In materia accesiunii imobiliare artificiale, neexercitarea de catre proprietarul terenului a dreptului de optiune prevazut de art. 581 Noul Cod civil nu atrage de jure inadmisibilitatea cererii de chemare in judecata exercitata de constructorul proprietar al materialelor.O astfel de solutie incalca dreptul de liber acces la justitie. Unul dintre motive este ca, atata vreme cat constructia este prezumata prin lege a fi proprietatea proprietarului terenului, iar constructorul proprietar al materialelor nu are posesia constructiei, acesta din urma nu ar putea formula actiune in revendicare. De aceea, in cazul neexercitarii de catre proprietarul terenului a dreptului de optiune, instantele nu pot refuza dreptul constructorului de buna-credinta de a introduce el insusi actiune in realizarea drepturilor sale.
R O M A N I A
CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV-A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.1493 A/2020
Sedinta publica din data de 05.11.2020
Curtea constituita din:
PRESEDINTE: D______ M_____ G_____
JUDECATOR: A___ M______ M_____
GREFIER: D___ M________
Pe rol se afla pronuntarea in apelul declarat de apelanta reclamanta A____ CONSTRUCTII SI INVESTITII I_____ SRL prin lichidator Casa de Insolventa I______ si S___ SPRL impotriva sentintei civile nr. 2796/28.11.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a Civila in dosarul nr. XXXXXXXXXXX, in contradictoriu cu intimatii parati N____ A_____ C__ si N____ I____, in cauza avand ca obiect actiune in constatare.
Dezbaterile cauzei si concluziile orale ale partilor au avut loc in sedinta publica din data de 22.10.2020, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, ce face parte integranta din prezenta, cand Curtea, avand nevoie de timp pentru a delibera, precum si pentru a da posibilitatea partilor sa depuna la dosar concluzii scrise, a amanat pronuntarea la data de 05.11.2020 cand, in aceeasi compunere, a decis urmatoarele:
C U R T E A
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea din data de 27.02.2019 inregistrata la Tribunalul Bucuresti Sectia a V-a Civila reclamanta A____ Constructii si Investitii I_________ SRL, in faliment, prin lichidator Casa de Insolventa I______ si S___ SPRL, a chemat in judecata pe paratii N____ A_____ C_______ si N_____ I____, solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta, sa constate dobandirea de catre parati a dreptului de proprietate asupra constructiilor situate in Municipiul Bucuresti, ________. 13/15, sector 1, in temeiul accesiunii imobiliare artificiale si, urmare a admiterii primului capat de cerere, sa-i oblige pe parati la restituirea sumei de 3.525.418 USD, echivalentul a 14.801.221 lei, suma ce reprezinta echivalentul investitiilor realizate in vederea construirii Complexului Imobiliar din Municipiul Bucuresti, ______. 13 – 15, sector 1, conform raportului de evaluare nr. 483 intocmit in data de 04.09.2000 de catre Societatea Generala a expertilor tehnici SA.
Prin incheierea din 04.03.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a V-a Civila s-a admis exceptia de necompetenta functionala si s-a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Sectiei a VI-a Civila a Tribunalului Bucuresti.
Prin incheierea din 06.05.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a VI-a civila s-a admis exceptia de necompetenta materiala procesuala si s-a declinat competenta de solutionare a litigiului in favoarea Sectiei a V-a Civila din cadrul Tribunalului Bucuresti.
Prin sentinta civila nr. 65/F/26.06.2019 Curtea de Apel Bucuresti a stabilit competenta de solutionare a cauzei in prima instanta in favoarea Sectiei a V-a Civila a Tribunalului Bucuresti, retinandu-se, in esenta, ca simpla calitate de profesionist a unuia dintre parti nu atrage competenta speciala a Sectiei a VI-a Civila a Tribunalului Bucuresti, actiunea dedusa judecatii neincadrandu-se in categoria celor expuse la subpunctul 4 al punctului 9 din Hotararea nr. 3/16.01.2019 a Colegiului de Conducere al Tribunalului Bucuresti, nefiind o cerere in materia raspunderii civile delictuale sau contractuale, ci o actiune in constatarea dobandirii de catre parati a dreptului de proprietate asupra unor constructii in temeiul accesiunii imobiliare artificiale, asadar o actiune ce priveste operatiuni asupra drepturilor reale imobiliare, care se incadreaza la subpunctul 12 al punctului 9 din aceeasi hotarare, care au fost date in competenta de solutionare al sectiilor III – V din cadrul Tribunalului Bucuresti.
