Vanzarea unui bun imobil in baza unei procuri false. Constatarea nulitatii absolute a procurii si, pe cale de consecinta, a contractului de vanzare-cumparare. Admiterea actiunii in revendicare. Restituirea bunului adevaratului proprietar.
*Nota : Au fost avute in vedere dispozitiile Codului civil, astfel cum erau in vigoare la data sesizarii instantei de judecata.
Constatarea nulitatii absolute a procurii care a stat la baza incheierii contractului de vanzare – cumparare a unui bun imobil, determina, in aplicarea principiului care guverneaza efectele nulitatii actelor juridice, resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, constatarea nulitatii actului subsecvent.
Prin urmare, in cadrul actiunii in revendicare, procedand la compararea titlurilor partilor si retinand ca semnaturile de pe procura a carei nulitate s-a solicitat a se constata, nu apartin adevaratilor proprietari ai bunului, lipsind, in consecinta, vointa juridica a acestora la incheierea actului, in mod legal instanta a admis actiunea in revendicare, dand eficienta dreptului adevaratilor proprietari, care nu au consimtit niciodata la instrainarea dreptului lor de proprietate.
Sectia I civila, decizia nr. 3224 din 11 iunie 2013
Prin cererea inregistrata la Tribunalul Bucuresti la 27 septembrie 2005, reclamantii A.M.Y. si Z.T. au chemat in judecata pe paratii D.G., V.C.S. si SC I.G. SRL, solicitand sa se dispuna nulitatea absoluta a procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005, deoarece nu au semnat niciodata aceasta procura si nu l-au imputernicit pe paratul D.G. sa vanda imobilul proprietatea lor.
S-a solicitata, totodata, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005, pentru lipsa consimtamantului reclamantilor in calitate de vanzatori si sa fie obligata parata S.C. I.G. SRL sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 721,05 m.p. (734,11 m.p. potrivit masuratorilor cadastrale) situat in Bucuresti, intabulat in CF 29093, cu nr. cadastral 10831.
S-a solicitat si obligarea paratei SC I.G. SRL de a-si ridica garajul si materialele amplasate pe terenul mentionat, in caz contrar, sa fie autorizati reclamantii sa le ridice pe cheltuiala paratei.
In motivarea actiunii, intemeiate in drept pe dispozitiile art. 480-481 si 948 C.civ., reclamantii au aratat ca au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 21xx din 12 noiembrie 2004, constructia aflata pe teren, in suprafata utila de 212,55 m.p. fiind in stare avansata de degradare. Ulterior, potrivit incheierii de rectificare nr. 7366 din 9 decembrie 2004, s-a completat contractul de vanzare – cumparare, in sensul ca Z.T., cetatean strain, a dobandit dreptul de folosinta asupra terenului.
Dreptul de proprietate si dreptul de folosinta au fost inscrise in cartea funciara a Sectorului 5 Bucuresti, prin incheierea nr. 16644 din 15 decembrie 2004.
Datorita starii avansate de degradare a constructiei, reclamantii au demolat-o si au evacuat materialele rezultate inca din luna decembrie 2004, iar in martie 2005 au construit un nou gard metalic.
Reclamantii au aratat ca la data de 4 septembrie 2005 au aflat ca paratul D.G., in baza unei procuri false, a vandut imobilul paratului V.C.S., la o scurta perioada de timp acesta din urma instrainandu-l catre parata SC I.G. SRL, prin contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 7xx din 24 august 2005.
Reclamantii au solicitat sa se constate ca titlul lor, dobandit de la adevaratii proprietari, este preferabil spre deosebire de cel al paratei, dobandit de la un neproprietar si avand la baza un fals savarsit de pretinsul mandatar D. pentru cercetarea caruia au formulat plangere la organele de urmarire penala.
Parata SC I. SRL a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Z.T. pe capatul de cerere referitor la revendicarea imobiliara, pe care instanta a unit-o cu fondul, respingand in acelasi timp exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei SC I. cu referire la primele doua capete de cerere.
