Obligarea paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cu privire la imobilul constructie si teren.

Obligarea paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cu privire la imobilul constructie si teren.

 

Rezolutiunea unei conventii sinalagmatice se intemeiaza atat pe principiul fortei obligatorii a contractului, cat si pe ideea de cauza si simultaneitate a executarii obligatiilor nascute din conventie.

Enumerarea formala de catre instanta de apel a conditiilor cerute de lege pentru a opera rezolutiunea, fara o analiza concreta si efectiva a obligatiilor reciproce asumate de parti si a gravitatii neexecutarii lor, nu poate fundamenta solutia pronuntata de instanta, de confirmare a sentintei fondului in sensul respingerii actiunii in rezolutiunea unui antecontract de vanzare-cumparare formulata de promitentul-cumparator -, astfel incat, in aceasta situatie, devin incidente dispozitiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., motivarea instantei de apel echivaland unei necercetari corespunzatoare a fondului.

Sectia a II-a civila, Decizia nr. 3893 din 5 decembrie 2014

Prin actiunea introductiva precizata, reclamanta SC O. SRL prin lichidator judiciar a solicitat,  in contradictoriu cu parata SC C. SA, in principal, obligarea paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cu privire la imobilul constructie si teren, ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare nr. 62/13.01.2006, iar in subsidiar, rezolutiunea antecontractului nr. 62/2006 si obligarea paratei la plata sumei de 59.986,86 lei reprezentand avans acordat pentru cumpararea imobilului si la plata sumei de 78.292,11 lei reprezentand contravaloarea investitiilor realizate la imobil.

Potrivit reclamantei, prin antecontractul de vanzare-cumparare nr. 62/2006 parata s-a obligat sa transfere reclamantei cumparator proprietatea imobilului denumit – magazie cereale – situat in localitatea Moftin, sens in care parata trebuia ca in termen de 60 zile de la  incheierea antecontractului sa intabuleze imobilul si sa se prezinte la notarul public in vederea perfectarii contractului de vanzare-cumparare.

A sustinut reclamanta ca pentru lamurirea situatiei imobilului a notificat-o pe parata, care, prin adresa  nr. 2367 din 13 aprilie 2011, a aratat ca nu doreste rezilierea contractului si restituirea avansului, iar in ce priveste perfectarea actului autentic a precizat ca nu se opune, dar in prealabil solicita o oferta din partea promitentului-cumparator pentru achizitionarea imobilului.

Prin intampinare parata a solicitat respingerea actiunii reclamantei, aratand ca prin antecontractul de vanzare-cumparare nu s-a obligat la incheierea contractului in forma autentica in termen de 60 de zile de la incheierea conventiei si ca reclamanta nu si-a respectat propriile obligatii asumate cu privire la termenele de plata a pretului, ultimele doua rate a cate 20.000 euro fiecare, scadente la 14 mai 2006 si respectiv 14 iunie 2006 nefiind achitate.

A mai aratat parata ca in prezent procedura de intabulare a imobilului nu este finalizata din motive independente de vointa societatii, dar reclamanta, in temeiul unui contract de comodat, are bunul in folosinta.

Prin sentinta civila nr. 3/CA din 21 ianuarie 2014, Tribunalul Satu Mare a admis in parte actiunea precizata formulata de reclamanta SC O. SRL prin lichidator judiciar si a obligat parata la plata catre reclamanta a sumei de 21.840 lei reprezentand contravaloarea investitiilor realizate la imobil; a respins celelalte capete de cerere, ca neintemeiate.

 Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca, potrivit clauzelor antecontractului de vanzare-cumparare nr. 62 incheiat de parti la 16 ianuarie 2006, parata s-a obligat sa transmita dreptul de proprietate si sa remita spre folosinta reclamantei imobilul constructie si teren inscris in CF nr. 1170, pretul contractului fiind de 60.000 euro+TVA, ce urma sa fie achitat in trei rate, a cate 20.000 euro scadente la 14.04.2006, 20.000 euro la data de 14.05.2006, 20.000 euro la data de 14.06.2006.

 Totodata tribunalul a retinut ca potrivit clauzei inserate la art. 4, capitol V, in cazul in care situatia juridica a imobilului nu va fi definitivata in decurs de trei luni de la data incheierii antecontractului pentru a se putea incheia actul autentic de vanzare-cumparare, contractul de comodat incheiat intre parti se prelungeste pana la solutionarea situatiei juridice.