Dupa pronuntarea regulatorului de competenta paratii N____ I____ si N_____ A_____ C___ au formulat intampinare in fata Sectiei a V-a civila a Tribunalului Bucuresti si au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
Prin intampinare s-a sustinut si faptul ca, in speta, nu sunt indeplinite conditiile cerute de art. 494 Cod civil de la 1865 pentru a putea opera accesiunea reala imobiliara in conditiile in care reclamanta nu este nici proprietar al terenului, nici proprietar al materialelor de constructie folosite la edificarea lucrarilor.
Prin sentinta civila nr. 2796/28.11.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a V-a civila in dosar nr. XXXXXXX s-a admis exceptia inadmisibilitatii cererii invocate de parata prin intampinare, s-a respins ca inadmisibila actiunea si a fost obligata reclamanta la plata sumei de 3000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand contravaloarea onorariului de avocat.
In motivarea sentintei s-au aratat urmatoarele:
Reclamanta A____ Constructii si Investitii I_____ SRL a avut calitatea de antreprenor si mandatar al beneficiarului constructiilor _____ in temeiul contractului de antrepriza si mandat nr. 5/09.03.1995. In temeiul acestui contract, reclamanta a construit pentru clientul sau _____ in proportie de 80 %, conform sustinerilor acesteia, un complex de apartamente situat pe terenul de la adresa din _____ 13, sector 1 Bucuresti care, la acel moment se afla in proprietatea clientului mentionat.
Constructiile au fost ridicate de reclamanta in calitate de antreprenor in baza autorizatiei de construire nr. 12/N/29.08.1995, care a fost anulata la solicitarea autorilor paratilor prin sentinta civila nr. 698/11.07.1996 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti Sectia C____ Administrativ, ramasa definitiva prin nerecurare la data de 03.08.1996.
Prin contractul de vanzare cumparare nr. 2786/29.05.2001, suprafata de 1390 mp din terenul aflat in Bucuresti, _____. 13, a fost instrainat de catre proprietarii initiali N___ I__ N___ si Tiereanu J______ catre N_____ A_____ C____, iar prin contractul de vanzare cumparare nr. 2381/2001 suprafata de 1395 mp din terenul aflat in Bucuresti, ____. 15 a fost instrainat de catre N___ A___ si N___ I__ N_______ catre numita N____ I____.
Tribunalul a considerat ca pentru a opera dispozitiile art. 494 Cod civil de la 1864 este necesar ca, independent de buna sau reaua credinta a constructorului, sa existe dreptul de optiune al proprietarului terenului intre a pastra constructiile (cu plata contravalorii materialelor si a pretului muncii) sau a cere ridicarea lor. In legatura cu dreptul de optiune Tribunalul a precizat ca apartine exclusiv proprietarului terenului pe care s-a construit.
Tribunalul a aratat ca si daca se accepta calitatea reclamantei de constructor, aceasta nu poate duce la obligarea proprietarului terenului la exercitarea dreptului de optiune.
In conditiile in care constructorul este _____, iar reclamanta este doar antreprenor, a mai aratat Tribunalul, reclamanta are numai un drept de creanta fata de clientul cu care a incheiat contractul de antrepriza.
Tribunalul a observat ca paratii au invederat ca nu pot accepta sa plateasca despagubiri reclamantei in temeiul art. 494 Cod civil din moment ce constructia nu este autorizata.
In opinia tribunalului, in lipsa exercitarii dreptului de optiune a proprietarilor terenului, reclamantul are la dispozitie doar o actiune in constatare avand ca obiect constatarea calitatii sale de constructor de buna credinta, respectiv buna credinta la ridicarea lucrarilor.
In privinta capatului 2 de cerere, Tribunalul a considerat ca acesta este neintemeiat deoarece dreptul de creanta al reclamantei nu s-a nascut, atata timp cat proprietarul terenului nu si-a exercitat dreptul de optiune.
Impotriva sentintei a declarat apel reclamanta.
Apelanta reclamanta sustine ca hotararea primei instante este gresita deoarece antreprenorul , respectand dispozitiile legale, a edificat constructiile cu buna credinta. In scop, avand la baza actele necesare, a actionat conform dispozitiilor nr. 1479 din Codul civil de la 1864 potrivit carora, antreprenorul ramane proprietarul materialelor si a lucrarilor pana la predarea lucrarii catre client. Apelanta arata ca lucrarea din prezentul litigiu nu a fost predata vreodata, ceea ce inseamna ca dreptul de proprietate asupra materialelor si asupra lucrarilor a fost pastrat in patrimoniul antreprenorului, astfel ca nu se poate sustine inadmisibilitatea actiunii.
Apelul a fost intemeiat pe dispozitiile art. 480 alin. 2 si 3 C.pr.civ.
