Revendicare. Imobil in litigiu. Comparare de titluri. Titlul preferabil. Sa fie obligati paratii sa-i lase in deplina proprietate si posesie imobilul apartament
Instanta a constatat ca dreptul de proprietate al reclamantei era opozabil paratei chiar fara inscrierea dreptului sau in cartea funciara intrucat dreptul de proprietate provine, in acest caz, asa cum s-a mentionat, dintr-o hotarare judecatoreasca.ROMANIA
TRIBUNALUL ILFOV
SECTIA CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 422 R
SEDINTA PUBLICA DIN 10.03.2015
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
P_________: M_____ E_____
JUDECATOR: L_______ G______ A________
JUDECATOR: E______ M_____ O_____
GREFIER : M____ A______ M________
Pe rol se afla solutionarea recursului civil, formulat de recurentii T______ M____ si T______ I____ impotriva sentintei civile nr. 2648/23.04.2013, pronuntata de Judecatoria B_____, in dosarul nr. XXXXXXXXXXXX, in contradictoriu cu intimata reclamanta N______ A___ R_____ si intimatii parati D______ I__ SI V_____ C________, avand ca obiect revendicare imobiliara.
Dezbaterile si sustinerile partilor au avut loc in sedinta publica din data de 24.02.2015 fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, care face parte integranta din prezenta si cand avand nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise la dosar instanta a amanat pronuntarea pentru data de 03.03.2015 apoi pentru astazi, cand,
T R I B U N A L U L,
Prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei B_____ sub nr.XXXXXXXXXXXX reclamanta N______ A___ R_____ a chemat in judecata pe paratii D______ I__ SI V_____ C________, pentru ca prin sentinta ce se va pronunta sa fie obligati paratii sa-i lase in deplina proprietate si posesie imobilul apartament cu doua camere situat in orasul B_____, _______________________, ____________, ____________________ Ilfov.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca, a incheiat cu paratii din prezenta cauza la data de 24.11.2003, Antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.2396/2003 la BNP C____ I__ cu privire la imobilul situat in orasul B_____, pentru care s-a achitat pretul partial, urmand ca autentificarea contractului de vanzare cumparare sa aiba loc ulterior efectuarii lucrarilor de cadastru si publicitate imobiliara, obligatie ce revenea promitentilor vanzatori si pe care acestia au refuzat sa o indeplineasca.
Ulterior a solicitat instantei de judecata pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare , pronuntandu-se in acest sens de catre Judecatoria B_____ in dosarul 3761/2004, sentinta civila nr.36/12.01.2005, ramasa definitiva si irevocabila prin anularea apelului, respectiv a recursului.
Imobilul al carei proprietar este si pe care il revendica, este posedat de catre parati de cativa ani, fara nici un drept, refuzand sa-l cedeze in deplina proprietate, cu toate ca le-a pus in vedere in nenumarate randuri acest lucru.
In drept: : art. 563, 566 cod civil.
In dovedirea actiunii a solicitat proba cu acte, martori, interogatoriu si expertiza constructii.
Reclamanta a depus la dosar inscrisuri ( filele 4-6 dosar).
La data de 30.07.2012, numitii T______ V_______-M____ si T______ I____ a formulat cerere de interventie in interes propriu, prin care solicita respingerea actiunii in revendicare formulata de reclamanta ca neintemeiata.
In motivarea cererii, intervenientii au aratat ca, la data de 25 iulie 2007, intre subsemnatii D______ ion si V_____ C________ a intervenit contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.2865/25.07.2007 de BNP Asociati Dr.G_______ D_______, G_______ G______ si O___ M____ D_______ prin care cumpara un apartament cu doua camere situat in orasul B_____ _______________________, ___________, parter, Judetul Ilfov cu numar cadastral 438/2;2;0;1.
La momentul autentificarii, vanzatorii le-a ascuns faptul ca, apartamentul ar fi in litigiu, astfel incat dupa prezentarea intabularii dreptului lor de proprietate au trecut la incheierea contractului de vanzare cumparare act pe care l-au intabulat imediat dupa incheiere
Au mai aratat intervenientii, ca, reclamanta putea cere in termen de 3 ani prin actiune in rectificare, inscrierea sau radierea titlului lor, conform art. 36 din legea nr.7/1996 cu modificarile si completarile ulterioare.