In opinia instantei, clauzele susmentionate impun concluzia ca parata nu s-a obligat la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica in termen de 60 de zile de la data incheierii antecontractului, partile neprevazand un termen limita in sarcina paratei pentru clarificarea situatiei juridice a imobilului.

In drept, prima instanta a retinut ca potrivit principiului reciprocitatii si interdependentei obligatiilor partilor in contractele sinalagmatice, obligatiile trebuie executate simultan, oricare parte putand sa refuze executarea obligatiilor proprii, atata timp cat cealalta parte, care pretinde executarea, nu isi executa propriile obligatii.

Sub acest aspect, tribunalul a retinut ca reclamanta nu si-a respectat obligatia de plata a ultimelor doua rate, obligatie care nu era conditionata de finalizarea formalitatilor de intabulare a imobilului, motiv pentru care solicitarea reclamantei de obligare a paratei la incheierea contractului in forma autentica apare nefondata.

In virtutea acelorasi considerente, in raport de dispozitiile art. 1020 C. civ., tribunalul a constatat ca se impune si respingerea cererii subsidiare formulata de reclamanta, respectiv rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare in sensul obligarii paratei la plata sumei de 59.986,86 lei reprezentand avans acordat pentru cumpararea imobilului.

In ceea ce priveste capatul de cerere avand ca obiect obligarea paratei la 21.840 lei reprezentand contravaloarea investitiilor realizate la imobilul de catre reclamanta, tribunalul, raportat la pozitia exprimata de parti in cursul procesului, respectiv imposibilitatea obiectiva de achitare a diferentei de pret de catre parata datorita situatiei sale juridice, respectiv  deschiderea procedurii falimentului fata de aceasta, a apreciat ca partile se afla intr-o imposibilitate obiectiva de executare a obligatiilor asumate prin contract, chiar daca nu s-a dispus rezolutiunea, si ca, intemeiat pe principiul imbogatirii fara just temei, parata trebuie sa achite reclamantei contravaloarea investitiilor efectuate la imobil, stabilita prin raportul de expertiza tehnica judiciara efectuata in cauza.

  1. Apelul. Decizia nr. 85/C din 28 mai 2014 pronuntata de Curtea de Apel Oradea, Sectia a II-a civila si de contencios administrativ si fiscal.

Impotriva sentintei fondului a declarat apel reclamanta invocand motive de nelegalitate  cu privire la solutia adoptata atat pe capatul principal de cerere, cat si pe cererea subsidiara.

Prin decizia nr. 85/C/28.05.2014, Curtea de Apel Oradea a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta, mentinand in totalitate sentinta fondului.

Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca sustinerea reclamantei, in sensul ca nu a achitat diferenta de pret intrucat parata nu a efectuat niciun demers pentru intabularea dreptului ei de proprietate, nu poate fi primita, intrucat conform art. 1 din antecontract partile au convenit sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica in termen de 5 zile de la plata ultimei rate, respectiv la 19 iunie 2006, iar prin art. 4 partile au prelungit contractul de comodat incheiat in aceeasi zi cu antecontractul, pana la clarificarea situatiei juridice a imobilului, in ipoteza in care aceasta nu era clarificata in termen de trei luni, fara a se indica vreo data de la care curge termenul de trei luni.

In continuare, curtea de apel a retinut ca nu s-a dovedit imprejurarea ca parata ar fi finalizat procedura de intabulare in cartea funciara a dreptului sau, aspect infirmat de parata prin concluziile scrise depuse la instanta de fond, in care a aratat ca intabularea nu a fost posibila din motive tehnice.

Totodata, curtea de apel a apreciat ca in conditiile in care reclamanta nu a facut dovada platii diferentei de pret, parata nu poate fi obligata sa incheie contractul in forma autentica.

In ce priveste rezolutiunea judiciara, curtea de apel, facand trimitere la conditiile cerute de art. 1020 C. civ., a constatat ca reclamanta este cea care nu si-a executat obligatia constand in plata diferentei de pret de care depindea incheierea contractului in forma autentica, iar inscrierea la masa credala, neurmata de plata nu poate echivala cu efectuarea platii, astfel ca nu sunt indeplinite conditiile rezolutiunii contractului.

Referitor la investitiile efectuate la imobil, instanta a apreciat ca solicitarea reclamantei de obligare la 271.000 lei reprezentand contravaloarea lor este neintemeiata, fata de concluziile expertului D.V. in sensul ca investitiile facute nu erau necesare pentru destinatia imobilului, de magazie cereale, precum si raportat la faptul ca au fost efectuate fara acordul promitentului-vanzator, contrar clauzei din contractul de comodat.

