24 November 2019

Contract de vanzare-cumparare.Promisiune de vanzare-cumparare. Clauza de dezicere

by admin
Categories: antecontract, civil, contracte, drepturi reale, promisiune de vanzare
Tags: No Tags
Comments: Comments Off

Contract de vanzare-cumparare.Promisiune de vanzare-cumparare. Clauza de dezicere

Instanta nu poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in conditiile in care promisiunea de vanzare-cumparare prevede o clauza de dezicere in favoarea promitentului-vanzator si care si-a produs efectele in conditiile prevazute de parti. In speta, instanta suprema nu a retinut textul art. 1669 alin. 1 C. civ. invocat de recurenta-reclamanta, pentru pronuntarea unei asemenea hotarari si deci, suplinirea de catre instanta a consimtamantului uneia dintre parti, intrucat este necesar ca aceasta sa fi refuzat in mod nejustificat sa incheie contractul promis, ipoteza care nu exista atunci cand partea s-a prevalat de efectele clauzei de dezicere stipulate in favoarea sa, fiind restituita suma de 100.000 euro primita ca avans, precum si suma de 100.000 euro daune.

 R O M A N I A
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
Sectia I civila

Decizia nr. 486/2019

Sedinta publica din data de 6 martie 2019

Asupra cauzei de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea de chemare in judecata formulata la data de 26 mai 2016, reclamanta Societatea A. S.R.L. a solicitat, in contradictoriu cu parata D., in temeiul art. 1279 alin. (3) C. civ., sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare cu privire la imobilul care face obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare autentificata de BNP B. prin Incheierea de autentificare nr. 924/30.06.20151, respectiv, suprafata de teren de 675 mp 2 (cu laturile de 30 m si 22,5 m) din imobilul situat din punct de vedere administrativ in intravilanul municipiului Cluj-Napoca, Strada x, nr. 4, inscris in cartea funciara nr. x Cluj-Napoca astfel: sub nr. crt. Al cu nr. cad. x reprezentand teren in suprafata de 1991 mp rezultata din masuratori, respectiv in suprafata de 2.014 mp rezultata din acte, avand categoria de folosinta curti constructii si sub nr. crt. Al. L, cu nr. cad. x reprezentand casa cu etaj, acoperita cu tigle, la etaj cu 10 camere, 1 bucatarie si dependinte, la parter cu 14 camere, 1 bucatarie, dependinte, suprafata care a fost identificata cu exactitate in contractul de inchiriere spatiu incheiat intre parata si Societatea C. S.R.L.; obligarea paratei la plata tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate de prezenta cerere (taxa judiciara de timbru, onorariu avocatial).

Prin Sentinta nr. 267 din 23 iunie 2017 Tribunalul Cluj, sectia civila, a respins, ca nefondata, actiunea.

Prin Decizia nr. 425/A din 19 decembrie 2017 Curtea de Apel Cluj, sectia I civila, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta impotriva sentintei.

Impotriva deciziei a declarat recurs reclamanta Societatea A. S.R.L.

Inalta Curte a procedat, la data de 24.10.2018, la intocmirea raportului asupra admisibilitatii in principiu a recursului.

Completul de filtru C3, constatand ca raportul intruneste conditiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ., a dispus, prin rezolutia de la aceeasi data, comunicarea raportului partilor, pentru ca acestea sa depuna puncte de vedere conform dispozitiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

In cauza nu s-au formulat puncte de vedere la raportul de admisibilitate.

S-a procedat la dezbaterea recursului in sedinta publica, conform art. 493 alin. (7) C. proc. civ.

Criticile de nelegalitate deduse judecatii prin memoriul de recurs au vizat urmatoarele aspecte:

– Decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijina (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.), intrucat din considerentele acesteia nu rezulta cercetarea de catre instanta a criticilor din apel.

Astfel, desi pe starea de fapt, apreciata ca fiind temeinic stabilita de catre instanta de fond, se retine, pe de o parte, ca partile, prin actul incheiat au convenit sa opereze sanctiunea rezolutiunii in cazul in care promitentul vanzator refuza incheierea contractului autentic ca urmare a razgandirii si pe de alta parte, ca promitentul vanzator a inteles sa uzeze de pactul comisoriu, instanta de apel trateaza pe larg doar distinctia dintre clauza de dezicere si clauza penala, insistand doar asupra chestiunii posibilitatii intimatei-parate de a invoca o clauza de dezicere.