Prin incheierea de sedinta din 7 septembrie 2006, instanta a dispus, in baza art. 183 C.proc.civ., suspendarea judecarii cauzei pana la comunicarea de catre Parchetul de pe langa Curtea de Apel Bucuresti a solutiei dispuse cu privire la infractiunea de fals privind procura autentificata sub nr. 12xx din 16 iunie 2005.
Prin sentinta civila nr. 2100 din 7 decembrie 2011, Tribunalul Bucuresti, Sectia a III-a civila a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Z.T. pe capatul de cerere relativ la revendicarea imobiliara si a respins aceasta cerere ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa.
S-a admis actiunea formulata de reclamantii A.M.Y. si Z.T. in contradictoriu cu paratii D.G., V.C.S. si SC I.G. SRL si s-a constatat nulitatea absoluta a procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005 si a contractului de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005.
A fost obligata parata SC I.G. SRL sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantului A.M.Y. terenul in suprafata de 721,05 m.p. situat in Bucuresti si sa ridice garajul situat pe acest teren, in caz contrar fiind autorizati reclamantii sa indeplineasca obligatia impusa paratei, pe cheltuiala acesteia din urma.
Prima instanta a retinut ca, prin rezolutia nr. 38xx/P/2005 a Parchetului de pe langa Tribunalul Bucuresti s-a confirmat inceperea urmaririi penale in rem sub aspectul savarsirii infractiunilor prevazute de art. 215 al. 3, 288 si 291 C.pen., retinandu-se ca autori necunoscuti au falsificat cartea de identitate a reclamantului A.M.Y. si au intocmit o procura speciala in baza careia au vandut imobilul din str. S. numitului V.C.
S-a avut in vedere ca, la data de 31 ianuarie 2011, s-a dispus inceperea urmaririi penale fata de paratul D.G. si ca din cele doua rapoarte de expertiza efectuate in cursul cercetarii penale a rezultat ca semnaturile mandantilor pe inscrisul intitulat procura cu nr. de autentificare nr. 12xx din 16 iunie 2005 nu au fost executate de reclamanti.
Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Z.T. pe capatul de cerere privind revendicarea, prima instanta a retinut ca aceasta are doar un drept de folosinta asupra terenului, fiind cetatean strain.
In ceea ce priveste capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005, tribunalul, avand in vedere cele doua rapoarte de constatare tehnico-stiintifica efectuate in cursul urmaririi penale, a apreciat ca, si in lipsa unei solutii penale definitive in dosarul penal in ceea ce priveste procura, coroborand mijloacele de proba administrate in cauza, este evidenta lipsa vointei juridice (a consimtamantului si a cauzei) reclamantilor la incheierea mandatului.
S-a considerat ca nu sunt indeplinite conditiile pentru a se retine teoria mandatului aparent, neexistand vreo culpa in sarcina reclamantilor in crearea aparentei in prezenta cauza.
Asupra capatului de cerere privind nulitatea absoluta a contractului de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005 intre pretinsul mandatar D.G. si paratul V.C., la un pret de 380.000 lei, Tribunalul a retinut ca se impune constatarea nulitatii actului juridic subsecvent, in aplicarea principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
Fata de circumstantele in care contractul a fost incheiat, tribunalul a apreciat ca nu se poate retine eroarea comuna invincibila in privinta persoanei cumparatorului V.C.
Astfel, s-a retinut ca intervalul extrem de scurt intre data la care s-a autentificat procura si data incheierii contractului, coroborat cu inexistenta vreunui anunt de vanzare la locul situarii terenului nasc prezumtia simpla a preexistentei unor relatii intre paratul V.C. si pretinsul mandatar D.G.
S-a considerat, totodata, ca un alt element care dovedeste caracterul speculativ al vanzarii intermediate catre paratul V. il constituie pretul derizoriu, mentionat a fi platit cu ocazia incheierii contractului din 1 iulie 2005, fata de pretul incasat de paratul V., la un interval de timp foarte scurt, la 24 august 2005, cu ocazia incheierii contractului de vanzare – cumparare cu parata SC I.G. SRL, de 250.000 euro (878.550 lei).
