr. 12 situat in Bucuresti, str. V. nr. 158A, sector 2 pana la indeplinirea obligatiei de plata a sumei de 100.855,84 euro.

Referitor la capatul de cerere privind acordarea de daune-interese, tribunalul a apreciat ca acesta nu este intemeiat.

Art. 9 din antecontract stabileste in sarcina paratilor obligatia de a „preda beneficiarului apartamentul mentionat la art. 2, pana la data de 30.06.2008. In cazul in care apartamentul nu se preda beneficiarului (reclamantei) la termenul stabilit, promitentii vanzatori (paratii) vor fi penalizati cu suma de 35 euro pentru fiecare zi de intarziere. Nepredarea apartamentului catre beneficiar in termen de 3 luni de la data de 30.06.2008 da dreptul acestuia fie sa solicite instantei de judecata sa pronunte o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, fie sa solicite restituirea sumelor deja platite promitentilor vanzatori cu titlu de rate din pretul apartamentului si, in plus, daune-interese egale cu 10% din valoarea ratelor deja achitate, caz in care prezentul contract va fi desfiintat de drept, incetand a mai produce efecte juridice.”

Pe de alta parte, art. 15 din acelasi antecontract mentioneaza ca: „predarea apartamentului se face pe baza de proces-verbal de predare-primire-receptie, semnat de ambele parti. (…) Folosirea apartamentului de catre beneficiar sau de catre un tert la indicatia sau cu acordul beneficiarului este asimilata acceptarii fara rezerve a apartamentului, cu toate consecintele care decurg din aceasta. Prin folosirea apartamentului se intelege atat mutarea efectiva in apartament, cat si depozitarea unor piese de mobilier sau aparatura casnica in acesta.”

Prin urmare, tribunalul a observat ca reclamanta, intrand in apartamentul obiect al antecontractului, a acceptat fara rezerve imobilul, astfel ca nu poate pretinde despagubiri pentru neexecutarea acestei obligatii din partea paratilor, cata vreme in antecontract s-a stabilit in mod expres ca mutarea sa efectiva in apartament echivaleaza cu predare-primire-receptie.

Tribunalul a precizat ca daunele interese au fost stabilite la art. 9 doar pentru neexecutarea obligatiei de predare-primire a apartamentului, nu si pentru neexecutarea obligatiei de incheiere a contractului de vanzare cumparare in forma autentica (ce este prevazuta ca obligatie distincta, la art. 3), precum si faptul ca ultima rata de plata din pret era conditionata si de data semnarii contractului de vanzare cumparare, nu numai de data semnarii procesului verbal de predare-primire-receptie a apartamentului (fata de critica paratului C. ca reclamanta nu si-a indeplinit in intregime obligatia de plata a pretului conform conventiei).

Retinand culpa procesuala a paratilor in declansarea prezentului litigiu, tribunalul, in conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ., i-a obligat in solidar pe paratii B. si C. la plata catre reclamanta A. a sumei de 11.556,80 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.

Impotriva sentintei primei instante a declarat apel reclamanta A., iar impotriva sentintei primei instante, precum si a incheierii de sedinta din data de 21.02.2014 a declarat apel paratul C.

Apelanta-reclamanta a criticat sentinta ca nelegala si netemeinica si a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentintei apelate in parte si, pe cale de consecinta, admiterea actiunii promovate de reclamanta in intregime, in sensul obligarii intimatilor-parati, in solidar, si la plata daunelor interese compensatorii.

Apelantul-parat a solicitat admiterea apelului impotriva incheierii de sedinta din data de 21.02.2014, schimbarea sentintei civile nr. 659/30.05.2013, in sensul admiterii exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune si, pe cale de consecinta, respingerea actiunii ca prescrisa; admiterea apelului impotriva sentintei civile nr. 659/30.05.2013, schimbarea acestei sentinte in tot, in sensul admiterii exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a apelantului-parat C., iar pe fond respingerea actiunii ca neintemeiata; respingerea apelului formulat de intimata-apelanta-reclamanta A. ca neintemeiat.

Prin decizia civila nr. 211/A/29.04.2015 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti s-au respins, ca nefondate, apelurile declarate de apelanta-reclamanta A. si de apelantul-parat C. impotriva incheierii din 21.02.2014 si a sentintei civile nr. 659/30.05.2014 pronuntate de Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a civila.