De asemenea a considerat ca, reclamanta este in complicitate cu numitii vanzatori urmarind prejudicierea lor prin diverse acte si actiuni menite sa conduca la pierderea proprietatii lor , deoarece dreptul lor este inscris in Cartea Funciara
Au mai aratat intervenientii faptul ca, dreptul lor de proprietate a fost facut public prin publicitatea imobiliara din data de 26 .07.2007 in dosarul nr.xxxxxx prin incheierea nr.xxxxxx/26.07.2007, pronuntata de OCPI. Astfel, au considerat ca sunt de buna credinta deoarece au depus toate diligentele ce ii priveau cu privire la aflarea situatiei imobilului, iar reclamanta se afla in culpa deoarece nu si-a intabulat dreptul sau pentru a fi opozabil tertilor. In acest sens au formulat plangere penala.
Intervenientii au depus la dosar acte ( fil.14-19 dosar).
La termenul de judecata din data de 17.12.2012, reclamanta si-a precizat cadrul procesual pasiv in sensul ca, a dorit sa se judece doar cu intervenientii T______ M____ si T______ I____ .
Instanta a solicitat relatii de la BNP G_______ D_______ ( filele 40-61 dosar).
Tot la solicitarea instantei au fost depuse la dosar relatii de la Primaria orasului B_____, respectiv un istoric de rol cu privire la imobilul apartament in cauza.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele :
Prin sentinta civila nr.36 din 12.01.2005, a Judecatoriei B_____, pronuntata in dosarul 3761/2004, ramasa irevocabila, a fost admisa actiunea promovata de reclamanta din prezenta cauza in contradictoriu cu paratii D______ I__ si V_____ Constanta, in temeiul art.969 si 1073 C.civ. s-a constatat intervenita vanzarea imobilului-apartament de 2 camere, situat in orasul B_____, _______________________, ___________, ___________________, hotararea judecatoreasca pronuntata tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 2865 din 25.07.2007 la BNP G_______ D_______, G_______ G______ si O___ M____ D_______, vanzatorii D______ I__ si V_____ Constanta au transmis cumparatoarei T______ I____ dreptul de proprietate asupra imobilului-aparatament de 2 camere, situat in orasul B_____, _______________________, ___________, ___________________, cu numar cadastral 438/2,0,1, inscris in cartea funciara nr.2177 a orasului B_____.
Prin Incheierea nr.xxxxxx din 26.07.2007, a OCPI Ilfov, a fost intabulat dreptul de proprietate al paratei T______ I____ rezultat din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 2865 din 25.07.2007 la BNP G_______ D_______, G_______ G______ si O___ M____ D_______.
Potrivit art.563 alin.1 C.civ. „Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept.”
In speta de fata, instanta a retinut ca ambele parti se prevaleaza de titlu de proprietate cu privire la acelasi imobil: reclamanta se prevaleaza de o hotarare judecatoreasca- sentinta civila nr.36 din 12.01.2005, a Judecatoriei B_____, pronuntata in dosarul 3761/2004, ramasa irevocabila; parata se prevaleaza de contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 2865 din 25.07.2007 la BNP G_______ D_______, G_______ G______ si O___ M____ D_______.
Instanta nu a dat preferinta partii care si-a inscris prima titlul in cartea funciara intrucat aceasta regula este valabila pentru ipoteza cand titlurile ambelor parti provind de la acelasi autor.Instanta a constatat insa ca titlul paratei provine de la autorii D______ I__ si V_____ Constanta in timp ce titlul reclamantei provine dintr-o hotarare judecatoreasca.
Potrivit art.26 alin.1 si 2 din Legea 7 din 1996, aplicabile in cauza in raport de data titlurilor de proprietate, :
„Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune.Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele.
In aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.”
Prin urmare, in raport de dispozitiile legale amintite, instanta a constatat ca dreptul de proprietate al reclamantei era opozabil paratei chiar fara inscrierea dreptului sau in cartea funciara intrucat dreptul de proprietate provine, in acest caz, asa cum s-a mentionat, dintr-o hotarare judecatoreasca.
F___ de considerentele de mai sus, instanta a admis actiunea astfel cum a fost modificata sub aspectul cadrului procesual pasiv, si a obligat paratii sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul-apartament de 2 camere, situat in orasul B_____, _______________________, __________________________________ Ilfov.
In temeiul art.274 C.proc.civ., fata de culpa procesuala a partilor, instanta a obligat la plata catre reclamanta a sumei de 2011 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Impotriva sentintei civile nr. 2648/23.04.2013 au formulat recurs T______ M____ Si T______ I____, solicitand in principal admiterea recursului, casarea sentintei atacate, retinerea spre rejudecare si pe fondul cauzei respingerea cererii reclamantei ca neintemeiata, iar in subsidiar admiterea recursului modificarea sentintei atacate in sensul respingerii actiunii ca neintemeiate si obligarea pe aceasta la plata cheltuielilor de judecata in conformitate cu art. 274 Cod Civil. 2) Cod Procedura Civila, iar in temeiul dispozitiilor art. 300 alin. 2) au solicitat instantei de recurs sa dispuna suspendarea executarii hotararii recurate, respectiv a efectelor executarii Sentintei Civile nr.2648/23.04.2013 pronuntata de Judecatoria B_____ in Dosarul nr. XXXXXXXXXXXX.
