Actiunea fostilor proprietari in revendicarea unui bun imobil pe calea recursului in anulare. Contract de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, intervenit ulterior pronuntarii hotararii in recursul in anulare. Buna-credinta a cumparatorului. Act valabil.
In situatia in care anterior perfectarii contractului de vanzare – cumparare a unui imobil in temeiul Legii nr. 112/1995, Curtea Suprema de Justitie a pronuntat, intr-un recurs in anulare, o hotarare prin care a fost respinsa actiunea in revendicare a fostilor proprietari (actiune formulata impotriva Consiliului local al municipiului Bucuresti), cumparatorii au fost de buna-credinta, actul neputand fi anulat in baza dispozitiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. In acest context, prin recursul in anulare s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, intrucat prin judecarea acestei cai extraordinare de atac s-a tran?at in mod irevocabil asupra pretentiei de revendicare a imobilului in litigiu.
Ca atare, cum la data incheierii contractului de vanzare-cumparare fusesera deja epuizate caile legale pentru realizarea dreptului de proprietate, obliga?ia generala de conduita a par?ilor contractante, de pruden?a ?i diligenta – implicand inclusiv informarea clara asupra situa?iei juridice a imobilului, dar ?i asupra posibilita?ilor efective pe care fostul proprietar le mai putea valorifica in viitor pentru retrocedarea imobilului – a fost pe deplin respectata.
Sectia I civila, decizia nr. 393 din 6 februarie 2014
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucure?ti la data de 4.02.2002, reclaman?ii T.I. ?i T.L. au chemat in judecata pe parata Primaria Municipiului Bucure?ti, solicitand obligarea acesteia sa le predea in deplina proprietate ?i posesie, locuin?a situata in Bucure?ti ?i cota-parte indiviza din par?ile comune ale construc?iei ?i terenului.
In drept, ac?iunea a fost intemeiata pe dispozi?iile art. 1, 2, 9, 21 ?i 46 din Legea nr. 10/2001.
Prin sentin?a civila nr. 335 din 14.03.2002, Tribunalul Bucure?ti, Sec?ia a III a civila a respins cererea, astfel cum a fost precizata.
Prin decizia civila nr. 267 din 09.04.2009, Curtea de Apel Bucure?ti a admis apelul, a desfiin?at sentin?a ?i a trimis cauza spre rejudecare.
S-a re?inut ca reclaman?ii au depus o cerere precizatoare la data de 05.02.2002 prin care au aratat ca s-au conformat prevederilor Legii nr. 10/2001, respectiv ca au inregistrat o notificare la Primaria Municipiului Bucure?ti prin care au solicitat constatarea nulita?ii contractului de vanzare-cumparare, insa instan?a de?i a luat act de aceasta precizare, nu a analizat pe fond cererea.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucure?ti la data de 04.06.2009.
Prin cererea depusa la data de 26.06.2009, reclaman?ii ?i-au precizat ac?iunea sub aspectul cadrului procesual, solicitand introducerea in calitate de para?i ?i a numi?ilor C.F. ?i C.E., iar la data de 01.03.2010 a fost indicat temeiul de drept ca fiind art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 in ceea ce prive?te capatul de cerere privind constatarea nulita?ii contractului de vanzare-cumparare.
Prin sentin?a civila nr. 1832 din 28.10.2011, Tribunalul Bucure?ti, Sec?ia a III-a civila a respins ac?iunea reclaman?ilor ca neintemeiata.
Cu privire la cererea de constatare a nulita?ii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx/1996, de a carui solu?ionare depinde ?i cererea de restituire in natura a apartamentului, instan?a a re?inut ca la data de 01.11.1996 a fost incheiat acest contract de vanzare-cumparare, in baza Legii nr. 112/1995, para?ii C. de?inand imobilul in calitate de chiria?i in baza contractului de inchiriere din 22.06.1994.
Conform dispozi?iilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, actele juridice de instrainare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, considerate astfel anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificarile ?i completarile ulterioare, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credin?a.
Instan?a a re?inut ca motivele de nulitate ale unui act juridic se analizeaza in raport cu data incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv anul 1996, reclaman?ii fundamentandu-?i ac?iunea pe caracterului nelegal al contractului ?i reaua-credin?a cumparatorilor.
In ceea ce prive?te reaua-credin?a a para?ilor C.F. ?i C.E., instan?a a re?inut ca buna-credin?a se prezuma, sarcina probei revenind reclaman?ilor. Instan?a a observat astfel ca acest contract a fost incheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o luna de la data la care se pronun?ase recursul in anulare din 01.10.1996, prin care ac?iunea reclaman?ilor in revendicare fusese respinsa in mod irevocabil.
La data de 01.10.1996, situa?ia juridica a imobilului era clarificata iar din acel moment para?ii ?i-au fundamentat convingerea ca adevaratul proprietar al acestui imobil este statul ?i nu reclaman?ii. Instan?a a respins astfel acest capat de cerere privind constatarea nulita?ii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx/1996, ca neintemeiat.