            Pentru a decide astfel, Curtea de apel si-a fundamentat decizia pe urmatoarele considerente:

Este de precizat ca s-a luat in analiza cu prioritate apelul declarat de parat, cu motivarea ca, daca ar fi gasite intemeiate criticile formulate cu privire la modalitatea de solutionare a exceptiei prescriptiei, nu ar mai fi necesara analiza criticilor formulate de apelanta-reclamanta.

In ceea ce priveste criticile privind gresita interpretare a dispozitiilor legale in materia intreruperii prescriptiei Curtea a constatat ca in cauza intre apelanta-reclamanta si apelantul-parat, respectiv intimatul-parat s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare si contractul de construire din data de 22.06.2007, prin care paratii s-au obligat sa construiasca si sa vanda reclamantei un apartament cu doua camere in imobilul ce se va edifica in Bucuresti, str. V. nr. 158 A, sector 2 in schimbul pretului de 124.500 euro.

Reclamanta a intrat in posesia apartamentului, mutandu-se in cursul anului 2011, desi imobilul nu era in totalitate finisat, nefiind racordat la utilitati si nici nu era terminat.

Conform art. 1201 teza a II-a vechiul C. civ., „partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta parte a executa conventia, cand este posibil, sau sa i se ceara desfiintarea, cu daune interese”.

In conditiile in care nu exista dispozitii speciale care sa reglementeze prescriptia dreptului material la actiune in ipoteza rezolutiunii, se aplica regulile generale, adica termenul de 3 ani instituit conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

Dreptul material la actiune specific drepturilor de creanta rezultate din contractele sinalagmatice este compus din mai multe elemente, creditorul obligatiei neexecutate avand drept de optiune, termenul de prescriptie este unic, creditorul avand la dispozitie un singur termen de prescriptie de 3 ani.

            Practica judiciara a stabilit ca, in cazul in care se incheie un antecontract de vanzare-cumparare, posesia cumparatorului echivaleaza cu o recunoastere din partea promitentului-vanzator a dreptului de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare, recunoastere ce are ca efect intreruperea prescriptiei conform art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958.

            Ceea ce a contestat apelantul si a sustinut prin motivele de apel se refera la faptul ca posesia reclamantei nu a intrerupt si termenul de prescriptie in ceea ce priveste actiunea in rezolutiune, apreciind acesta ca reclamanta ar fi in termen sa ceara exclusiv executarea in natura, incheierea actului de vanzare-cumparare, nu si rezolutiunea.

            Insa, Curtea considera ca, in conditiile in care creditorul obligatiei neexecutate are dreptul de a opta intre a cere executarea contractului si a cere rezolutiunea lui (si astfel cum s-a aratat anterior), el are la dispozitie un singur termen de prescriptie, indiferent de optiunea aleasa, intreruperea termenului de prescriptie determinata de posesia cumparatorului opereaza indiferent de optiunea aleasa.

            In situatia de fata, in care partile nu numai ca au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare, ci chiar cumparatoarea are posesia imobilului si a achitat cea mai mare parte din pret, acestea sunt in prezenta unei recunoasteri de natura sa intrerupa curgerea prescriptiei, indiferent daca se solicita executarea in natura sau rezolutiunea actului.

            Pe de alta parte, s-a aratat ca, si daca s-ar imbratisa sustinerile apelantului (cu care Curtea nu a fost de acord), prezenta actiune nu este prescrisa, in conditiile in care reclamanta a luat cunostinta despre imposibilitatea vanzatorilor de a executa in natura obligatia de a se perfecta vanzarea abia in cursul anului 2012, cand terenul pe care este situat blocul in care se gaseste apartamentul in discutie a fost executat silit.

            Ca atare, termenul de prescriptie avand ca obiect valorificarea drepturilor rezultate din neperfectarea actului in forma autentica a inceput sa curga abia la data la care partea interesata a cunoscut imposibilitatea perfectarii vanzarii, in 2012, motiv pentru care actiunea introdusa la 15.01.2013 nu este prescrisa nici prin raportare la aceste aspecte.