In motivare, recurentii au sustinut faptul ca sentinta recurata este netemeinica, ilegala, data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, acordand mai mult decat s-a cerut prin actiunea introductiva. Astfel, motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 alin. 6) Cod procedura Civila ” daca instanta a acordat mai mult decat s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut” , este aplicabil deoarece actiunea in revendicare formulata de reclamanta a fost intemeiata pe dispozitiile art. 563 si 566 Cod Civil, temeiuri de drept care prevad actiunea in revendicare de la persoanele care doar il poseda sau de la persoanele care il detin fara drept, ceea ce nu poate fi aplicat in cauza dat fiind faptul ca recurentii au un titlu de proprietate valabil incheiat si inscris la cartea funciara conform art. 888Cod Civil, iar reclamanta nu are achitat pretul acestui imobil, instanta acordand un drept de revendicare sau preferinta unui act imperfect. Art. 888 Cod Civil prevede: ” inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza actului autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramasa definitiva, a certificatului de mostenitor, sau in baza unui alt act in cazurile in care legea prevede aceasta” Iar dispozitiile art. 557 alin. 4) Cod Civil prevad: ”Cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobandeste prin inscriere in cartea funciara, cu respectarea dispozitiilor prevazute de art. 888 Cod Civil” Art. 566 Cod Civil – Efectele admiterii actiunii in revendicare prevede: ”(1) Paratul va fi obligat la restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acetora. in toate cazurile, despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.” Mai mult decat atat, in temeiul art. 563 si 566 Cod Civil, instanta nu putea sa-i acorde reclamantei decat despagubiri pe care ar fi trebuit sa le plateasca numitii D______ I__ si V_____ C________ care sunt in culpa si impotriva carora reclamanta a renuntat la judecata, actiunea impotriva recurentilor fiind neintemeiata.
Recurentii au mai sustinut faptul ca, daca exista dispozitie legala care reglementeaza situatia in care imobilul este vandut, instanta nu poate acorda mai mult decat s-a cerut conform temeiului de drept, incalcand astfel cadrul procesual stabilit de reclamanta insasi pe de o parte, iar pe de alta parte incalcand dispozitiile legale stabilite expres de legiuitor in cazurile in care sunt mai multi propietari cu titluri provenind de la acelasi vanzator. Astfel, instanta de fond a acordat mai mult decat s-a cerut, prin aceea ca hotararea excede cadrului procesual stabilit ca temeiuri de drept tocmai de catre reclamanta, urmarind sa dea preferinta unui titlu desi in cauza nu s-a cerut compararea celor doua titluri de proprietate, actiune pentru care au solicitat administrarea unui probatoriu adecvat si raportat la temeiul de drept si motivarea in fapt a actiunii, si nicidecum o actiune in revendicare intemeiata pe dispozitiile art. 563 si 566 Cod Civil. Asadar, daca ar fi fost investita instanta sa analizeze cele doua titluri de proprietate, ar fi fost obligatoriu sa faca aplicarea dispozitiilor art. 891 Cod Civil care prevede„ Conflictul dintre tertii dobanditori de la un autor comun in cazul in care doua sau mai multe persoane au fost indreptatite sa dobandeasca, prin acte incheiate cu acelasi autor, dreptul asupra aceluiasi imobil care se exclud reciproc, cel care si-a inscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului in temeiul caruia s-a savarsit inscrierea in cartea funciara” Prin urmare, si in acest caz instanta a acordat mai mult decat s-a cerut. Motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 alin. 8) Cod procedura Civila ” cand instanta, interpretand gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia”, prin aceea ca instanta fiind investita cu o actiune in revendicare pe dispozitiile art. 563 si 566 Cod Civil, instanta nu putea sa-i acorde reclamantei decat despagubiri pe care ar fi trebuit sa le plateasca numitii D______ I__ si V_____ C________ care sunt in culpa si impotriva carora reclamanta a renuntat la judecata, actiunea impotriva subsemnatilor fiind neintemeiata, cu atat mai putin instanta nu a fost investita sa analizeze cui da preferinta titlului mai bine caracterizat.