In ce prive?te cererea de restituire in natura a imobilului, instan?a a re?inut ca, de?i petitul ac?iunii a fost formulat ca ?i o ac?iune in revendicare, solicitandu-se lasarea in deplina proprietate ?i posesie a acestui imobil, in drept, reclaman?ii ?i-au precizat cererea pe dispozi?iile din Legea nr. 10/2001, iar instan?a de fond a solu?ionat cererea in baza dispozi?iilor acestei legi speciale.
Reclaman?ii au formulat notificare in temeiul Legii nr.10/2001 prin care au solicitat restituirea in natura a imobilului in litigiu, notificare ce nu a fost solu?ionata.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 10/2001, imobilele preluate in mod abuziv de stat, in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, ?i nerestituite, se restituie, de regula in natura, in condi?iile prezentei legi, iar in cazurile in care restituirea in natura nu este posibila se vor stabili masuri reparatorii prin echivalent.
Tribunalul a constatat, pe de o parte, ca termenul de 60 de zile pentru indeplinirea obliga?iei unita?ii de?inatoare de a se pronun?a asupra cererii de restituire este un termen imperativ.
In consecin?a, tribunalul a constatat ca parata nu ?i-a indeplinit obliga?ia legala prevazuta de art. 25 din Legea nr. 10/2001 ?i avand in vedere dispozi?iile Deciziei nr. XX din 19.03.2007 a instan?ei supreme, instan?a a analizat pe fond cererea de restituire in natura a imobilului.
In ce prive?te calitatea de persoana indrepta?ita in sensul art. 3 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a constatat ca in baza contractului de schimb autentificat sub nr. 13xx/1975, reclaman?ii au dobandit acest imobil. Prin sentin?a penala nr. 724 din 12.10.1987 pronun?ata de Tribunalul Militar Bucure?ti, T.I. a fost condamnat in lipsa la o pedeapsa de 7 ani inchisoare, interzicerea drepturilor prev. de art. 64 lit. a), b), c), e) pe o durata de 5 ani ?i confiscarea par?iala a averii pentru infrac?iunea de refuz inapoiere in ?ara, fiind men?inut sechestrul asigurator instituit asupra bunurilor confiscate. Prin decizia nr. 1556 din 9.08.1988 a Consiliului Popular al Municipiului Bucure?ti, s-a dispus trecerea imobilului in proprietatea statului in baza Decretului nr. 223/1974.
Tribunalul a constatat ca s-a facut dovada in condi?iile Legii nr. 10/2001 ca T.I. ?i T.L., au fost proprietarii imobilului, care a fost preluat fara titlu valabil.
Din contractul de vanzare-cumparare nr. 40xxx/1996, reiese ca Primaria Municipiului Bucure?ti a vandut para?ilor C., in baza Legii nr. 112/1995, imobilul in litigiu.
Conform dispozi?iilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 de regula, imobilele preluate in mod abuziv se restituie in natura iar potrivit alin. (2) daca restituirea in natura este posibila, persoana indrepta?ita nu poate opta pentru masuri reparatorii prin echivalent decat in cazurile expres prevazute de prezenta lege.
Conform dispozi?iilor art. 9 din Legea nr. 10/2001 imobilele preluate in mod abuziv, indiferent in posesia cui se afla in prezent, se restituie in natura in starea in care se afla la data cererii de restituire ?i libere de orice sarcini iar conform dispozi?iilor art. 21 alin.(1) imobilele – terenuri ?i construc?ii – preluate in mod abuziv, indiferent de destina?ie, care sunt de?inute la data intrarii in vigoare a prezentei legi de o regie autonoma, o societate sau companie na?ionala, o societate comerciala la care statul sau o autoritate a administra?iei publice centrale sau locale este ac?ionar ori asociat majoritar, de o organiza?ie cooperatista sau de orice alta persoana juridica de drept public, vor fi restituite persoanei indrepta?ite, in natura, prin decizie sau, dupa caz, prin dispozi?ie motivata a organelor de conducere ale unita?ii de?inatoare.
Din aceste texte legale, reiese ca regula este restituirea in natura, in situa?ia in care este posibila restituirea.
Insa potrivit dispozi?iilor art. 7 alin. (1) ind. 1 nu se restituie in natura, ci doar in echivalent, imobilele care au fost instrainate in baza Legii nr. 112/1995.
Art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 prevede la randul sau ca masurile reparatorii se stabilesc numai in echivalent in cazul in care imobilul a fost instrainat cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Potrivit dispozi?iilor art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 prevad ca daca imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana indrepta?ita are dreptul numai la masuri reparatorii prin echivalent.
Din coroborarea acestor texte de lege, reiese ca daca imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana indrepta?ita are dreptul numai la masuri reparatorii prin echivalent iar cum in cauza, instan?a a respins cererea de constatare a nulita?ii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, cererea reclaman?ilor de restituire in natura este
neintemeiata.
Prin decizia civila nr. 199 A din 4.06.2013, Curtea de Apel Bucure?ti, Sec?ia a IV-a civila a respins, ca nefondat, apelul reclaman?ilor.
