Desfiintarea retroactiva a contractului de vanzare-cumparare care a constituit titlul de proprietate al constituitorului unei ipoteci atrage toate consecintele pe care efectele nulitatii le produce, inclusiv acelea de desfiintare a ipotecii constituite asupra imobilului ce face obiectul actului anulat, nulitatea rasfrangandu-se nu numai asupra partilor, ca efect al repunerii in situatia anterioara, ci si asupra tertilor carora cumparatorul le-a constituit un drept real asupra bunului.
Dispozitiile art. 1790 C. civ. – care consacra dreptul creditorilor ipotecari de a urmari imobilul in orice mana ar trece, respectiv efectele ipotecii fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat – nu sunt incidente in cazul in care bunul ipotecat revine – ca efect al nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat cu constituitorul ipotecii – in patrimoniul proprietarului anterior, deoarece acesta nu are calitatea de tert dobanditor al imobilului ipotecat in sensul acestor dispozitii legale.
Nota: * In prezenta decizie au fost avute in vedere dispozitiile din vechiul Cod civil.
** In acelasi sens sunt : Decizia nr. 3317 din 14 octombrie 2010, Decizia nr. 2201 din 18 iunie 2008 (publicata in Jurisprudenta Sectiei comerciale pe anul 2008), Decizia nr. 261 din 29 ianuarie 2013.
1. Obiectul cauzei si hotararea pronuntata de Tribunalul Galati, Sectia a II-a civila, ca prima instanta:
Prin actiunea introductiva, astfel cum a fost precizata la data de 25 martie 2010, reclamanta SC K.C. SA prin lichidator judiciar MG E. SPRL a solicitat, in contradictoriu cu paratii Banca R. SA – Sucursala Galati si G. SRL Galati, anularea contractelor de ipoteca autentificate sub nr. 804 din 25 mai 2007 si 451 din 30 martie 2009 incheiate intre Banca R. SA in calitate de creditoare ipotecara si G. SRL in calitate de debitor ipotecar, si respectiv garant ipotecar.
In motivare, reclamanta a aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003 incheiat cu parata SC G. SRL in calitate de cumparatoare aceasta a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren in suprafa?a de 1.466,06 mp si cladirile aferente situat in Galati, Str. N.B. nr. 112.
Parata SC G. SRL, in calitate de proprietara a bunului astfel dobandit, a incheiat cu Banca R. SA doua contracte de ipoteca in vederea garantarii creditului acordat de banca, respectiv contractul de ipoteca nr. 804 din 28 mai 2007 prin care s-a constituit o ipoteca de rangul III cu privire la imobilul situat in Galati, Str. N.B. nr. 112 (denumit Complex hotelier K.) si contractul de ipoteca nr. 451 din 30 martie 2009 pentru garantarea obligatiilor imprumutatului SC G. SRL, constituindu-se in favoarea creditoarei un drept de ipoteca de rangul II asupra aceluiasi imobil.
Potrivit reclamantei, prin sentin?a comerciala nr. 872 din 22 iunie 2009, definitiva si irevocabila, s-a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare nr. 4707/A/2003 prin care parata SC G. SRL a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului din Galati, Str. N.B. nr. 112, astfel ca, urmare repunerii partilor in situatia anterioara, respectiv a desfiintarii dreptului de proprietate al constituitoarei, cele doua drepturi de ipoteca inceteaza, ceea ce impune anularea contractelor de ipoteca in temeiul carora aceste sarcini reale au fost constituite.
In aparare, parata Banca R. SA a sus?inut ca nulitatea titlului celui care a constituit ipoteca nu atrage eo ipso stingerea dreptului de ipoteca, invocand necesitatea ocrotirii bunei-credinte a bancii, precum si asigurarea securitatii si stabilitatii circuitului civil. A aratat parata ca a fost de totala buna-credinta la momentul incheierii contractelor de ipoteca si ca nu a avut cunostinta de existenta litigiului asupra imobilului decat la data la care a fost notata in CF decizia civila nr. 872 din 22 iunie 2009.
Parata SC G. SRL, fata de care in cursul judecarii s-a deschis procedura insolventei a fost citata prin administratorul judiciar desemnat, care nu a depus intampinare si nu si-a formulat aparari in cauza.