Totodata, recurentii au mai precizat faptul ca instanta a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura juridica a actiunii fara sa ii informeze, precizand ca au administrat probe pe o actiune in revendicare si nu pe o actiune in comparare de titluri asa cum a calificat-o instanta de fond dupa inchiderea dezbaterilor si ramanerea in pronuntare. Prin urmare, instanta a schimbat natura juridica a actiunii in revendicare in actiune prin comparare de titluri, dand preferinta unui titlu ce nu este bine caracterizat, prin aceea ca nu are achitat pretul integral iar aceasta problema nu a putut fi pusa in discutie dat fiind temeiul actiunii. Mai mult, instanta si-a motivat hotararea pe dispozitiile unei norme ce nu a fost invocata de reclamanta respectiv art. 26 alin. 1) si 2) din Legea 7 din 1996 ca fiind aplicabila in speta de fata, depasind cadrul juridic stabilit de reclamanta insasi prin aparator specializat-avocat, astfel hotararea este ilegala si data cu incalcarea legii. De asemenea, aplicarea unei dispozitii legale abrogate, intr-o speta dedusa judecatii in anul 2012, este o interpretare gresita a legii cu atat mai mult cu cat nu a fost pus in dezbaterea partilor aceasta chestiune de drept, fiind in imposibilitate de a se apara corespunzator.
In ceea ce priveste motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 alin. 9) Cod de procedura civila ” cand hotararea pronuntata este lipsita de temei egal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii”, recurentii au sustinut faptul ca este aplicabil in speta de fata deoarece instanta de fond a pronuntat o hotarare lipsita de temei legal, intrucat nici o dispozitie legala nu prevede o preferinta a titlului de proprietate constituit dintr-o hotarare judecatoreasca in detrimentul actului autentic care reprezinta acordul de vointe al partilor, achitarea integrala a pretului si indeplinirea tuturor formalitatilor cerute de lege. Prin urmare, hotararea pronuntata este lipsita de temei legal, intrucat nu exista dispozitie legala care sa prevada o preferabilitate a unei hotarari judecatoresti, cu atat mai mult cu cat instanta retine ca titlul reclamantei provine de la o instanta de judecata si nu de la autorul comun in speta numitii D______ I__ si V_____ C________, fiind intr-o grava eroare de drept substantial. Mai mult, Instanta de judecata nu poate vinde sau cumpara bunuri pentru 5 ne sau pentru altul, nu poate fi parte in dosarul pe care-l judeca etc., atributiile instantei de judecata fiind expres si limitativ aratate in lege astfel incat este total gresita motivarea instantei de fond, trebuind categoric inlaturata aceasta sustinere din hotarare si de asemenea acest temei.
De asemenea, recurentii au considerat ca instanta de fond a incalcat dispozitiile legale referitoare la preferinta celui ce isi inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara, astfel:art. 557 alin. 4) Cod Civil prevede: ”Cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobandeste prin inscriere in cartea funciara, cu respectarea dispozitiilor prevazute de art. 888 Cod Civil”, art. 566 Cod Civil-Efectele admiterii actiunii in revendicare-prevede:”(1) Paratul va fi obligat la restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. In toate cazurile, despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.” Mai mult, in temeiul art. 563 si 566 Cod Civil, instanta nu putea sa-i acorde reclamantei decat despagubiri pe care ar fi trebuit sa le olateasca numitii D______ I__ si V_____ C________ care sunt in culpa si impotriva carora reclamanta a renuntat la judecata, actiunea impotriva subsemnatilor trebuia respinsa ca neintemeiata.
Recurentii au mai aratat faptul ca, au achitat pretul integral pentru imobilul cumparat in timp ce reclamanta nici pana in ziua de azi nu a achitat pretul integral si vrand sa se sustraga acestei obligatii a introdus cererea in revendicare imobiliara, uitand de restul de plata ce reprezinta mai bine 1/3 din pretul antecontractului ce a stat la baza hotararii judecatoresti obtinute-ce reprezinta titlul reclamantei. Astfel, reclamanta cu rea credinta si cu dorinta de fraudare a renuntat la judecata impotriva vanzatorilor comuni, urmarind sustragerea de la achitarea diferentei de pret, dovedind un interes meschin si ilegal prin promovarea acestei actiuni, solicitand revendicarea unui imobil ce nu a fost niciodata in posesia ei, eludand dispozitiile legale, reclamanta cu rea credinta a solicitat revendicarea deoarece sunt terti in legatura cu hotararea judecatoreasca obtinuta in conditii suspecte, nefiindu-le opozabila deoarece nu a fost inscrisa la cartea funciara iar recurentii nu au figurat cu carte in dosar. Mai mult, reclamanta nu a avut raporturi juridice cu recurentii, astfel incat este inadmisibila actiunea in revendicare de vreme ce aceasta nu a dobandit posesia niciodata si nici titlul sau nu este bine caracterizat, fiind afectat de achitarea diferentei de pret, diferenta ce se urmarea a fi evitata la plata prin aceasta actiune, dar renuntand la a se judeca cu vanzatorii este neintemeiata actiunea.