Din analiza petitelor cererii de chemare in judecata, astfel cum aceasta a fost precizata, Curtea a re?inut ca aceasta are ca obiect: 1) cererea de restituire in natura a imobilului in litigiu, formulata in contradictoriu cu Municipiul Bucure?ti in temeiul Legii nr. 10/2001 ?i 2) cererea de constatare a nulita?ii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx/1996, formulata in contradictoriu cu chiria?ii cumparatori C.F. ?i C.E., in temeiul art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Curtea a apreciat ca se impune analizarea cu prioritate a legalita?ii ?i temeiniciei solu?iei data de prima instan?a capatului de cerere privind nulitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995.
Potrivit dispozi?iilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001: „actele juridice de instrainare…, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, considerate astfel anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificarile ?i completarile ulterioare, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credin?a”.
Astfel cum rezulta din actele care au stat la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare, intima?ii-para?i C. de?ineau imobilul in calitate de chiria?i in baza contractului de inchiriere din 22.06.1994.
In ce prive?te buna-credin?a intima?ilor para?i, Curtea a apreciat ca aceasta trebuie analizata la data incheierii de catre para?i a contractului de vanzare-cumparare.
Prin decizia civila nr. 61A din 18.01.1994 pronun?ata de Tribunalul Bucure?ti, men?inuta prin decizia civila nr. 831 din 17.06.1994 pronun?ata de Curtea de Apel Bucure?ti, a fost admis apelul impotriva sentin?ei civile nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecatoriei Sectorului 5 Bucure?ti, schimbata sentin?a in sensul ca a obligat para?ii CGMB ?i SC C. SA sa lase in deplina proprietate ?i lini?tita posesie, reclaman?ilor T.I. ?i T.L., imobilul situat in Bucure?ti.
Ulterior, prin decizia civila nr. 2940 din 01.10.1996 pronun?ata de Curtea Suprema de Justi?ie a fost admis recursul in anulare declarat de procurorul general al Romaniei, a fost casata sentin?a civila nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecatoriei Sectorului 5 Bucure?ti, decizia civila nr. 61A din 18.01.1994 pronun?ata de Tribunalul Bucure?ti, precum ?i decizia civila nr. 831 din 17.06.1994 pronun?ata de Curtea de Apel Bucure?ti ?i a fost respinsa ac?iunea reclaman?ilor impotriva Consiliului Local al Municipiului Bucure?ti, SC C. SA, precum ?i impotriva paratului C.F.
Contractul de vanzare-cumparare, prin care intima?ii para?i C. au devenit proprietarii imobilului in litigiu in baza Legii nr. 112/1995, a fost incheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o luna de la data la care se pronun?ase recursul in anulare din 01.10.1996, prin care ac?iunea reclaman?ilor in revendicare fusese respinsa in mod irevocabil. Prin urmare, situa?ia juridica a imobilului, astfel cum a fost clarificata la data de 01.10.1996, a format convingerea ca adevaratul proprietar al acestui imobil este Statul ?i nu reclaman?ii, motiv pentru care intima?ii para?i au demarat procedura cumpararii imobilului pe care il ocupau in calitate de chiria?i.
Este adevarat ca intimatul parat C.F. a fost prezent la solu?ionarea ac?iunii in revendicare formulata de catre reclaman?i, pe parcursul tuturor fazelor procesuale ?i a avut cuno?tin?a de faptul ca ace?tia au solicitat restituirea in natura a imobilului situat in Bucure?ti, cu privire la care acesta a incheiat contractul de inchiriere din 22.06.1994.
Cu toate acestea, prezen?a sa in acest litigiu nu este de natura a rasturna buna-credin?a la data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx/1996, chiria?ii cumparatori a?teptand ca situa?ia juridica a imobilului sa fie lamurita, pentru ca mai apoi sa uzeze de procedura prevazuta de Legea nr. 112/1995.
Curtea a apreciat ca temeinica ?i legala solu?ia de respingere a cererii de constatare a nulita?ii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx/1996, solu?ie care se rasfrange in mod inevitabil, fa?a de petitele ac?iunii introductive, astfel cum s-a aratat, asupra cererii de restituire in natura, formulata de apelan?ii reclaman?i, astfel cum s-a aratat deja, in temeiul Legii nr. 10/2001 in contradictoriu cu Municipiul Bucure?ti
Astfel cum in mod corect a re?inut prima instan?a, apelan?ii reclaman?i au formulat notificare in temeiul acestei legi speciale de repara?ie, solicitand restituirea in natura a imobilului situat in Bucure?ti. Potrivit dispozi?iilor art. 23 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 unitatea de?inatoare era obligata ca in termen de 60 zile de la inregistrarea notificarii sau, dupa caz de la data depunerii actelor doveditoare potrivit art.22 sa se
pronun?e prin decizie sau dupa caz prin dispozi?ie motivata asupra cererii de restituire in natura.