Prin sentinta civila nr. 1291 pronuntata la 5 octombrie 2012, Tribunalul Galati a respins ca nefondata actiunea precizata formulata de reclamanta retinand ca, desi reclamanta este in prezent proprietara imobilului situat in Galati, Str. N.B. nr. 112 ca urmare a anularii contractului de vanzare-cumparare nr. 4707/A/2003 incheiat cu SC G. SRL si repunerii partilor in situatia anterioara, contractul de vanzare-cumparare anulat este inopozabil paratei Banca R. SA.
In acest sens, prima instanta a constatat ca la data constituirii dreptului real de ipoteca, din cercetarea titlului de proprietate, respectiv contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003, a extrasului de carte funciara si a certificatului fiscal atasat, a rezultat ca parata SC G. SRL este titulara dreptului de proprietate asupra respectivului imobil, nefiind mentionata situatia litigioasa a imobilului.
Totodata, prima instanta a retinut si complicitatea la frauda a vanzatorului si cumparatorului care a fost sanctionata cu nulitatea actului de vanzare-cumparare, restabilirea situatiei anterioare incheierii actului nefiind opozabila paratei Banca R. SA, creditor garantat, de buna-credinta, care isi pastreaza dreptul de a-si valorifica garantia pana la acoperirea integrala a prejudiciului, putand urmari bunul in mainile oricui s-ar afla, potrivit dispozitiilor art. 1790 C. civ.
Prima instanta a apreciat ca in cauza nu sunt incidente dispozitiile legale referitoare la stingerea ipotecii pe cale principala sau accesorie deoarece parata Banca R. SA si-a conservat dreptul prin inscriptie ipotecara, avand posibilitatea de a urmari bunul in mainile oricui s-ar afla, iar reintoarcerea bunului in patrimoniul reclamantei este rezultatul constatarii caracterului fraudulos al instrainarii, ceea ce exclude, in opinia instantei, stingerea ipotecii.
In sfarsit, instanta a inlaturat si aplicarea principiului „accesorium sequitur principale” invocat de reclamanta, apreciind ca ipoteca constituita valabil insoteste obligatia debitorului in mana oricarui dobanditor al bunului.
- Apelul. Decizia pronuntata de instanta de prim control judiciar, Curtea de Apel Galati.
Impotriva sentintei fondului a declarat apel reclamanta SC K.C. SA.
In esenta, reclamanta a sustinut ca ipoteza pe care prima instanta si-a intemeiat rationamentul, respectiv situatia in care proprietarul bunului ipotecat instraineaza bunul, iar creditorul ipotecar poate urmari bunul fata de noul dobanditor, este straina de circumstantele cauzei.
Potrivit reclamantei, urmare pierderii dreptului de proprietate de catre constitutorul ipotecilor in baza sentintei civile nr. 872/2009 a Tribunalului Galati, in cauza intervine stingerea pe cale principala a ipotecilor, astfel ca drepturile tertilor dobandite intre incheierea contractului si anularea lui sunt afectate de nulitate.
Curtea de Apel Galati, Sectia I civila, prin decizia civila nr. 12/A din 18 martie 2013, a respins ca nefondat apelul reclamantei confirmand ca legala si temeinica sentinta fondului.
Instanta de apel a apreciat ca reintoarcerea imobilului in patrimoniul reclamantei, ca efect al sentintei civile nr. 872/2008 a Tribunalului Galati, nu este opozabila Bancii R., litigiul privind anularea actului de vanzare-cumparare nefiind notat in Cartea Funciara.
A retinut instanta ca banca, in calitate de creditoare ipotecara, are dreptul sa urmareasca imobilul ipotecat in mainile oricui s-ar gasi, avand, potrivit dispozitiilor art. 1790 C. civ., un drept de urmarire si preferinta fata de alti creditori.
Totodata, instanta a apreciat ca cele doua contracte de ipoteca nu pot fi desfiintate prin vointa partilor sau pe cale judecatoreasca in situatia in care creanta garantata prin intermediul bunului ipotecat nu a fost restituita bancii.
- Recursul. Motivele de recurs.
Impotriva deciziei nr. 12/A din 18 martie 2013 pronuntata de Curtea de Apel Galati a declarat recurs reclamanta SC K.C. SA, in termen legal, solicitand modificarea hotararii atacate in sensul admiterii apelului promovat impotriva sentintei fondului, cu consecinta schimbarii in tot a hotararii primei instante si admiterii cererii de chemare in judecata astfel cum a fost precizata.