Au mai mentionat recurentii faptul ca, au cercetat orice este posibil si uman ca vanzatorii sa nu ii insele, dar in nici un moment nu si-au imaginat ca poate exista vreo persoana care sa aiba un titlul de proprietate asupra aceluiasi imobil si care sa nu-l fi inscris in cartea funciara pentru opozabilitate. Prin urmare, este culpa exclusiva a reclamantei neinscrierea in cartea funciara si neinscrierea pe rol la primarie, creandu-le aparenta unei situatii de normalitate fiind intr-o eroare comuna si invincibila. Mai mult, dreptul reclamantei de inscriere in cartea funciara nu a fost impiedicat de catre recurenti, fiind de buna credinta din momentul contractarii cu autorul comun (vanzatorul comun), iar dreptul la actiune al reclamantei este prescris conform dispozitiilor art. 892 alin. 3) Cod Civil, in trei ani de la momentul inscrierii de catre tert a dreptului in folosul sau, astfel incat de la data de 25 iulie 2010 dreptul reclamantei la actiune este prescris.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului la actiune distinct, recurentii au sustinut faptul ca instanta de judecata trebuia sa analizeze aceasta exceptie si sa pronunte o solutie, dar cu toate acestea aceasta a ignorat atat ca procedura cat si ca cerere formulata in cadrul interventiei in nume propriu.
Cu privire la motivul de recurs prevazut de art. 3041 Cod Procedura Civila ” Recursul declarat impotriva unei hotarari judecatoresti care, potrivit legii, nu poate fi atacata cu apel nu este limitat la motivele de casare prevazute in art. 304, instanta putand sa examineze cauza sub toate aspectele”, recurentii au solicitat instantei sa analizeze cauza sub toate aspectele de fapt si de drept astfel incat pe fondul cauzei sa pronunte o hotarare prin care i se respinge reclamantei cererea de chemare in judecata ca neintemeiata. Astfel, instanta nu este limitata sa cerceteze cauza doar din prisma motivelor de recurs prevazute de art. 304 Cod Procedura Civila, ci poate analiza cauza sub toate aspectele atat in drept cat si in fapt, putand retine cauza spre rejudecare. Asadar, recurentii au sustinut ca reclamanta nu a putut proba nici o culpa ce s-ar putea retine in sarcina acestora, iar reclamanta este in culpa deoarece nu si-a intabulat dreptul astfel incat sa fie opozabil tertilor.
Au mai aratat recurentii faptul ca, nefiind procedura indeplinita cu paratii principali, nu se putea renunta la actiunea formulata impotriva acestora, sau cel putin trebuia sa se puna in discutia partilor doar cuprocedura indeplinita.
In drept, cererea a fost intemeiata pe disp. art. 304 alin. 6,8 si 9 Cod Procedura Civila, Art. 3041 iod Procedura Civila, Art. 563 si 566 Cod Civil; Art. 891 Cod Civil; art. :57 alin. 4) Cod Civil; Art. 888 Cod Civil; Art. 274 Cod Procedura Civila.
Prin intampinarea depusa la data de 21.01.2014, intimata-reclamanta a solicitat respingerea recursului, ca nefondat si mentinerea solutiei instantei de fond aceasta fiind temeinica si legala.
In motivare, intimata-reclamanta a sustinut in ceea ce priveste primul motiv de recurs invocat, intemeiat pe art. 304 6 C.proc.civ., ca este nefondat, intrucat in drept, a intemeiat actiunea in revendicare pe textele legale din noul Cod Civil, in vigoare la data introducerii cererii ( 29.06.2012 ), in speta art. 563, care stabilesc conditiile legale de exercitare a actiunii si efectele admiterii acesteia. Astfel, avand in vedere necesitatea modificarii cadrului procesual, fata de continutul cererii de interventie in interes propriu, a facut aceasta precizare instantei de judecata, cerere inmanata si intervenientilor, asa cum reiese din inscrisurile depuse la dosar, astfel ca, in cauza au ramas in calitate de parati numitii T______ V_______-M____ si T______ I____. Iar, actiunea in revendicare fiind intemeiata direct si nemijlocit pe existenta dreptului de proprietate, opozabil erga omnes, obliga pe reclamant sa faca dovada ca este proprietarul bunului revendicat. Astfel, in aparare, paratul poate opune titlul sau, a carui examinare judiciara, fara a fi ultra petita, este fireasca si esential necesara solutionarii cauzei ( I.C.C.J. , sectia civila, Decizia nr. 3349/05.05.2004 ).