            Nu a fost gasita intemeiata nici critica vizand modalitatea de solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a apelantului-parat, intrucat, acesta fiind parte in actul a carui rezolutiune se solicita in prezentul litigiu, are calitate procesuala pasiva.

            Toate sustinerile apelantului vizand existenta contractului de asociere dintre cei doi parati si a actului aditional nr. 119/2007, prin care paratul C. si-ar fi asumat integral raspunderea, au fost inlaturate ca lipsite de relevanta in solutionarea acestei exceptii, intrucat calitatea procesuala pasiva a apelantului este determinata de calitatea sa de parte in antecontract. Actele in discutie, fata de care reclamanta este un tert, au  rolul de a reglementa doar raporturile dintre cei doi parati.

            Nu a fost gasita intemeiata nici critica vizand obligarea solidara a paratilor la plata sumei de 100.855,84 euro.

            Astfel, desi este real ca, potrivit dispozitiilor art. 1041 vechiul C. civ., „obligatia solidara nu se prezuma, ci trebuie stipulata expres”, Curtea a retinut ca in speta manifestarea de vointa cu privire la solidaritatea pasiva rezulta din conventia partilor, respectiv din antecontractul incheiat.

Astfel, sub un prim aspect, Curtea a retinut ca aceasta prevedere expresa nu are in vedere folosirea unor termeni speciali, ci doar exprimarea clara si neindoielnica a intentiei partilor in sensul ca debitorii se obliga solidar.

            Pe de alta parte, conform art. 1039 C. civ., „obligatia este solidara din partea debitorilor, cand toti s-au obligat la acelasi lucru”, astfel ca fiecare poate fi constrans pentru totalitate; or, in cuprinsul antecontractului, „promitentii vanzatori se obliga sa construiasca pentru beneficiar apartamentul, apartament pe care se obliga sa-l transmita beneficiarului dupa terminarea constructiei, in deplina proprietate si fara sarcini prin act autentic”. Din cuprinsul intregului act rezulta ca promitentii-vanzatori s-au obligat la acelasi lucru, astfel ca exista o solidaritate constituita prin conventia partilor.

            Nu este intemeiata nici ultima critica ce vizeaza nesolutionarea apararii privind exceptia de neexecutare a contractului de catre reclamanta.

            Astfel, sub un prim aspect, Curtea a retinut ca, la momentul dezbaterilor, apelantul-parat a invocat pentru prima oara exceptia de neexecutare, sustinand in concluziile orale ca s-ar fi achitat doar suma de 100.855,84 euro, desi  trebuia platita suma de 105.825 euro, aspect pe care instanta de fond l-a analizat in cuprinsul hotararii (ultima pagina, paragraful penultim din considerente).

            Pe de alta parte, Curtea a retinut ca nu este intemeiata critica formulata intrucat in jurisprudenta s-a statuat ca actiunea in rezolutiune apartine partii ce si-a executat prestatia sau e gata sa o execute.

            Si mai nuantat, s-a apreciat ca aceasta actiune poate fi introdusa si de partea care, desi nu si-a executat obligatiile, „se declara gata sa execute contractul”.

            In cazul de fata, in care obligatiile reclamantei sunt executate in proportie mare (100.855,84 euro din 124.500 euro, conform contractului, 123.000 euro), restul putand fi executat, dar obligatiile paratilor nu mai pot fi executate (terenul fiind executat silit, iar constructia nefiind finalizata), nu se poate imputa reclamantei neexecutarea in intregime a contractului.

            De altfel, pentru a putea invoca exceptia de neexecutare este necesar, pe de o parte, ca neexecutarea sa nu se datoreze faptei insesi a celui ce invoca exceptia, fapta ce l-a impiedicat pe celalalt sa-si execute obligatia si sa nu fi fost convenit un termen de executare.

            Or, in speta, ultima rata trebuia achitata la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare (exista un termen) si chiar existenta unei diferente de aproximativ 5000 de euro nu poate fi interpretata ca o neexecutare de catre intimata-reclamanta, deoarece neplata sumei s-a datorat chiar culpei paratilor, astfel ca apelantul nu poate invoca aceasta exceptie de neexecutare.

            Pentru aceste considerente, apelul declarat de apelantul-parat a fost respins ca nefondat.

