Promisiune de vanzare. Art.5 alin.(1) din Legea 17/2014 se aplica promisiunilor bilaterale de vanzare-cumparare privind terenurile agricole din extravilan

Dispozitiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului, cu modificarile si completarile ulterioare, se aplica promisiunilor bilaterale de vanzare-cumparare privind terenuri agricole situate in extravilan, incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizarii instantei.

Instanta de judecata poate dispune indeplinirea formalitatilor in vederea obtinerii avizelor prevazute la art. 3 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, de la autoritatile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemptiune prevazut de art. 4 din acelasi act normativ, in cursul judecatii.

vezi si https://avocatalinpaidiu.ro/category/contracte/promisiune-de-vanzare/

DECIZIE nr. 24 din 26 septembrie 2016 privind examinarea sesizarii formulata de Tribunalul Giurgiu – Sectia civila, in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile cu privire la urmatoarea chestiune de drept: modul de interpretare si aplicare a prevederilor art. 5 alin. (1) in corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 si art. 16 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si in fiintarea Agentiei Domeniilor Statului, cu modificarile si completarile ulterioare, art. 1.248 si art. 1.251 din Codul civil si art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei

INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE

COMPLETUL PENTRU DEZLEGAREA UNOR CHESTIUNI DE DREPT

Dosar nr. 1.765/1/2016

Iulia Cristina Tarcea – presedintele Inaltei Curti de Casatie si Justitie, presedintele completului

Lavinia Curelea – presedintele delegat al Sectiei I civile

Roxana Popa – presedintele delegat al Sectiei a II-a civile

Elena Floarea – judecator la Sectia I civila

Nina Ecaterina Grigoras – judecator la Sectia I civila

Carmen Georgeta Negrila – judecator la Sectia I civila

Simona Gina Pietreanu – judecator la Sectia I civila

Eugenia Puscasiu – judecator la Sectia I civila

Constantin Branzan – judecatoria Sectia a II-a civila

Iulia Manuela Cirnu – judecatoria Sectia a II-a civila

Ruxandra Monica Duta – judecatoria Sectia a II-a civila

Cosmin Horia Mihaianu – judecatoria Sectia a II-a civila

Mirela Politeanu – judecatoria Sectia a II-a civila

Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ce formeaza obiectul Dosarului nr. 1.765/1/2016 a fost constituit conform dispozitiilor art. 520 alin. (8) din Codul de procedura civila si ale art. 27⁵ alin. (1) din Regulamentul privind organizarea si functionarea administrativa a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, republicat, cu modificarile si completarile ulterioare.

Sedinta este prezidata de doamna judecator Iulia Cristina Tarcea, presedintele Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

La sedinta de judecata participa doamna Elena Adriana Stamatescu, magistrat-asistent, desemnata in conformitate cu dispozitiile art. 27⁶ din Regulamentul privind organizarea si functionarea administrativa a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, republicat, cu modificarile si completarile ulterioare.

Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a luat in examinare sesizarea formulata de Tribunalul Giurgiu – Sectia civila, in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile cu privire la urmatoarea chestiune de drept: modul de interpretare si aplicare a prevederilor art. 5 alin. (1) in corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 si art. 16 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si in fiintarea Agentiei Domeniilor Statului, cu modificarile si completarile ulterioare, art. 1.248 si art. 1.251 din Codul civil si art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei.

Magistratul-asistent prezinta referatul cauzei, aratand ca la dosar au fost depuse hotarari judecatoresti in materia ce face obiectul sesizarii, precum si raportul intocmit de judecatorii-raportori. Se mai refera asupra faptului ca raportul a fost comunicat partilor, in conformitate cu dispozitiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedura civila, si ca nu s-au depus puncte de vedere.

In urma deliberarilor, Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ramane in pronuntare asupra sesizarii privind pronuntarea unei hotarari prealabile.

INALTA CURTE,

deliberand asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizata, constata urmatoarele:

Titularul si obiectul sesizarii
Tribunalul Giurgiu – Sectia civila a dispus, prin incheierea din 23 martie 2016, in Dosarul nr. 4.929/236/2014, aflat pe rolul acestei instante, sesizarea din oficiu a Inaltei Curti de Casatie si Justitie in temeiul dispozitiilor art. 519 din Codul de procedura civila, in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile cu privire la urmatoarea chestiune de drept: „Cum se interpreteaza si se aplica prevederile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si in fiintarea Agentiei Domeniilor Statului, cu modificarile si completarile ulterioare, in corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9, art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, art. 1.248 si art. 1.251 din Codul civil, art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei?”.
Expunerea succinta a procesului
Prin Cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Giurgiu la data de 1 aprilie 2014 cu nr. 4.929/236/2014, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat in judecata pe paratii B.P., G.E.A. si B.V., solicitand sa se constate ca la data de 10 ianuarie 2014 intre parti s-a incheiat un inscris sub semnatura privata, denumit precontract de vanzare-cumparare, prin care paratii se obligau sa vanda reclamantei un teren arabil extravilan in suprafata de 1,12 ha situat pe raza comunei R., judetul Giurgiu, pentru pretul de X lei.
In motivarea cererii a aratat ca de la data incheierii antecontractului reclamanta a achitat pretul stabilit de comun acord de catre parti si a intrat in posesia terenului, dar paratii au refuzat sa se prezinte la notarul public pentru incheierea actului in forma autentica.
Prin Sentinta civila nr. 2.028 din 7 aprilie 2015, Judecatoria Giurgiu a respins cererea de chemare in judecata, retinand ca nu au fost respectate dispozitiile art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, in sensul ca antecontractul nu a fost incheiat in forma autentica notariala, nu au fost obtinute avizele prevazute de art. 3 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, iar imobilul nu este inscris in cartea funciara.