In sfarsit, referitor la sustinerea reclamantei in sensul ca suma acordata de 21.840 lei reprezinta o eroare materiala in raport de suma de 212.840 lei retinuta in raportul lui D. V., Curtea a apreciat ca acest motiv de critica nu poate face obiectul apelului conform art. 2812 C. proc. civ.

  1. Recursul. Motivele de recurs.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC O. SRL prin lichidator C.L.J. 2000 SPRL solicitand modificarea deciziei atacate in sensul admiterii apelului si schimbarii sentintei fondului cu consecinta admiterii capatului de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nr. 62/2006, restabilirea situatiei anterioare, respectiv obligarea paratei la restituirea avansului in suma de 59.986,86 lei, precum si obligarea paratei la plata sumei de 271.000 lei reprezentand contravaloarea investitiilor realizate la imobil.

Recurenta si-a intemeiat recursul pe motivul reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocand aplicarea gresita a legii.

In argumentarea criticilor de nelegalitate formulate, recurenta a aratat ca la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare din 13 ianuarie 2006 parata era proprietara extratabulara a imobilului – magazie de cereale situat in localitatea Moftin si, desi s-a obligat sa transmita dreptul de proprietate asupra imobilului in termen de 5 zile de la plata ultimei rate, respectiv pana la 19 iunie 2006, parata nu a facut niciun demers legal pentru intabularea dreptului sau de proprietate, situatie care subzista si in prezent, desi au trecut 8 ani de la incheierea antecontractului.

A considerat recurenta ca, in acest context, parata nu isi poate indeplini obligatia asumata prin antecontract, de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ipoteza in care se impune rezolutiunea antecontractului.

Sub acest aspect, recurentul a invocat incalcarea dispozitiilor art. 1020 C. civ. de catre instanta de apel, deoarece chiar si in situatia in care partile nu au stabilit un termen pentru clarificarea situatiei juridice, acesta nu putea fi decat un termen rezonabil, aspect nesesizat de catre instanta, fata de imprejurarea ca au trecut 8 ani de la incheierea antecontractului, iar parata nu si-a indeplinit obligatia asumata.

Referitor la investitiile efectuate in imobil, recurenta a aratat ca ele au fost confirmate de expertiza contabila dispusa in cauza, valoarea actuala fiind de 271.000 lei potrivit expertizei tehnice intocmite de expert M.A. si, respectiv 212.840 lei conform raport D.V., investitii care au adus un sport de valoare  imobilului care profita actualului proprietar.

Potrivit recurentei, instanta de apel in mod gresit a retinut punctul de vedere al expertului D. exprimat in afara obiectivelor stabilite de instanta, in sensul ca nu erau necesare pentru destinatia imobilului,

In sfarsit, recurenta a aratat ca in prezent, nefiind finalizata tranzactia, bunul nu poate  fi valorificat in procedura falimentului, dar, in acelasi timp, parata s-a inscris in tabelul creditorilor cu diferenta de pret, fiind si in posesia avansului si a investitiilor neachitate.

Intimata SC C. SA a formulat intampinare in aceasta faza procesuala prin care a solicitat respingerea recursului si mentinerea deciziei instantei de apel care a retinut in mod corect neexecutarea culpabila a obligatiei asumate de reclamanta, referitoare la plata diferentei de pret, obligatie care nu era conditionata de finalizarea formalitatilor de intabulare.

  1. Inalta Curte, examinand in cadrul controlului de legalitate decizia atacata in raport de criticile formulate, a constatat ca recursul este fondat pentru considerentele ce urmeaza:

Cu privire la capatul de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de parti, instanta de apel, confirmand solutia fondului, a retinut neexecutarea culpabila a obligatiei reclamantei, promitentul-cumparator, de plata a ultimelor  doua rate din pretul vanzarii, fara sa examineze si obligatia asumata de parata, promitentul vanzator, de a intabula imobilul in vederea incheierii actului autentic, mai mult chiar, a retinut, in terminis, ca in cauza nu s-a facut dovada de catre parate ca ar fi finalizat procedura de intabulare in Cartea Funciara a dreptului sau de proprietate asupra imobilului.

Or, prin antecontractul de vanzare-cumparare partile si-au asumat obligatii reciproce a caror interdependenta este atasata notiunii de scop, de cauza, in sensul ca neexecutarea de catre o parte a obligatiilor sale lipseste de cauza obligatia corelativa a celorlalte parti.