In spe?a, astfel cum in mod corect a constatat instan?a de fond, intimatul parat Municipiul Bucure?ti nu a respectat acest termenul legal, de la data formularii notificarii ?i pana in prezent trecand aproape 11 ani, de?i termenul legal de solu?ionare a notificarii era potrivit art.23 alin.(1) din Legea nr.10/2001 de 60 de zile, timp in care intimatul parat a stat in pasivitate ?i nu a emis o decizie sau dispozi?ie motivata, de admitere sau respingere a notificarii, conform Legii nr.10/2001.
Absen?a raspunsului persoanei juridice notificate are valoarea unui refuz de restituire (in natura sau prin echivalent) a imobilului, astfel incat acest refuz poate fi cenzurat de catre tribunal, in condi?iile legii speciale, sens in care s-a statuat ?i prin Decizia nr. XX din 19 martie 2007 pronun?ata de Inalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie in solu?ionarea recursului in interesul legii.
In acest context, in mod corect instan?a de fond, constatand ca pana in prezent notificarea formulata de apelan?ii reclaman?i nu a fost solu?ionata printr-o decizie/dispozi?ie de admitere sau respingere a acesteia, a examinat fondul preten?iilor, administrand probele necesare pentru a verifica daca sunt indeplinite condi?iile de admisibilitate a cererii de restituire in natura a imobilului, dand in acest fel posibilitate persoanelor indrepta?ite de a-?i valorifica in fa?a instan?ei drepturile recunoscute de lege, la fel ca ?i persoanele care au primit un raspuns de la unitatea notificata.
Totodata, solu?ionand fondul acestei notificari, instan?a de fond a re?inut in mod corect ca imobilul nu poate fi restituit in natura de intimatul parat Municipiul Bucure?ti, care a instrainat bunul in condi?iile Legii nr. 112/1995, astfel ca nu mai este de?inatorul acestuia.
Astfel, potrivit dispozi?iilor art. 7 alin. (1) ind. 1 nu se restituie in natura, ci doar in echivalent, imobilele care au fost instrainate in baza Legii nr. 112/1995. In acela?i sens sunt ?i dispozi?iile art. 18 lit. c) din Legea 10/2001, care prevad la randul lor ca masurile reparatorii se stabilesc numai in echivalent in cazul in care imobilul a fost instrainat cu respectarea Legii nr. 112/1995.
De asemenea, potrivit dispozi?iilor art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, daca imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana indrepta?ita are dreptul numai la masuri reparatorii prin echivalent.
Din coroborarea acestor texte de lege, rezulta ca in situa?ia in care imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana indrepta?ita are dreptul numai la masuri reparatorii prin echivalent.
In spe?a, avand in vedere solu?ia de respingere a cererii de constatare a nulita?ii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, in mod corect a apreciat instan?a de fond ca restituirea in natura de catre Municipiul Bucure?ti, in procedura administrativa reglementata de Legea nr. 10/2001, nu este posibila, apelantele reclamante fiind indrepta?ite doar la masuri reparatorii in echivalent, in condi?iile legii speciale.
De asemenea, prima instan?a a apreciat in mod corect ca nu a fost investita ?i cu o cerere de acordare de masuri reparatorii in echivalent, in condi?iile Legii nr. 10/2001 ?i a solu?ionat cauza in limitele investirii ?i cu respectarea principiului disponibilita?ii par?ii.
De altfel, nici prin apel nu a fost criticata solu?ia data cererii de restituire in natura formulata in contradictoriu cu Municipiul Bucure?ti in temeiul Legii nr. 10/2001, analizata de prima instan?a potrivit Deciziei nr. XX din 19 martie 2007, ci au in?eles sa critice solu?ia data de instan?a de fond asupra capatului de cerere in revendicare exclusiv prin raportare la modul in care a fost solu?ionata cererea in constatarea nulita?ii absolute a contractului de vanzare – cumparare.
In aceste condi?ii, Curtea, respectand limitele cu care a fost investita de apelante, regasite in adagiul “tantum devolutum quantum apellatum”, a analizat exclusiv motivele invocate prin memoriul de apel, fara a putea statua cu privire la masurile in echivalent ce s-ar cuveni apelantelor reclamante in temeiul legii speciale. Insa, avand in vedere ca notificarea lor nu a fost solu?ionata, acestea pot fie a?tepta solu?ionarea acesteia, fie solicita pe cale separata in temeiul Deciziei nr. XX din 19.03.2007 a ICCJ, acordarea de masuri reparatorii.
Pe de alta parte, astfel cum s-a aratat anterior, apelantele-reclamante nu au investit instan?a de fond ?i cu o ac?iune in revendicare in contradictoriu cu intima?ii para?i, intemeiata pe dreptul comun in materie, in cadrul careia sa se procedeze la compararea titlurilor de proprietate exhibate de catre par?i, motiv pentru care, apreciind ca nu exista motive care sa atraga schimbarea sentin?ei, Curtea in baza art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.