            Nu a fost gasit intemeiat nici apelul declarat de apelanta-reclamanta, ce vizeaza exclusiv plata daunelor-interese compensatorii in cuantum de 67.835,584 euro.

            Curtea a constatat ca nu sunt intemeiate criticile formulate, intrucat mutarea efectiva in apartament nu ii da dreptul la daunele solicitate.

            Curtea a retinut ca, oricum, potrivit dispozitiilor art. 9 din antecontract, dreptul la despagubiri este conditionat de „nepredarea apartamentului”, ce nu poate fi inteleasa in sensul transferului dreptului de proprietate, cum sustine apelanta, intrucat acest articol are in vedere „predarea” apartamentului cu referire la posesie. Obligatia asumata de promitentii-vanzatori cu privire la transferul dreptului de proprietate prin act autentic este asumata in art. 3 din antecontract, in art. 7 fiind stipulata si transmiterea dreptului de proprietate asupra cotei indivize de teren, iar la art. 8 transmiterea in proprietate a cotei indivize corespunzatoare din spatiile comune, astfel ca este evident ca la art. 9 nu se mai putea relua chestiunea transferului dreptului de proprietate, fiind reglementata problema „predarii apartamentului”.

            Prin urmare, in conditiile in care in art. 15 se arata ca folosirea apartamentului este asimilata acceptarii fara rezerve a apartamentului, a fost privita ca neintemeiata critica apelantei.

            Pentru aceste considerente, in baza dispozitiilor art. 296 C. proc. civ., Curtea a respins apelurile ca nefondate.

 Impotriva deciziei pronuntate in apel a declarat recurs paratul C., solicitand admiterea recursului, modificarea in tot a deciziei civile nr. 211/A/29.04.2015, in sensul admiterii apelului si, pe cale de consecinta, „admiterea exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune si a exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a recurentului-parat C., iar pe fondul cauzei respingerea actiunii”.

A criticat decizia recurata pentru nelegalitate, aratand in dezvoltarea motivelor de recurs urmatoarele:

Instanta de apel in mod nelegal a solutionat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, interpretand gresit dispozitiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958. Recurentul sustine ca instanta de apel a aplicat o cauza de intrerupere specifica unui drept real (predarea posesiei) la un drept de creanta rezultat din incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare, cu toate ca promitentul-cumparator a dobandit doar un drept de creanta prin incheierea antecontractului, urmand ca la finalizarea efectiva a tranzactiei sa dobandeasca un drept real de proprietate asupra imobilului.

Recurentul-parat motiveaza ca instanta de apel a aplicat anumite dispozitii legale la situatii care nu pot sa cada sub incidenta acelor texte legale. In acest sens, arata ca existenta unei stari de fapt cum este predarea posesiei, specifica unui drept real, nu poate intrerupe cursul prescriptiei pentru un drept de creanta.

Intreruperea prescriptiei unui drept de creanta se produce prin orice mijloc specific dreptului de creanta, cum ar fi recunoasterea datoriei sau o plata partiala, insa in nici un caz nu se poate sustine ca prescriptia unui drept de creanta se intrerupe prin predarea posesiei.

Cauzele de intrerupere ce vizeaza rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nu sunt identice cu cauzele de intrerupere ce vizeaza dreptul reclamantei la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma finala, motivandu-se ca natura juridica a dreptului ocrotit prin cele doua posibile actiuni este diferita, una ocroteste un drept de creanta, in timp ce a doua ocroteste un drept real.

Recurentul sustine ca transmiterea posesiei bunului catre promitentul-cumparator echivaleaza cu o recunoastere a dreptului acestuia de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare, avand ca efect intreruperea prescriptiei dreptului material la actiune conform art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, insa aceeasi transmitere a posesiei nu mai poate reprezenta o cauza de intrerupere a termenului de prescriptie daca promitentul-cumparator solicita rezolutiunea ante-contractului de vanzare-cumparare. Apreciaza ca prin transmiterea posesiei se urmareste doar intreruperea termenului de prescriptie a dreptului de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma finala, nu si intreruperea prescriptiei dreptului de a cere rezolutiunea antecontractului.

Sub un alt aspect, a invocat ca instanta de apel a interpretat in mod nelegal textul de lege, fara a tine seama ca predarea imobilului catre intimata-reclamanta s-a facut doar de catre paratul B., situatie in care prescriptia a fost intrerupta doar de catre B., nu si de catre C.

