In cazul expertizei pentru expropriere, retinerea unor preturi mai mici in grila notarilor publici nu este de natura sa invalideze expertiza, intrucat expertii au avut in vedere imobile comparabile reale, respectiv tranzactii pentru terenuri aflate in aceeasi zona. Art. 26 din Legea nr. 33/1994, stabileste ca despagubirile se stabilesc in raport cu pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, si nu cu valoarea la care imobilul este incadrat in grila notarilor publici, ce ofera doar preturi orientative si nu reale.
R O M A N I A
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
Sectia I civila
Decizia nr. 1285/2016
Sedinta publica din 7 iunie 2016
Decizia nr. 1285/2016
Prin Sentinta civila nr. 1575 din 01 iulie 2014 a Tribunalului Constanta a fost admisa cererea reclamantilor A. si B. formulata in contradictoriu cu paratul Orasul Navodari prin primar, anulandu-se in parte Hotararea de stabilire a despagubirilor nr. 21 din 27 septembrie 2012, in ceea ce priveste cuantumul despagubirii.
Paratul a fost obligat la plata, catre reclamanti, a sumei de 38.816 euro cu titlu de despagubire pentru exproprierea terenului intravilan in suprafata de 312 mp, situat in Navodari, cu nr. cadastral x/1/1, inscris in CF nr. x1 a Orasului Navodari.
A fost anulata in parte si Hotararea de stabilire a despagubirilor nr. 22 din 27 septembrie 2012, in ceea ce priveste cuantumul despagubirii.
Paratul a fost obligat la plata catre reclamanti a sumei de 9.322 euro cu titlu de despagubire pentru exproprierea terenului intravilan in suprafata de 79 mp, situat in Navodari, cu nr. cadastral x/2/2, inscris in CF nr. x2 a Orasului Navodari.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca:
Prin Hotararea nr. 21 din 27 septembrie 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real in vederea acordarii despagubirilor pentru imobilele supuse exproprierii pentru realizarea investitiei „Amenajarea malului Marii Negre in zona de litoral a Orasului Navodari – dezvoltarea infrastructurii” a fost stabilita despagubirea cuvenita reclamantilor pentru terenul expropriat, in suprafata de 312 mp, identificat cu nr. cadastral x/1/1 si inscris in cartea funciara, valoarea acestuia fiind de 54.175,68 lei.
Prin Hotararea nr. 22 din 27 septembrie 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real in vederea acordarii despagubirilor pentru imobilele supuse exproprierii pentru realizarea aceleiasi investitii a fost stabilita despagubirea cuvenita reclamantilor pentru terenul expropriat in suprafata de 79 mp identificat cu nr. cadastral x/2/1 si inscris in cartea funciara, valoarea acestuia fiind de 3.429,39 lei.
Instanta de fond a stabilit ca reclamantii au avut drept de proprietate conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3723 din 10 mai 2005 la BNP C., iar in cadrul acestui proces au contestat hotararile de expropriere sub aspectul cuantumului despagubirii, considerand ca nu reflecta valoarea reala a imobilelor expropriate.
Instanta de fond a pornit, in evaluare, de la prevederile art. 26 alin. (1) si (2) din Legea nr. 33/1994 – aplicabil potrivit art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, potrivit cu care „despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite. La calcularea cuantumului despagubirilor expertii, precum si instanta, vor tine seama de pretul cu care se vand in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala la data intocmirii raportului de expertiza precum si de daunele aduse proprietarului, sau dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia.”
Despagubirea cuvenita titularului dreptului de proprietate cuprinde asadar doua elemente: valoarea reala a imobilului si prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terti) prin expropriere. Criteriul valorii reale a imobilului este definit in alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza.
Instanta de fond a urmarit in continuare opinia exprimata punctual de catre expertii desemnati, fata de caracteristicile imobilului expropriat: pozitionare in intravilanul Orasului Navodari, catre Statiunea Mamaia, cu vedere frontala la Marea Neagra, avand asigurata alimentarea cu energie electrica, apa, canalizare si gaze.
Prin lucrarea efectuata de expertii desemnati de instanta si de reclamanti s-au prezentat spre comparatie alte trei terenuri situate in Mamaia Nord, fiind detaliate ofertele de pret practicate de diverse agentii imobiliare.