Impotriva deciziei instan?ei de apel au formulat recurs reclaman?ii, prin care au invocat urmatoarele
critici de pretinsa nelegalitate:
In mod nelegal instan?ele anterioare au respins ac?iunea cu privire la constatarea nulita?ii contractului de vanzare-cumparare ?i, implicit, cererea de restituire in natura a imobilului, cat timp para?ii C., la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, in raport de care trebuie analizata buna-credin?a, au cunoscut toate demersurile intreprinse de autorul lor in vederea redobandirii dreptului de proprietate asupra imobilului, ?i cu toate acestea, au incheiat contractul la o luna de la data admiterii recursului in anulare.
Din cuprinsul sentin?ei civile nr. 2940 din 01.10.1996, pronun?ata de Curtea Suprema de Justi?ie, deciziile prin care s-a dispus atribuirea in natura a imobilului, reclaman?ilor, au fost anulate din motive de nelegalitate, pentru ca instan?ele ce le-au pronun?at nu aveau competente ce ?in de domeniul legislativului, iar nu pentru netemeinicie, instan?a suprema neverificand valabilitatea titlului statului.
Prin recursul in anulare nu s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, astfel cum in mod total eronat s-a re?inut, intrucat prin judecarea acestei cai extraordinare de atac nu a fost evocat fondul cauzei.
Pe temeiul dispozi?iilor art. 304 pct. 7 C.pr.civ., s-a sus?inut ca de?i instan?a de apel a enun?at acest motiv de apel in cuprinsul hotararii, a omis sa motiveze respingerea acestuia, cu referire la toate argumentele invocate in cadrul acestui motiv de apel.
Nu s-a avut in vedere ca reclaman?ii formulasera o cerere de restituire in natura a imobilului in virtutea Legii nr. 112/1995, la data de 27.06.1996, anterior datei la care para?ii au incheiat in mod nelegal ?i total speculativ, contractul de vanzare-cumparare al imobilului.
Astfel cum s-a stabilit in literatura de specialitate, dar ?i in practica judiciara, inclusiv a Inaltei Cur?i de Casa?ie ?i Justi?ie, buna-credin?a reprezinta obliga?ia generala de conduita ce revine par?ilor la incheierea ?i executarea unei conven?ii, iar pentru a cunoa?te daca o persoana a ac?ionat cu buna-credin?a la incheierea unui contract de vanzare-cumparare este necesar a se avea in vedere toate ac?iunile care se refera la pruden?a ?i diligenta, implicand informarea asupra situa?iei juridice a imobilului ?i asupra posibilita?ilor efective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului. Cum la data cumpararii imobilului exista o cerere formulata de catre reclaman?i in baza Legii nr. 112/1995 pentru retrocedarea in natura, dar ?i posibilitatea introducerii unei cereri in baza Conven?iei europene, situa?ia de rea-credin?a a para?ilor nu putea fi ignorata.
In ceea ce-l prive?te pe paratul C.F., acesta nici nu trebuia sa depuna vreo diligenta in a afla situa?ia juridica a imobilului, intrucat, in calitate de parte in litigiile purtate pana la pronun?area recursului in anulare, cuno?tea fara echivoc inten?ia fo?tilor proprietari de a revendica imobilului. Rezulta a?adar ca ace?ti cumparatori ?i-au asumat riscul de a incheia actul cu un neproprietar, a?a incat buna lor credin?a nu poate subzista.
Instan?ele de fond trebuia sa aiba in vedere la pronun?area hotararilor condi?iile ce trebuie indeplinite pentru ca buna-credin?a sa fie aplicabila in cauza, respectiv: sa existe o eroare cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului, eroare comuna, unanima ?i invincibila, precum ?i lipsa oricarei culpe sau indoieli.
In cauza insa, indoiala cu privire la calitatea de proprietar a statului exista in con?tiin?a para?ilor, de aici ?i „graba” cu care a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare, respectiv la o luna de la pronun?area recursului in anulare, tocmai pentru a evita apari?ia unei legi sau hotarari prin care sa le fie atribuit bunul in natura.
Instan?a de apel a omis sa analizeze motivul de apel prin care s-a aratat ca, cel pu?in in privin?a unei cote de 50% din imobil, ce apar?inea reclamantei T.L., nu fusese supusa sanc?iunilor statului comunist de confiscare a averii. Nevalabilitatea titlului statului este evidenta ?i inlatura eroarea in care para?ii s-ar fi putut afla, care nu a fost supusa sechestrului ci pur ?i simplu preluata in mod abuziv.
Para?ii ?i-au intemeiat apararea prin invocarea bunei-credin?e la incheierea contractelor, avand convingerea ca adevaratul proprietar era statul. Or, cumparatorii au fost incuno?tin?a?i, prin notificari, precum ?i prin insa?i prezen?a lui C.F. in cadrul litigiilor promovate de catre reclaman?i, despre faptul ca reclamantele se considera adevaratele proprietare ale imobilului preluat abuziv de stat prin aplicarea Decretului nr. 223/1974, respectiv ca acestea vor depune toate diligentele pentru retrocedarea imobilului.
Pe cale de consecin?a, contractul de vanzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta fata de dispozi?iile Legii nr. 10/2001, deoarece imobilul in cauza a fost preluat de stat fara titlu valabil, iar cumparatorii au fost de rea credin?a, cata vreme cuno?teau ca reclaman?ii posedau titlu de proprietate ?i ca ?i-au exprimat, in scris, inten?ia intreprinderii de demersuri in vederea revendicarii imobilului in cauza ?i redobandirii sale in natura.