A fost criticata si argumentatia subsidiara retinuta de catre instanta de apel cu referire la imprejurarea ca intimata-reclamanta a luat cunostinta despre imposibilitatea executarii in natura a obligatiei de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma finala abia in cursul anului 2012. S-a motivat ca o atare justificare ar putea viza doar prescriptia dreptului de a solicita executarea in natura a contractului, nu si rezolutiunea antecontractului.

Prin al doilea motiv de recurs s-a invocat solutionarea nelegala a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a recurentului parat C.

A precizat ca exceptia invocata nu a vizat niciodata primul capat de cerere reprezentat de rezolutiunea antecontractului, ci doar pe cel de al doilea capat de cerere, si anume restituirea sumelor de bani platite cu titlu de avans numitului B.

Considera ca obligatia de a restitui sumele incasate se poate naste doar in contradictoriu cu cel care a incasat aceste sume, nu si cu alte persoane care nici macar nu au avut cunostinta de incasarea acestor sume de bani.

Instanta de apel a analizat doar in mod formal aceasta exceptie, rezumandu-se sa constate faptul ca simpla inserare a numelui recurentului-parat C. in antecontract este suficienta pentru a stabili calitatea sa pasiva, insa calitatea procesual pasiva limitata pentru al doilea capat de cerere se determina in raport de titularul obligatiei de predare a sumelor incasate, nu in raport cu calitatea de parte prevazuta in antecontract.

Raportul juridic dedus judecatii in cadrul celui de-al doilea capat al cererii de chemare in judecata priveste restituirea de catre parati, in solidar, a sumei de 100.855,84 euro, insa, arata recurentul, toata aceasta suma a fost incasata de un singur parat, care nu a beneficiat niciodata de o procura expresa pentru incasarea intregii sume, aspect sesizat de instanta de apel, dar pe care aceasta instanta nu l-a valorificat intr-o maniera justa.

Solutia respingerii exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a recurentului-parat C. este ilegala, deoarece acesta nu poate fi tinut la indeplinirea unei obligatii la care nu si-a dat consimtamantul si nu a luat parte in vreun fel anume.

S-a mai motivat ca instanta de apel in mod nelegal a dispus obligarea in solidar a paratilor la plata sumei de 100.855,84 euro.

Invoca prevederile art. 1041 C. civ. din 1864, potrivit cu care „obligatia solidara nu se prezuma, trebuie sa fie stipulata expres”. In cauza solidaritatea intre cei doi parati nu a fost stipulata expres, iar dispozitiile art. 1039 C. civ. privind existenta unei solidaritati constituite prin conventie nu sunt incidente in prezenta cauza, deoarece actiunile intreprinse de catre paratul B., cum ar fi incasarea integrala a pretului doar pentru sine si predarea apartamentului catre intimata-reclamanta, nu au acordul celuilalt promitent vanzator si, prin urmare, nu a existat solidaritate conventionala.

In drept, a invocat art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Intimata-reclamanta A. nu a formulat intampinare.

Examinand recursul in cadrul controlului de legalitate, prin prisma motivelor invocate, Inalta Curte a retinut urmatoarele:

Primul motiv de recurs se intemeiaza pe cazul de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din perspectiva interpretarii si aplicarii gresite a dispozitiilor art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 privind prescriptia extinctiva, sustinandu-se ca faptul predarii posesiei unui bun imobil se constituie intr-o cauza de intrerupere a termenului de prescriptie doar pentru exercitarea actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, nu si pentru actiunea in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare.

In sprijinul acestui motiv s-a invocat natura juridica diferita a dreptului ocrotit prin cele doua posibile actiuni, aratandu-se ca actiunea in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare ocroteste un drept real, in timp ce actiunea in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare ocroteste un drept de creanta.

Este de necontestat ca, in temeiul antecontractului de vanzare-cumparare si a contractului de construire incheiat la data de 22.06.2007 intre recurentul-parat C. si intimatul-parat B., in calitate de promitenti-vanzatori, pe de o parte, si intimata-reclamanta A., in calitate de promitenta-cumparatoare, pe de alta parte, s-a transmis, in cursul anului 2011, posesia apartamentului ce a facut obiectul acestei conventii.