Intimata a considerat faptul ca, in mod corect instanta de fond a trecut la compararea titlurilor, dand eficienta principiului rolului activ al instantei, in cadrul procesual stabilit de parti, fata de care paratii ( fostii intervenienti in interes propriu ) nu au avut nici un fel de comentarii de facut, cu toate ca erau reprezentati de avocat ( se poate observa si cererea depusa de aparatorul acestora la data de 05.11.2012 ). De asemenea, in aceste conditii, nu se mai putea pune in discutie obligarea la despagubiri a paratilor initiali, acestia nemaiavand calitate procesuala pasiva in cauza. Tot astfel, nu se poate face aplicarea in cauza art. 888 N.C.C. fata de existenta prevederilor legale exprese continute in Legea nr. 71/2011 care in art. 76 stipuleaza ca dispozitiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, conditiile, efectele si regimul incrierilor in cartea funciara se aplica numai actelor si faptelor juridice incheiate sau, dupa caz, savarsite sau produse dupa _____________________ Codului civil.
A mai precizat intimata faptul ca apararea paratilor in sensul ca nu a cerut in mod initial compararea de titluri si ca in acest mod nu au putut sa administreze in cauza un probatoriu adecvat nu are sustinere intrucat acestia au fost reprezentati de aparator ales, prezent in sala de judecata la termene.
In ceea ce priveste al doilea motiv de recurs, intemeiat pe art. 304 pct. 8 C.proc.civ., intimata a sustinut ca si acesta trebuie respins avand in vedere faptul ca numitii D______ I__ si Vaduva Constanta nu mai erau parati in cauza, in consecinta instanta nu putea sa-i oblige la plata unor despagubiri, fata de prevederile art. 566 alin. 1 N.C.C. De asemenea, paratii insista in a acredita ideea ca ar mai exista un fel de actiune, aceea prin comparare de titluri, fara a indica, insa, si care ar fi temeiul de drept corect pentru o astfel de actiune, despre a carui existenta a aflat cu ocazia judecarii acestui recurs.
F___ de al treilea motiv de recurs, intemeiat pe art. 304 pct. 9 C.proc.civ., intimata a solicitat, instantei sa-l respinga, intrucat prin Sentinta civila nr. 36/12.01.2005, pronuntata de Judecatoria B_____, hotarare ramasa definitiva si irevocabila, a devenit proprietara imobilului ce face obiectul acestui litigiu, intrucat nu a reusit in mod amiabil sa intre in posesiea efectiva a apartamentului, a obtinut o alta hotarare judecatoreasca, avand ca obiect evacuarea paratilor initiali, ramasa, de asemenea, definitiva si irevocabila. Astfel, buna credinta invocata de recurenti la incheierea contractului de vanzare-cumparare este pusa la indoiala de faptul ca, daca la momentul la care a introdus prezenta actiune in revendicare, acestia au luat cunostinta de citatia trimisa de catre instanta si s-au prezentat, intervenind in cauza, la momentul la care se desfasura judecata in actiunea in evacuare, acest lucru nu s-a intamplat. Mai mult trebuie avuta in vedere afirmatia facuta de recurenti, in sensul ca au cumparat imobilul din iulie 2007 si l-au avut in posesie efectiva, in consecinta, la acest apartament primindu-se si citatiile emise in cadrul judecarii evacuarii, care a avut loc din anul 2006 pana in anul 2008. Prin urmare, nu se poate discuta de vreo obligatie a intimatei-reclamante de a achita vreo diferenta de pret, aceasta chestiune ar putea fi pusa in discutie doar de cei care au fost parte atat la incheierea antecontractului de vanzare- cumparare, cat si la judecarea actiunii in constatare, la acest moment, hotararea pronuntata fiind ramasa definitiva si irevocabila. Ca urmare, nu exista nicio legatura intre aceasta actiune in revendicare si sustragerea sa de a achita vreo suma de bani, pe care o invoca recurentii. Iar, facand comparatie intre titlurile de proprietate exibate in fata instantei, se poate observa ca la data la care a fost incheiat Contractul de vanzare-cumparare intervenit intre recurenti si paratii initiali, in speta 25.07.2007, intimata-reclamanta era proprietara imobilului in discutie, chiar neintabulat in cartea funciara, notarea facandu-se, la acel moment, pentru opozabilitate fata de terti.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului la actiune de a solicita radierea din cartea funciara a unui drept de oroprietate concurent si pe care instanta de fond, in opinia recurentilor, trebuia sa o analizeze, intimata a precizat faptul ca nu a fost invocata ca atare si pusa in discutie de niciuna dintre parti, recurentii facand doar unele aprecieri cu caracter de aparari, prin cererea de interventie.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe disp. art. 308 C.proc.civ.