Asupra capatului de cerere privind obligarea paratei SC I.G. SRL de a lasa in deplina proprietate si posesie terenul reclamantilor, prima instanta a retinut, comparand titlurile de proprietate ale partilor, preferabilitatea titlului reclamantului, care provine de la adevaratii proprietari, a fost inscris in cartea funciara anterior inscrierii dreptului paratei, care provine de la un non dominus, in baza unor acte juridice lovite de nulitate absoluta (procura autentificata din 16 iunie 2005 si contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005).
In motivarea solutiei date acestui capat de cerere, tribunalul a mai retinut ca situatia de fapt retinuta difera de ipotezele in care aparenta de drept a fost creata sau consolidata de comportamentul nediligent al adevaratului proprietar care a pierdut sau a neglijat sa intre in posesia bunului. Astfel, asa cum a rezultat din mijloacele de proba administrate, reclamantul s-a preocupat de curatarea terenului, imprejmuirea lui si trecea periodic pe la locul situarii acestuia, sesizand organele de politie imediat ce a aflat ca alte persoane pretind un drept de proprietate.
Asupra capatului de cerere privind ridicarea garajului, s-a retinut ca pe terenul reclamantilor nu se afla nicio constructie edificata de proprietari, acesta fiind doar curatat de buruieni si imprejmuit in martie 2005, astfel ca se impune admiterea acestei solicitari.
Impotriva sentintei mentionate a declarat apel parata SC I.G. SRL, sustinand ca se impune anularea incheierii din 20 octombrie 2011 a Tribunalului Bucuresti, cu motivarea ca in mod gresit s-a dispus repunerea pe rol, in conditiile in care cauza fusese suspendata in baza art. 183 C.proc.civ., iar organul de urmarire penala comunicase ca urmarirea nu a fost finalizata. S-a sustinut ca dispozitiile art. 183 trebuiau coroborate cu cele ale art. 244 pct. 2 C.proc.civ.
Apelanta a mai criticat sentinta primei instante pentru gresita aplicare a teoriei mandatului aparent si a efectelor sale, institutii ce ar fi impus respingerea cererii de constatare a nulitatii contractelor de vanzare – cumparare, partile fiind de buna credinta.
Apelanta parata a sustinut ca actiunea in revendicare trebuia respinsa, in temeiul principiului error communis facit jus si ca titlul sau este preferabil celui al reclamantului.
Intr-o ultima critica, apelanta a aratat ca, fiind proprietara terenului in litigiu, nu se justifica obligarea sa de a demola constructia edificata pe acest teren.
In cuprinsul motivelor de apel, parata a solicitat suspendarea judecarii cauzei pana la solutionarea definitiva a dosarului nr. 29xxxx/2010 al Parchetului de pe langa Tribunalul Bucuresti.
Prin decizia civila nr. 364/A din 29 octombrie 2012, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a IV-a civila, examinand impreuna solicitarile cu privire la fondul apelului si cu privire la suspendarea judecatii, le-a respins ca nefondate.
Instanta de apel a retinut, in legatura cu repunerea pe rol a cauzei prin incheierea din 20 octombrie 2011, ca temeiul de drept ce a stat la baza suspendarii nu a fost cel prevazut de art. 244 pct. 2 C.proc.civ., care l-ar fi obligat sa mentina suspendarea pana la solutionarea cauzei penale, ci cel prevazut de art. 183 C.proc.civ., care nu impune o atare obligatie.
S-a considerat ca nu este relevant pentru solutionarea cauzei sa se cunoasca cine a savarsit falsul semnaturilor reclamantului pe procura, ci faptul ca acestea sunt false, imprejurare necontestata.
A fost inlaturata critica apelantei cu privire la gresita aplicare a mandatului aparent, retinandu-se ca reclamantilor nu li se poate imputa o minima culpa, in conditiile in care ei sunt in fapt si in drept victimele unei infractiuni de fals.