Dupa cum s-a subliniat si in practica instantei supreme, la stabilirea pretului cu care se vand in mod obisnuit imobilele, trebuie avut in vedere pretul efectiv platit, consemnat ca atare in contracte de vanzare-cumparare, iar nu cel oferit de agentiile imobiliare sau prin anunturi de mica publicitate.
Expertii D. si E. au avut in vedere doar oferte de preturi despre care nu se poate confirma concretizarea ca element cert al unui contract de vanzare-cumparare, fara a se preocupa de verificarea existentei unor asemenea tranzactii pentru cel putin un alt imobil cu caracteristici similare. Cu toate acestea, in conditiile in care nici paratul nu a putut indica spre exemplificare existenta unor asemenea contracte din perioada efectuarii raportului de expertiza, chiar prin raportul de evaluare ce a stat la baza stabilirii despagubirii prin hotararea contestata, fiind utilizate spre comparatie tot oferte ale agentiilor imobiliare, instanta de fond a stabilit ca fiind corecta aplicarea in aceasta modalitate a metodei comparatiei directe.
Astfel, cei doi experti mentionati au utilizat o grila de comparatie ce cuprinde trei oferte de pret variind intre 150 euro/mp si 100 euro/mp, toate terenurile selectate spre comparatie fiind situate in Mamaia Nord, variatiile de pret fiind dictate in primul rand de aproprierea de plaja, in conditiile in care in intreaga zona sunt asigurate toate utilitatile.
Pentru stabilirea valorii de piata a terenului expropriat a fost selectata comparabila cu cea mai mica corectie bruta, cu ultimul pret corectat de 118 euro/mp.
In ce priveste opinia separata a d-nei expert F., desemnata de catre parat, tribunalul a constatat ca si aceasta se bazeaza pe analiza ofertelor publicate de agentiile imobiliare, iar nu pe verificarea unor tranzactii efectiv incheiate cu privire la terenuri similare celui expropriat. Expertul mentionat a folosit insa o grila de comparatie ce a implicat trei elemente de calcul, cu preturi cuprinse intre 45 euro/mp si 65 euro/mp, selectand in final comparabila cu cea mai mica corectie bruta, respectiv terenul situat in Mamaia Nord, zona Depozit 10, cu un ultim pret corectat de 40 euro/mp.
Verificand elementele de comparatie selectate de catre expertul desemnat de parat si in mod special comparabila aleasa pentru evaluarea terenului expropriat, instanta a apreciat ca nu au fost respectate criteriile de evaluare stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea 33/1994, astfel ca lucrarea analizata nu poate fundamenta solutia. Astfel, nici unul dintre cele trei terenuri considerate similare cu terenul de evaluat nu are vedere la mare, doua dintre acestea fiind de altfel situate in localitatea Mamaia Sat, a carei amplasare, in raport cu marea, este diferita de cea a zonei Mamaia Nord. In ce priveste comparabila selectata pentru evaluare, aceasta are ca obiect un teren intravilan situat intr-adevar in Mamaia Nord, fara utilitati, spre deosebire de terenul expropriat.
Fata de aceste considerente, tribunalul a aratat ca prin raportul de expertiza intocmit de expert F. nu se realizeaza o evaluare obiectiva, corecta a terenurilor, ci se exprima o opinie menita sa sustina pozitia procesuala a partii care a desemnat expertul, cu ignorarea criteriilor de evaluare impuse de lege.
S-a retinut, totodata, ca valoarea de piata calculata prin raportul de expertiza intocmit de expertii desemnati de instanta si de reclamanti, cu titlu de reparatie a prejudiciului cauzat prin expropriere, a fost corect determinata, pe baza unor elemente de comparatie cu caracteristici similare terenului expropriat. Pe de alta parte, evaluarea realizata de reclamanti la valoarea de 400 euro/mp nu se bazeaza pe nici un element de calcul cert si verificabil de catre instanta, neavand corespondent nici macar in pretul initial de achizitie a terenului.
Fata de toate considerentele expuse, insusindu-si concluziile raportului de expertiza tehnica imobiliara intocmit de expertii D. si E., instanta de fond a dispus in sensul aratat, anuland in parte actele emise de expropriator si stabilind – in temeiul probei mentionate – valoarea imobilelor afectate.