Recurenta si-a intemeiat recursul pe motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 7, 8 si 9 C. proc. civ., sustinand in argumentarea criticilor formulate urmatoarele:
Cu privire la motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta a invocat incalcarea si interpretarea gresita a principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis si aprevederilor art. 1770 C. civ.
Potrivit recurentei, anularea contractului de vanzare-cumparare nr. 4707/A/5 septembrie 2005, prin care SC G. SRL a devenit proprietarul bunului ce a facut ulterior obiectul celor doua contracte de ipoteca, determina desfiintarea tuturor actelor subsecvente actului anulat ca urmare a aplicarii principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
In acelasi sens, recurenta a aratat ca efectele nulitatii, respectiv reatroactivitatea, restabilirea situatiei anterioare si anularea nu numai a actului primar, ci si a actului subsecvent se rasfrang si fata de terti, in virtutea principiului quod nullum est, nullum producit effectum.
In continuarea argumentarii recurenta a aratat ca, potrivit doctrinei in materie, dispozitiile art. 1770 C. civ. constituie o aplicare a principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Potrivit acestui text de lege, in materie de ipoteca, desfiintarea titlului constituitorului determina desfiintarea ipotecii constituite asupra imobilului ce face obiectul actului anulat.
In consecinta, recurenta a apreciat ca in mod eronat instantele au facut abstractie de prevederile legale in materie de ipoteca si de principiile care guverneaza efectele nulitatii.
Sub un al doilea aspect subsumat motivului reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a invocat incalcarea efectului de opozabilitate al sentintei nr. 872 din 22 iunie 2009 prin care s-a anulat contractul de vanzare-cumparare al SC G. SRL.
Potrivit recurentei, o hotarare judecatoreasca irevocabila pe langa efectele obligatorii intre parti, intemeiate pe principiul relativitatii, produce si efectele de opozabilitate fata de terti, avand valoarea unui mijloc de proba.
Sub un al treilea aspect, recurenta a sustinut ca instanta de apel a achiesat in mod gresit la solutia eronata a primei instante, retinand incidenta in cauza a dispozitiilor art. 1790 C. civ. care reglementeaza efectele ipotecii fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat.
A aratat recurenta ca societatea nu are calitatea de tert dobanditor in sensul art. 1790 C. civ., ci este proprietarul anterior in patrimoniul caruia imobilul a revenit urmare desfiintarii contractului de vanzare-cumparare incheiat cu constituitorul ipotecii, respectiv SC G. SRL.
In egala masura, a sustinut recurenta, prin solutia pronuntata, instanta de apel a incalcat principiul res inter alios acta, alius neque nocere, neque prodesse protest. Astfel, potrivit recurentei, de vreme ce odata cu desfiintarea contractului de vanzare-cumparare se considera ca bunul Complexul Hotelier K. nu a iesit niciodata din patrimoniul societatii, este imposibil de acceptat ca societatea sa devina garant ipotecar in baza unui act la care nu a consimtit.
Cu privire la motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenta a invocat ipoteza motivelor contradictorii straine de natura pricinii.
A sustinut recurenta ca distinctiile pe care le face instanta de apel in considerentele hotararii intre radierea contractelor, radierea mentiunii si radierea ipotecii sunt neclare si fara legatura cu cauza si in egala masura din motivarea instantei nu rezulta argumentele pentru care a admis sustinerile unei parti si le-a respins pe cele invocate de cealalta parte.
In cauza, intimata Banca R. SA a formulat intampinare la data de 8 ianuarie 2014 prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
In esenta, intimata a aratat ca, avand in vedere dispozitiile imperative din vechiul Cod civil privind dreptul de urmarire si de preferinta al bancii in valorificarea dreptului de ipoteca dobandit, instantele au apreciat corect ca stingerea ipotecii pe cale principala nu poate fi primita, chiar daca prin sentinta nr. 872/2009, irevocabila, s-a dispus anularea titlului de proprietate al constituitorului, cu atat mai mult cu cat banca a fost diligenta si de buna credinta in constituirea ipotecii.
A mai aratat intimata ca in calitate de creditor ipotecar are un drept de urmarire a imobilului in orice mana ar trece si un drept de preferinta in satisfacerea creantei sale, conform art. 1790 C. civ.