Referitor la actiunea in revendicare, instanta de apel a constatat ca parata apelanta nu a depus minime diligente pentru a cunoaste situatia reala a imobilului, nevizionandu-l prealabil cumpararii, ocazie cu care ar fi putut observa ca pe teren nu exista nicio constructie cu noua camere, care sa fie apoi demolata, fapt prevazut in contractul incheiat de parata cu V.C., dar infirmat de martorii audiati in cauza, si care ar fi determinat suspiciuni cu privire la buna credinta a vanzatorului.
Ca o consecinta a respingerii criticii privind actiunea in revendicare, a fost respinsa si cea referitoare la demolarea constructiei edificate pe teren.
Impotriva deciziei mentionate a declarat recurs parata SC I.G. SRL, criticand-o ca nelegala pentru motivele prevazute de art. 304 pct. 5 si 9 C.proc.civ.
Dezvoltand motivele de recurs, parata a invocat intr-o prima critica nelegalitatea masurii de repunere pe rol a cauzei prin incheierea din data de 20 octombrie 2011, cu opunerea ambelor parti prezente (care au solicitat mentinerea suspendarii dispuse prin incheierea din 7 septembrie 2006) si cu incalcarea dispozitiilor art. 183 raportat la art. 244 C.proc.civ.
S-a sustinut ca subzista motivul care a impus suspendarea judecatii si ca, in absenta unei hotarari penale definitive care sa constate caracterul fals al inscrisului defaimat, nu se putea reveni asupra masurii dispuse conform art. 183 C.proc.civ.
In acest context, s-a invederat ca inceperea urmaririi penale fata de D.G. nu reprezinta o situatie care sa se incadreze in dispozitiile art. 184 C.proc.civ., cu consecinta ca instanta de fond nu putea constata caracterul fals al inscrisului si nulitatea absoluta a acestuia in conditiile in care organele penale desfasurau o ancheta cu privire la legalitatea acestui inscris.
Recurenta a sustinut ca instanta de judecata a solutionat procesul fara a intra in judecata fondului intrucat a inlaturat in mod eronat din cadrul probatoriului un inscris care isi produce efectele specifice in absenta constatarii caracterului sau fals de catre o instanta penala, nu a stabilit in mod corect situatia de fapt si nu a aplicat dispozitiile legale incidente.
O alta critica formulata prin motivele de recurs a vizat aprecierea eronata a instantei de apel in sensul ca, in speta, nu isi gaseste aplicabilitatea teoria mandatului aparent.
S-a sustinut ca se verifica conditia aparentei, mandatarul D.G. prezentand autorului paratei si notarului public care a incheiat contractul de vanzare cumparare nr. 12xx din 1 iulie 2005 o procura autentica, a carei valabilitate se prezuma, precum si conditia bunei credinte, neretinandu-se ca l-ar fi cunoscut pe mandatar sau ca ar fi fost intr-o relatie de coniventa cu acesta, cu atat mai mult cu cat nu s-a retinut nici in sarcina autorului vreo infractiune.
Recurenta a invederat ca are situatia unui tert desavarsit, de totala buna credinta, care a achitat pretul prin transfer bancar, neavand cunostinta de lipsa de legalitate a unor tranzactii anterioare, in conditiile in care terenul era inscris in cartea funciara, impozitul era platit si nu figura nici un litigiu cu privire la imobil.
Cea de-a treia critica formulata de recurenta a vizat nelegalitatea solutiei instantei de apel cu privire la actiunea in revendicare, intrucat, in speta, sunt intrunite conditiile principiului error communis facit jus. Astfel, recurenta a aratat ca reclamantii intimati nu au administrat nicio proba care sa rastoarne prezumtia bunei sale credinte, conform art. 1899 al. (2) C.civ., in conditiile in care a depus toate diligentele (verificari in evidentele de carte funciara, in cele fiscale) pe care cea mai diligenta persoana le putea efectua.