Impotriva acestei sentinte a formulat recurs, in termen legal, paratul Orasul Navodari prin Primar, care a sustinut ca in mod gresit tribunalul a admis cererea si a modificat cuantumul despagubirilor stabilite prin cele doua hotarari contestate.
S-a aratat ca desi corect a retinut in preambulul considerentelor ca determinarea valorii de piata intr-un asemenea proces trebuie sa porneasca de la tranzactii efectiv regasite in aceeasi unitate administrativ-teritoriala, in final admite ca opinia exprimata de d-nii experti D. si E. raspunde acestei cerinte, chiar daca evaluarea nu a avut la baza tranzactii real incheiate.
S-a aratat, in cuprinsul caii de atac, faptul ca expertiza efectuata de expropriator a respectat dispozitiile art. 11 alin. (8) din Lege nr. 255/2010 potrivit carora „raportul de evaluare se intocmeste avandu-se in vedere expertizele intocmite si actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare”.
Prin urmare, nu paratul avea obligatia de a depune la dosar tranzactii care sa contina un pret de vanzare, cata vreme Orasul Navodari, in calitate de expropriator, a justificat cuantumul despagubirilor prin raportul intocmit conform legii in etapa administrativa.
S-a criticat deopotriva faptul ca in opinia majoritara, expertii se raporteaza la oferte de pret mai mari, in timp ce atat expertul desemnat de catre parat, cat si evaluatorul initial s-au raportat la oferte de pret mai mici; ca in mod gresit prima instanta a inlaturat opinia d-nei expert J., cu argumentul ca terenurile identificate drept comparabile nu intrunesc aceleasi caracteristici ca si cel expropriat, pierzandu-se din vedere faptul ca si ceilalti experti au ales ca baza de calcul atat terenuri din Mamaia Nord, cat si din zona Depozit 10 (singura diferenta fiind pretul ales).
Paratul a aratat ca opinia tuturor expertilor a fost aceea ca, pentru terenul ramas neexpropriat, valoarea va creste ca urmare a asigurarii iesirii spre mare si crearea promenadei turistice, ceea ce arata ca reclamantii nu au inregistrat vreun prejudiciu. A fost evocata, in acest sens, jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, care in cauza Vistins si Perepjolkins c. Letoniei, 2011 a admis ca este posibil ca uneori valoarea terenurilor adiacente celui expropriat sa creasca (urmare masurii), ceea ce justifica acordarea unei despagubiri mai mici decat valoarea intrinseca a parcelei expropriate.
Cu privire la suprafata de 79 mp care reprezinta o cale de acces, ea este detinuta in indiviziune cu 4 alti coproprietari, reclamantilor cuvenindu-li-se doar cota de ¼ din valoarea calculata.
S-a depus, in sustinerea caii de atac, situatia preturilor cu care s-au vandut alte terenuri aflate in vecinatatea zonei expropriate, in perioada 2011 – 2012 si care evidentiaza un pret mediu de cca 30 euro/mp.
Prin incheierea din 8 decembrie 2014, instanta a calificat prezenta cale de atac ca fiind apelul, iar nu recursul.
S-au avut in vedere in acest sens dispozitiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 (sub imperiul careia s-a dispus in speta exproprierea) si care, trimitand la textele art. 21 si urm. din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, releva faptul ca – indiferent de procedura – in aceasta materie legiuitorul a inteles sa pastreze natura de cale de atac judiciara a contestatiei celui expropriat impotriva hotararii luate de expropriator asupra bunului afectat. S-a avut in vedere ca, din acest punct de vedere, legiuitorul nu a supus acest tip de litigii contextului mai larg al cererilor patrimoniale obisnuite, evaluabile in bani (susceptibile a fi judecate potrivit competentei de drept comun, in prima instanta, la judecatorie si cu caile de atac specifice date de criteriul valoric).