Nu exista nicio referire, in considerentele deciziei, la felul in care poate fi aplicata sanctiunea rezolutiunii la cererea partii care nu si-a indeplinit obligatiile respectiv, cum ar putea partea care “se razgandeste” si refuza sa incheie contractul, sa uzeze de un pact comisoriu.

Analiza considerentelor deciziei conduce la concluzia ca instanta de apel s-a marginit sa examineze doar actiunea initiala si pozitia paratei din intampinare, ignorand partea din motivele de apel referitoare la mecanismul de operare a pactului comisoriu si al rezolutiunii.

Aceste aspecte fusesera invocate de reclamanta prin raspunsul la intampinarea paratei, in fata primei instante si apoi reiterate prin motivele de apel.

– Decizia este nelegala (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), fiind data cu incalcarea dispozitiilor art. 1549 alin. (1), rap. la art. 1550, 1553 C. civ., respectiv art. 1538 alin. (3) C. civ., art. 1276 alin. (1), art. 1669 alin. (1), art. 1279 alin. (3) C. civ.

Raportat la elementele starii de fapt pe care instanta de apel le-a retinut, conform celor inserate la fila x a deciziei, aceasta nu a aplicat dispozitiile legale in materie de rezolutiune, inclusiv in ceea ce priveste modul de invocare a pactului comisoriu.

Contrar dispozitiilor legale in materie, instanta de apel a retinut ca in baza pactului comisoriu, debitoarea a fost indreptatita sa denunte unilateral contractul, considerent care are la baza o confuzie grava intre declaratia unilaterala de rezolutiune si dreptul de dezicere, intre clauza penala si arvuna penalizatoare, pe de alta parte.

Or, clauza inserata in contract, in care se vorbeste despre pact comisoriu si rezolutiune, nu poate da nastere decat unui drept unilateral la rezolutiune, care apartine exclusiv creditorului, iar nu unui drept de denuntare unilateral, care reprezinta un drept potestativ de retragere a consimtamantului, incompatibil cu clauza de la pct. VIII al promisiunii de vanzare.

Este de esenta dreptului de denuntare unilaterala ca aceasta posibilitate sa fie recunoscuta in mod expres partilor, iar nu in mod implicit, niciunde in continutul contractului nefiind utilizata notiunea de “denuntare unilaterala” si nici stipulata posibilitatea promitentei vanzatoare de revocare a consimtamantului.

In consecinta, instanta, contrar dispozitiilor art. 1552 alin. (1) C. civ., a retinut existenta unei clauze de dezicere in lipsa unei stipulari exprese in acest sens.

Chiar in ipoteza in care s-ar aprecia asupra caracterului imprecis al clauzei – de dezicere sau pact comisoriu – potrivit art. 1268 alin. (2) C. civ. clauzele indoielnice se interpreteaza de sensul atribuit in general clauzelor si expresiilor in domeniu si de uzante, dispozitie legala nesocotita de instanta de apel.

Considerentele instantei de apel care retin ca debitoarea parata se poate prevala de pactul comisoriu invocand propria neexecutare a contractului incalca in mod flagrant dispozitiile art. 1549, 1550 alin. (2) si art. 1553 C. civ., conform carora doar creditorul este indreptatit sa invoce rezolutiunea in baza unui pact comisoriu.

Ca atare, debitorul care nu si-a executat obligatiile nu are dreptul ca pretinda rezolutiunea contractului.

Or, aceste aspecte n-au fost analizate de instanta de apel care, desi face referire la faptul ca promitenta vanzatoare a inteles sa uzeze de pactul comisoriu, prin notificarea transmisa la 27.11.2015, aplica in mod gresit exercitarii pactului comisoriu dispozitiile legale in materia dreptului de denuntare unilaterala.

– Chiar in ipoteza in care s-ar aprecia ca este corecta calificarea clauzei ca fiind una de dezicere, oricum, raportat la datele spetei, denuntarea unilaterala a promisiunii nu ar fi putut sa-si produca efectele specifice.

Astfel, dreptul de denuntare unilaterala este limitat in timp, dezicerea este un drept esentialmente temporar si pentru a-si putea produce efectele prevazute de lege, acesta trebuie exercitat asa cum dispune art. 1276 alin. (1) C. civ., atat timp cat executarea contractului nu a inceput, cu rezerva situatiei in care partile deroga de la aceasta limitare.

Astfel fiind, dreptul de denuntare unilaterala, daca ar fi existat, putea fi exercitat de catre promitenta-vanzatoare doar pana la momentul inceperii executarii promisiunii prin plata avansului de catre promitenta cumparatoare.