Intr-o ultima critica, s-a invocat nelegalitatea solutiei cu privire la obligarea sa de a-si ridica garajul si materialele amplasate pe teren, in contextul art. 491 C.civ., ca o consecinta a retinerii calitatii sale de proprietar asupra terenului revendicat.
Examinand criticile invocate prin motivele de recurs, raportat la dispozitiile art. 304 pct. 5 si 9 Cod procedura civila, Curtea a constatat ca acestea sunt nefondate pentru considerentele ce succed:
Este nefondata critica recurentei parate referitoare la nelegalitatea masurii repunerii pe rol a cauzei si continuarii judecatii.
Masura suspendarii cauzei in temeiul art. 183 C.proc.civ. este facultativa, si nu obligatorie, in anumite situatii prevazute de lege, instanta civila putand ea insasi sa constate falsul, prin orice mijloace de proba, conform art. 184 C.proc.civ.
Fata de imprejurarea ca prin cele doua rapoarte de constatare tehnico-stiintifica efectuate in dosarul de urmarire penala s-a dovedit ca semnaturile de pe procura nu apartin intimatilor reclamanti, mentinerea masurii suspendarii dispuse prin incheierea din 7 septembrie 2006, nu se mai impunea.
Solutia instantei de apel de respingere a cererii de suspendare a cauzei si confirmare implinita a masurii repunerii pe rol a cauzei si continuarii judecatii dispuse de prima instanta este legala, fiind fara relevanta identificarea si pedepsirea autorului falsului.
Ceea ce este esential, raportat la obiectul actiunii este faptul ca semnaturile de pe procura a carei nulitate s-a solicitat sa se constate nu apartin intimatilor reclamanti, astfel ca a lipsit vointa juridica a acestora la incheierea actului, imprejurare ce nu a fost contestata.
Temeiul de drept ce a stat la baza masurii suspendarii nu a fost cel prevazut de art. 244 pct. 2 C.proc.civ., ci cel prevazut de dispozitiile art. 183 C.proc.civ., astfel incat instanta nu era obligata sa mentina suspendarea pana la momentul solutionarii cauzei penale, spre deosebire de situatia prevazuta de art. 244 C.proc.civ. in care nu s-ar mai fi putut reveni pana la pronuntarea unei hotarari irevocabile in cealalta pricina.
Instantei de apel i s-a solicitat prin motivele de apel formulate de parata SC I. suspendarea judecarii cauzei pana la solutionarea definitiva a dosarului aflat pe rolul Parchetului de pe langa Tribunalul Bucuresti, aceasta cerere fiind motivata pe dispozitiile art. 244 al. (1) pct. 2 C.proc.civ., respectiv pe existenta unei legaturi intre cele doua cauze, hotararea penala fiind de natura a influenta in mod hotarator modul de solutionare al actiunii in care s-a solicitat constatarea nulitatii procurii.
Cererea de suspendare formulata in temeiul art. 244 C.proc.civ. a fost pusa in discutia partilor, contrar sustinerilor recurentei, astfel cum rezulta din practicaua deciziei atacate si a fost respinsa prin dispozitivul acesteia, cu motivarea ca solutionarea cauzei nu depindea de identificarea autorului falsului, in conditiile in care nu s-a contestat ca semnaturile de pe procura nu apartin reclamantului.
Este nefondata critica recurentei parate potrivit careia instanta de apel, la fel ca si prima instanta a solutionat cauza fara a intra in cercetarea fondului.
In conditiile in care prima instanta s-a pronuntat asupra fondului pretentiilor deduse judecatii, instanta de apel nu avea posibilitatea desfiintarii sentintei cu trimitere spre rejudecare, nefiind intrunite dispozitiile art. 297 C.proc.civ.