Intimatii au depus intampinare si au solicitat respingerea apelului.
In intampinare se arata ca prima instanta a tratat inadmisibilitatea ca o aparare de fond, ceea ce inseamna ca admisibilitatea actiunii este un aspect care a fost pus in discutie.
Intimatii sustin ca, atat timp cat nu si-au exprimat optiunea de a dobandi proprietatea constructiilor aflate pe terenul proprietatea lor, nu pot fi obligati la invocarea accesiunii imobiliare artificiale asupra constructiilor in discutie.
In opinia intimatilor, antreprenorul nu are calitate in raportul juridic de accesiune reglementat prin art. 494 Cod civil.
La data de 09.10.2020 apelanta reclamanta a depus la dosar o cerere precizatoare a cererii de apel aratand care sunt prevederile cartilor funciare cu privire la terenul situat in Municipiul Bucuresti, ____. 13 – 15.
In apel nu au fost administrate probe noi.
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma si in limita celor judecate de prima instanta si a criticilor din cererea de apel, Curtea retine urmatoarele:
Prima instanta a considerat ca utilizarea parghiilor conferite de dispozitiile art. 494 din Codul civil de la 1864 poate fi blocata prin simpla pozitie procesuala a proprietarului terenului de a nu-si exercita dreptul de optiune reglementat in alineatele 2 si 3 ale art. 494.
Curtea considera ca interpretarea pe care prima instanta a dat-o dispozitiilor legale care reglementeaza raporturile juridice nascute din accesiunea reala imobiliara nu poate fi primita.
In speta, proprietarul materialelor, asa cum se considera reclamanta, l-a actionat in judecata pe proprietarul terenului asupra caruia s-a edificat constructia, tocmai pentru ca acesta din urma nu si-a exercitat dreptul de optiune inainte de sesizarea instantelor judecatoresti. Or, considerarea ca inadmisibila a sesizarii instantei, intr-o situatie precum cea din speta, echivaleaza cu incalcarea dreptului de liber acces la justitie si da o putere discretionara proprietarului terenului care poate beneficia de constructie prin simplul refuz de a-si exercita dreptul de optiune prevazut in alineatele 2 si 3 din art. 494.
Curtea considera ca atunci cand raportul juridic privitor la accesiunea reala imobiliara devine litigios, cum este cazul in speta, dreptul proprietarului terenului se transforma intr-o obligatie de a-si exercita optiunea in functie de criteriile expres prevazute in textul legal mentionat anterior.
Prin urmare, Curtea retine ca in mod gresit a fost admisa exceptia inadmisibilitatii actiunii, motivarea primei instante neputand fi primita.
Atat timp cat constructia este prezumata prin lege a fi proprietatea proprietarului terenului si atat timp cat reclamanta nu are posesia constructiei, aceasta nu poate formula actiune in revendicare. Premisa implicata de actiune introductiva este tocmai aceea la care a facut referire prima instanta, si anume ca reclamanta se considera constructor de buna credinta si urmareste sa-si realizeze drepturile, nu doar sa constate existenta lor.
Intrucat tribunalul nu a analizat admisibilitatea actiunii din perspectiva celorlalte aspecte invocate de intimatii parati si intrucat nu a intrat in cercetarea fondului litigiului, Curtea considera ca, fata de dispozitiile art. 480 alin. 3 teza a 2-a, respectiv fata de solicitarea expresa a apelantei reclamante, se impune admiterea apelului si trimiterea cauzei pentru continuarea judecati la prima instanta.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta reclamanta A__CONSTRUCTII SI INVESTITII I_____ SRL prin lichidator Casa de Insolventa I______ si S___ SPRL, cu sediul in Bucuresti, ______, parter, sector 3, impotriva sentintei civile nr. 2796/28.11.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a Civila in dosarul nr. XXXXXXXXXXX, in contradictoriu cu intimatii parati N___ A_____ C_______, domiciliat in Bucuresti, _________, ___, _____ sector 6 si N__ I____, domiciliata in Bucuresti, ______. 55, ____, _____, sector 6.
Anuleaza sentinta apelata si trimite cauza pentru continuarea judecatii la prima instanta.
Cu recurs in 30 de zile de la comunicare.
Recursul se depune la Curtea de Apel Bucuresti.
Pronuntata prin punerea solutiei la dispozitia partilor prin mijlocirea grefei instantei.
PRESEDINTE JUDECATOR D______ M_____ G_____ M______ A___ M_____
GREFIER
D___ M________
Red. G.D.M./Tehnored. T.I.
5 ex./10.11.2020
Jud. fond: D_____ F______ L____ B_____
Sursa: http://rolii.ro/