In ce priveste natura juridica a avansului achitat odata cu incheierea promisiunii bilaterale, acesta reprezinta un veritabil act de executare a antecontractului si nicidecum o clauza anticipatorie a viitorului contract intrucat un act care nu este incheiat nu poate produce efecte ex tunc intre parti.

Plata avansului are caracter anticipatoriu insa doar in raport cu vanzarea care urma sa se incheie in forma autentica, iar nu in raport cu promisiunea bilaterala, fata de care achitarea avansului reprezinta un act de executare.

De aceea, in mod eronat instanta a apreciat ca pretinsul drept de denuntare unilaterala a promisiunii de vanzare putea fi exercitat ulterior inceperii executarii contractului si a aplicat in mod gresit dispozitiile art. 1276 alin. (1) C. civ.

– In ce priveste distinctia dintre clauza penala si arvuna penalizatoare, trebuie observat ca potrivit reglementarii legale, prima se datoreaza in ipoteza rezolutiunii iar dea de-a doua este pret al dezicerii si ca, fata de dispozitiile art. 1545 C. civ., partea care denunta contractul trebuie sa restituie dublul arvunei.

Aceasta ipoteza nu se regaseste in speta intrucat suma de 200.000 euro pe care trebuia sa o achite intimata nu reprezinta dublul avansului, ci e formata din avansul platit si o suma distincta, care trebuia achitata in mod separat, cu titlu de daune-interese, notiune specifica rezolutiunii.

Or, ca efect al instituirii unei clauze penale, in ipoteza activarii acesteia, ia nastere un drept de optiune al creditorului intre a pretinde fie executarea silita in natura a obligatiei principale, fie executarea prestatiilor prevazute cu titlu de clauza penala.

– Instanta de apel nu a analizat aspectele legate de indeplinirea obligatiilor asumate de catre promitenta-cumparatoare, ceea ce permitea pronuntarea hotararii care sa tina loc de act autentic de vanzare, in contextul in care, asa cum rezulta din doctrina si din practica judiciara, trebuie executate doar obligatiile la care da nastere promisiunea, nu si cele ale viitorului contract (fiind suficienta manifestarea de catre reclamant a disponibilitatii de a-si indeplini obligatia de plata integrala a pretului).

Analizand criticile deduse judecatii, Inalta Curte constata caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi aratate in continuare. Astfel:

– Este lipsita de fundament critica nemotivarii deciziei din apel, cu trimitere la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intrucat nu ar raspunde sustinerilor din apelul reclamantei.

Formuland aceasta critica, reclamanta pretinde, in realitate, o lipsa de analiza asupra modalitatii in care opereaza pactul comisoriu, conditiile invocarii acestuia, cu sublinierea faptului ca sanctiunea este la dispozitia partii care si-a executat ori se declara gata sa execute obligatiile asumate.

Deducand judecatii critica in aceasta maniera, recurenta-reclamanta ignora cadrul judecatii, asa cum l-a fixat prin cererea de chemare in judecata, care a facut obiectul investirii si analizei de prima instanta, stabilind apoi limitele devolutiunii in apel.

Pe acest aspect, Curtea de apel constata ca reclamanta, potrivit cererii sale de chemare in judecata, invoca existenta unei clauze de dezicere inserate in conventia partilor si ca ceea ce contesta este modalitatea in care isi poate produce efectele aceasta clauza, in conditiile in care ea ar fi fost invocata mult dupa implinirea termenului in care putea fi facuta.

Astfel fiind, instanta de apel nu putea sa procedeze, contrar sustinerii recurentei, la analiza altor cauze de ineficacitate a conventiei decat modificand limitele judecatii direct in apel, cu nesocotirea dispozitiilor art. 478 C. proc. civ. si a principiului tantum devolutum quantum judicatum (efectul devolutiv e limitat la ceea ce s-a supus judecatii in prima instanta).

Dimpotriva, demersul procedural al reclamantei este cel care tinde la incalcarea prevederilor anterioare mentionate, atunci cand, prin felul in care deduce judecatii criticile in recurs, arata ca instanta de apel “s-a marginit sa examineze actiunea initiala”, ignorand partea din motivele din apel referitoare la dispozitiile legale aplicabile pactului comisoriu, precum si aspectele in acelasi sens din raspunsul la intampinare formulat de reclamanta in fata instantei de fond.

In realitate, raportarea la actiunea care a investit prima instanta era necesara pentru a stabili limitele judecatii in apel si pentru a nu se ajunge la o modificare, nepermisa procedural, a cauzei juridice astfel cum pretinde de fapt recurenta, atunci cand face referire la o “parte din motivele sale de apel” ori la raspunsul sau la intampinarea din prima instanta, acte procedurale care nu permiteau schimbarea elementelor cererii de chemare in judecata.

Asadar, nu este vorba despre o lipsa de analiza a criticilor din apel referitoare la mecanismul de operare a pactului comisoriu, ci de corecta delimitare a limitelor judecatii, pornind de la identificarea a ceea ce a facut obiectul investirii si ca atare, a fost analizat in prima instanta, pentru ca apoi sa poata constitui obiect al controlului judiciar.

– Sustinand lipsa de temei legal a deciziei atacate si astfel, a motivului prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamanta pretinde nesocotirea mai multor dispozitii legale referitoare la rezolutiune, clauza penala, denuntarea unilaterala, promisiunea de a contracta.

In principal, se sustine o gresita neaplicare a dispozitiilor in materie de rezolutiune, inclusiv in ce priveste modul de invocare a pactului comisoriu (art. 1549 alin. (1), art. 1550, art. 1553 C. civ.).

Astfel cum s-a aratat, analiza acestor dispozitii legale si a felului in care au sau nu incidenta la speta ar fi fost posibila in masura in care s-ar fi constituit in cauza de ineficienta a promisiunii de vanzare care sa fi fost invocata in prima instanta.

Or, in contextul unei clauze – redactate de un profesionist, cum subliniaza reclamanta – susceptibila de interpretari diferite, in conditiile in care face referire la posibilitatea de razgandire a promitentei vanzatoare si in acelasi timp, la instituirea unui pact comisoriu si la rezolutiunea decurgand din simplul fapt al neindeplinirii obligatiei de semnare a contractului de vanzare in forma autentica, se constata ca partea (promitenta-cumparatoare) a inteles sa invoce, prin felul in care a investit instanta, clauza de dezicere (contestand nu existenta acesteia, ci felul in care isi poate produce efectele).

De aceea, este eronata sustinerea recurentei conform careia instanta de apel ar fi retinut, pe situatia de fapt, ca partile ar fi convenit asupra instituirii pactului comisoriu, pentru ca apoi, in loc sa analizeze dispozitiile legale aplicabile in aceasta materie, sa extraga din continutul clauzei referirea la posibilitatea promitentei-cumparatoare “de a se razgandi” si sa o analizeze ca pe o clauza de dezicere.

In realitate, instanta de apel a prezentat elementele de fapt si de drept ale pricinii, cu referire la clauza din promisiunea de vanzare, in termenii contradictorii stipulati de parti, fara a transa, astfel cum pretinde reclamanta, in sensul existentei rezolutiunii si a pactului comisoriu, pentru ca apoi sa ignore analiza din punct de vedere juridic a acestor institutii.

Dimpotriva, cu referire la dispozitiile art. 1276 C. civ., instanta de apel a identificat in clauza referitoare la neincheierea contractului de vanzare ca urmare a razgandirii promitentei vanzatoare, o clauza de dezicere sau de dezangajare, astfel cum reclamanta insasi a pretins prin motivele cererii sale de chemare in judecata.

Or, ceea ce ramanea de analizat in acest context, erau efectele pe care le putea produce o astfel de clauza de dezangajare, avand in vedere ca se contestase faptul ca mai putea fi activata intrucat ar fi fost invocata cu mult peste termenul in care se putea face, legat de momentul inceperii executarii contractului.

Astfel fiind, este lipsita de fundament sustinerea recurentei conform careia instanta de apel ar fi trebuit (in contra cauzei juridice a cererii de chemare in judecata) sa procedeze la o calificare a clauzei indoielnice in “sensul atribuit in general clauzelor si expresiilor in domeniu”.

– La fel, sunt lipsite de fundament si se situeaza in afara dezlegarilor jurisdictionale ale deciziei din apel, sustinerile recurentei-reclamante referitoare la partea care se poate prevala de efectele pactului comisoriu si careia ii apartine optiunea intre a cere rezolutiunea contractului sau executarea silita a acestuia.

Tocmai pentru ca in speta nu s-a dat eficienta unui pact comisoriu, ci s-au analizat efectele unei clauze de dezicere, criticile referitoare la modalitatea in care ar opera desfiintarea unui contract ca urmare a neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate si respectiv, a angajarii raspunderii, sunt lipsite de suport si de pertinenta.

– In privinta clauzei de denuntare unilaterala (de dezicere de contract), criticile au vizat gresita recunoastere a efectelor acesteia.

Fara a nega natura de drept potestativ a dreptului de dezicere, recurenta a sustinut ca respectiva clauza nu putea sa-si produca efectele specifice deoarece dreptul de denuntare unilaterala este limitat in timp (putand fi exercitat atat timp cat executarea contractului nu a inceput), respectiv pana la momentul inceperii executarii promisiunii prin plata avansului de catre promitenta-cumparatoare, moment depasit in speta la data exercitarii dreptului de denuntare.

Sustinerea este nefondata, intrucat este eronata raportarea pe care o face recurenta la plata avansului ca fiind un veritabil act de executare a antecontractului, iar nu o clauza anticipatorie a viitorului contract de vanzare.

In realitate, promisiunea de vanzare da nastere, in sarcina partilor, unei obligatii de a face respectiv, de a depune toate diligentele pentru perfectarea contractului la care s-au angajat, fara ca aceasta obligatie sa aiba de regula drept contraprestatie plata unei sume de bani (un pret al promisiunii).

In speta, pretul mentionat in promisiunea de vanzare reprezinta, de fapt, avans din pretul convenit al vanzarii, astfel cum stipuleaza art. 1670 C. civ. (“in lipsa de stipulatie contrara, sumele platite in temeiul unei promisiuni de vanzare reprezinta un avans din pretul convenit”) si cum partile au prevazut in continutul conventiei lor.

De aceea, este eronata sustinerea ca plata avansului, efectuata la data incheierii promisiunii, ar reprezenta un act de executare a acesteia (si ca atare, clauza de dezicere nu mai putea fi activata) iar nu o clauza anticipatorie referitoare la parte din pretul vanzarii ce urma a fi perfectata.

Ca atare, exercitarea dreptului potestativ, decurgand din clauza de denuntare unilaterala, de a se dezice de contract pana la data prevazuta pentru perfectarea acestuia (1.12.2015) s-a facut cu respectarea dispozitiilor art. 1276 alin. (1) C. civ., adica inainte de inceperea executarii contractului si fara a avea caracter abuziv (fiind transmisa notificarea anterior datei mentionate si, de asemenea, restituit atat avansul primit, cat si suma convenita, ca despagubiri, in caz de dezicere).

– In ce priveste invocarea diferentei intre clauza penala si arvuna penalizatoare, a incompatibilitatii intre un pact comisoriu si inserarea in contract a unei clauze referitoare la arvuna penalizatoare, asertiunile recurentei sunt lipsite de pertinenta raportat la datele spetei, la ceea ce a fixat limitele judecatii si a putut face obiectul controlului judiciar.

Astfel, referirea la natura juridica a sumei de 100.000 euro, a carei restituire trebuia facuta in caz de neperfectare a contractului, ca reprezentand daune interese si nu dublul arvunei (pentru a fi considerata pret al dezicerii, in sensul art. 1545 C. civ.), o realizeaza recurenta tot in ideea calificarii clauzei contractuale in disputa ca fiind pact comisoriu iar nu clauza de dezicere.

Or, potrivit tuturor considerentelor aratate anterior, o astfel de sustinere, care presupune schimbarea cauzei juridice a actiunii si a limitelor judecatii din apel, nu poate fi primita.

– In acest context, in care s-a retinut corect de catre instantele fondului ca promisiunea de vanzare dintre parti a avut inserata o clauza de dezicere in favoarea promitentei vanzatoare, care si-a produs efectele in termenii conveniti (fiind restituita suma de 100.000 euro primita ca avans, precum si suma de 100.000 euro daune) sustinerea recurentei conform careia ar fi indeplinite conditiile pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare, este lipsita de orice temei juridic.

Conform art. 1669 alin. (1) C. civ., text de care se prevaleaza recurenta-reclamanta, pentru pronuntarea unei asemenea hotarari si deci, suplinirea de catre instanta a consimtamantului uneia dintre parti, este necesar ca aceasta sa fi refuzat in mod nejustificat sa incheie contractul promis, ipoteza care nu exista atunci cand partea s-a prevalat de efectele clauzei de dezicere stipulate in favoarea sa.

Fata de toate argumentele aratate, criticile reclamantei au fost constatate nefondate, recursul urmand sa fie respins in consecinta.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.R.L., cu sediul in Cluj-Napoca, judetul Cluj, impotriva Deciziei nr. 425/A din 19 decembrie 2017 a Curtii de Apel Cluj, sectia I civila, in contradictoriu cu intimata-parata D., cu sediul in Cluj-Napoca, judetul Cluj.

Definitiva.

Pronuntata in sedinta publica astazi, 6 martie 2019.

Procesat de GGC – NN

 


Follow Me

facebook linkedin twitter

Comments closed