Analizand hotararea recurata prin prisma motivelor de recurs invocate de catre recurenti, dar si a dispozitiilor art. 3041 Cod proc. civ., tribunalul constata ca recursul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Primul motiv de recurs priveste faptul ca actiunea in revendicare a fost intemeiata pe dispozitiile art. 563 si 566 Cod civil, temeiuri de drept care nu sunt aplicabile in cauza, avand in vedere ca recurentii au un titlu de proprietate valabil incheiat si inscris in cartea funciara, iar reclamanta nu a achitat pretul pentru acest imobil, instanta acordand un drept de preferinta unui act imperfect.
Motivul de recurs este neintemeiat. Astfel, tribunalul retine ca prin sentinta civila nr. 36/12.01.2015, pronuntata in dosarul nr. 3761/2004 al Judecatoriei B_____, a fost admisa cererea de chemare in judecata formulata de catre intimata – reclamanta din prezenta cauza si s-a constatat intervenita vanzarea imobilului – apartament cu doua camere situat in localitatea B_____, _______________________, _____________, ____________________, aceasta hotarare tinand loc de act autentic de vanzare – cumparare. Sentinta mentionata a devenit definitiva prin anularea apelului si irevocabila prin anularea recursului declarat (f. 5-6 din dosarul primei instante). Tribunalul constata ca in cuprinsul acestei hotarari se mentioneaza faptul ca imobilul a fost instrainat pentru suma de xxxxxxxxxxxx de lei vechi, din care a fost achitata suma de xxxxxxxxxxx de lei vechi, insa nu se conditioneaza transferul dreptului de proprietate asupra imobilului de achitarea diferentei de pret. De altfel, acest aspect tine de raportul juridic contractual existent intre intimata – reclamanta si numitii D______ I__ si V_____ C________ in urma promisiunii de vanzare – cumparare incheiate intre acestia. Asadar, singurele persoane interesate a invoca neachitarea integrala a pretului sunt numai persoanele mentionate in cuprinsul sentintei civile nr. 36/12.01.2015 drept promitenti – vanzatori, iar nu recurentii – intervenienti din cauza, acestia fiind terti fata de actul juridic civil reprezentat de promisiunea de vanzare – cumparare al carei beneficiar este intimata – reclamanta.
Recurentii au invocat prin cel de-al doilea motiv de recurs faptul ca prima instanta ar fi putut cel mult sa acorde despagubiri pe care erau obligati sa le plateasca numitii D______ I__ si V_____ C________, care sunt in culpa si impotriva carora reclamanta a renuntat la judecata.
Tribunalul retine, in ceea ce priveste actiunea in revendicare ca, potrivit art. 480 C. civ. anterior, in vigoare la data nasterii raportului de drept, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, cu respectarea limitelor determinate de lege.
Cel mai eficient mijloc de aparare a dreptului de proprietate il reprezinta actiunea in revendicare, prin care proprietarul neposesor solicita recunoasterea dreptului sau de proprietate asupra unui bun determinat si obligarea posesorului neproprietar la restituirea posesiei bunului si la abtinerea de la orice fapta prin care ar aduce atingere exercitiului normal si deplin al dreptului de proprietate.
In cauza, se constata ca intimata – reclamanta este beneficiara unul titlu de proprietate, acesta fiind reprezentat de sentinta civila nr. 36/12.01.2005 pronuntata de catre Judecatoria B_____, si nu se afla in posesia imobilului revendicat, astfel incat poate introduce o actiune in revendicare pentru protejarea drepturilor sale patrimoniale. In acelasi timp, aceasta a avut si posibilitatea intentarii unei actiuni in pretentii impotriva numitilor D______ I__ si V_____ C________, insa aceasta actiune a reprezentat numai o posibilitate pentru aceasta, nefiind obligata sa opteze pentru o asemenea actiune.
Prin cel de-al treilea motiv de recurs s-a invocat faptul ca sentinta civila pronuntata este lipsita de temei legal, deoarece nicio dispozitie legala nu prevede o preferinta a titlului de proprietate reprezentat de o hotarare judecatoreasca in detrimentul actului autentic care reprezinta acordul de vointa al partilor.
Tribunalul retine ca recurentii – intervenienti au incheiat la data de 25 iulie 2007 contractul de vanzare – cumparare autentificat cu nr. 2865 (f. 14-15 din dosarul primei instante) asupra imobilului care face obiectul cauzei cu numitii D______ I__ si V_____ C________, iar dreptul de proprietate a fost inscris in cartea funciara prin incheierea nr. xxxxxx/26.07.2007 (f. 16), emisa de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ilfov.