La 15.01.2013, intimata-reclamanta a promovat actiunea dedusa judecatii, avand ca obiect rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si repunerea partilor in situatia anterioara.

Potrivit art. 1021 teza a II-a C. civ. din 1864, partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta parte a executa conventia cand este posibil sau sa i se ceara desfiintarea cu daune-interese.

Din continutul dispozitiilor legale enuntate rezulta ca reclamanta, in calitate de promitenta-cumparatoare, are la dispozitie doua actiuni pentru protectia sau realizarea dreptului sau, putand opta pentru oricare dintre ele, respectiv o actiune prin care sa solicite executarea in natura a obligatiei, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare si o alta actiune in desfiintarea contractului si repunerea partilor in situatia anterioara.

Pe calea actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare se urmareste valorificarea unui drept de creanta, iar nu a unui drept real, asa cum sustine reclamantul. In continutul raportului juridic obligational nascut din antecontractul de vanzare-cumparare intra un drept de creanta – jus ad personam – caruia ii corespunde o obligatie de a face – aut facere. Actiunea civila prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, in cazul obligatiei de a face decurgand din antecontract, are caracter personal, deoarece pe calea unei astfel de actiuni reclamantul isi valorifica un drept de creanta, respectiv dreptul de a cere incheierea contractului corelativ obligatiei paratului de a efectua toate demersurile necesare in vederea incheierii acestuia.

Faptul ca dreptul de creanta, a carui realizare se urmareste pe calea actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, este in legatura cu un imobil, nu schimba caracterul si calificarea actiunii, dintr-o actiune personala imobiliara intr-una reala.

Acelasi caracter personal are si actiunea prin care se solicita rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, deoarece prin intermediul sau reclamantul isi valorifica tot un drept personal, de creanta, decurgand din contract (ex contractu).

Este de observat ca ambele actiuni dau nastere unui drept de aceeasi natura, anume dreptul de creanta, care se prescrie intr-un termen de 3 ani stabilit conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

Asadar, este vorba de un drept de creanta ocrotit prin cele doua actiuni aflate la dispozitia reclamantei-cumparatoare, situatie in care nu se poate retine ca intreruperea prescriptiei in temeiul art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958 ar putea interveni doar pentru actiunea constand in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, nu si pentru actiunea in rezolutiunea conventiei.

Prin predarea posesiei bunului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, dupa implinirea termenului la care s-a convenit incheierea contractului de vanzare-cumparare, promitentii vanzatori au savarsit un act de recunoastere tacita a obligatiilor asumate prin contract si in acest mod, in calitate de parti in folosul carora curge prescriptia, au renuntat la atitudinea de impotrivire sau de negare fata de titularul dreptului amenintat de prescriptie, ceea ce justifica producerea efectului intreruptiv al prescriptiei.

In conditiile in care promitenta-cumparatoare se afla in posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare si a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitentii-vanzatori pe calea unei actiuni personale sau reale, termenul de prescriptie a dreptului material la actiunea dedusa judecatii incepe sa curga de la data la care promitenta-cumparatoare a aflat ca nu mai este posibila vanzarea, acest moment fiind stabilit de instanta de apel in anul 2012 si necontestat de recurentul parat. Prin urmare, retinand ca actiunea a fost introdusa la data de 15.01.2013, dreptul material la actiune nu s-a stins prin prescriptie, asa cum corect au stabilit instantele de fond si de apel.

O alta critica subsumata primului motiv de recurs se refera la faptul ca recunoasterea tacita, decurgand din predarea posesiei bunului imobil, are ca efect intreruperea prescriptiei doar fata de autorul recunoasterii, adica fata de paratul B., care a predat bunul reclamantei, predarea posesiei fiind un act personal, care apartine numai acestuia.

Sustinerile recurentului-parat in acest sens nu pot fi primite, avand in vedere ca, asa cum rezulta din cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare si a contractului de construire, paratul B. a actionat atat in nume propriu, cat si in calitate de mandatar al recurentului-parat C., conform procurii nr. 5164/11.12.2006 autentificata de BNP D.

Ambii parati au calitatea de promitenti vanzatori si, potrivit conventiei incheiate, acestia si-au asumat impreuna obligatia predarii apartamentului catre promitenta-cumparatoare, conform art. 9 si 15 din antecontractul de vanzare-cumparare si contractul de construire.