Prevederile art. 2 pct. 1 lit. f) C. proc. civ. 1865 – incident in cauza fata de data inregistrarii cererii in prima instanta (noiembrie 2012) stabileau ca tribunalul este competent sa solutioneze in prima instanta acest tip de cauze, iar potrivit Legii nr. 33/1994, participarea procurorului este obligatorie. Din aceasta perspectiva, este evidenta similitudinea cu un alt tip de cauze care aparent are natura patrimoniala de drept comun, dar care scapa la randul sau de sub regulile celor solutionate conform art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ. 1865 – anume, cu cea a cererilor pentru repararea prejudiciilor cauzate prin erori judiciare, mentionate distinct la lit. h) a acestui articol – ambele tipuri de cauze fiind indicate explicit distinct de teza generala a lit. b), fiind, indiferent de valoare, de competenta in prima instanta a tribunalului.
Solutionarea in ambele situatii a acestor cauze ca fond in tribunal, apel la curtea de apel si recurs la instanta suprema este de altfel dovedita de ampla jurisprudenta a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
Prin modificarea, conform Legii nr. 71/2011, a prevederilor art. 2811 C. proc. civ. 1865, legiuitorul a exclus calea de atac a apelului pentru litigiile al caror obiect are o valoare de pana la 100.000 lei inclusiv, pentru actiunile posesorii, cele in evacuare, pentru actiunile privitoare la registrele de stare civila si luarea masurilor asiguratorii, cat si pentru litigiile avand ca obiect cereri in repararea prejudiciilor cauzate prin erori judiciare savarsite in procesele penale „si in alte cazuri prevazute de lege”.
Cum trimiterea la disp. art. 2 C. proc. civ. este evidenta, se constata ca au ramas in sistemul dublului grad de control judiciar, dupa intrarea in vigoare a art. 219 al Legii nr. 71/2011, litigiile vizand cererile in expropriere, nu si cele fondate pe disp. art. 504 C. proc. pen. 1968.
Cerinta potrivit careia se supun doar recursului si acest tip de cauze (ca aceasta in speta) nu exista, iar asimilarea cererilor vizand exproprierea cu litigiile patrimoniale avand o valoare de pana la 100.000 lei inclusiv nu este justificata, in raport de interpretarea sistematica si teleologica aratata.
De altfel, jurisprudenta covarsitor majoritara a instantei supreme releva faptul ca aceste cauze si-au pastrat dublul control judiciar, anume cel devolutiv al apelului si cel de legalitate al recursului, motiv pentru care – desi intitulata recurs, prezenta cale de atac este cea a apelului.
Intrucat la data de 03 martie 2015 a fost publicata in M. Of. Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015 a Curtii Constitutionale care a statuat, cu forta obligatorie pentru instantele judecatoresti, ca sunt neconstitutionale prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, in forma anterioara modificarilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea si completarea Legii nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, raportate la sintagma „la data intocmirii raportului de expertiza” cuprinsa in dispozitiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, s-a pus in discutia partilor incidenta – in prezenta cauza – a considerentelor care au sustinut rationamentul transpus in solutionarea exceptiei.
Prin notele de sedinta si sustinerile orale formulate la termenul din 6 aprilie 2015, intimatii reclamanti A. au apreciat ca aceasta decizie nu se aplica in cauza de fata, intrucat ea vizeaza Legea nr. 198/1994, iar nu si Legea nr. 255/2010 sub imperiul careia a avut loc exproprierea; apelantul parat a considerat ca aceasta statuare isi gaseste aplicabilitatea in speta, fata de continutul identic al textelor incidente.
Avand in vedere ca prin Decizia nr. 12/2015, Curtea Constitutionala a aratat ca „Despagubirea stabilita prin raportare la momentul intocmirii raportului de expertiza, adica in cursul procesului, nu este „dreapta” (nu are un caracter just) deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate”, aceasta fiind calificata drept o „solutie de principiu cu valoare constitutionala”, instanta de apel a considerat necesara completarea probatoriului deja administrat, prin efectuarea unui supliment la raportul de expertiza judiciara evaluatorie care sa se raporteze si la momentul exproprierii, adica al emiterii H.C.L. Navodari nr. 320 din 20 decembrie 2011.
Lucrarile intocmite de d-nii experti D. (desemnat de instanta), E. (desemnata de intimatii-reclamanti A.) si F. (desemnata de apelantul parat Orasul Navodari) au fost depuse pentru termenul din 02 noiembrie 2015.