4. Inalta Curte, verificand in cadrul controlului de legalitate decizia atacata, in raport de criticile formulate, a constatat ca recursul este fondat pentru considerentele ce urmeaza:
Chestiunea de drept de a carei dezlegare depinde solutionarea cauzei vizeaza stingerea ipotecii pe cale principala independent de raportul principal de obligatie, care ramane in vigoare, respectiv prin rezolutiunea, rezilierea sau anularea dreptului de proprietate al constituitorului.
In alte cuvinte, ipoteca, ca drept real accesoriu, nu poate subzista in ipoteza desfiintarii dreptului real pe care se grefeaza, caracterul rezolubil al ipotecii grefate pe un drept de proprietate rezolubila fiind statuat expres in dispozitiile art. 1770 din vechiul Cod civil.
In cauza, cele doua contracte de ipoteca nr. 804 din 28 mai 2007 si nr. 451 din 30 martie 2009 incheiate intre Banca R. SA in calitate de creditor ipotecar si SC G. SRL in calitate de debitor, respectiv garant ipotecar, avand ca obiect imobilul denumit Complex Hotelier K., s-au intemeiat pe titlul de proprietate al constituitorului, respectiv pe contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003 prin care a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului.
Prin sentinta nr. 872 din 22 iunie 2009, definitiva si irevocabila la 9 septembrie 2009, contractul de vanzare-cumparare a fost anulat.
Or, potrivit principiului quod nullum est nullum producit effectum, actul a carui nulitate a fost pronuntata nu produce nici un efect.
Pentru a opera aceasta regula este necesar sa fie aplicate principiile efectelor nulitatii, respectiv retroactivitatea nulitatii, restabilirea situatiei anterioare si anularea tuturor actelor subsecvente, potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
Altfel spus, prin aplicarea principiilor mai sus enuntate, care guverneaza efectele nulitatii, dispare situatia de fapt rezultata din actul nul, ca si cum acesta nu ar fi fost incheiat niciodata.
Asa fiind, desfiintarea retroactiva a contractului de vanzare-cumparare care a constituit titlul de proprietate al constituitorului ipotecii atrage toate consecintele pe care efectele nulitatii le produce, inclusiv acelea de desfiintare a actelor subsecvente actului anulat.
Distinct de acestea, in materie de ipoteca principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis este consacrat expres in prevederile art. 1770 C. civ. potrivit caruia ,,Acei care au asupra unui imobil un drept suspensiv printr-o conditie sau rezolubil sau supus la actiune in resciziune, nu pot constitui decat o ipoteca supusa acelorasi conditii sau resciziuni”. Prin urmare, in ce priveste ipoteca, in cazul in care dreptul de proprietate al detinatorului imobilului a fost anulat, nulitatea se rasfrange nu numai asupra partilor, ca efect al repunerii in situatia anterioara, ci si asupra tertilor carora cumparatorul le-a constituit un drept real asupra bunului.
In cauza, instanta de apel, desi retine ca imobilul s-a reintors in patrimoniul reclamantei urmare anularii contractului de vanzare-cumparare nr. 4707/A/2003, nu analizeaza efectele anularii vanzarii, respectiv aplicarea principiului general resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis consacrat legal in materie de ipoteca prin dispozitiile art. 1770 C. civ.
Chiar daca s-ar considera ca, implicit, prin solutia adoptata de respingere a apelului reclamantei, instanta de prim control judiciar si-a insusit argumentul primei instante referitor la buna-credinta a bancii, ca o exceptie de la principiul desfiintarii actului subsecvent, aceasta dezlegare este gresita, deoarece principiul ocrotirii bunei-credinte ca exceptie de la desfiintarea actului subsecvent priveste pe subdobanditorul unui bun cu titlu oneros, ipoteza care este straina de cauza, contractul de ipoteca incheiat de banca nefiind un contract translativ de proprietate cu titlu oneros.
Inalta Curte subliniaza, totodata, ca principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis este pe deplin aplicabil in conditiile in care anularea sau desfiintarea dreptului de proprietate al detinatorului imobilului s-a datorat unei cauze legitime si inerente titlului sau, asa cum rezulta din considerentele sentintei nr. 872/2009, existenta la data incheierii actului de vanzare-cumparare, si nu dintr-o cauza noua si voluntara intervenita dupa incheierea actului, singura ipoteza in care desfiintarea sau anularea actului nu este opozabila creditorului ipotecar, ipoteca urmand sa-si produca efectele.