In speta, se constata ca ambele parti, atat recurentii – intervenienti, cat si intimata – reclamanta, au titluri de proprietate asupra imobilului revendicat care provin de la acelasi autor. In aceasta situatie, regula este aceea ca va avea castig de cauza partea care a inscris mai intai dreptul sau de proprietate, chiar daca actul inscris mai intai a fost incheiat ulterior celuilalt act. Totusi, potrivit prevederilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului si a publicitatii imobiliare, republicata, in vigoare la data dobandirii de catre intimata – reclamanta a dreptului sau de proprietate, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din hotarari judecatoresti. Asadar, in speta, intimata – reclamanta, la momentul dobandirii dreptului sau de proprietate, nu avea obligatia de a respecta formalitatile de publicitate fata de terti, prin inscrierea in cartea funciara, avand in vedere prevederile legale mentionate mai sus, motiv pentru care in mod temeinic prima instanta a acordat preferinta titlului de proprietate invocat de catre reclamanta.
In ceea ce priveste faptul ca prima instanta si-a motivat hotararea pe dispozitiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului si a publicitatii imobiliare, desi acestea nu au fost invocate, tribunalul retine ca, in temeiul principiul legal al rolului activ al instantei, reglementat de art. 129 alin. 4 c. pr. civ. anterior, aplicabil spetei de fata, judecatorul nu este tinut de textul de lege indicat de parte, ci el trebuie sa aplice acel text de lege care corespunde situatiei de fapt calificata juridic de catre parte, in masura in care situatia de fapt respectiva este confirmata de probele administrate in cauza. Astfel, calificarea juridica a situatiei de fapt si aplicarea textului de lege sunt doua operatiuni distincte, ce nu trebuie confundate, cea din urma presupunand-o pe cea dintai. Supunand o pretentie judecatii, reclamantul si-o fundamenteaza pe o anumita situatie de fapt, pe care o califica apoi din punct de vedere juridic, astfel incat ca pretentia respectiva sa apara ca fiind justificata. In baza mijloacelor de proba administrate, judecatorul stabileste apoi situatia de fapt a spetei, retinand din imprejurarile de fapt prezentate de catre parti numai pe acelea care au fost probate, fara sa poata da o alta calificare juridica, iar apoi va aplica textul de lege corespunzator acestei situatii, indiferent de eventualele dispozitii legale indicate de catre parti.
Prin ultimul motiv de recurs s-a sustinut ca intimata – reclamanta nu a putut proba nicio culpa care s-ar putea retine in sarcina recurentilor – intervenienti, intrucat chiar aceasta este cea care nu si-a intabulat dreptul sau de proprietate, astfel incat acesta sa fie opozabil tertilor.
Motivul de recurs este neintemeiat, avand in vedere ca admiterea unei actiuni in revendicare in urma compararii titlurilor de proprietate nu este conditionata de existenta unei culpe a unei dintre parti, ci doar de existenta unui drept de preferinta care se acorda unuia dintre cele doua titluri de proprietate, iar cu privire la neefectuarea unei inscrieri a dreptului de proprietate in cartea funciara, tribunalul a aratat mai sus ca in speta sunt incidente prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului si a publicitatii imobiliare, republicata, in vigoare la data dobandirii de catre intimata – reclamanta a dreptului sau de proprietate.
Avand in vedere considerentele expuse mai sus, in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 1 C. pr. civ., recursul va fi respins ca nefondat.
In temeiul prevederilor art. 274 alin. 1 C. pr. civ., avand in vedere solutia pronuntata cu privire la cererea de recurs, vor fi obligati recurentii la plata catre intimata N______ A___ R_____ a sumei de 2.000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu de avocat, conform chitantelor depuse la dosar (f. 200-201).
In baza art. 723 ind. 1 alin. 3 C. pr. civ., intrucat a fost respinsa cererea de suspendare a executarii silite, va dispune restituirea catre recurenti a sumei de 2.450 de lei, reprezentand cautiune, consemnata cu chitanta ________ nr. xxxxxxx (f. 43).
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge recursul formulat de recurentii T______ M____ si T______ I____ impotriva sentintei civile nr. 2648/23.04.2013, pronuntata de Judecatoria B_____, in dosarul nr. XXXXXXXXXXXX, in contradictoriu cu intimata reclamanta N______ A___ R_____ si intimatii parati D______ I__ SI V_____ C________, ca nefondat.
Obliga pe recurenti la plata catre intimata N______ A___ R_____ a sumei de 2000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu de avocat.
Dispune restituirea catre recurenti a sumei de 2.450 de lei, reprezentand cautiune, consemnata cu recipisa ________ nr. xxxxxxx.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 10.03.2013
Presedinte Judecator Judecator
M_____ E_____ L_______ G______ A________ E______ M_____ O_____
Grefier
M____ A______ M________
Concept red. gref. M.A.M.
Red. Jud: M.E./2exemplare
Jud.fond :R___ V___ A________– Jud.B_____