Prin Decizia civila nr. 20/C din 15 februarie 2016, Curtea de Apel Constanta, sectia I civila, a admis apelul paratului Orasul Navodari prin primar si a schimbat in tot sentinta apelata in sensul respingerii actiunii, ca nefondate.
Au fost obligati reclamantii la 3.800 lei cheltuieli de judecata catre apelanta.
Pentru a pronuntat aceasta decizie, instanta de apel a retinut, in esenta, ca in aceasta faza procesuala a fost administrata proba cu expertiza tehnica, ce raspunde cerintelor Deciziei Curtii Constitutionale nr. 12/2015, dar si jurisprudentei Inaltei Curti de Casatie si Justitie, care a conturat o practica in evaluarea bunurilor expropriate in functie de imobilele similare, din aceeasi unitate administrativ-teritoriala care au facut obiectul unor tranzactii efective in aceeasi perioada de timp.
Cum in discutie au fost suprafetele de 312 mp si, respectiv, cota de ¼ din cea de 79 mp (cale de acces), identificate cadastral sub nr. x/1/1 si, respectiv, nr. x/2/2, avand CF x1 si CF x2, amplasate in intravilanul Orasului Navodari, trup Mamaia Nord – parte a imobilului teren de 1854,37 mp aflat in proprietatea intimatilor, expertii desemnati s-au raportat la contracte de vanzare-cumparare incheiate pentru terenuri similare, preluandu-se elementele necesare abordarii metodei comparatiei directe.
Instanta de apel a dat prevalenta opiniei majoritare, a expertilor D. si F., inlaturand opinia separata a expertului G.
Astfel, s-a retinut ca, in timp ce expertii cu opinie majoritara au stabilit ca cea mai buna utilizare pentru imobilul expropriat (si pentru comparabile) este aceea de curti-constructii, aspect ce rezulta si din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare ce constituie titlul intimatilor si din autorizatia de construire din 18 februarie 2011, expertul G., in opinia separata, a apreciat ca cea mai buna utilizare este pentru zona rezidentiala si turistic comerciala, in conditiile in care nici pe terenul expropriat si nici pe cele preluate ca si comparabile nu se mentioneaza existenta unor hoteluri sau pensiuni (utilizate evident in scop turistic).
Opinia potrivit careia toate tranzactiile identificate in zona si comunicate de primarie ar contine preturi subevaluate, putin credibile pentru scopul achizitionarii unor terenuri in Mamaia Nord si neconforme insesi grilei notariale, a fost apreciata, la randul sau, ca fiind subiectiva si in dezacord cu ceea ce prevad dispozitiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, dar si cu jurisprudenta instantei supreme.
Fata de aceste considerente au fost inlaturate argumentat si obiectiunile formulate la 11 ianuarie 2016 de catre intimatii-reclamanti asupra punctului de vedere al expertului D. S-au considerat ca nefondate chestiunile ridicate dupa efectuarea lucrarilor, legate de zona de amplasament, acestea fiind ignorate si de propriul expert cata vreme pentru pozitionarea mai aproape de mare se aplicau corectii, iar alte contracte nu s-au identificat, cu exceptia celor legal comunicate de primarie. Legea solicita ca terenurile folosite ca elemente de comparatie sa fie din aceeasi unitate administrativ-teritoriala, iar nu din acelasi cartier sau areal de impunere fiscala.
S-a apreciat ca evidenta publica a tranzactiilor incheiate anual cu imobile in cadrul unei unitati administrative, tinuta si organizata de compartimentul de specialitate din cadrul primariilor, constituie sursa obiectiva si legala de informare, necesara efectuarii transparente a acestor expertize, autoritatile locale fiind si cele care pot transmite instantelor copii certificate de pe asemenea inscrisuri (in speta, Primaria Navodari a transmis adresa din 31 octombrie 2013).
Cu privire la stabilirea, in opinia majoritara, a unei valori care s-a inscris sub limita grilei notariale, instanta de apel a retinut ca art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 se refera la etapa preliminara a evaluarii facute de catre expropriator, care trebuie sa e ghideze si dupa expertizele intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal. In procedura judiciara, evaluarea se realizeaza, insa, dupa standardele internationale, iar in masura in care metoda comparatiei directe conduce la o valoare mai mica sau mai mare decat cea estimata de grila notariala, ea nu poate fi invalidata, prima verificand comparabila reala, concreta, cealalta estimand pretul care ar putea fi obtinut in zona.