Instan?a de apel a pronun?at o hotarare nelegala prin care a interpretat ?i a aplicat in mod eronat dispozi?iile legale in materie, impunandu-se astfel admiterea recursului raportat la dispozi?iile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Pentru a le putea fi re?inuta buna-credin?a, aceasta trebuia sa coexiste alaturi de buna-credin?a a vanzatorului, fapt ce nu a fost analizat de catre instan?ele anterioare. In cauza de fa?a, nu poate fi vorba de a?a ceva, avand in vedere ca inca din anul 1992, reprezentan?ii Primariei Municipiului Bucure?ti ?i SC C. SA aveau cuno?tin?a de existenta titlului de proprietate al reclaman?ilor ?i dorin?a acestora de a redobandi proprietatea asupra imobilului.
Este astfel evidenta coniven?a frauduloasa a acestora care, cunoscand situa?ia reala a imobilului revendicat, au incheiat actul de vanzare-cumparare in baza Legii nr. 112/1995, ignorand in mod vadit cererile de revendicare, notificarile ?i toate demersurile intreprinse de reclaman?i.
Para?ii trebuia sa aiba in vedere ca, recursul in anulare, ca o cale extraordinara de atac nu era in mod absolut privat de orice critica, intrucat, reclaman?ii puteau sa se adreseze Cur?ii Europene a Drepturilor Omului, lucru pe care l-au ?i facut, ceea ce echivaleaza cu exercitarea unei cai extraordinare de atac, apte sa invalideze hotararea instan?ei supreme na?ionale.
Dupa ce s-a pronun?at in anul 2003 decizia in cauza Teodorescu impotriva Romaniei, la momentul la care reclaman?ii au formulat cererea de revizuire in temeiul art. 322 pct. 9 C.pr.civ., Inalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie, prin decizia nr. 1528 din 19.02.7007, a respins ca inadmisibila cererea, intrucat hotararea a carei revizuire se cere nu evoca fondul, fapt ce a adus reclaman?ii in aceea?i situa?ie inechitabila, anterioara pronun?arii hotararii Cur?ii Europene a Drepturilor Omului.
Instan?a de apel nu s-a raportat nicio clipa la dispozi?iile hotararii Cur?ii Europene a Drepturilor Omului, de?i avea aceasta obliga?ie, pe de-o parte, deoarece constituia un motiv de apel ce trebuia analizat, iar pe de alta parte, hotararile Cur?ii Europene sunt obligatorii pentru instan?ele romane.
Prin dispozi?iile Legii nr. 10/2001, legiuitorul a in?eles sa aduca o repara?ie echitabila proprietarilor deposeda?i in mod abuziv de catre stat, iar ac?iunea de fa?a are tocmai scopul de a restabili echilibrul incalcat odata prin deposedarea abuziva petrecuta in regimul comunist, ?i ulterior prin desfiin?area unor hotarari definitive ?i irevocabile pronun?ate tocmai pentru repararea primului abuz.
Comisia de Aplicare a Legii nr. 112/1995 a emis Hotararea nr. 117 la data de 23.10.1996, anterior vanzarii, dispunand ca imobilele na?ionalizate ale caror fo?ti proprietari au depus cerere de restituire in baza Legii nr. 112/1995 nu trebuie vandute chiria?ilor, decat dupa clarificarea situa?iei juridice, in acord cu prevederile art. 14 din Legea nr. 112/1995.
Prin incheierea contractului de vanzare-cumparare s-au incalcat dispozi?iile actului normativ in baza caruia s-a vandut imobilul, intrucat potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995 dispozi?iile sale se aplica doar in situa?ia imobilelor cu destina?ia de locuin?a, trecute in proprietatea statului cu titlu, or, para?ii aveau clar formata convingerea ca nu statul este proprietar in mod valabil al imobilului, acest lucru nefiind stabilit prin niciun act normativ sau hotarare judecatoreasca.
Recursul este nefondat.
Instan?a de apel, cu prioritate, a stabilit limitele investirii sale astfel cum acestea au fost determinate prin cererea de chemare in judecata, dat fiind faptul ca, potrivit art. 129 alin. final C.pr.civ. „in toate cazurile, judecatorii hotarasc numai asupra obiectului cererii deduse judeca?ii”.
Curtea a constatat astfel ca, de?i primul petit al ac?iunii a fost formulat ca ?i o ac?iune in revendicare – s-a solicitat lasarea in deplina proprietate ?i posesie a imobilului in litigiu – in drept, reclaman?ii ?i-au precizat cererea pe dispozi?iile Legii nr. 10/2001.
Chiar instan?a de apel a calificat aceasta cerere, in primul ciclu procesual, ca fiind una de restituire in natura in baza Legii nr. 10/2001, re?inand ca solu?ionarea sa depinde de capatul de cerere privind constatarea nulita?ii. Acest aspecte au intrat in puterea de lucru judecat, cu toate consecin?ele ce decurg sub aspectul cadrului procesual de investire.