Contrar sustinerilor recurentei, inlaturarea din cadrul probatoriului a unui inscris in absenta constatarii caracterului fals al acestuia de catre o instanta penala, incorecta stabilire a situatiei de fapt si neaplicarea dispozitiilor legale incidente nu echivaleaza cu o solutionare a cauzei fara a intra in judecata fondului si nu reprezinta motive care sa conduca, conform art. 312 al. (3) C.proc.civ., la casarea hotararii recurate (pentru motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ.) si trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanta.
Curtea a constatat ca nici critica recurentei parate referitoare la modul de solutionare a cererii de constatare a nulitatii procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005 nu sunt fondate.
Lipsa semnaturilor mandantilor pe procura mentionata echivaleaza cu lipsa consimtamantului la incheierea actului, ceea ce determina nulitatea absoluta, independent de solutia ce se va da in procesul penal.
Instanta de fond si apel nu s-au pronuntat asupra caracterului fals al inscrisului in discutie, nesubstituindu-se instantei penale, ci au constatat nulitatea absoluta a acestuia, in baza probelor administrate in cauza, din care a rezultat lipsa consimtamantului intimatilor reclamanti.
Prin urmare, lipsa consimtamantului reclamantilor la incheierea procurii, determinata de lipsa semnaturilor conform constatarilor tehnico – stiintifice necontestate, are drept consecinta nulitatea actului juridic, corect constatata de instantele de fond si apel.
Nici motivul de recurs vizand legalitatea aplicarii principiilor efectelor nulitatii, cu referire la contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005, nu este intemeiat.
Constatarea nulitatii absolute a procurii care a stat la baza incheierii contractului de vanzare – cumparare determina, in aplicarea principiului care guverneaza efectele nulitatii actelor juridice, resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, constatarea nulitatii actului subsecvent.
Instantele de fond si apel au retinut corect inaplicabilitatea teoriei mandatului aparent avand in vedere probele administrate sub aspectul circumstantelor in care a fost incheiat actul de vanzare -cumparare, de natura sa inlature buna credinta a dobanditorului si caracterul comun al pretinsei erori in care s-ar fi aflat acesta, cu privire la calitatea de proprietar a transmitatorului.
In realitate, referindu-se la indeplinirea conditiei bunei sale credinte, recurenta parata aduce critici de netemeinicie, vizand modul de apreciere a probelor administrate cu privire la circumstantele anterioare incheierii actului de vanzare – cumparare, critici ce nu se circumscriu dispozitiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ. si, pe cale de consecinta, nu pot fi examinate.
Curtea a constatat, totodata, legalitatea solutiei de admitere a actiunii in revendicare prin compararea drepturilor autorilor de la care provin titlurile partilor si netemeinicia criticilor recurentei sub acest aspect.
Procedand la compararea titlurilor partilor, s-a considerat in mod legal de catre instantele de fond si apel ca trebuie sa se dea eficienta dreptului adevaratului proprietar, care nu a consimtit niciodata la instrainarea dreptului sau de proprietate, incalcandu-se, astfel, aplicarea principiului aparentei in drept.
In mod corect s-a constatat, astfel, ca intimatii reclamanti au dobandit imobilul in litigiu de la adevaratii proprietari, spre deosebire de recurenta parata, care a dobandit imobilul de la un non dominus, intimatul parat V.C., in baza unor acte lovite de nulitate absoluta.
Prin urmare, s-a constatat corect preferabilitatea titlului intimatilor reclamanti, mai bine caracterizat, inscris in cartea funciara anterior inscrierii dreptului recurentei parate, provenit de la un non dominus.
Asa cum s-a aratat in analiza motivului de recurs anterior, in speta nu este aplicabil principiul error communis facit jus, ca mijloc de exceptie de dobandire a dreptului de proprietate.
Pe cale de consecinta, Curtea a constatat ca nu este fondata nici critica recurentei privind obligarea sa la ridicarea garajului, avand in vedere ca s-a constatat legalitatea solutiei de admitere a actiunii in revendicare.
Pentru toate aceste considerente, Curtea a constatat ca recursul este nefondat si, in temeiul art. 312 al. (1) C.proc.civ., l-a respins.