In alte cuvinte, in cauza actul de vanzare-cumparare a fost incheiat prin frauda la lege, astfel ca el nu poate sa transfere proprietatea la cumparator si nici acesta nu poate constitui valabil o ipoteca, iar complicitatea la frauda dintre vanzator si cumparator nu impiedica constatarea nulitatii actului incheiat cu incalcarea legii, cu toate efectele pe care nulitatea le produce.
Si argumentul instantei de apel cu privire la inopozabilitatea hotararii de anulare a contractului de vanzare-cumparare fata de banca este fundamental gresit.
Hotararea judecatoreasca, act jurisdictional, produce pe langa efectele obligatorii intre partile litigiului, intemeiate pe principiul relativitatii, si efecte de opozabilitate fata de terti care, desi nu au participat in litigiul dedus judecatii, hotararea li se va opune cu valoarea unui fapt juridic si a unui mijloc de proba.
Or, atata timp cat impotriva acestui fapt juridic banca nu a facut dovada contrara, efectul de opozabilitate nu a fost infirmat.
Cu privire la aplicarea in cauza a dispozitiilor art. 1790 C. civ. care in economia motivarii instantei de apel constituie un argument esential alaturi de inopozabilitate in fundamentarea solutiei adoptate, Inalta Curte a constatat ca interpretarea prevederilor sus mentionate si aplicarea lor la circumstantele cauzei este gresita.
Dispozitiile art. 1790 C. civ. consacra dreptul creditorilor ipotecari de a urmari imobilul in orice mana ar trece, respectiv efectele ipotecii fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat.
Concluzia se impune cu forta evidentei din coroborarea dispozitiilor art. 1790 C. civ. cu cele prevazute in art. 1746 si 1791 C. civ. din care rezulta ca existenta unei ipoteci asupra unui imobil nu impiedica trecerea proprietatii de la o persoana la alta, noul proprietar fiind, insa, tinut sa plateasca creditorului ipotecar datoria pentru care s-a constituit ipoteca.
Or, reclamanta-recurenta nu are calitatea de tert dobanditor al imobilului ipotecat in sensul prevederilor art. 1790 C. civ., ea fiind proprietarul anterior al imobilului in patrimoniul caruia acesta a revenit ca efect al nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat cu constituitorul ipotecii.
Prin urmare, dispozitiile art. 1790 C. civ. nu isi gasesc incidenta in cauza si, pe cale de consecinta, argumentul instantei de apel intemeiat pe acest text de lege este strain de cauza.
Asa fiind, Inalta Curte a constatat ca instanta de apel, prin solutia adoptata, a incalcat dispozitiile legale susmentionate in materie de ipoteca, precum si principiile care guverneaza efectele nulitatii, pronuntand o hotarare lipsita de temei legal, ceea ce atrage incidenta motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Totodata, Inalta Curte a retinut si incidenta motivului de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., in conditiile in care instanta de apel, incalcand exigentele impuse de art. 261 C. proc. civ., nu raspunde motivelor de critica formulate de reclamanta, apararile sale relevante in solutionarea cauzei nefiind inlaturate motivat, distinct de faptul ca argumentele instantei referitoare la inopozabilitate si aplicarea in cauza a dispozitiilor art. 1790 C. civ. apar ca simple afirmatii in masura in care nu sunt intemeiate pe considerente juridice si pe un rationament juridic explicit.
Pentru ratiunile mai sus infatisate, Inalta Curte, in temeiul art. 312 alin. (1) si (3) C. proc. civ., a admis prezentul recurs si a modificat in tot decizia atacata, in sensul ca a admis apelul formulat de reclamanta impotriva sentintei fondului, pe care a schimbat-o in tot cu consecinta admiterii cererii precizate formulate de reclamanta si anularii contractelor de ipoteca autorizate sub nr. 804/2007 si nr. 451/2009 de BNP F.U.
S-a dispus radierea din CF nr. 3444 a localitatii Galati a mentiunilor inscrise in baza contractelor de ipoteca anulate in temeiul art. 33 din Legea nr. 7/1996.