Altfel spus, rezolutiunea unei conventii sinalagmatice se intemeiaza atat pe principiul fortei obligatorii a contractului, cat si pe ideea de cauza si simultaneitate a executarii obligatiilor nascute din conventie.

Din aceasta perspectiva, determinarea continutului conventiei pentru a se stabili obligatiile asumate, interdependenta si reciprocitatea lor era o abordare esentiala si necesara in solutionarea cauzei, cu respectarea dispozitiilor art. 977 C. civ. care instituie principiul vointei reale a partilor, dar si a dispozitiilor art. 970 alin. (2) si art. 981 C. civ. potrivit carora  conventiile obliga nu numai la ceea ce este expres prevazut, dar si la toate urmarile pe care legea, obiceiul sau echitatea le presupune in functie de tipul conventiei.

Sub acest aspect, instanta de apel a retinut numai obligatia reclamantei de plata a pretului in termen de trei luni de la incheierea antecontractului, precum si faptul ca partile au convenit data la care se va incheia actul autentic – 19 iunie 2006 -, iar in ceea ce priveste obligatia paratei vanzatoare de intabulare a dreptului sau de proprietate in cartea funciara, apreciaza ca partile nu au convenit o data de la care curge termenul de trei luni, concluzie care nu are nici un suport in clauzele conventiei si care in sine este in vadita contradictie cu cele statuate anterior, in sensul ca partile au stabilit data de incheiere a actului autentic 19.06.2006, ceea ce presupunea si indeplinirea de catre parata a obligatiei de reglementare a situatiei juridice a imobilului si intabulare a imobilului in CF, conditie necesara pentru incheierea actului in forma autentica.

In continuare, instanta de apel, desi constata ca neindeplinirea acestei obligatii de catre parata subzista la data judecarii cauzei, nu a acordat nici o semnificatie acestei neexecutari sub aspectul rezolutiunii antecontractului care apare lipsit de insusi fundamentul sau scopul sau.

Asa fiind, Inalta Curte a constatat ca motivarea instantei de apel nu respecta exigentele legii, deoarece enumerarea formala a conditiilor cerute de lege pentru a opera rezolutiunea, fara o analiza concreta si efectiva a obligatiilor reciproce asumate de parti si a gravitatii neexecutarii lor nu poate fundamenta solutia pronuntata de instanta, dincolo de faptul ca o serie de aparari ale reclamantei referitoare la pozitia paratei care s-a opus atat rezilierii antecontractului, cat si incheierii actului autentic, desi s-a inscris la masa credala pentru diferenta de pret, nu au fost examinate.

Aceeasi concluzie se impune si cu privire la  solutionarea capatului de cerere avand ca obiect obligarea paratei la contravaloarea investitiilor aduse imobilului de catre reclamanta in suma de 271.000 lei, confirmate de expertiza contabila si de cele doua rapoarte de expertiza tehnica dispuse in cauza.

Instanta de apel, fara un examen efectiv, real si consistent al probatoriilor administrate pe acest aspect si al argumentelor reclamantei, a respins apelul cu o motivare contradictorie deoarece, desi confirma indreptatirea reclamantei de a primi contravaloarea investitiilor in baza principiului imbogatirii fara just temei a paratei, a retinut, totodata, ca aceste investitii, nefiind necesare pentru destinatia imobilului, nu aduc un  aport suplimentar si, prin urmare, nu ar fi datorate. Or, in ipoteza imbogatirii fara justa cauza, chestiunea naturii lucrarilor, ca utile sau necesare, este lipsita de relevanta juridica, deoarece in actiunea de in rem verso determinanta este stabilirea imbogatirii fara justa cauza a patrimoniului unei persoane si saracirea celui care a procurat acest avantaj imbogatitului.

Distinct de acestea, afirmatia potrivit careia lucrarile de investitii nu erau necesare data fiind destinatia imobilului nu este argumentata tehnic, fiind preluata de instanta fara nicio  cenzura din expertiza D.V. care nu ofera nicio explicatie sub acest aspect.

Asa fiind, Inalta Curte a constatat fondate criticile recurentului-reclamant, pe care le-a incadrat, in baza art. 306 alin. (3) C. proc. civ., in prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., motivarea instantei de apel echivaland unei necercetari corespunzatoare a fondului.

De aceea, dand eficienta dispozitiilor art. 312 alin. (5) C. proc. civ., potrivit carora  neintrarea in cercetarea fondului conduce la casarea hotararii atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare, Inalta Curte a admis prezentul recurs, a casat decizia nr. 85/C/28.05.2014 a Curtii de Apel Oradea si a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante.