Vanzare-cumparare incheiata in temeiul Legii nr. 112/1995 constatata nula. Actiune in despagubiri reprezentand contravaloarea imbunatatirilor efectuate la imobil. Acordarea dreptului de retentie asupra bunului in favoarea fostului cumparator. Admiterea cererii de evacuare formulata de proprietarul actual. Continutul dreptului de retentie.
Dreptul de retentie nu poate fi acordat decat in cazul preexistentei unei obligatii a retentorului la restituirea bunului in legatura cu care invoca si dovedeste efectuarea anumitor cheltuieli (debitum cum re iunctum), aceasta fiind si ratiunea pentru care se admite ca debitorul unei obligatii de restituire a unui bun, chiar in cadrul unei contestatii la executare poate opune titularului dreptului asupra bunului, dreptul de retentie pana la momentul achitarii de catre acesta a cheltuielilor pe care debitorul le-a facut pentru intretinerea, conservarea sau imbunatatirea bunului (creanta certa, lichida si exigibila).
Ca atare, prin confirmarea solutiei de respingere a cererii de evacuare a reclamantilor parati din apartamentul restituit fostilor proprietari, solicitata pe calea cererii reconventionale, instanta de apel a determinat, fara suport legal, lipsirea in continuare a acestora de atributul folosirii imobilului proprietatea lor si, in consecinta, redobandirea posesiei de catre acestia, stabilind, in mod nelegal, ca cele doua masuri (evacuarea reclamantilor parati si acordarea dreptului de retentie in favoarea acestora, pana la achitarea contravalorii imbunatatirilor stabilite in sarcina paratilor reclamanti) sunt ireconciliabile si nu pot coexista.
Astfel, chiar daca acordarea dreptului de retentie este justificata de necesitatea realizarii creantei reclamantilor parati, avand ca obiect despagubirile acordate acestora in temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 si la a caror plata au fost obligati paratii reclamanti, recunoasterea efectiva a acestei garantii reale imperfecte nu are niciun suport legal in absenta unei obligatii executorii in sarcina reclamantilor parati de a preda (restitui) apartamentul titularilor dreptului de proprietate, obligatie care corespunde tocmai dispozitiei privind evacuarea lor.
Evacuarea paratilor nu va putea fi executata decat dupa stingerea dreptului lor de creanta impotriva titularilor dreptului de proprietate (data pana la care opereaza dreptul de retentie), asadar, dupa achitarea de catre proprietari a despagubirilor stabilite in sarcina lor. Cu toate acestea insa, in virtutea dreptului de retentie, retentorii nu vor avea dreptul de a folosi bunul la a carui restituire au fost obligati, ci doar vor putea refuza predarea acestuia catre proprietari, retinandu-l pana la realizarea integrala a creantei lor.
Sectia I civila, decizia nr. 2131 din 09 octombrie 2015
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 4, asa cum a fost precizata, reclamantii A. si B., in contradictoriu cu paratii Statul Roman, prin Ministerul Economiei, Statul Roman prin Ministerul Dezvoltarii Lucrarilor Publice si Locuintelor si Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice, Primaria Municipiului Bucuresti, prin Primar General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti, Consiliul Local al sectorului 4 Bucuresti, SC B. SA, C., D. si E., au solicitat sa se dispuna: in principal, obligarea Statului Roman, prin Ministerul Economiei sau prin Ministerul Finantelor Publice, sa le plateasca suma stabilita ca pret de piata al apartamentului nr. 4, situat in Bucuresti, iar in subsidiar, obligarea Primariei Municipiului Bucuresti, prin Primar General, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, a Consiliul Local al Sectorului 4 Bucuresti sau a Ministerul Dezvoltarii Lucrarilor Publice si Locuintelor sa le atribuie o locuinta corespunzatoare, asemanatoare locuintei al carei contract de vanzare cumparare incheiat in baza Legii nr.112/1995 a fost desfiintat prin decizia civila nr. 825/2006, sa se stabileasca pretul de piata al apartamentului conform contractului de vanzare-cumparare nr. xx2 din 30.09.1996 (pe care il estimeaza provizoriu la suma de 250.000 euro), sa se dispuna obligarea Statului Roman, prin Ministerul Economiei sau prin Ministerul Finantelor Publice, la plata sumei stabilite, ca pret de piata al apartamentului, catre unitatea care va fi obligata la acordarea unei alte locuinte.
Totodata, s-a solicitat sa se dispuna obligarea paratilor C., D. si E. la restituirea contravalorii imbunatatirilor aduse apartamentului constand in: bransarea la reteaua de gaze, construirea a 8 sobe de teracota, inlocuirea cazanului de baie cu boiler pe gaz (pentru instalarea caruia a fost necesar proiect I.S.C.I.R.), schimbarea instalatiilor sanitare si electrice, glet tavan, tencuiala noua, faianta, gresie, imbunatatiri a caror valoare provizorie o indica la nivelul sumei de 20.000 euro; in temeiul art. 1444 C.civ. sa se instituie in favoarea lor un drept de retentie asupra apartamentului pana la plata tuturor despagubirilor care le sunt datorate de catre paratii C., D. si E. si sa se inscrie in cartea funciara interdictia de instrainare a apartamentului pana la plata despagubirilor.
In motivarea cererii, reclamantii au sustinut ca prin dispozitia Primarului General al Municipiului Bucuresti nr. 9540/2008, imobilul a fost restituit in natura paratilor C., D. si E.; anterior emiterii acestei dispozitii le-a fost anulat contractul de vanzare-cumparare nr. xx2/1996 incheiat in baza Legii nr. 112/1995, potrivit deciziei civile nr. 825/2006 a Curtii de Apel Bucuresti.
Ca atare, reclamantii solicita sa li se acorde despagubirile prevazute de Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009, si, in special, o noua locuinta, astfel incat sa nu se afle in situatia de a fi evacuati fara a avea o locuinta in care sa se mute; reclamantii apreciaza ca cea mai buna despagubire pe care vanzatorul, respectiv statul, reprezentat la incheierea contractului de SC B., o poate acorda este atribuirea unui alt imobil (apartament), care sa corespunda atat nevoilor lor, cat si valorii pretului de piata al apartamentului pe care l-au cumparat anterior, pret care urmeaza a fi stabilit printr-o expertiza.
Cu privire la capatul de cerere privind imbunatatirile aduse apartamentului, au aratat ca paratii C., D. si E. trebuie obligati la plata sumei care reprezinta aceste despagubiri intrucat, in caz contrar, ar rezulta pentru acestia o imbogatire fara just temei. Fara aceste imbunatatiri, facute la vremea respectiva, apartamentul ar fi fost complet degradat (fiind plasat intr-un imobil construit in 1922) si imposibil de locuit si chiar de restituit in natura.
In drept, reclamantii au invocat prevederile art. 1336 si urm., art. 1344 C.civ., ale Legii nr. 10/2001, ale Legii nr. 1/2009 si ale Legii nr. 112/1995.
La termenul din 3.11.2010 reclamantii au completat actiunea, solicitand chemarea in judecata a Ministerului Finantelor Publice, in nume propriu; prin acelasi act de procedura au restrans cadrul procesual pasiv, renuntand la judecata impotriva Ministerului Economiei.
Prin intampinarea formulata, Ministerul Dezvoltarii Regionale si Locuintei a invocat inadmisibilitatea cererii de obligare a sa la atribuirea unei locuinte si lipsa calitatii procesuale pasive cu privire la celelalte cereri. Exceptia inadmisibilitatii a fost respinsa la termenul din 3.11.2010, iar exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a fost unita cu fondul.
Paratii C., D. si E. au aratat prin intampinare ca sunt de acord sa plateasca doar contravaloarea acelor lucrari necesare si utile si nu sunt de acord cu plata lucrarilor de intretinere; au solicitat respingerea cererii de instituire a dreptului de retentie.
Pe calea unei cereri reconventionale au solicitat evacuarea reclamantilor din locuinta – proprietatea paratilor reclamanti. In motivare, au aratat ca reclamantii nu mai au niciun drept locativ, ca nu pot invoca beneficiul O.U.G. nr. 40/1999, deoarece nu au avut calitatea de chiriasi; chiar in cazul aplicarii acestui act normativ, prelungirea locatiunii ar fi putut opera cel mult pana la data 8.04.2009. In drept, au invocat dispozitiile art. 480 C.civ., O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr.10/2001.
Paratul Consiliului Local al Sectorului 4, prin intampinare, a solicitat respingerea primului capat de cerere, ca neintemeiat, aratand ca institutia nu dispune de spatii de locuit in acest scop. Totodata, a invocat de exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive in privinta celorlalte cereri, exceptie unita cu fondul la termenul din 3.11.2010.
Prin intampinare, paratul Ministerul Economiei a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, aratand ca potrivit art. 8 din O.U.G. nr. 221/2008, Ministerul Economiei si Finantelor s-a desfiintat, iar potrivit art. 7 al aceleiasi ordonante, s-a infiintat Ministerul Economiei. Ministerul Economiei a preluat doar drepturi si obligatii aferente activitatii de economie; aceasta exceptie care a fost unita cu fondul la termenul din 3.11.2010.
Prin sentinta civila nr. 5332 din 06.10.2009, Judecatoria Sectorului 4 a admis exceptia necompetentei materiale, invocata din oficiu, si, in consecinta, a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Prin sentinta civila nr. 1164 din 12.06.2013, Tribunalul Bucuresti, Sectia a V-a civila a respins exceptia lipsei calitati procesuale a paratului Ministerul Finantelor Publice, ca neintemeiata; a respins exceptia lipsei calitatii procesuale a paratului Consiliul Local Sector 4; a admis exceptia lipsei calitatii procesuale a Statului Roman si a Ministerului Dezvoltarii Regionale si Locuintei; a respins actiunea formulata de reclamanti impotriva acestor parati, pe calea acestei exceptii; a admis in parte actiunea impotriva Ministerul Finantelor Publice; a obligat paratul Ministerul Finantelor Publice la plata pretului actualizat – achitat conform contractului nr. xx2/1996; a admis actiunea impotriva paratilor reclamanti C., D. si E.; a dispus obligarea acestor parati la plata contravalorii imbunatatirilor aduse apartamentului in suma de 10.071 euro (echivalent lei), plus 9.829 lei si la plata cheltuielilor de judecata de 1.800 lei; s-a dispus instituirea unui drept de retentie pana la plata acestor sume; a respins actiunea in rest ca neintemeiata si a respins cererea reconventionala ca neintemeiata.
Prima instanta a retinut ca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de Consiliul Local Sector 4 nu este intemeiata, intrucat chemarea in judecata a acestui parat priveste numai cererea de obligare la atribuirea unei locuinte, nu si celelalte cereri.
In legatura cu cererea de atribuire a locuintei, Consiliul Local al Sectorului 4, are atributia de a dispune asupra cererilor de distribuire a locuintelor sociale, potrivit dispozitiilor art. 36 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 215/2001 si art. 43 din Legea nr. 114/1996 si calitatea de „gestionar al fondurilor de locuinte”, in conditiile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, astfel ca, s-a apreciat a fi dovedita calitatea procesuala pasiva a acestui parat, in solutionarea acestei cereri. De asemenea, acelasi parat a recunoscut existenta unei cereri cu acest obiect formulata de catre reclamanti, astfel ca, in persoana Consiliului Local se regaseste obligatia solutionarii acesteia.
In legatura cu aceasta cerere a fost retinuta si calitatea procesuala a paratilor PMB, prin Primar si CGMB; totodata, calitatea procesuala pasiva a acestor parati a fost confirmata si pe temeiul obligatiei de garantie pentru evictiune, institutie de drept material, de asemenea, invocata de catre reclamanti, avand in vedere ca actul de vanzare cumparare a fost incheiat de catre reclamanti cu SC B., in calitate de mandatar al PMB.
Pe de alta parte, s-a constatat de catre instanta ca nu s-a dovedit in cauza existenta unei cereri adresate Ministerului Dezvoltarii Regionale si Locuintei si nici existenta unei locuinte sociale in gestiunea acestui parat; in consecinta, s-a apreciat ca acest parat nu are calitate procesuala pasiva.
In ceea ce priveste fondul cererii de atribuire a locuintei sociale, tribunalul a constatat ca aceasta este neintemeiata, avand in vedere ca in cauza nu sunt dovedite dreptul reclamantilor si existenta unei locuinte sociale
care sa fie atribuita acestora. Pe de alta parte, s-a retinut ca in cauza sunt incidente dispozitiile legii speciale – Legea nr. 10/2001.
Referitor la cererea de obligare la plata pretului de piata al apartamentului, tribunalul a apreciat ca este neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de paratul Ministerul Finantelor Publice.
In acest sens, s-a avut in vedere ca reclamantii au invocat aplicarea dispozitiilor Legii nr. 10/2001, lege speciala ce inlatura aplicarea dispozitiilor Codului civil care reglementeaza raspunderea vanzatorului pentru evictiune.
Cu privire la aceeasi cerere, s-a constatat ca Statul Roman nu are calitate procesuala pasiva, avand in vedere ca legiuitorul a prevazut expres ca plata se face de Ministerul Finantelor Publice, in nume propriu.
In ceea ce priveste fondul acestei cereri formulate impotriva Ministerului Finantelor Publice, prima instanta a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. xx2/1996, reclamantii-parati A. si B. au dobandit apartamentul nr. 4. Prin decizia nr. 825/2006 a Curtii de Apel Bucuresti s-a dispus anularea contractului mentionat, retinandu-se ca la incheierea acestuia nu au fost respectate dispozitiile art.1, art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum si cele ale art. 19 din Normele metodologice de aplicare a legii. Apartamentul a fost restituit catre C., D. si E. prin dispozitia nr. 9540/2008, emisa de Primaria Municipiului Bucuresti in baza Legii nr. 10/2001.
Intrucat desfiintarea contractului a fost dispusa pentru nerespectarea dispozitiilor legale, prima instanta a constatat ca sunt incidente prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, astfel ca, s-a apreciat ca reclamantii au dreptul la obtinerea pretului actualizat de la data platii pana la restituirea efectiva a acestuia, de la Ministerul Finantelor.
De asemenea, s-a retinut ca potrivit dispozitiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, reclamantii au dreptul la plata contravalorii cheltuielilor pentru imbunatatirile necesare si utile efectuat la imobil, astfel ca s-a dispus obligarea paratilor-reclamanti, beneficiari ai acestor lucrari, la plata sumei de 10.071 euro – valoarea imbunatatirilor constand in gresie, faianta, 5 sobe de teracota si a lucrarilor aferente si a sumei de 9.829 lei – valoarea lucrarilor de bransare a gazelor, inlocuire a cazanului de baie, schimbarea instalatiilor sanitare si electrice.
Potrivit dispozitiilor art. 1444 C.civ., aplicat pe cale jurisprudentiala si obligatiei de restituire a imobilului in caz de revendicare, avand in vedere ca aceste sume de bani sunt in stransa legatura cu bunul, a fost instituit in favoarea reclamantilor-parati un drept de retentie.
Avand in vedere ca in temeiul dreptului de retentie reclamantii-parati sunt indrituiti sa pastreze bunul pana la plata datoriilor, cererea reconventionala formulata de catre paratii-reclamanti privind evacuarea reclamantilor-parati din apartament a fost respinsa.
Impotriva acestei sentinte au formulat apel paratii reclamanti C., D. si E. si paratul Ministerul Finantelor Publice, fiecare dezvoltand critici proprii de nelegalitate si netemeinicie.
La termenul de judecata din data de 15.05.2014, instanta de apel a dispus motivat respingerea cererii de efectuare a unei noi expertize evaluatorii in cauza, cerere formulata de apelantii parati reclamanti.
Prin decizia civila nr. 218/A din 22.05.2014, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a III-a civila a respins ca nefondate apelurile.
Pentru a decide in acest sens, instanta de apel a retinut urmatoarele:
In ceea ce priveste apelul declarat de paratul Ministerul Finantelor Publice, cu referire la critica vizand gresita solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a acestui parat, Curtea de apel a retinut, in acord cu prima instanta ca una dintre conditiile cerute pentru ca o persoana sa fie parte in proces, este calitatea procesuala (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului de a actiona si, in acelasi timp, a persoanei impotriva careia se poate exercita actiunea. Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului in raportul juridic dedus judecatii (calitatea procesuala activa) si, pe de alta parte, existenta unei identitati intre persoana paratului si cel obligat in acelasi raport juridic (calitatea procesuala pasiva).
Raportat la criticile concrete formulate, instanta de apel a apreciat ca, intr-adevar, potrivit regulilor generale din materia contractului de vanzare-cumparare, obligatia de raspundere pentru evictiune revine vanzatorului (art. 1336-1337 C.civ.). Cu toate acestea, in speta, trebuie avuta in vedere situatia speciala pe care o au contractele de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii nr. 112/1995, cum este si cazul contractului incheiat de reclamanti, ele neconstituind pentru unitatea detinatoare, o expresie a libertatii contractuale, ci executarea unei obligatii legale exprese – cea corelativa dreptului chiriasului de a cumpara, drept prevazut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. Faptul ca unitatile detinatoare actionau ca mandatari ai vanzatorului rezulta si din imprejurarea ca sumele incasate din aceste vanzari nu intrau in patrimoniul acestora, ci intr-un fond extrabugetar la dispozitia Ministerului Finantelor, constituit prin dispozitiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Aceasta a fost ratiunea pentru care, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, s-a stabilit ca restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, si care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
Prin urmare, contrar sustinerilor apelantului-parat, s-a instituit ex lege obligatia Ministerului Finantelor Publice de dezdaunare a cumparatorului.
Drept urmare, Curtea de apel a retinut ca, pentru acest motiv, in mod corect prima instanta a apreciat ca M.F.P. are calitate procesuala pasiva in cauza, ca debitor al obligatiei de restituire.
In acelasi sens, instanta de apel a retinut ca prin dispozitiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 a fost reglementat, cu caracter de norma speciala, dreptul chiriasilor ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate, la restituirea despagubirilor de catre Ministerul Finantelor Publice; ca atare, potrivit principiului specialia generalibus derogant, fiind incidenta norma speciala, este exclusa de la aplicare norma generala, respectiv dreptul comun reprezentat de Codul civil, cu referire la institutia raspunderii vanzatorului pentru evictiune sau normele de drept comun ce reglementeaza repunerea partilor in situatia anterioara.
Prin urmare, potrivit dispozitiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, Curtea de apel a retinut ca cel chemat sa raspunda in calitate de parat, pentru despagubirile reprezentand pretul de cumparare actualizat, este paratul Ministerul Finantelor Publice, astfel cum corect a stabilit si prima instanta.
Tot astfel, in conditiile in care fondul extrabugetar din care Ministerul Finantelor efectueaza aceste plati este constituit din pretul contractual, fara nicio legatura cu valoarea reala actuala a imobilului („pretul de piata”), Curtea de apel a apreciat, contrar sustinerilor apelantului-parat, ca singura ratiune a modificarilor legislative aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, a fost aceea de a facilita accesul la despagubiri echitabile fostilor proprietari care au achizitionat imobilele ce faceau obiectul acestei legi, prin contracte de vanzare-cumparare care ulterior au fost desfiintate ca urmare a recunoasterii in justitie a dreptului de proprietate al fostilor proprietari deposedati abuziv in perioada regimului comunist.
S-a mai retinut de catre instanta de apel ca obligatia instituita de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 in sarcina Ministerului Finantelor este independenta de vreo culpa a acestuia, in calitate de debitor al obligatiei.
Ca atare, criticile apelantului-parat referitoare la lipsa calitatii sale procesuale pasive in cauza, sunt nefondate.
Referitor la cea de-a doua critica formulata de acelasi parat prin motivele de apel, Curtea de apel a retinut ca in mod judicios, prima instanta a facut aplicarea in cauza a dispozitiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Astfel, in speta, prin actiunea dedusa judecatii in contradictoriu cu apelantul parat, reclamantii urmaresc acoperirea prejudiciului suferit prin pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului cumparat in temeiul Legii nr. 112/1995, ca efect al constatarii nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995, apartament, care, asa cum s-a statuat in litigiul solutionat prin decizia civila nr. 825/2006 a Curtii de Apel Bucuresti, a trecut abuziv in proprietatea statului; in consecinta, apartamentul in litigiu intra in categoria imobilelor ce fac obiectul reglementarii Legii nr.10/2001.
Avand in vedere ca in cauza este vorba despre un imobil preluat in mod abuziv de catre stat in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, al carui regim juridic a fost reglementat prin dispozitiile Legii nr.112/1995 si, ulterior, prin Legea nr.10/2001, modificata si completata prin Titlul I din Legea nr. 247/2005, ca si prin Legea nr.1/2009, cata vreme contractul reclamantilor a fost incheiat in baza Legii nr. 112/1995, pretentiile acestora nu mai pot fi solutionate pe calea dreptului comun, ci doar in temeiul normelor legii speciale reprezentate de prevederile inscrise in art. 50 din Legea nr. 10/2001, dispozitii derogatorii de la dreptul comun, reprezentat de art. 1340 si urm. C.civ., astfel cum deja s-a aratat.
Astfel, art. 50 din Legea nr. 10/2001 reglementeaza modalitatea de despagubire a chiriasilor-cumparatori ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate in baza Legii nr.112/1995 au fost desfiintate in instanta, iar potrivit alin. (3) al acestui articol, restituirea pretului se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare; aceasta dispozitie legala reprezinta o norma speciala, derogatorie de la dispozitiile de drept comun in materia evictiunii, inscrise in Codul civil, norma care se aplica cu prioritate, potrivit principiului de drept specialia generalibus derogant.
Instanta de apel a inlaturat ca nefondata critica apelantului parat referitoare la antrenarea raspunderii vanzatorului pentru evictiune in temeiul art. 1337 si urm. C.civ., prin prisma faptului ca premisa acestui tip de raspundere (care este una contractuala), presupune valabilitatea contractului de vanzare cumparare si pierderea posesiei de catre cumparator, urmare a drepturilor preferabile invocate de un tert asupra obiectului vanzarii.
Or, aceasta conditie nu este indeplinita in cauza, in raport de constatarile intrate in sub puterea de lucru judecat din litigiul care a avut ca obiect constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare incheiat de catre reclamanti. Intrucat contractul de vanzare-cumparare nu mai este in vigoare, fiind desfiintat prin constatarea nulitatii absolute a acestuia, se pune problema repunerii in situatia anterioara, potrivit principiului restitutio in integrum ce guverneaza efectele nulitatii, devenind incidenta astfel obligatia de restituire a prestatiilor efectuate in temeiul contractului nul. Repunerea in situatia anterioara presupune in mod firesc restituirea sumelor de bani de catre persoana in al carei patrimoniu au intrat, consecinta a modului in care au fost reglementate prin legea speciala raporturile juridice nascute ca urmare a incheierii contractului de vanzare cumparare.
Or, sumele incasate din vanzarea imobilelor in baza Legii nr. 112/1995, potrivit art. 39 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, au fost virate intr-un fond extrabugetar al apelantului-parat Ministerului Finantelor Publice.
In acest context, instanta de apel a apreciat ca tribunalul in mod judicios a retinut ca paratului ii revine obligatia de plata catre reclamantii-reclamanti a pretului actualizat achitat de acestia pentru apartament, chiar daca nu a avut calitatea de vanzator in contractul de vanzare-cumparare desfiintat pe cale judiciara.
Si cea de-a treia critica a apelantului-parat a fost gasita nefondata.
Astfel, contrar sustinerilor apelantului, instanta de apel a constatat ca dispozitivul sentintei civile atacate este pe deplin lamuritor, din modalitatea in care acesta a fost redactat, coroborat si cu considerentele sentintei care fac corp comun cu dispozitivul, explicitandu-l, rezultand indubitabil ca doar paratii persoane fizice au fost obligati la plata contravalorii imbunatatirilor si a cheltuielilor de judecata catre reclamantii-parati.
In ceea ce priveste apelul declarat de apelantii parati reclamanti, Curtea de apel a constatat si apreciat cele ce urmeaza:
In cuprinsul primului motiv de apel s-a sustinut gresita solutionare a cererii reclamantilor avand ca obiect obligarea paratului la plata pretului de circulatie al imobilului, critica fiind apreciata ca nefondata.
Astfel, din interpretarea dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001: instanta de apel a retinut ca cerinta esentiala pentru ca titularul contractului desfiintat sa beneficieze de valoarea de piata a imobilului este aceea ca respectivul contract sa fi fost incheiat cu respectarea legii.
Tot astfel, intrucat norma in discutie nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 sa fi fost respectata in totalitate, ceea ce inseamna ca incalcarea oricarei prevederi, fie de drept substantial, fie de drept procedural din continutul acesteia, conduce la inaplicabilitatea art. 501 din Legea nr. 10/2001; aceasta constatare este confirmata si de interpretarea sistematica a Legii nr. 10/2001, care reglementeaza distinct, in art. 50 alin. (2), ipoteza incheierii contractului „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, ceea ce inseamna ca legiuitorul a intentionat un regim juridic diferit al despagubirii chiriasilor cumparatori, in raport de respectarea ori nerespectarea legii pe baza careia s-a incheiat contractul de vanzare – cumparare.
Or, prin decizia nr. 825/2006 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, s-a retinut, pe de o parte, ca imobilul cumparat de reclamanti in temeiul Legii nr. 112/1995 a fost trecut in proprietatea statului fara titlu, iar pe de alta parte, ca Legea nr. 112/1995, impunea atat vanzatorilor cat si cumparatorilor verificarea existentei unui titlu valabil in baza caruia imobilul sa fi fost trecut in proprietatea statului; ca atare, s-a concluzionat ca partile contractului erau tinute sa cunoasca inexistenta unui titlu valabil de preluare a imobilului de catre stat, date fiind conditiile de preluare a imobilului.
Contrar sustinerilor apelantilor parati-reclamanti, prima instanta a retinut fara echivoc incalcarea de catre reclamantii-parati a dispozitiilor art. 1, art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum si cele ale art. 19 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, constatand ca la data incheierii contractului era deja formulata cerere de restituire a imobilului in natura cerere care nu fusese inca solutionata.
In aceste conditii, date fiind imprejurarile analizate in cadrul hotararii judecatoresti mentionate (in care autoarea apelantilor a avut calitatea de parte), dezlegarile date acestor chestiuni se impun in cauza de fata cu putere de lucru judecat, fara a putea fi reevaluate ori repuse in discutie.
Pe baza acestor argumente, in conditiile in care printr-o hotarare irevocabila s-a statuat in sensul incalcarii dispozitiilor art. 1 si ale art. 9 din Legea nr. 112/1995, consecinta inaplicabilitatii in cauza a art. 501 din Legea nr. 10/2001, este incontestabila.
Curtea de apel a apreciat ca in mod judicios prima instanta a retinut ca in cauza sunt aplicabile prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, ceea ce presupune indreptatirea cumparatorilor, reclamantii-parati din prezenta cauza, doar la restituirea pretului actualizat achitat pentru apartamentul cumparat in baza Legii nr. 112/1995.
Nefondata a fost constatata si critica vizand aplicarea eronata a dispozitiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.
Prin urmare, interpretand sistematic dispozitiile art. 48 alin. (1) si (5) din legea speciala, coroborate si cu dispozitiile art. 48.1 din HG nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, Curtea de apel a constatat ca, in acceptiunea Legii nr. 10/2001, imbunatatirile reprezinta valoarea actualizata a cheltuielilor efectuate, iar sporul de valoare reprezinta contravaloarea imbunatatirilor diminuate cu gradul de uzura al acestora, in raport cu durata de viata normala a acestora, uzura care se suporta de catre fostii chiriasi.
In cauza, potrivit expertizei intocmite de catre expertul V. a rezultat ca apartamentul expertizat este localizat intr-un imobil construit in anul 1920, iar imbunatatirile realizate de reclamantii-parati au constat in construirea a cinci sobe noi, introducerea de gaze in intregul imobil, montare de gresie si faianta, schimbarea obiectelor sanitare si montarea unei instalatii de incalzire cu boiler la bai.
Expertul a precizat ca lucrarile mentionate au fost realizate cu materiale si utilaje intalnite in practica executarii acestui tip de lucrari, ca majoritatea lucrarilor au fost efectuate in anul 2000, motiv pentru care a aplicat si un coeficient de uzura; ca atare, a stabilit ca valoarea acestor lucrari, diminuata cu uzura aplicata, este de 46.081,29 lei.
Prin expertiza efectuata de expertul S., a fost evaluat sporul de valoare al apartamentului mentionat; in acest scop au fost luate in considerare: valoarea lucrarilor de instalatii sanitare, termice, electrice si gaze, realizate de catre reclamanti si individualizate in anexa nr. 1 la raportul de expertiza; la aceasta valoare, de asemenea, expertul a aplicat un coeficient de uzura, conform constatarilor sale de specialitate, concluzionand ca valoarea acestor lucrari, diminuata cu uzura aplicata, este de 9.829 lei.
In consecinta, instanta de apel a constatat ca prevederile art. 48 din Legea nr. 10/200 au fost pe deplin respectate, tribunalul obligand pe paratii-reclamanti la plata sporului de valoare al apartamentului, potrivit expertizelor administrate din care rezulta neindoielnic scaderea coeficientului de uzura din valoarea imbunatatirilor realizate in imobil de catre reclamantii-parati.
Aceste imbunatatiri avute in vedere de experti pentru a determina sporul de valoare al imobilului au fost corect calificate de prima instanta ca fiind cheltuieli necesare si utile, intrucat acestea au natura celor enumerate exemplificativ in actul normativ de referinta.
Sub un alt aspect, instanta de apel a avut in vedere cheltuielile necesare cele facute pentru conservarea bunului (in sensul ca daca acestea nu ar fi fost efectuate, lucrul ar fi pierit), in timp ce cu privire la cheltuielile utile s-a retinut ca acestea sunt cele care sporesc valoarea lucrului; totodata, cheltuielile voluptorii sunt acelea care au ca scop infrumusetarea lucrului, fiind efectuate de catre posesor pentru placerea lui estetica si nu maresc valoarea lucrului.
Curtea de apel a apreciat ca nu s-ar putea sustine ca schimbarea in anul 2000 a instalatiilor electrice, termice si sanitare, a gresiei si a faiantei, a obiectelor sanitare, intr-un imobil construit in anul 1920, nu este o imbunatatire necesara si utila, in sensul celor anterior reliefate, intrucat aceste lucrari au contribuit in egala masura la conservarea apartamentului, dar si la cresterea valorii acestuia. Tot astfel, contravaloarea sobelor de teracota si a instalatiei de gaze, a fost corect avuta calificata ca fiind de natura a spori insasi valoarea imobilului, fiind cheltuieli utile acestuia. In acelasi sens, nu se poate nega un plus de valoare adus imobilului prin inlocuirea acestora, intrucat este bine cunoscut faptul ca prin trecerea timpului astfel de instalatii si dotari suporta o uzura fizica si morala, dar si imprejurarea ca, in lipsa realizarii lor, insasi valoarea de piata a imobilului este afectata in mod negativ. In consecinta, contrar sustinerilor din motivele de apel ale paratilor-reclamanti, instanta de apel a retinut ca, data fiind vechimea si gradul de uzura inerent unei asemenea vechimi a imobilului si evenimentelor naturale produse de-a lungul timpului (la care face referire expertul V., exemplificand prin trimiterea la cele doua cutremure majore produse in anii 1940 si1977), existenta, la data preluarii imobilului de catre stat – 1953, a unor sobe, precum si faptul ca la acel moment, imobilul avea realizate tencuieli si zugraveli si era dotat cu faianta, gresie si podele de mozaic, instalatii electrice si sanitare, nu poate conduce la concluzia ca inlocuirea, respectiv refacerea acestora nu ar reprezenta o cheltuiala necesara si utila, in sensul art. 48 din Legea nr. 10/2001; de altfel, chiar apelantii au mentionat in motivele de apel ca, astfel de lucrari de renovare a apartamentului trebuie realizate in mod normal la un interval de maxim 10 ani.
Pe de alta parte, s-a constatat ca desi este real ca in cauza, reclamantii nu au fost in masura sa probeze cu inscrisuri costul tuturor lucrarilor realizate si constatate de catre expertii desemnati in cauza, instanta de apel a retinut ca, in aceasta materie, art. 48.1 din HG nr. 250/2007 stabileste ca dovada sporului de valoare se poate face prin expertiza tehnica.
Totodata, s-a retinut ca in conditiile in care expertii desemnati in cauza au constatat ca in imobil au fost realizate lucrarile evaluate cat si faptul ca aceste lucrari au fost realizate, aproximativ in anul 2000, in timp ce inscrisurile anexate in apel atesta ca instalatia de gaze a fost realizata in anul 2004, iar cea de apa in anul 2000 (conform contractelor incheiate de reclamanti), in contextul in care la datele mentionate apartamentul era ocupat de reclamanti, s-a apreciat a fi corecta prezumtia aplicata de prima instanta in sensul ca reclamantii sunt cei care au suportat costul lucrarilor.
Curtea de apel a inlaturat si sustinerile apelantilor in sensul ca lucrarile ar fi iesite din uz, cata vreme expertiza realizata de expertii desemnati in cauza nu concluzioneaza in acest sens.
Astfel, prin expertiza realizata de expert V. s-a aplicat un coeficient de uzura lucrarilor constatate ca fiind realizate de catre reclamanti in perioada 2000, retinandu-se ca se impune diminuarea valorii lucrarilor la 0,76 din valoarea initiala; pe de alta parte, prin expertiza realizata de expert S. s-a retinut ca se impune diminuarea valorii lucrarilor la 0,76 din valoarea initiala; in plus, ambii experti au folosit acelasi algoritm de calcul; or, in baza acestor constatari, instanta de apel a apreciat ca nu poate fi luata in considerare consecinta inlaturarii sporului de valoare constatat in mod neechivoc de catre experti.
In acest sens, s-a avut in vedere si faptul ca expertii au retinut diminuarea valorii lucrarilor exclusiv in raport de perioada de timp scursa de la data realizarii lor fara a constata o vadita stare de degradare a acestora sau alte elemente circumstantiale, de natura celor sustinute, fara a fi insa probate, de catre apelantii parati-reclamanti.
Pe de alta parte, Curtea de apel a mai retinut ca normele care reglementeaza conditiile in care trebuie sa se invoce neregularitatea raportului de expertiza au caracter dispozitiv; drept urmare, fata de prevederile art. 108 alin.(3) C.proc.civ., neinvocarea nulitatii raportului la prima zi de infatisare dupa depunerea acestuia si inainte de a se fi pus concluzii in fond atrage sanctiunea decaderii.
In acest context, s-a constatat ca in prima instanta, apelantii parati reclamanti nu au formulat obiectiuni la rapoartele de expertiza administrate in cauza, in conditiile textului mentionat. Tot astfel, s-a constatat ca la momentul realizarii expertizelor au fost respectate dispozitiile art. 208 alin. (1) C.proc.civ. referitoare la citarea apelantilor prin carte postala recomandata, astfel incat acestia aveau posibilitatea sa ceara sau sa dea orice lamuriri in legatura cu obiectul expertizei, inclusiv in ceea ce priveste starea imobilului; ca atare, s-a apreciat ca nu se poate retine nulitatea expertizei pentru acest motiv, cu consecinta refacerii lucrarii in apel.
In plus, instanta de apel a avut in vedere si faptul ca de la momentul realizarii expertizelor in fata tribunalului nu a trecut un interval de timp considerabil, astfel ca, nici pentru acest motiv nu au putut fi primite sustinerile apelantilor in sensul ca, intre timp, valoarea sporului adus imobilului s-ar fi diminuat in mod vadit; fata de aspectele mentionate, s-a apreciat de instanta de apel ca nu este necesara completarea probelor in apel.
Lucrarile constatate prin expertizele realizate in cauza, date fiind natura lor si materialele folosite la realizarea lor, nu pot fi incadrate in categoria celor de lux, ci, in categoria unor lucrari uzuale, impuse de normala folosinta si intretinere a imobilului; pe de alta parte, necesitatea acestor lucrari pentru o mai buna conservare si exploatare a imobilului, este de necontestat, iar acestea profita in egala masura si apelantilor parati reclamanti, nefiind lucrari realizate exclusiv pentru confortul reclamantilor-parati.
Asa cum rezulta neechivoc din cuprinsul expertizelor, ambii experti au diminuat valoarea lucrarilor constatate a fi realizate de reclamanti in perioada 2000, cu gradul de uzura constatat, aplicand o reducere justificata prin trimiterea la normativele de specialitate, concluzia finala fiind in sensul ca, in urma scaderii uzurii, cuantumul sporului de valoare adus imobilului este de 46.081,29 lei si, respectiv de 9.829 lei. In consecinta, in raport de modalitatea de calcul si de cuantumul gradului de uzura mentionat in expertize, instanta de apel nu a putut retine nicio eventuala greseala de calcul a expertilor, in sensul celor sustinute de catre apelantii parati-reclamanti.
Si ultima critica formulata de aceiasi apelanti a fost inlaturata ca nefondata.
Instanta de apel a constatat ca prin intermediul acestui motiv de apel, apelantii nu au inteles sa formuleze critici care sa vizeze solutia adoptata de tribunal in ceea ce priveste instituirea dreptului de retentie asupra apartamentului in favoarea intimatilor reclamanti parai.
Curtea de apel a retinut ca dreptul de retentie, ca garantie reala imperfecta, este un mijloc specific de garantare a obligatiilor constand in dreptul creditorului de a refuza sa restituie un bun al debitorului aflat in detentia sa pana ce debitorul nu-i plateste tot ce ii datoreaza in legatura cu acel bun.
Acest drept, asa cum s-a aratat chiar in jurisprudenta relevanta a instantei supreme, are scopul de a garanta creanta si a-l sanctiona pe debitorul rau platnic, astfel incat de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii judecatoresti privind instituirea dreptului de retentie, proprietarul bunului imobil nu mai are dreptul de a primi despagubiri pentru lipsa de folosinta a bunului pana la achitarea creantei stabilita in sarcina sa. Altfel spus, in virtutea acestui drept, cel care detine un bun mobil sau imobil al acestuia, pe care trebuie sa il restituie, are dreptul sa retina bunul respectiv – sa refuze deci restituirea – pana ce creditorul titular al bunului ii va plati sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, intretinerea sau imbunatatirea acelui bun.
Asadar, dreptul de retentie este un mijloc pasiv de respingere a pretentiilor altor persoane, printre care se afla si proprietarul. Rolul sau este de a pastra lucrul refuzand restituirea caci numai in acest fel debitorul proprietar este constrans sa isi achite mai grabnic datoria pentru a prelua bunul.
Pe de alta parte, instanta de apel a avut in vedere faptul ca dreptul la despagubire al reclamantilor intimati este un drept recunoscut expres de lege; prin urmare, a fost inlaturata sustinerea apelantilor parati-reclamanti in sensul ca pretentiile reclamantilor ar avea caracter imoral, iar pastrarea bunului imobil – apartamentul in cauza de catre reclamanti are temei legal, ceea ce confera acestei retineri un caracter licit.
Totodata, actiunea in evacuare are ca finalitate aplicarea unei sanctiuni civile, respectiv obligarea detentorului la incetarea actelor de folosinta a suprafetei locative pe care o ocupa, fundamentata pe ideea de culpa a celui ce ocupa imobilul fara a poseda un titlu locativ.
Prin urmare, contrar sustinerilor din motivele de apel, instanta de control judiciar a apreciat ca tribunalul in mod judicios a retinut ca cererea de evacuare nu putea fi admisa, in conditiile instituirii dreptului de retentie, cele doua masuri fiind ireconciliabile, astfel ca dreptul de retentie ar fi lipsit de continut in cazul pierderii detentiei asupra imobilului.
A mai apreciat instanta de apel ca desi este real ca reclamantii (proprietari ai imobilului in discutie) ar fi indreptatiti sa obtina evacuarea paratilor (carora le-a fost desfiintat titlul de proprietate asupra apartamentului), insa dreptul de retentie de care beneficiaza reclamantii se opune acestei masuri si anihileaza actiunea de evacuare/predare a bunului aflat in detentia creditorului retentor, intrucat iesirea bunului din sfera materiala a retentorului ar conduce la spulberarea atributului garantiei de care beneficiaza.
Evacuarea nu poate fi dispusa de catre instanta decat in masura in care se constata lipsa oricarei indreptatiri a reclamantilor de a retine bunul, iar nu conditionat, asa cum sustin apelantii. De altfel, chiar apelantii au recunoscut ca evacuarea nu s-ar fi putut executa atata vreme cat acestia nu platesc datoria catre reclamanti; in plus, o atare evacuare conditionata ar genera in mod cert noi litigii referitoare la executare, astfel ca, nici din aceasta perspectiva, argumentul invocat de apelanti, in sensul ca masura se impunea pentru evitarea unui nou litigiu, nu a fost retinut ca pertinent de catre instanta de apel.
Pentru toate aceste considerente, gasind nefondate criticile apelantilor, in temeiul art. 296 C.proc.civ., ambele apeluri declarate in cauza au fost respinse ca nefondate.
Impotriva acestei decizii au formulat recurs paratul Ministerul Finantelor Publice prin Directia Generala Regionala a Finantelor Publice Bucuresti si paratii-reclamanti C., D. si E. (procesul fiind continuat, dupa decesul acestuia pe parcursul acestei etape procesuale, de succesoarea sa universala – F.).
1. Recurentul-parat Ministerul Finantelor Publice, prin motivele sale de recurs intemeiate pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., a aratat ca intelege sa critice decizia instantei de apel in ceea ce priveste mentinerea obligarii sale la plata catre reclamanti a pretului actualizat, achitat de acestia in baza contractului de vanzare cumparare nr. xx2/1996 avand ca obiect apartamentul nr. 4.
In acest sens, recurentul a invederat ca intelege sa reitereze exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, bazandu-se pe urmatoarele argumente:
Potrivit principiului relativitatii efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre partile contractante, neputand nici profita si nici dauna unui tert. Or, Ministerul Finantelor Publice nu a fost parte la incheierea contractului dintre Primaria Municipiului Bucuresti si reclamanti, ci este tert fata de acest contract.
In situatia evingerii cumparatorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-au detinut in baza contractului de vanzare-cumparare trebuia sa fie antrenata obligatia vanzatorului (Primaria Municipiului Bucuresti) de garantie pentru evictiune, potrivit dispozitiilor art. 1337 C.civ.
In opinia recurentului, aceasta dispozitie de drept comun, nu poate fi inlaturata prin nicio dispozitie speciala contrara, astfel incat aceasta este pe deplin aplicabila intre partile din prezentul litigiu.
De asemenea, recurentul a solicitat instantei de recurs a avea in vedere si dispozitiile art. 1344 C.civ.
Pe de alta parte, recurentul a aratat ca prevederile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 referitoare la constituirea fondului extrabugetar la dispozitia Ministerului Finantelor Publice (care a devenit astfel un simplu depozitar al acestor sume) nu justifica in niciun fel obligarea sa la achitarea pretului la valoarea de piata al imobilului.
Prin urmare, intr-o astfel de actiune, calitate procesuala pasiva nu poate avea decat unitatea administrativ-teritoriala vanzatoare (in speta, Municipiul Bucuresti), iar nu M.F.P., atat pentru faptul ca acesta nu a fost parte contractanta in actul de vanzare-cumparare (astfel incat nu ii poate reveni obligatia de restituire a prestatiilor efectuate in baza actului atacat), cat si avandu-se in vedere dispozitiile imperative ale art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Intr-o a doua critica, recurentul sustine ca instanta de apel in mod gresit a mentinut obligatia de plata a pretului actualizat in sarcina sa, ignorandu-se dispozitiile art. 1337 C.civ. care instituie raspunderea vanzatorului pentru evictiune totala sau partiala prin fapta unui tert.
Recurentul reitereaza sustinerea potrivit careia aceasta dispozitie de drept comun, nu poate fi inlaturata prin nicio dispozitie speciala contrara, ci ea este pe deplin aplicabila intre partile litigiului de fata, mai ales in situatia in care contractul de vanzare cumparare nu a fost anulat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Totodata, recurentul sustine ca nici dispozitiile art. 50 alin. (3) din Legea nr.10/2001 nu sunt de natura sa determine introducerea sa in prezenta cauza si sa ii confere calitate procesuala pasiva, cat timp obligatia de garantie pentru evictiune are un continut mai larg decat simpla restituire a pretului.
Deposedarea reclamantului de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, in urma anularii contractului de vanzare-cumparare printr-o hotarare definitiva si irevocabila, intruneste conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert.
Aceasta tulburare de drept este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiunea totala a vanzatorului, respectiv a Municipiului Bucuresti, fata de pretentiile privind restituirea pretului pentru imobilul in cauza si nicidecum nu poate fi antrenata raspunderea Ministerului Finantelor Publice, avand in vedere ca in cauza de fata nu se verifica nici conditia culpei recurentului.
2. Recurentii parati-reclamanti, prin recursul promovat, s-au prevalat de motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
In dezvoltarea motivelor, recurentii sustin ca decizia instantei de apel este pronuntata cu incalcarea principiului rolului activ al instantei si al aflarii adevarului judiciar in cauza.
Astfel, se sustine de catre recurenti ca instanta de apel ar fi trebuit sa ia toate masurile necesare in vederea administrarii cat mai corecte si complete a probatoriului, pentru a obtine o imagine cat mai exacta asupra situatiei de fapt si de drept.
In absenta acestor masuri, in mod gresit instanta de apel a dispus obligarea recurentilor la plata contravalorii uzurii, in loc de contravaloarea imbunatatirilor.
Recurentii invedereaza (astfel cum au aratat si prin motivele de apel) ca in raportul de expertiza pe care s-au bazat aprecierile instantelor de fond, s-a strecurat o greseala, in sensul ca la pagina 6 din raportul de expertiza intocmit de expert A., se stabileste ca pretinsele imbunatatiri au suferit o uzura in proportie de 76% ca urmare a faptului ca au trecut mai bine de 12 ani de la data la care au fost efectuate, insa s-a omis sa se scada valoarea uzurii din valoarea totala a lucrarilor.
Astfel, desi expertul a stabilit contravaloarea uzurii la suma de 46.081,29 lei, la final, in loc sa scada din 60.633,28 (suma ce reprezenta valoarea totala a lucrarilor) suma de 46.081,29 lei (contravaloarea uzurii), acesta, din eroare, a stabilit ca suma de 46.081,29 lei reprezinta, de fapt, valoarea totala a imbunatatirilor.
In opinia recurentilor, aceasta nu constituie decat o eroare materiala, astfel incat nu este nevoie decat de un calcul simplu pentru a constata ca valoarea imbunatatirilor este de fapt 14.551,99 lei.
Astfel, din valoarea totala a lucrarilor de 60.633,28 lei se scade 76% reprezentand contravaloarea uzurii: 60.633,28 lei – (60.633,28×76%), adica, 60,633,28 lei – 46.081,29 lei = 14.551,99 lei.
Ca atare, in situatia in care, intr-adevar, s-ar stabili ca pretinsele lucrari au adus un spor de valoare apartamentului si ca recurentii au obligatia de a achita contravaloarea sporului de valoare adus de imbunatatiri, acest spor trebuia a se retine ca fiind in suma de 14.551,99 lei (ce rezulta dupa scaderea uzurii), iar nu suma de 46.083,29 lei stabilita si acordata de instantele de fond.
Se mai invedereaza de catre recurenti ca instanta de apel a respins aceasta critica sustinuta si prin motivele de apel pentru considerentul ca nu ar fi formulat obiectiuni la raportul de expertiza.
Recurentii arata ca nu au contestat raportul de expertiza si nici nu aveau motive sa formuleze obiectiuni, avand in vedere ca aceasta nu este decat o simpla eroare materiala pe care insa au observat-o mult mai tarziu.
Totodata, este absurd a se pretinde ca ar fi trebuit sa solicite nulitatea expertizei si refacerea lucrarii pentru indreptarea unei erori materiale, in conditiile in care recurentii nu contestat niciun moment veridicitatea si legalitatea expertizei; de asemenea, recurentii sustin ca nu pot fi sanctionati atat de drastic pentru simplu fapt ca nu au observat aceasta greseala mai devreme si, drept urmare, sa fie obligati sa achite o suma pe care, in fapt, nu o datoreaza, ceea ce antreneaza in favoarea reclamantilor-parati o imbogatire fara just temei.
Recurentii mai sustin ca instanta de apel a ignorat total rolul activ ce ii revenea conform art.129 alin. (5) C.proc.civ. si a ales sa solutioneze cauza fara sa cerceteze cu adevarat cele aratate prin motivele de apel.
Apelul reprezinta o cale de atac ce da justitiabililor posibilitatea de a pretinde indreptarea greselile savarsite de prima instanta.
In aceste conditii, instanta de apel verifica sentinta atat sub aspectul temeiniciei (modului in care prima instanta a apreciat probele administrate in cauza si daca, pe baza acestora, a retinut corect raporturile juridice dintre parti), cat si sub aspectul legalitatii (aplicarea si interpretarea legii).
Drept urmare, nu poate fi retinuta motivarea instantei de apel care se bazeaza pe faptul ca nu au formulat, in termenul legal, obiectiuni la expertiza; pe de alta parte, mai arata recurentii, aceasta critica nu reprezinta obiectiuni la raportul de expertiza, ci doar o cerere de indreptare a unei erori materiale strecurate in cuprinsul expertizei.
Totodata, calea de atac a apelului presupune o rejudecare in fond a cauzei, atat cu privire la problemele de drept, cat si cu privire la cele de fapt.
Or, instanta nu a analizat cu adevarat cele invederate, verificand doar superficial raportul de expertiza, avand in vedere ca in motivarea deciziei recurate constata ca nu sunt erori de calcul, fiind mai mult decat evident ca expertul a trecut, din greseala, aceeasi suma de 2 ori, astfel cum deja s-a aratat.
Pe de alta parte, solutia instantei de apel de a le respinge aceasta critica si de a mentine o hotarare prin care sunt obligati la plata unei sume pe care nu o datoreaza vine in contradictie totala cu principiile Curtii Europene pentru Drepturile Omului, mai arata recurentii; prin decizia recurata li se incalca dreptul la un proces echitabil si la o instanta impartiala si independenta; or, instanta de apel dovedit ca nu a respectat toate garantiile conferite justitiabililor in exercitarea dreptului la aparare.
In dezvoltarea motivului de recurs reglementat de art. 304 pct.9 C.proc.civ., recurentii sustin ca instanta de apel a facut o gresita aplicarea a dispozitiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.
Astfel, potrivit acestei norme, chiriasii au dreptul la despagubiri constand in sporul de valoare adus imobilelor cu destinatie de locuinta pentru imbunatatirile necesare si utile.
Or, din probele administrate in cauza a rezultat ca reclamantii au efectuat lucrarile pretinse, insa prin raportul de expertiza s-a calculat doar contravaloarea acestora, fara a se demonstra si in ce masura aceste lucrari au sporit valoarea apartamentului.
Potrivit expertizelor efectuate in dosar, valoarea pretinselor lucrari este de 60.633,28 lei, insa, urmare a faptului ca acestea au fost efectuate in urma cu 12 ani, acestea nu mai sunt de actualitate, astfel ca din aceasta suma urma a se scade contravaloarea uzurii de 76% din valoarea lor totala; prin urmare, la momentul actual, contravaloarea acestor imbunatatiri este de 14.551,99 lei.
Cu toate acestea, suma mentionata reprezinta doar costurile lucrarilor efectuate de catre reclamanti si nicidecum sporul de valoare adus apartamentului in litigiu; ca atare, in raport de aceasta suma ar fi trebuit sa fie calculat sporul de valoare, dar nici pana in prezent nu se cunoaste daca s-a adus, intr-adevar, un spor de valoare locuintei recurentilor.
Or, in opinia acestora, astfel cum au sustinut si prin motivele de apel, lucrarile efectuate de reclamanti nu au adus niciun spor de valoare imobilului, aceste lucrari fiind simple lucrari de intretinere pe care orice locatar le face.
In consecinta, instantele de fond au dispus obligarea paratilor-reclamanti la plata contravalorii lucrarilor, in loc de plata sporului de valoare adus de aceste lucrari, in conditiile in care nu se poate sustine ca sporul de valoare este acelasi lucru cu contravaloarea lucrarilor.
Printr-o a treia critica, intemeiata, de asemenea, pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., recurentii sustin ca in mod gresit instanta de apel a respins cererea pe care au formulat-o de a dispune evacuarea reclamantilor din apartamentul proprietatea lor.
Este adevarat ca intre evacuare si dreptul de retentie exista o stransa legatura, insa a respinge cererea de evacuare pentru simplul motiv ca fost a instituit un drept de retentie, aceasta solutie nu este decat o masura excesiva.
Nu exista niciun impediment care sa opreasca instanta in a se pronunta, prin aceeasi hotarare, asupra acordarii dreptului de retentie si asupra cererii de evacuare.
Dreptul de retentie nu acorda decat puterea de a conserva bunul si de a-l retine pana la plata imbunatatirilor, fara a-l putea folosi gratuit, insa reclamantii nu vor putea sa foloseasca in interes propriu apartamentul, intrucat nu au niciun titlu in acest sens, iar lipsa titlului acestora nu poate fi acoperita prin invocarea dreptului de retentie.
Dreptul de retentie presupune doar pastrarea bunului, iar nu si folosirea lui, astfel ca nu exista niciun impediment in admiterea cererii de evacuare, deoarece prin admiterea cererii de evacuare nu se schimba cu nimic situatia reclamantilor, dat fiind ca ei beneficiaza in continuare de dreptul de retentie.
Pe de alta parte, nimic nu se opune ca dreptul de retentie instituit in favoarea lor sa fie invocat si pe calea contestatiei la executarea unei hotarari privind evacuarea.
Se mai sustine de catre recurenti ca prin respingerea cererii de evacuare a reclamantilor-parati, ei nu vor avea o garantie ca acestia le vor restitui imobilul de indata ce vor achita contravaloarea pretinselor imbunatatiri.
In caz contrar, tot recurentii vor fi cei prejudiciati in situatia in care, desi au achitat datoria catre reclamantii-parati, avand in vedere ca vor fi nevoiti sa initieze un nou demers in instanta cu o durata neprevizibila, pentru a obtine o hotarare de evacuare si pentru a putea intra in posesia apartamentului.
Prin solutia dispusa in cauza instanta a creat premisele unei imbogatiri fara justa cauza pentru reclamanti; astfel, reclamantii vor fi despagubiti pentru niste imbunatatiri de care tot ei vor beneficia, si, in acelasi timp, vor continua sa locuiasca abuziv in imobil, fara plata vreunei chirii.
Refuzul instantelor de fond de a le admite cererea de evacuare, in conditiile in care, astfel cum se retine si prin decizia recurata, acestia sunt proprietarii imobilului, iar reclamantilor le-a fost desfiintat titlul de proprietate, apare ca o masura excesiva si nejustificata.
Considerentele instantei de apel in sensul ca atat timp cat exista un drept de retentie cererea de evacuare este inadmisibila, incalca dreptul reclamantilor de acces la justitie, precum si la un proces echitabil.
Recurentii conchid in sensul ca pentru recuperarea intregului imobil, proprietatea lor, a fost nevoie de ani de procese, din 2000 si pana in prezent, iar daca decizia instantei de apel va fi mentinuta vor fi pusi in situatia de a initia un nou proces, cu antrenarea altor cheltuieli, dar si fara a se cunoaste durata acestuia.
Recursurile formulate sunt nefondate, potrivit celor ce succed.
Avand in vedere situatia de fapt retinuta de instantele de fond, Inalta Curte constata ca apartamentul nr. 4 din Bucuresti a fost restituit in natura recurentilor parati reclamanti C., D. si E. prin dispozitia nr. 9540/2008 emisa de Primarul Municipiului Bucuresti, in aplicarea dispozitiilor Legii nr. 10/2001.
Anterior acestei dispozitii, prin decizia civila nr. 825/2006, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. xx2/1996 avand ca obiect apartamentul mentionat, contract incheiat in baza Legii nr. 112/1995 intre Primaria Municipiului Bucuresti prin SC B. si intimatii reclamanti parati A. si B.; astfel cum a retinut si instanta de apel, in esenta, prin hotararea de constatare a nulitatii contractului de vanzare-cumparare s-a constatat ca la momentul perfectarii contractului au fost incalcate dispozitiilor art. 1 si 9 din Legea nr. 112/1995, precum si dispozitiile art. 19 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, astfel incat, in cauza, s-a retinut incidenta sanctiunii nulitatii actului juridic in aplicarea prevederilor art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.
1. In ceea ce priveste recursul declarat de paratul Ministerul Finantelor Publice, Inalta Curte constata ca, pe temeiul art. 304 pct. 9 C.proc.civ., se critica mentinerea de instanta de apel a solutiei tribunalului de respingere a exceptiei lipsei calitatii sale procesuale pasive.
Este de principiu ca atunci cand exista o norma speciala adoptata de legiuitor prin derogare de la dispozitiile de drept comun intr-o anumita materie, aceasta se aplica in mod prioritar in solutionarea raporturilor juridice ce intra in domeniul ei de aplicare.
Ca atare, Inalta Curte va inlatura ca nefondata sustinerea recurentului parat in sensul ca nicio norma speciala nu poate deroga de la dispozitiile dreptului comun, dimpotriva, o astfel de finalitate fiind de esenta dispozitiilor speciale.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive sustinute de catre recurentul parat a privit capatul de cerere din actiunea principala prin care reclamantii-parati au solicitat restituirea pretului achitat pentru cumpararea apartamentului (alternativ cu restituirea pretului de piata, in temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001, cerere respinsa de prima instanta si necriticata de reclamanti prin exercitarea cailor de atac).
Pornind de la situatia de fapt a cauzei, anterior sintetizata, Inalta Curte constata ca instanta de apel in mod legal a procedat la stabilirea premisei solutionarii cererii, verificand solutia privind respingerea acestei exceptii procesuale, pe temeiul principiilor care guverneaza efectele nulitatii actelor juridice in dreptul comun, anume cel privind repunerea in situatia anterioara incheierii actului nul (restitutio in integrum) – cauza juridica a cererii reclamantilor privind restituirea pretului, intrucat, acolo unde legea speciala nu prevede, aceasta se completeaza cu dispozitiile dreptului comun; dupa retinerea corecta a cauzei cererii, s-a facut aplicarea regulii speciale stabilite de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
In consecinta, avand in vedere ca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare al reclamantilor-parati, in cauza, analiza acestei cereri, chiar in conditiile dreptului comun, nu putea presupune antrenarea obligatiei vanzatorului de garantie pentru evictiune (art. 1337 si urm. C.civ.), obligatie care, de natura contractuala fiind, impunea valabilitatea contractului in discutie, ceea ce in speta nu se verifica.
Ca atare, dispozitiile legii speciale fiind aplicabile in mod prioritar, instanta de apel in mod legal a confirmat solutia respingerii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Ministerului Finantelor Publice, date fiind prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicata care stabilesc astfel: „Restituirea pretului prevazut la alin. (2) si (21) se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.”
Or, dispozitiile art. 50 alin. (2) din acelasi act normativ se refera la „restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile”, iar eludarea dispozitiilor art. 1 si 9 din Legea nr. 112/1995, ca si cele ale art. 19 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. xx2/1996, au fost retinute cu putere de lucru judecat prin decizia civila nr. 825/2006, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, prin care a fost desfiintat acest contract, constatari care se impun ca atare si in cauza de fata, in virtutea efectului pozitiv al autoritatii de lucru judecat.
In consecinta, desi corecte, in planul dreptului comun, sustinerile recurentului cu privire la obligatia de restituire a prestatiilor efectuate in baza unui contract nul care opereaza intre partile contractante, data fiind solutia din legea speciala [art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001] adoptata de legiuitor pentru reglementarea acestor raporturi juridice, norma speciala este cea aplicabila in cauza, in baza principiului specialia generalibus derogant, independent de imprejurarea ca recurentul-parat nu a fost parte la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. xx2/1996; prin aceasta norma speciala legiuitorul a instituit o subrogatie legala a persoanei debitorului (vanzatorul obligat la restituirea pretului, in acord cu regulile dreptului comun).
Prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 isi au ratiunea in respectarea unei simetrii intre destinatia finala a sumelor incasate de vanzator (unitatea administrativ teritoriala) cu titlu de pret de la chiriasii cumparatori si sursa fondurilor pentru restituirea pretului actualizat catre acestia, pentru cazul desfiintarii contractului, in ambele situatii – fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. (6) din Legea 112/1995, cu modificarile ulterioare.
Avand in vedere toate aceste considerente, Inalta Curte, in aplicarea dispozitiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ., a respins ca nefondat recursul Ministerului Finantelor Publice.
2. Referitor la recursul formulat de catre paratii-reclamanti C., D. si, in prezent, F. (mostenitoarea recurentului E.), Inalta Curte constata ca acestia au formulat critici in legatura cu solutia de obligare a lor la plata despagubirilor constand in sporul de valoare adus imobilului prin cheltuielile necesare si utile efectuate de catre intimatii reclamanti-parati (in ceea ce priveste cuantumul acestora), precum si cu privire la confirmarea solutiei de respingere a cererii privind evacuarea reclamantilor-parati din apartament, solicitata pe calea cererii reconventionale formulate in cauza.
Inalta Curte retine ca obligatia paratilor reclamanti la plata catre reclamantii-parati a despagubirilor anterior mentionate este stabilita prin prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001, republicata, astfel:
„(1) Chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile.
(2) Indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligatia despagubirii prevazuta la alin. (1) revine persoanei indreptatite.
(3) Abrogat.
(4) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste pe baza de expertiza.
(5) Prin imbunatatiri, in sensul prezentei legi, se intelege cheltuielile necesare si utile. Cuantumul despagubirilor se stabileste la valoarea actualizata a cheltuielilor, scazandu-se gradul de uzura al imbunatatirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriasi.”
In analiza criticilor privind solutionarea cererii privind plata acestor despagubiri formulata de catre reclamantii parati, instanta de apel a constatat ca tribunalul a dispus efectuarea unor expertize de specialitate, lucrari ce se regasesc in dosarul tribunalului (efectuata de expert A. – specialitatea constructii civile si industriale, evaluare proprietati imobiliare si de expert S., specialitatea instalatii); in cauza au fost efectuate doua expertize, intrucat s-a avut in vedere obiectul diferit al cheltuielilor necesare si utile pretinse de catre reclamanti, ceea ce a impus si specializarile diferite ale expertilor numiti in cauza.
In ceea ce priveste expertiza efectuata de expert A., recurentii sustin ca expertul a savarsit o eroare materiala, necenzurata de prima instanta si nici de instanta de control judiciar (in fata careia au formulat motive de apel cu un atare obiect), astfel incat, acestia imputa curtii de apel incalcarea principiului rolului activ si al aflarii adevarului judiciar in cauza.
Aceste critici ale recurentilor nu pot fi analizate de Inalta Curte decat din perspectiva legalitatii, iar nu si sub aspectul aprecierii acestei probe in contextul ansamblului probator al cauzei, date fiind atributiile legale ale instantei de recurs circumscrise exclusiv controlului de legalitate.
Ca atare, Inalta Curte constata, astfel cum corect a retinut si instanta de apel, ca referitor la aceasta proba de specialitate, paratii-reclamanti nu si-au exercitat in fata tribunalului dreptul procedural de a formula obiectiuni la expertiza, in termenul prevazut de art. 212 alin. (2) C.proc.civ.; pe de alta parte, Inalta Curte retine ca potrivit dispozitiilor art. 129 alin. (1) C.proc.civ. partile au obligatia sa indeplineasca actele de procedura in conditiile, ordinea si termenele stabilite de lege sau de judecator, sa-si exercite drepturile procedurale conform dispozitiilor art. 723 alin. (1) si sa-si probeze pretentiile si apararile.
In acest context, in mod legal s-a constatat ca acestia au fost decazuti inca de la prima instanta din dreptul de a mai formula obiectiuni la raportul de expertiza, astfel incat, in apel, paratii-reclamanti s-au aflat in situatia de a-si invoca propria culpa, ceea ce este contrar dispozitiilor art. 108 alin. (4) C.proc.civ.
Totodata, instanta de apel a apreciat, pe temeiul art. 295 alin. (2) C.proc.civ., ca intervalul de timp scurs intre momentul efectuarii expertizei la prima instanta si cel al judecatii in apel, nu a impus completarea probelor in apel pentru stabilirea la zi a sporului de valoare adus imobilului prin imbunatatirile efectuate de reclamanti, constand in cheltuielile necesare si utile, intrucat nu s-a putut retine ca valoarea acestui spor ar fi in mod
considerabil diminuata.
Asa cum sustin si recurentii, apelul este o cale devolutiva de atac, astfel incat, potrivit prevederilor art. 295 alin. (1) C.proc.civ., instanta de apel era tinuta a verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta.
Prin urmare, daca viciul expertizei efectuate de expert A. se verifica din perspectiva celor sustinute de catre paratii-reclamanti in apel (obligarea lor la contravaloarea uzurii, iar nu la cea a sporului de valoare), in acest caz, instanta de apel, in temeiul rolului activ in aplicarea dispozitiilor art. 295 alin. (1) C.proc.civ. trebuia sa cenzureze concluziile acestei expertize.
Procedand la o atare verificare insa, in acest context, Curtea de apel a apreciat ca raportul de expertiza nu contine o astfel de eroare, iar paratii reclamanti nu au fost obligati la plata valorii uzurii imbunatatirilor, ci chiar la sporul de valoare adus imobilului prin cheltuielile necesare si utile efectuate de catre reclamantii-parati, ajustat cu uzura acestor lucrari corespunzatoare intervalului scurs de la data efectuarii lor.
Astfel, s-a retinut ca din totalul valorii lucrarilor efectuate de reclamantii-parati a fost dedusa uzura acestor lucrari (diminuarea valorii acestora la 0,76, ceea ce corespunde unei uzuri de 24%), in timp ce recurentii pretind, fara suport legal, ca valoarea imbunatatirilor trebuia redusa cu 76%.
De asemenea, Inalta Curte mai constata ca instanta de apel a retinut ca ambii experti au utilizat acelasi algoritm de calcul, prin deducerea din valoarea totala a lucrarilor a uzurii corespunzatoare, anume cu 0,24.
In acelasi timp, se observa ca acest coeficient de corectie aplicat de catre experti are o consacrare normativa, sediul materiei fiind Decretul nr.61/1990 (tabelul nr. 2), act normativ indicat ca atare si in cuprinsul expertizei, nefiind un simplu exercitiu de apreciere al expertilor; astfel, potrivit dispozitiilor acestui decret, pentru o vechime intre 10-15 ani a lucrarilor efectuate la imobil, coeficientul de corectie prevazut de acest act normativ este de 0,89, ceea ce corespunde unei uzuri de 11%,; or, prin expertizele efectuate in cauza, expertii au avut in vedere si au aplicat un coeficient de corectie de 0,76 (uzura 24%).
Fata de aceste constatari, Inalta Curte apreciaza ca o astfel de modalitate de calcul este in avantajul recurentilor parati-reclamanti, intrucat acestia au fost obligati (pentru sporul de valoare adus prin imbunatatirile efectuate de reclamantii-parati, evaluate prin expertiza efectuata de expert A.) la plata unei sume de 10.071 euro (sau 46.081,29 lei), in timp ce prin valorificarea coeficientului de corectie de 0,89 sporul de valoare ar fi fost de 53.963 lei (60.633 lei x 0,89); insa, in absenta unor obiectiuni ale paratilor reclamanti la raportul de expertiza, efectuate in termenul legal, nu se poate determina ratiunea acestei optiuni a expertilor, care, oricum, este in favoarea recurentilor.
In consecinta, Inalta Curte urmeaza a inlatura ca nefondate criticile formulate de catre recurenti cu privire la insuficienta exercitare a rolului activ de catre instanta de apel (evaluarea acestora fiind realizata in prezentul recurs din perspectiva art. 304 pct. 5 C.proc.civ.), rol activ care, de altfel, isi gaseste limitarea in principiul disponibilitatii partilor in procesul civil, astfel cum deja s-a aratat.
In ceea ce priveste sustinerile recurentilor din cuprinsul memoriului de recurs referitoare la elementele de continut ale sporului de valoare adus imobilului prin imbunatatirile necesare si utile efectuate de catre reclamantii-parati, acestea reprezinta chestiuni de apreciere a materialului probator al cauzei; din perspectiva legalitatii deciziei recurate insa, Inalta Curte constata ca instanta de apel a realizat o corecta aplicare a prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 si a dispozitiilor corespunzatoare din Normele metodologice de aplicare unitara a legii, aprobate prin H.G. nr. 250/2007 (art. 48.1), evaluand materialul probator al cauzei prin raportare la notiunile legale pe baza carora se determina sporul de valoare generat prin cheltuielile necesare si utile si avand in vedere si dispozitia legala de la art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicata, care obliga instanta sa stabileasca valoarea despagubirilor prevazute de alin. (1), pe baza de expertiza.
Prin urmare, nici cu privire la aceste sustineri nu se verifica motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., critici incadrate in aceasta ipoteza de nelegalitate, in mod corect, chiar de catre recurenti.
Inalta Curte constata insa a fi fondate criticile recurentilor privind confirmarea solutiei de respingere a cererii reconventionale formulate la prima instanta, prin intermediul careia au solicitat a se dispune evacuarea reclamantilor-parati din apartamentul in litigiu.
Potrivit celor deja aratate, apartamentul nr. 4 a fost restituit in natura recurentilor parati reclamanti C., D. si E. prin dispozitia nr. 9540/2008 emisa de Primarul Municipiului Bucuresti, in aplicarea dispozitiilor Legii nr. 10/2001 (exceptiile de la restituirea in natura mentionate in aceasta dispozitie, privind alte doua apartamente decat cel din cauza de fata); anterior acestei dispozitii, contractul de vanzare-cumparare al intimatilor reclamanti-parati a fost desfiintat prin decizia civila nr. 825/2006, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, prin care s-a constatat nulitatea absoluta a acestuia.
Inalta Curte constata ca potrivit dispozitiilor art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, republicata: „(4) Decizia sau, dupa caz, dispozitia de aprobare a restituirii in natura a imobilului face dovada proprietatii persoanei indreptatite asupra acestuia, are forta probanta a unui inscris autentic si constituie titlu executoriu pentru punerea in posesie, dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara.”
In consecinta, dupa emiterea dispozitiei de aprobare a restituirii in natura (efectuarea formalitatilor de publicitate imobiliara interesand tertii, iar nu partile cu care proprietarii au purtat litigiul pentru constatarea nulitatii contractelor de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995), paratii-reclamanti au dobandit posibilitatea de exercitare a plenitudinii atributelor dreptului de proprietate – usus, fructus si abusus, textul citat fiind explicit in sensul insusirii dispozitiei de restituire in natura de a constitui titlu executoriu pentru punerea in posesie si dovada proprietatii persoanei indreptatite.
Corelativ, intimatii reclamanti parati, dupa pronuntarea deciziei civile nr. 825/2006 de catre Curtea de Apel Bucuresti, nu mai detin vreun titlu valabil pentru a-si legitima posesia ori numai folosinta asupra apartamentului in litigiu, intrucat s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare al acestora si, in plus, a expirat si termenul prevazut de O.U.G. nr. 40/2004 (la 8.04.2008) care a generat efectul prelungirii contractului lor de inchiriere, reactivat ca urmare a nulitatii contractului de vanzare-cumparare si al repunerii in situatia anterioara incheierii acestuia.
Prin confirmarea respingerii cererii de evacuare a reclamantilor parati din apartament, solicitata de paratii-reclamanti pe calea cererii reconventionale, instanta de apel a determinat, fara suport legal, lipsirea in continuare a proprietarilor de atributul folosirii de imobilul proprietatea lor si, in consecinta, redobandirea posesiei de catre acestia pentru care detin un titlu executoriu in acest sens, valabil si intrat in circuitul civil inca din data de 13.02.2008.
In ceea ce priveste corelatia dintre cererea in evacuarea reclamantilor-parati si acordarea dreptului de retentie in favoarea acestora, pana la achitarea contravalorii imbunatatirilor stabilite in sarcina recurentilor, prin admiterea cererii cu acest obiect de catre tribunal (solutie necontestata in apel), Inalta Curte constata ca instanta de apel in mod nelegal a stabilit ca cele doua masuri sunt ireconciliabile si nu pot coexista, pornind de la o gresita determinare a elementelor de continut ale dreptului de retentie.
Astfel, se constatata ca instanta de apel s-a raportat la intelesul conceptual corect al dreptului de retentie recunoscut de prima instanta in favoarea reclamantilor-parati, in conditiile in care a retinut ca dreptul de retentie este un drept real de garantie imperfect in virtutea caruia cel ce detine un bun mobil sau imobil al altcuiva, pe care trebuie sa il restituie, are dreptul sa retina bunul respectiv, sa refuze deci restituirea, pana ce creditorul, titular al bunului, ii va plati sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, intretinerea sau imbunatatirea acelui bun (debitum cum re iunctum).
In contextul spetei de fata, acordarea dreptului de retentie, odata ce a fost invocata, era justificata de necesitatea realizarii creantei reclamantilor parati avand ca obiect despagubirile acordate acestora in temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 si la a caror plata au fost obligati paratii-reclamanti.
Or, recunoasterea efectiva a acestei garantii reale imperfecte nu avea niciun suport legal in absenta unei obligatii executorii in sarcina acestora de a preda (restitui) apartamentul titularilor dreptului de proprietate, obligatie care corespunde tocmai dispozitiei privind evacuarea lor.
Ca atare, inteconditionarea acestor masuri opera in sens invers decat a retinut de instanta de apel, astfel incat, dreptul de retentie nu putea fi acordat decat in cazul preexistentei unei obligatii a retentorului la restituirea bunului in legatura cu care invoca si dovedeste efectuarea anumitor cheltuieli (debitum cum re iunctum), aceasta fiind si ratiunea pentru care se admite ca debitorul unei obligatii de restituire a unui bun, chiar in cadrul unei contestatii la executare poate opune titularului dreptului asupra bunului dreptul de retentie pana la momentul achitarii de catre acesta a cheltuielilor pe care debitorul le-a facut pentru intretinerea, conservarea sau imbunatatirea bunului (creanta certa, lichida si exigibila).
In sfarsit, mai trebuie precizat ca evacuarea reclamantilor parati nu va putea fi executata decat dupa stingerea dreptului de creanta al reclamantilor-parati impotriva titularilor dreptului de proprietate (data pana la care opereaza dreptul de retentie), asadar, dupa achitarea de catre paratii-reclamanti a despagubirilor stabilite in sarcina lor prin hotararea pronuntata in cauza de fata.
In acelasi timp, se mai cere a fi observat ca in virtutea dreptului de retentie, retentorii nu vor avea dreptul de a folosi bunul la a carui restituire au fost obligati, ci doar vor putea refuza predarea acestuia catre paratii-reclamanti, retinandu-l, pana la realizarea integrala a creantei lor.
Avand in vedere toate aceste considerente, Inalta Curte, in baza art. 312 alin. (1) si (3) raportat la art. 304 pct. 9 C.proc.civ., a admis recursul formulat de paratii-reclamanti, a modificat in parte decizia recurata, in sensul ca a fost admis apelul exercitat de acestia impotriva hotararii primei instante, astfel ca a fost admisa cererea reconventionala, dispunandu-se evacuarea reclamantilor-parati din apartamentul in litigiu, pentru lipsa titlu; au fost mentinute celelalte dispozitii ale deciziei si sentintei.