In ceea ce prive?te capatul de cerere privind constatarea nulita?ii contractului de vanzare-cumparare, reclaman?ii au indicat ca temei juridic in mod expres dispozi?iile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/20001.
Potrivit dispozi?iilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 „actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, considerate astfel anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificarile ?i completarile ulterioare, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credin?a”.
In ceea ce prive?te buna-credin?a para?ilor, instan?a de apel in mod corect a apreciat ca aceasta
trebuie analizata la data incheierii de catre para?i a contractului de vanzare-cumparare.
S-a constatat astfel ca prin decizia civila nr. 2940 din 01.10.1996 pronun?ata de Curtea Suprema de Justi?ie a fost admis recursul in anulare, a fost casata sentin?a civila nr. 2822 din 25.05.1993 a Judecatoriei Sectorului 5 Bucure?ti, decizia civila nr. 61A din 18.01.1994 a Tribunalului Bucure?ti, precum ?i decizia civila nr. 831 din 17.06.1994 a Cur?ii de Apel Bucure?ti ?i a fost respinsa ac?iunea reclaman?ilor T.I. ?i T.L. impotriva Consiliului Local al Municipiului Bucure?ti, SC C. SA, precum ?i impotriva paratului C.F.
S-a constatat totodata ca actul de vanzare-cumparare prin care para?i C. au devenit proprietarii imobilului in litigiu in baza Legii nr. 112/1995, a fost incheiat la data de 01.11.1996, la un interval de o luna de la data la care se pronun?ase recursul in anulare, prin care ac?iunea reclaman?ilor in revendicare fusese respinsa in mod irevocabil.
Concluzia corecta a instan?elor fondului a fost aceea ca in plan intern, la data incheierii de catre para?i a contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx din 01.11.1996, fusesera deja epuizate caile legale pentru realizarea dreptului de proprietate pretins de reclaman?i, nemaiexistand o alta cale de atac predictibila, prin care sa poata fi invalidata aceasta hotarare.
Atat cererea de cumparare cat ?i declara?ia data conform art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, sunt datate 10.10.1996, deci ulterior clarificarii situa?iei juridice, astfel ca in mod corect au re?inut instan?ele fondului ca para?ii au respectat dispozi?iile legale in vigoare la incheierea contractului de vanzare-cumparare in baza Legii nr. 112/1995, avand convingerea ferma ca, dupa solu?ionarea recursului in anulare prin care ac?iunea reclaman?ilor in revendicare fusese respinsa in mod irevocabil, incheierea contractului se face cu adevaratul proprietar al imobilului.
Cat timp instan?ele anterioare au clarificat pe deplin situa?ia de fapt a cauzei pendinte, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, in raport de care trebuia analizata buna-credin?a, astfel cum s-a consemnat in mod detaliat in expunerea de motive a hotararilor pronun?ate, nu poate fi primita critica recuren?ilor-reclamantelor referitoare la demersurile intreprinse de autorul acestora in vederea redobandirii dreptului de proprietate asupra imobilului, intrucat o astfel de sus?inere nu se mai justifica.
Faptul ca din cuprinsul sentin?ei civile nr. 2940 din 01.10.1996 a Cur?ii Suprema de Justi?ie rezulta ca hotararile judecatore?ti anterioare au fost anulate doar pentru ca instan?ele ce le-au pronun?at nu aveau competente ce ?in de domeniul legislativului, iar nu pentru netemeinicie, instan?a suprema neverificand valabilitatea titlului statului, nu inseamna ca situa?ia juridica a imobilului in litigiu de la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare ar mai putea fi reevaluata ulterior. Prin recursul in anulare s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului, intrucat prin judecarea acestei cai extraordinare de atac s-a tran?at in mod irevocabil asupra pretentiei de revendicare a imobilului in litigiu din partea reclamantelor.
Prin urmare, pe temeiul dispozi?iilor art. 304 pct. 7 C.pr.civ., nu poate fi re?inuta nici o critica de nelegalitate, intrucat instan?a de apel, in configurarea situa?iei de fapt a cauzei pendinte, a re?inut elementele importante ?i relevante pentru aplicarea dispozi?iilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Toate celelalte sus?ineri ale recuren?ilor-reclaman?i referitoare la alte aspect de fapt ale cauzei – data formularii cererii de restituire in natura a imobilului in virtutea Legii nr. 112/1995, la semnifica?ia practica a no?iunii de buna-credin?a, astfel cum recuren?ii-reclaman?i o pretind in circumstan?ele cauzei pendinte, referirea acestora la Hotararea nr. 117 din 23.10.1996 ?i la valorificarea acesteia in contextual situa?iei de fapt a cauzei pendinte – nu mai pot fi analizate, intrucat excedeaza ipotezelor de nelegalitate prevazute de art. 304 C.pr.civ.
Cat timp instan?ele anterioare au re?inut ca la data incheierii de catre para?i a contractului de vanzare-cumparare fusesera deja epuizate caile legale pentru realizarea dreptului de proprietate, inseamna ca obliga?ia generala de conduita a par?ilor contractante, de pruden?a ?i diligenta – implicand inclusiv informarea clara asupra situa?iei juridice a imobilului, dar ?i asupra posibilita?ilor efective pe care fostul proprietar le mai putea valorifica in viitor pentru retrocedarea imobilului – a fost pe deplin respectata.
Imprejurarea ca paratul C.F. a fost prezent la solu?ionarea ac?iunii in revendicare, pe parcursul tuturor fazelor procesuale nu este de natura a rasturna buna lui credin?a la data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx din 01.11.1996, intrucat situa?ia de fapt stabilita de instan?ele anterioare au stabilit cu claritate ca chiria?ii cumparatori au a?teptat ca situa?ia juridica a imobilului sa fie lamurita, pentru ca mai apoi sa uzeze de procedura prevazuta de Legea nr. 112/1995.
In egala masura nu poate fi repusa in discu?ie nevalabilitatea titlului statului in privin?a cotei de 50% din imobil, ce apar?inea reclamantei T.L., cat timp hotararea judecatoreasca a tran?at in mod irevocabil asupra preten?iei in revendicare a ambilor reclaman?i asupra imobilului in litigiu.
Nu pot fi primite nici criticile intemeiate pe dispozi?iile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., intrucat dispozi?iile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 – „actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, considerate astfel anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificarile ?i completarile ulterioare, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credin?a”- din perspectiva condi?iei bunei-credin?e ce trebuie analizata in persoana chiria?ilor-cumparatori, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, au fost corect interpretate ?i aplicate.
Prima instan?a a re?inut prioritar oricarei alte analize de fond ca reclaman?ii ?i-au fundamentat ac?iunea pe caracterului nelegal al contractului de vanzare-cumparare, respectiv reaua-credin?a chiria?ilor cumparatori.
In condi?iile in care cumparatorii, a?a cum s-a re?inut in expunerea de motive a hotararii atacate, au fost de buna-credin?a, vanzarea nu este nula, intrucat buna-credin?a protejeaza efectele actului juridic.
Recunoa?terea prevalen?ei interesului subdobanditorilor de buna-credin?a a fost impusa de preocuparea pentru asigurarea securita?ii circuitului civil ?i a stabilita?ii raporturilor juridice in domeniul regimului juridic al imobilelor preluate in mod abuziv de catre stat.
Ra?ionamentul juridic similar pe care instan?ele fondului ?i-a intemeiat hotararea, a fost in mod corect configurat, ?inand cont de contextul procesual – in principal, constatarea nulita?ii contractului de vanzare-cumparare – ?i dovada efectiva a pozi?iei subiective oneste a dobanditorilor.
In circumstan?ele cauzei pendinte, s-a re?inut corect ca nu exista nici un temei pentru cumparatorii imobilelor in litigiu sa puna la indoiala dreptul vanzatorului asupra acestora.
Este relevant in cauza, Hotararea data in cauza Raicu contra Romaniei, in contextual careia instan?a europeana a aratat ca persoanele care si-au dobandit cu buna-credin?a bunurile nu trebuie sa fie puse in situa?ia de a suporta ponderea responsabilita?ii statului care a confiscat in trecut aceste bunuri. Declararea nulita?ii contractelor, in condi?iile in care cumparatorii au fost de buna-credin?a incontestabila, ar fi nu numai o solu?ie profund nelegala, ci ar reprezenta o deplasare a responsabilita?ii statului catre para?ii de buna-credin?a.
Imprejurarea ca recuren?ii-reclaman?i fac referire pentru prima data in recurs ?i la reaua-credin?a a vanzatorului la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, nu poate schimba cu nimic situa?ia de fapt ?i de drept a cauzei pendinte, intrucat instan?a de apel a respectat cu prisosin?a cadrul procesual de investire, din perspectiva obiectului cererii ?i a temeiului juridic al acesteia.
Tot astfel, invocarea coniven?ei frauduloase a par?ilor contractante la data perfectarii actului de vanzare-cumparare nu poate fi primita, intrucat excedeaza preten?iei ini?ial dedusa judeca?ii, asupra careia instan?ele fondului s-au pronun?at.
Imprejurarea ca recuren?ii-reclaman?i puteau sa se adreseze ulterior Cur?ii Europene a Drepturilor Omului pentru eventuale incalcari ale dreptului de proprietate, nu poate schimba pe nici un temei de drept solu?ia pronun?ata in cauza, fa?a de constatarea explicita a instan?elor fondului, conform careia, in plan intern, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. 40xxx/1996, fusesera epuizate caile legale pentru realizarea dreptului de proprietate pretins de reclaman?i, nemaiexistand o alta cale de atac predictibila, prin care sa poata fi invalidata aceasta hotarare.
Pentru toate aceste considerente de fapt ?i de drept, Inalta Curte, in conformitate cu dispozi?iile art. 312 alin. (1) C.pr.civ., a respins recursul reclaman?ilor, ca nefondat.