In cauza este vorba despre o obligatie comuna asumata de catre ambii promitenti-vanzatori si, dat fiind faptul ca intimatul-parat B., promitentul-vanzator, a actionat si in calitate de mandatar a recurentului-parat C., mandatul se intinde si asupra actelor necesare executarii obligatiilor asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare, conform art. 1546 alin. (1) C. civ. din 1864. Prin urmare, nu se poate retine ca predarea apartamentului catre promitenta-cumparatoare este un fapt personal doar al promitentului-vanzator B., asa cum sustine recurentul pentru a evita producerea efectului intreruptiv al prescriptiei si in privinta sa.

Al doilea motiv de recurs circumscris tot cazului de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. priveste gresita solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a recurentului-parat C. doar pentru capatul de cerere accesoriu avand ca obiect repunerea partilor in situatia anterioara, ca o consecinta a desfiintarii contractului.

S-a invocat ca suma platita de promitenta-cumparatoare cu titlu de pret a fost incasata doar de catre paratul B.

Argumentele recurentului-parat sunt neintemeiate, deoarece prin conventia incheiata recurentul-parat, in calitate de promitent-vanzator, alaturi de intimatul-parat B., cu aceeasi calitate au stabilit in sarcina promitentei-cumparatoare sa achite pretul apartamentului in modalitatea prevazuta prin art. 10 pct. 1, 2 si 3, indicandu-se, totodata, si datele contului bancar pentru transferul banilor cu titlu de pret. Obligatia fiind executata in modalitatea convenita de parti, recurentul-parat nu se poarte apara prin invocarea unor imprejurari ce depasesc limitele cadrului contractual in care partile au convenit executarea obligatiilor, deoarece conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, conform art. 969 C. civ. din 1864.

Calitatea procesuala pasiva presupune existenta unei identitati intre persoana paratului si cel ce s-a obligat in cadrul raportului juridic dedus judecatii.

Recurentul este parte in antecontractul de vanzare-cumparare si, prin urmare, se verifica legitimarea procesuala pasiva atat pentru actiunea in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, cat si pentru capatul accesoriu privind repunerea partilor in situatia anterioara, acest din urma capat de cerere fiind consecinta directa a rezolutiunii contractului.

Cat priveste motivul de recurs circumscris aplicarii gresite a art. 1039 C. civ. din 1864 si fara observarea art. 1041 C. civ. din 1864, Inalta Curte retine ca si acesta este lipsit de temei legal.

Prin obligatie solidara pasiva se intelege acea obligatie cu mai multi debitori, in raport cu care creditorul este indreptatit sa ceara oricarui debitor executarea integrala a prestatiei care formeaza obiectul obligatiei.

 Art. 1039 C. civ. din 1864 prevede ca „obligatia este solidara din partea debitorilor cand toti s-au obligat la acelasi lucru, astfel ca fiecare poate fi constrans pentru totalitate, si ca plata facuta de unul din  debitori libereaza si pe ceilalti fata de creditor”.

Din cuprinsul dispozitiei legale mai sus enuntate rezulta o trasatura specifica pentru obligatia solidara pasiva, aceea ca debitorii se obliga la aceeasi prestatie, obligatia solidara pasiva avand un  singur obiect.

Analizand clauzele conventiei incheiate intre parti, rezulta ca obligatiile instituite prin conventia partilor in sarcina promitentilor-vanzatori au acelasi obiect (comun), acestia obligandu-se impreuna la aceleasi prestatii fara a exista o distinctie sau o partajare intre obligatiile  lor, ceea ce denota intentia clara ca debitorii se obliga in solidar.

Este adevarat ca, potrivit art. 1041 C. civ. din 1864, solidaritatea nu se prezuma, insa aceasta prevedere legala nu impune folosirea unor termeni speciali in acest sens. De aceea, pentru ca solidaritatea pasiva sa fie stabilita, este necesar ca intentia partilor in sensul ca se obliga solidar sa rezulte in mod clar si neindoielnic, aspect care se verifica in conventia partilor.

Fata de considerentele ce preced, in temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Inalta Curte a respins recursul ca nefondat.