S-a constatat ca ambele puncte de vedere ale expertilor judiciari s-au referit la grilele notariale, opinia majoritara aratand ca valoarea determinata prin metoda comparatiei directe se inscrie intre valoarea minima de 24 euro/mp si cea maxima de 65 euro/mp pentru aceasta zona.
Au fost inlaturate ca neavenite criticile referitoare la cursul valutar si la folosirea unei comparabile extrase de pe internet.
Chestiunea neinserarii unui calcul si pentru cota parte din calea de acces a fost respinsa ca nejustificand refacerea lucrarii, fiind doar o chestiune de calcul matematic, iar nu o noua evaluare, cu amendamentul ca ar fi aplicabil calculul fiecarei opinii pentru suprafata de 19,75 mp, astfel cum a procedat si instanta de fond.
Impotriva deciziei mentionate au declarat recurs, in termenul legal, reclamantii A. si B., criticand-o ca nelegala pentru motivele prevazute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Dezvoltand motivele de recurs, reclamantii au invocat incalcarea dispozitiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, dispozitii la care fac trimitere prevederile art. 22 din Legea nr. 255/2010. S-a sustinut ca, in speta, norma citata a fost ignorata de instanta de apel, prin insusirea lucrarii efectuate de expertul neutru si expertul parte al apelantului, prin care au atribuit terenurilor expropriate alte valori decat cele reale.
S-a aratat, totodata, ca a fost inlaturat fara temei elementul de comparatie indicat expertilor chiar de catre instanta de apel la momentul incuviintarii suplimentului de expertiza, constand in valorile cuprinse in grila notariala, elementul de comparatie cu cel mai mare grad de obiectivitate.
S-a invederat ca sunt nefondate argumentele instantei de apel conform carora stabilirea prin suplimentul de expertiza a unor preturi mai mici decat cele prevazute in grila notariala nu invalideaza lucrarea de expertiza, intrucat expertii au verificat comparabile reale, concrete, iar grila cuprinde doar preturi estimative.
S-a precitat ca elementele ca elementele de configuratie priveau terenuri situate in alte zone decat cea in care sunt amplasate terenurile expropriate, de alta categorie si cu alte destinatii.
In acelasi sens, s-a sustinut ca este nejustificat refuzul instantei de a se adresa Comisiei Notarilor Publici pentru a identifica contracte de vanzare-cumparare din perioada de referinta avand ca obiect imobile din zona in care sunt amplasate terenurile expropriate.
Recurentii au aratat ca toate contractele avute in vedere nu au fost comunicare de primarie, astfel cum s-a retinut, ci au fost depuse la dosar de catre reprezentantul conventional al apelantei.
In cadrul aceluiasi motiv de recurs s-a invocat inlaturarea, fara temei, a obiectiunilor aduse expertizei in ceea ce priveste destinatia terenurilor, cu motivarea ca nu se verifica caracterul rezidential si turistic comercial, desi documentele depuse la dosar reliefeaza potentialul turistic al zonei, terenul expropriat fiind limitrof plajei Kazeboo.
Cea de a doua critica formulata prin motivele de recurs a vizat incalcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010, sens in care s-a sustinut ca, avand in vedere ca sumele stabilite cu titlu de despagubire prin Hotararile nr. 21 din 27 septembrie 2012 si 22 din 27 septembrie 2012 nu erau consemnate, transferul dreptului de proprietate nu a operat si, prin urmare, trebuia avuta in vedere valoarea imobilului de la momentul efectuarii suplimentului raportului de expertiza.
Intimatul Orasul Navodari prin primar a formulat intampinare, solicitand respingerea recursului, cu cheltuieli de judecata.
Examinand criticile invocate de reclamantii-recurenti raportat la motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Curtea va constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Criticile recurentilor-reclamanti vizand stabilirea prin expertiza efectuata in apel a unor valori sub minimul prevazut in grila notarilor publici, ce au reprezentat si obiectiuni la raportul de expertiza intocmit de cei trei experti, nu pot fi primite.
Pe de o parte, Curtea va constata ca respingerea obiectiunilor de catre instanta de apel nu poate reprezenta obiect al analizei in faza procesuala a recursului, neconstituind un motiv de nelegalitate a deciziei recurate, care sa se circumscrie dispozitiilor art. 304 C. proc. civ.
Pe de alta parte, valorile care apar in grila notarilor nu sunt echivalente cu valoarea de piata la care sunt tranzactionate imobilele, grila notarilor avand ca scop stabilirea valorii onorariilor notarilor la autentificarea tranzactiilor imobiliare.
Curtea va retine ca art. 26 din Legea nr. 33/1994, a carei incalcare s-a invocat prin motivele de recurs, stabileste ca despagubirile se stabilesc in raport cu pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala si nu cu valoarea la care imobilul est incadrat in grila notarilor publici, ce ofera doar preturi orientative si nu reale.
In raport de aceste considerente, instanta de apel a apreciat corect ca retinerea unor preturi mai mici in grila notarilor publici nu este de natura sa invalideze expertiza, intrucat expertii au avut in vedere comparabile reale, respectiv tranzactii pentru terenuri aflate in aceeasi zona.
In acest context se va avea in vedere ca imprejurarea ca expertii au ajustat pretul terenului in litigiu prin aplicarea unor coeficienti de 10%, si respectiv 40%, determinand astfel un pret de 152 lei/mp, mai mare decat pretul platit pentru terenul care face parte din aceeasi categorie mentionata in grila notarilor publici, respectiv Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1740 din 31 octombrie 2012, cu un pret de tranzactionare de 92,84 lei/mp
Aspectele referitoare la situarea terenului intr-o zona rezidentiala nu pot fi retinute, destinatia imobilului expropriat, potrivit documentatiei de la dosar fiind aceea de curti-constructii, fara a se evidentia existenta unor unitati turistice, respectiv incadrarea in categoria de zona rezidentiala.
In concluzie, se va constata ca instanta de apel a aplicat corect dispozitiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, interpretand sintagma „la data intocmirii raportului de expertiza” cuprinsa in textul de lege mentionat in acord cu Decizia Curtii Constitutionale nr. 380/2015 (publicata in M. Of. nr. 527/15.07.2015), prin care s-a admis exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local si s-a constatat ca prevederile acestui text, raportate la sintagma cuprinsa in art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sunt neconstitutionale.
Curtea Constitutionala, ale carei decizii sunt obligatorii, aplicandu-se raportului juridic dedus judecatii cata vreme nu s-a pronuntat o hotarare definitiva si irevocabila, a statuat in acelasi sens si prin Decizia nr. 12/2015, in sensul ca la calcularea cuantumului despagubirilor expertii si instanta de judecata vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la momentul transferului dreptului de proprietate si nu la momentul efectuarii expertizei.
Nici cel de-al doilea motiv de recurs vizand incalcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010, nu poate fi primit.
Avand in vedere ca, in speta, reclamantii nu au depus cerere pentru despagubiri, sumele cuvenite au fost consemnate de expropriator la H., la dispozitia acestora, la data de 13 martie 2012, inainte de emiterea hotararii de expropriere.
Sunt, astfel, incidente dispozitiile art. 9 alin. (4) conform carora „transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice in proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale si in administrarea expropriatorului opereaza de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de catre expropriator, ulterior consemnarii sumelor aferente despagubirii”.
Solutia instantei de apel de respingere a actiunii respecta, astfel, prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, aplicabil in cauza prin norma de trimitere existenta in art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010.
Intrucat suma acordata este mai mare decat cea stabilita prin expertiza efectuata in apel, decizia instantei de apel este legala raportat la norma de drept mentionata.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va constata ca recursul reclamantilor este nefondat si, in temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., il va respinge.
Vazand si dispozitiile art. 274 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantii A. si B. impotriva Deciziei nr. 20/C din 15 februarie 2016 a Curtii de Apel Constanta, sectia I civila.
Obliga pe recurenti la 1000 lei cheltuieli de judecata catre intimatul Orasul Navodari, prin primar.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, astazi 7 iunie 2016.
Procesat de GGC – NN