Instanta a apreciat ca neindeplinirea conditiilor mentionate atrage nulitatea absoluta a unei eventuale vanzari, conform art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare.

Impotriva acestei hotarari a exercitat apel reclamanta, solicitand schimbarea in tot a sentintei atacate, in sensul admiterii cererii de chemare in judecata si pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a terenului in litigiu.

In esenta, in sustinerea caii de atac s-a aratat ca, in speta, este vorba despre o promisiune de vanzare-cumparare incheiata anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 17/2014, care este guvernata de legea aplicabila la data incheierii acesteia. De aceea, pe de o parte, nu este necesar a se verifica indeplinirea conditiilor prevazute de art. 5 din lege, iar, pe de alta parte, neindeplinirea acestor conditii ar atrage, oricum, nulitatea relativa, nu nulitatea absoluta.

La termenul din 16 martie 2016, Tribunalul Giurgiu – Sectia civila a pus in discutie, din oficiu, necesitatea sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie, in temeiul dispozitiilor art. 519 din Codul de procedura civila, in vederea pronuntarii unei hotarari prin care sa se dea rezolvare de principiu chestiunii de drept referitoare la interpretarea si aplicarea prevederilor art. 5 alin. (1) in corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 si art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, art. 1.248 si art. 1.251 din Codul civil si art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei.
Totodata, in temeiul dispozitiilor art. 520 alin. (2) din Codul de procedura civila, a dispus suspendarea judecatii pana la pronuntarea hotararii prealabile.

III. Motivele de admisibilitate retinute de titularul sesizarii

Prin Incheierea pronuntata la data de 23 martie 2016 in Dosarul nr. 4.929/236/2014, Tribunalul Giurgiu – Sectia civila a constatat admisibilitatea sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie, in temeiul dispozitiilor art. 519 din Codul de procedura civila, motivat de urmatoarele considerente:

– de lamurirea modului de interpretare/aplicare a dispozitiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, depinde solutionarea pe fond a cauzei, intrucat instanta de fond, din oficiu, a apreciat ca nu se poate constata ca a intervenit vanzarea-cumpararea in lipsa indeplinirii conditiilor enuntate in articolul mentionat, astfel ca se impune a se stabili in ce masura aceste conditii neindeplinite la momentul incheierii antecontractului pot fi indeplinite pe parcursul judecatii sau chiar suplinite de catre instanta in caz de refuz al promitentului-vanzator;

– problema de drept enuntata este noua deoarece, prin consultarea jurisprudentei, s-a constatat ca asupra acestei probleme Inalta Curte de Casatie si Justitie nu a statuat printr-o alta hotarare, astfel cum rezulta din consultarea site-ului Inaltei Curti de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, respectiv Completul competent sa judece recursul in interesul legii si a jurisprudentei sectiilor;

– problema de drept nu face obiectul unui recurs in interesul legii in curs de solutionare, conform evidentelor Inaltei Curti de Casatie si Justitie, consultate la data de 23 martie 2016.

Punctul de vedere al completului de judecata cu privire la dezlegarea chestiunii de drept
Prin Incheierea pronuntata in Dosarul nr. 4.929/236/2014, la data de 23 martie 2016, Tribunalul Giurgiu a mentionat ca a constatat existenta unei practici neunitare si ca apreciaza ca de lamurirea acestei probleme de drept depinde solutionarea pe fond a caii de atac, fiind pertinenta clarificarea unor chestiuni ce tin de aplicabilitatea dispozitiilor legale a caror interpretare o solicita, dupa cum urmeaza:

– aplicabilitatea procedurii instituite de Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru promisiunile bilaterale de vanzare-cumparare privind terenuri agricole extravilane, precum si cu privire la actiunile avand ca obiect pronuntarea unor hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru aceste terenuri, incheiate/introduse pe rolul instantelor de judecata anterior intrarii in vigoare a actului normativ mentionat si prin raportare la considerentele Deciziei nr. 755 din 16 decembrie 2014 a Curtii Constitutionale, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015;

– nulitatea relativa prevazuta de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, permite instantei sa dispuna indeplinirea acestor formalitati pe parcursul judecatii (obtinerea de avize de la autoritatile competente si parcurgerea procedurii privind respectarea dreptului de preemptiune), deci dupa incheierea antecontractului de vanzare-cumparare, din moment ce parcurgerea acestei proceduri nu era prevazuta la data promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare si nici la data sesizarii instantei;

– neindeplinirea de catre promitentul-vanzator a obligatiilor prevazute de art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, atrage nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare si inlatura orice posibilitate a instantei de a suplini neefectuarea acestor formalitati in cazul care constata imposibilitatea indeplinirii lor, aceasta cu atat mai mult cu cat in cauzele de acest gen se pune problema, in principal, a suplinirii consimtamantului promitentului-vanzator la perfectarea vanzarii-cumpararii, fiind vorba despre o „vanzare fortata”;

– nerespectarea dispozitiilor art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, sanctionata de lege cu nulitatea relativa, poate fi invocata din oficiu de catre instanta, in lipsa unei cereri a partii ale carei interese ar fi vatamate prin nerespectarea prevederilor anterior redate si, cu atat mai mult, pentru prima data de catre instanta de apel/recurs?

Punctul de vedere al partilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept
Potrivit Incheierii de sesizare, desi partile au fost legal citate cu mentiunea de a-si exprima punctul de vedere asupra necesitatii sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie, numai apelanta-reclamanta si-a indeplinit aceasta obligatie, depunand la dosar, prin avocat, un punct de vedere, in scris.

In esenta, apelanta-reclamanta a opinat ca promitentul-cumparator, reclamant intr-o cauza de acest gen, se afla in imposibilitatea obiectiva si juridica de a face demersurile referitoare la dreptul de preemptiune; ca prin aplicarea art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, s-ar ajunge la situatia in care promitentul-cumparator, care si-a respectat intocmai obligatiile contractuale, sa fie silit sa sufere o sanctiune pentru nerespectarea unor obligatii care nu erau prevazute de lege nici la data incheierii antecontractului si nici la data inregistrarii cererii de chemare in judecata si care, potrivit legii, oricum nu sunt in sarcina sa, ci a promitentului-vanzator de rea-credinta; la momentul introducerii cererii de chemare in judecata, nici Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, si nici normele de aplicare a acestei legi nu erau in vigoare; este nerezonabil ca promitentul-cumparator sa fie privat de posibilitatea de a-si valorifica drepturile in instanta, in temeiul unei legi care nu era in vigoare nici la data nasterii dreptului sau, nici la data cererii de chemare in judecata, reclamantul neavand posibilitatea sa isi regleze conduita in acord cu dispozitiile legale viitoare.

Sub un alt aspect, apelanta-reclamanta a aratat ca fata de dispozitiile art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, care sanctioneaza cu nulitatea relativa vanzarea incheiata cu nerespectarea dreptului de preemptiune si a avizelor mentionate la art. 3 si art. 9 din lege, instanta de judecata nu putea invoca din oficiu aceasta nulitate.

Dupa comunicarea raportului, in temeiul dispozitiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedura civila, partile nu si-au indeplinit obligatia depunerii, in scris, a unor puncte de vedere.
Jurisprudenta instantelor nationale in materie
Curtea de Apel Bucuresti a comunicat ca pe rolul Tribunalului Giurgiu – instanta de trimitere – au fost identificate 15 cauze similare in care s-a dispus, conform art. 520 alin. (4) din Codul de procedura civila, suspendarea judecatii pana la solutionarea sesizarii. De asemenea a comunicat ca punctul de vedere majoritar al judecatorilor sectiilor civile ale instantelor arondate este in sensul ca prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, vizeaza toate antecontractele, indiferent de data sau de forma incheierii acestora, fata de deciziile nr. 755 din 16 decembrie 2014 si nr. 83 din 26 februarie 2015 ale Curtii Constitutionale.

Au fost atasate sentintele civile nr. 1.496 din 3 noiembrie 2015 si nr. 46 din 19 ianuarie 2016, pronuntate de Judecatoria Rosiori de Vede, devenite definitive prin neapelare, prin care au fost admise cererile de chemare in judecata, constatandu-se indeplinirea conditiilor prevazute de Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare.

Din datele comunicate de celelalte curti de apel a rezultat existenta unei practici neunitare, inclusiv la nivelul instantelor din raza teritoriala a aceleiasi curti de apel, referitoare la problemele de drept ce fac obiectul sesizarii.

Astfel, daca unele instante au apreciat ca se impune indeplinirea conditiilor prevazute de Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, doar in cazul antecontractelor incheiate dupa intrarea in vigoare a acestei legi (Judecatoria Orastie, Judecatoria Brasov, Judecatoria Sfantu Gheorghe, Tribunalul Teleorman, Tribunalul Caras-Severin), alte instante au decis ca prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, vizeaza toate antecontractele, indiferent de data sau de forma incheierii acestora (Judecatoria Brasov, Curtea de Apel Cluj, Curtea de Apel Constanta, Curtea de Apel Craiova, Curtea de Apel Oradea, Curtea de Apel Pitesti, Curtea de Apel Ploiesti).

Au existat divergente de opinie si cu privire la conditia refuzului nejustificat al paratului (Curtea de Apel Suceava).

Magistratii Judecatoriei Brasov au apreciat ca procedura prevazuta de art. 6 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, poate fi indeplinita de catre instanta.

La dosar a fost depus un numar semnificativ de hotarari judecatoresti.

Jurisprudenta Inaltei Curti de Casatie si Justitie

La nivelul instantei supreme nu a fost identificata jurisprudenta relevanta in materia ce face obiectul sesizarii.

VII. Jurisprudenta Curtii Constitutionale

In urma verificarilor efectuate se constata ca instanta de contencios constitutional s-a pronuntat in numeroase randuri asupra constitutionalitatii dispozitiilor art. 3, art. 4, art. 5, art. 9 si art. 20 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare.

In esenta, Curtea Constitutionala a respins criticile care vizau aplicarea dispozitiilor Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, si antecontractelor de vanzare-cumparare incheiate anterior intrarii in vigoare a acestei legi, cu motivarea ca legea noua este aplicabila de indata tuturor situatiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge dupa intrarea ei in vigoare, precum si tuturor efectelor produse de situatiile juridice formate dupa abrogarea legii vechi; ca o lege nu este retroactiva atunci cand modifica pentru viitor o stare de drept nascuta anterior si nici atunci cand suprima producerea in viitor a efectelor unei situatii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru ca in aceste cazuri legea noua nu face altceva decat sa refuze supravietuirea legii vechi si sa reglementeze modul de actiune in timpul urmator intrarii ei in vigoare, precum si toate efectele produse de situatiile juridice formate dupa abrogarea legii vechi; ca, intrucat promisiunea de vanzare nu este translativa de proprietate, nu se poate retine incalcarea dispozitiilor art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei, avand in vedere ca legea nu retroactiveaza, ci vizeaza doar conditiile transferului dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate in extravilan dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 17/2014. Cu alte cuvinte, indeplinirea tuturor conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, respectiv pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, netranslativ de proprietate, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii in vigoare, potrivit principiului tempus regit actum (deciziile Curtii Constitutionale nr. 36 din 3 februarie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 199 din 25 martie 2015; nr. 38 din 3 februarie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 187 din 19 martie 2015; nr. 83 din 26 februarie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 196 din 24 martie 2015; nr. 274 din 23 aprilie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 479 din 1 iulie 2015).

Prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, Curtea Constitutionala a admis exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, referitoare la exceptarea de la aplicarea dispozitiilor acestei legi a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrarii in vigoare a actului normativ, retinand ca exceptia instituita de legiuitor de la principiul aplicarii imediate a legii noi, reprezentata de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontracte in forma autentica, incheiate anterior intrarii in vigoare a legii noi, este de natura a genera o situatie privilegiata in privinta dreptului de creanta al persoanelor care au incleiate astfel de antecontracte in forma autentica, contrara exigentelor principiului constitutional al egalitatii in fata legii, in componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor sau discriminarilor expres prohibite chiar de art. 16 alin. (1) din Constitutia Romaniei.

Ministerul Public – Parchetul de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie a comunicat ca la nivelul Sectiei judiciare – Serviciul judiciar civil nu s-a verificat si nici nu se verifica, in prezent, practica judiciara in vederea promovarii unui eventual recurs in interesul legii in problema de drept ce formeaza obiectul sesizarii.

VIII. Raportul asupra chestiunii de drept

Prin raportul intocmit in cauza, conform art. 520 alin. (8) din Codul de procedura civila, judecatorii-raportori au apreciat ca sesizarea intruneste conditiile de admisibilitate prevazute de art. 519 din Codul de procedura civila. Pe fondul sesizarii au retinut ca dispozitiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, se aplica promisiunilor bilaterale de vanzare-cumparare privind terenuri agricole situate in extravilan, incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ, si cererilor de chemare in judecata avand ca obiect pronuntarea unor hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instantelor de judecata anterior intrarii in vigoare a actului normativ mentionat. Instanta de judecata poate dispune indeplinirea formalitatilor in vederea obtinerii avizelor prevazute la art. 3 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, de la autoritatile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemptiune prevazut de art. 4 din acelasi act normativ, in cursul judecatii.
Inalta Curte de Casatie si Justitie

Examinand sesizarea in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, raportul intocmit de judecatorii-raportori si chestiunea de drept ce se solicita a fi dezlegata, constata urmatoarele:

Anterior analizei admisibilitatii, respectiv dezlegarii fondului sesizarii, Inalta Curte de Casatie si Justitie-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept observa ca este necesar a fi facuta o serie de precizari cu privire la terminologia folosita.

Astfel, Codul civil reglementeaza in titlul IX capitolul I contractul de vanzare, definind in art. 1.650 alin. (1) vanzarea, iar in art. 1.669 promisiunea de vanzare.

Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, cuprinde in chiar titlul sau sintagma „vanzare-cumparare”, reglementand in art. 5 alin. (1) conditiile de admisibilitate a actiunii prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare.

Avand in vedere ca prin decizia de fata urmeaza a se dezlega modalitatea de interpretare si aplicare a unor dispozitii cuprinse in Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, apare ca fireasca folosirea terminologiei din aceasta lege, respectiv aceea de vanzare-cumparare.

Asupra admisibilitatii sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie cu privire la pronuntarea unei hotarari prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept

Prealabil analizei in fond a problemei de drept supuse dezbaterii, Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept are a analiza daca sunt indeplinite cumulativ conditiile de admisibilitate in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, fata de prevederile art. 519 din Codul de procedura civila.

Potrivit acestor dispozitii legale, „Daca, in cursul judecatii, un complet de judecata al Inaltei Curti de Casatie si Justitie, al curtii de apel sau al tribunalului, investit cu solutionarea cauzei in ultima instanta, constatand ca o chestiune de drept, de a carei lamurire depinde solutionarea pe fond a cauzei respective, este noua si asupra acesteia Inalta Curte de Casatie si Justitie nu a statuat si nici nu face obiectul unui recurs in interesul legii in curs de solutionare, va putea solicita Inaltei Curti de Casatie si Justitie sa pronunte o hotarare prin care sa dea rezolvare de principiu chestiunii de drept cu care a fost sesizata”.

Din cuprinsul prevederilor legale enuntate se desprind conditiile de admisibilitate pentru declansarea procedurii de sesizare in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, conditii care trebuie sa fie intrunite in mod cumulativ; in doctrina, ele au fost identificate dupa cum urmeaza:

– existenta unei cauze aflate in curs de judecata;

– instanta care sesizeaza Inalta Curte de Casatie si Justitie sa judece cauza in ultima instanta;

– cauza care face obiectul judecatii sa se afle in competenta legala a unui complet de judecata al Inaltei Curti de Casatie si Justitie, al curtii de apel sau al tribunalului investit sa solutioneze cauza;

– ivirea unei chestiuni de drept de a carei lamurire depinde solutionarea pe fond a cauzei in curs de judecata;

– chestiunea de drept identificata sa prezinte caracter de noutate si asupra acesteia Inalta Curte de Casatie si Justitie sa nu fi statuat si nici sa nu faca obiectul unui recurs in interesul legii in curs de solutionare.

Primele trei conditii de admisibilitate sunt indeplinite, intrucat litigiul in legatura cu care s-a formulat sesizarea este in curs de judecata, tribunalul investit cu solutionarea apelului urmeaza sa solutioneze cauza in ultima instanta, prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care, potrivit art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedura civila, este definitiva, iar cauza care face obiectul judecatii se afla in competenta legala a unui complet de judecata al tribunalului investit sa o solutioneze.

Cu referire la conditia de admisibilitate privind ivirea unei chestiuni de drept de a carei lamurire depinde solutionarea pe fond a cauzei in curs de judecata se retine ca intrebarea instantei de trimitere vizeaza interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, in corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 si art. 16 din acelasi act normativ, art. 1.248 si art. 1.251 din Codul civil si art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei.

Avand in vedere obiectul cererii de chemare in judecata, domeniul de aplicare al Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, solutia pronuntata de Judecatoria Giurgiu si motivele de apel, se poate aprecia ca exista o legatura intre dispozitiile legale ce se cer a fi interpretate [art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare] si solutionarea pe fond a cauzei, in limitele ce urmeaza a fi expuse la analiza asupra fondului sesizarii.

In ceea ce priveste cerinta noutatii chestiunii de drept ce formeaza obiectul sesizarii, continutul art. 519 din Codul de procedura civila releva ca noutatea chestiunii de drept care face obiectul sesizarii reprezinta o conditie distincta de aceea a nepronuntarii anterioare a Inaltei Curti de Casatie si Justitie asupra respectivei chestiuni de drept ori de cea a inexistentei unui recurs in interesul legii aflat in curs de solutionare cu privire la acea chestiune de drept.

Asa cum Inalta Curte de Casatie si Justitie a decis in jurisprudenta sa anterioara (Decizia nr. 1 din 17 februarie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 260 din 9 aprilie 2014; Decizia nr. 3 din 14 aprilie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 437 din 16 iunie 2014; Decizia nr. 4 din 14 aprilie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 437 din 16 iunie 2014; Decizia nr. 6 din 23 iunie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 691 din 22 septembrie 2014; Decizia nr. 13 din 8 iunie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 518 din 13 iulie 2015, si Decizia nr. 14 din 8 iunie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 736 din 1 octombrie 2015), in lipsa unei definitii a „noutatii” chestiunii de drept si a unor criterii de determinare a acesteia in cuprinsul art. 519 din Codul de procedura civila, ramane atributul Inaltei Curti de Casatie si Justitie, sesizata cu pronuntarea unei hotarari prealabile, sa hotarasca daca problema de drept a carei dezlegare se solicita este noua.

Din aceasta perspectiva, conditia noutatii unei chestiuni de drept trebuie examinata in raport cu scopul legiferarii acestei institutii procesuale a hotararii prealabile ca mecanism de unificare a practicii, anume acela de a preintampina aparitia unei practici neunitare (control a priori), spre deosebire de mecanismul recursului in interesul legii, care are menirea dea inlatura o practica neunitara deja intervenita in randul instantelor judecatoresti (control a posteriori).

Examenul jurisprudential efectuat releva ca nu s-a cristalizat o practica judiciara unitara si constanta in legatura cu chestiunea de drept a carei lamurire se solicita, situatie care justifica interesul in formularea unei cereri pentru pronuntarea unei hotarari prealabile in scopul prevenirii aparitiei unei practici neunitare.

Astfel s-a constatat ca exista solutii divergente ale instantelor de judecata in sensul ca, in vreme ce majoritatea completelor de judecata verifica indeplinirea conditiilor prevazute de Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, indiferent de data incheierii antecontractelor de vanzare-cumparare (solutiile fiind preponderent de respingere a cererilor de chemare in judecata prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, pentru neobtinerea avizelor, neparcurgerea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune sau neinscrierea imobilului in cartea funciara), exista complete care apreciaza ca legea de drept material aplicabila unor asemenea procese este cea sub imperiul careia a fost incheiat antecontractul. Hotararile judecatoresti depuse in exemplificarea acestei opinii jurisprudentiale sunt, de regula, de admitere a cererilor de chemare in judecata.

Este important de precizat ca, daca in unele hotarari prin care au fost admise cererile de chemare in judecata se apreciaza ca nu sunt aplicabile prevederile Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, ci ale legii in vigoare la momentul incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, au fost identificate si hotarari de tipul mentionat, pronuntate dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, in care nu se face nicio mentiune despre conditiile de validitate speciale prevazute de actul normativ analizat ori despre modul de determinare a legii aplicabile.

Prin urmare, analiza deciziilor pronuntate in legatura cu problema de drept ce se solicita a fi lamurita ofera indicii referitoare la posibilitatea aparitiei unei practici neunitare din aceasta perspectiva.

Asa fiind, conditia noutatii se verifica, devenind actuala cerinta interpretarii normei de drept respective.

De asemenea trebuie mentionat ca asupra acestei chestiuni Inalta Curte de Casatie si Justitie nu a statuat si nu exista un recurs in interesul legii cu un obiect similar in curs de solutionare.

In consecinta, se retine ca sunt indeplinite conditiile de admisibilitate a institutiei juridice privind pronuntarea unei hotarari prealabile reglementate de dispozitiile art. 519 din Codul de procedura civila.

Asupra fondului sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie cu privire la pronuntarea unei hotarari prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept

Din incheierea de sesizare rezulta ca dispozitia legala ce se cere a fi interpretata este art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, care are urmatorul continut: „In toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.”

Tribunalul Giurgiu a solicitat ca aceasta interpretare sa se faca in corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 si art. 16 din acelasi act normativ, art. 1.248 si art. 1.251 din Codul civil si art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei cu referire la urmatoarele aspecte:

Daca procedura instituita de Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, se aplica si promisiunilor bilaterale de vanzare-cumparare privind terenuri agricole situate in extravilan incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ, respectiv si cererilor de chemare in judecata avand ca obiect pronuntarea unor hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instantelor de judecata anterior intrarii in vigoare a actului normativ mentionat.
Daca sanctiunea nulitatii relative prevazuta de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, permite instantei de judecata sa dispuna indeplinirea formalitatilor in vederea obtinerii avizelor prevazute la art. 3 si art. 9 din lege de la autoritatile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemptiune prevazut de art. 4 din acelasi act normativ, pe parcursul judecatii.
Daca neindeplinirea de catre promitentul-vanzator a obligatiilor prevazute de art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, atrage nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare si inlatura orice posibilitate a instantei de a suplini neefectuarea acestor formalitati in cazul in care constata imposibilitatea indeplinirii lor.
Daca nerespectarea dispozitiilor art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, sanctionata de lege cu nulitatea relativa, poate fi invocata din oficiu de catre instanta, in lipsa unei cereri a partii ale carei interese ar fi vatamate prin nerespectarea prevederilor anterior redate, si, cu atat mai mult, pentru prima data de catre instanta de apel/recurs.

Cu titlu prealabil, Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept observa ca, asa cum rezulta chiar din denumirea ei, Legea nr. 17/2014 se aplica terenurilor agricole situate in extravilan. De altfel, art. 2 alin. (1) din acest act normativ prevede ca: „Terenurile agricole situate in intravilan nu intra sub incidenta prezentei reglementari.”

Legea nr. 17/2014 a fost publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014 si a intrat in vigoare la 30 de zile de la publicare, conform dispozitiilor art. 21 alin. (2), respectiv la data de 11 aprilie 2014.

In forma initiala a acestui act normativ, art. 5 avea urmatorul continut:

„(1) In toate cazurile in care se solicita, in conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, este necesar ca antecontractul sa fie incheiat in forma autentica si sa fie indeplinite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege.

(2) Cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate, formulata in baza hotararii judecatoresti cane tine loc de contract de vanzare, se respinge daca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de prezenta lege.”

Art. 16 prevedea ca: „Instrainarea prin vanzare-cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune, potrivit art. 4, sau fara obtinerea avizelor prevazute la art. 3 si 9 este interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea absoluta.”

Totodata, art. 20 alin. (1) excepta de la dispozitiile acestei legi antecontractele si pactele de optiune autentificate la notariat inainte de intrarea sa in vigoare.

Prin Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 si a Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 352 din 13 mai 2014, art. 5 alin. (1) a fost modificat in sensul ca s-a renuntat la conditia incheierii antecontractului in forma autentica, dar s-a prevazut ca este necesar ca imobilul sa fie inscris la rolul fiscal si in cartea funciara; de asemenea a fost modificat si alin. (2) al acestui articol.

Astfel, art. 5 din Legea nr. 17/2014, modificata, a dobandit urmatorul continut: „(1) In toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.

(2) Cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate se respinge daca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de prezenta lege.”

Prin Legea nr. 68/2014, sanctiunea nulitatii absolute prevazuta de art. 16 din Legea nr. 17/2014 a fost inlocuita cu cea a nulitatii relative.

Prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, Curtea Constitutionala a admis exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, referitoare la exceptarea de la aplicarea dispozitiilor acestei legi a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrarii sale in vigoare, retinand ca exceptia instituita de legiuitor de la principiul aplicarii imediate a legii noi, reprezentata de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele incheiate in forma autentica notariala anterior intrarii in vigoare a legii noi, este de natura a genera o situatie privilegiata in privinta dreptului de creanta al persoanelor care au incheiat astfel de antecontracte in forma autentica, contrare exigentelor principiului constitutional al egalitatii in fata legii in componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor sau discriminarilor expres prohibite de art. 16 alin. (1) din Constitutia Romaniei.

Dupa cum se poate observa, in vederea pronuntarii unei hotarari care tine loc de act de vanzare-cumparare pentru terenurile situate in extravilan, Legea nr. 17/2014, in forma in vigoare, prevede alaturi de conditiile generale de fond si forma ale contractului de vanzare-cumparare conditii de validitate speciale privitoare la:

– obtinerea, in conditiile legii, a avizelor prevazute de art. 3 din lege;

– exercitarea dreptului legal de preemptiune instituit de art. 4 si obtinerea avizului final prevazut de art. 9 din acelasi act normativ;

– inscrierea terenului agricol situat in extravilan la rolul fiscal

– inscrierea terenului agricol situat in extravilan in cartea funciara.

Primul aspect cu referire la care s-a solicitat interpretarea dispozitiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, vizeaza aplicarea in timp a acestei legi.

Instanta de trimitere a solicitat sa se dea o dezlegare de principiu cu privire la aplicarea dispozitiilor Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, respectiv daca acestea se aplica:

promisiunilor bilaterale de vanzare-cumparare privind terenuri agricole situate in extravilan incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ si
cererilor de chemare in judecata avand ca obiect pronuntarea unor hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instantelor de judecata anterior intrarii in vigoare a actului normativ mentionat.

Potrivit inscrisurilor anexate sesizarii, in speta, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare a fost incheiata la data de 10 ianuarie 2014, iar cererea de chemare in judecata a fost inregistrata pe rolul primei instante la data de 1 aprilie 2014, ambele momente fiind anterioare intrarii in vigoare a Legii nr. 17/2014.

La data pronuntarii Sentintei civile nr. 2.028 din 7 aprilie 2015, de catre Judecatoria Giurgiu, Legea nr. 17/2014 fusese modificata prin Legea nr. 68/2014, prin Legea nr. 138/2014 pentru modificarea si completarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila, precum si pentru modificarea si completarea unor acte normative conexe si ca efect al Deciziei Curtii Constitutionale nr. 755 din 16 decembrie 2014.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare a fost incheiata sub imperiul noului Cod civil.

In ceea ce priveste aplicarea in timp a dispozitiilor Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, se retine ca prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constitutionala, examinand criticile de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 20 alin. (1) din acest act normativ (teza privitoare la antecontracte), din perspectiva incalcarii art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei, a aratat ca „(19)…aplicarea legii civile in timp este guvernata de principiile neretroactivitatii legii civile, principiul aplicarii imediate a legii noi si principiul supravietuirii legii vechi. Principiul neretroactivitatii legii civile este de rang constitutional si are o valoare absoluta, in sensul ca legiuitorul nu poate institui nicio derogare, si semnifica faptul ca legea civila se aplica tuturor situatiilor juridice nascute dupa intrarea ei in vigoare, iar nu situatiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). In mod corelativ, potrivit principiului aplicarii imediate a legii noi, de la data intrarii in vigoare a acesteia, ea se aplica tuturor actelor, faptelor si situatiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor si situatiilor juridice in curs de constituire, modificare sau stingere incepand cu aceasta data, precum si efectelor viitoare ale unor situatii juridice anterior nascute, dar neconsumate Sa data intrarii in vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediata a legii noi semnifica faptul ca o situatie juridica produce acele efecte juridice care sunt prevazute de legea in vigoare la data constituirii ei (tempus regit actum).”

Opinia conform careia prevederile Legii nr. 17/2014, in forma in vigoare la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti, sunt aplicabile si in ipoteza in care promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare a fost incheiata sub imperiul altui act normativ, da eficienta dispozitiilor art. 6 din Codul civil si principiului aplicarii imediate a legii noi.

Un argument suplimentar in sensul aplicarii imediate a legii civile noi este acela ca prin dispozitiile cuprinse in art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, legiuitorul prevazuse ca actul normativ nu este aplicabil antecontractelor si pactelor de optiune incheiate in forma autentica notariala anterior intrarii lui in vigoare.

Asa cum s-a aratat deja, teza privitoare la antecontracte din acest text a fost declarata neconstitutionala, prin Decizia Curtii Constitutionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, in care s-a retinut ca „(30)…exceptia instituita de legiuitor de la principiul aplicarii imediate a legii noi, reprezentata de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele in forma autentica, incheiate anterior intrarii in vigoare a legii noi, este de natura a genera o situatie privilegiata in privinta dreptului de creanta al persoanelor care au incheiat astfel de antecontracte in forma autentica, contrara exigentelor principiului constitutional al egalitatii in fata legii in componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor coroborat cu cel al garantarii si ocrotirii egale a dreptului de proprietate privata.”

Or, consacrarea unei situatii de exceptie de la principiul aplicarii imediate a legii noi nu face decat sa evidentieze regula de la care s-a derogat.

In plus, din interpretarea per a contraria a dispozitiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, rezulta fara niciun dubiu ca actul normativ in discutie se aplica celorlalte tipuri de antecontracte; ca efect al pronuntarii Deciziei Curtii Constitutionale nr. 755 din 16 decembrie 2014 si al dispozitiilor art. 147 alin. (1) din Constitutia Romaniei, exceptia prevazuta de legiuitor nu mai produce efecte, astfel ca si aceste antecontracte de vanzare-cumparare raman supuse dispozitiilor Legii nr. 17/2014, in forma in vigoare la data pronuntarii hotararii care tine loc de act de vanzare-cumparare.

Opinia jurisprudentiala care sustine ca Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, nu este aplicabila daca promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este incheiata anterior adoptarii acestei legi si care, prin urmare, considera ca legea de drept material aplicabila este cea de la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, ignora normele si principiile de aplicare a legii in timp, decizia obligatorie sus-mentionata a Curtii Constitutionale care, in argumentarea solutiei de admitere a exceptiei de neconstitutionalitate, a expus ample considerente privind normele de aplicare in timp a Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, dar si regulile care guverneaza contractul de vanzare-cumparare.

Astfel, in Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constitutionala a aratat ca beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate in extravilan „(20)…sunt titularii unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumata de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectarii antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentica sau neautentica, ci se va realiza in viitor, la momentul incheierii contractului de vanzare, respectiv al pronuntarii hotararii judecatoresti care sa tina locul acordului de vointa nerealizat. In acest sens, instanta de judecata investita in temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare, reprezentate, in speta, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune, in vigoare la data pronuntarii hotararii judecatoresti. Asadar, indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului de vanzare, avand in vedere ca acesta din urma nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii in vigoare, potrivit principiului tempus regit actum. Din acest punct de vedere_: (…) aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune, in vigoare la data realizarii transferului dreptului de proprietate, nu echivaleaza cu incalcarea dispozitiilor art. 15 alin. (2) din Constitutie ci este in concordanta cu principiul activitatii legii, potrivit caruia orice act normativ actioneaza cat timp este in vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor si situatiilor juridice nascute dupa acest moment.”

Se impune a mentiona si imprejurarea ca hotararile judecatoresti in care instantele care au apreciat ca Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, nu este incidenta daca promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare a fost incheiata anterior datei de 11 aprilie 2014, sunt motivate sumar aratandu-se, de regula, ca se aplica legea de la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare in virtutea principiului neretroactivitatii legii.

Or, asa cum s-a aratat deja, principiul neretroactivitatii legii civile este de natura constitutionala, iar Curtea Constitutionala, in virtutea atributiei de verificare a conformitatii dispozitiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, cu art. 15 alin. (2) din Constitutie a retinut ca prevederile sunt, din acest punct de vedere, constitutionale.

Insa, pentru a ajunge la o asemenea concluzie, instanta de contencios constitutional a facut o analiza a regulilor de drept material aplicabile, pe de o parte, promisiunilor bilaterale de vanzare, iar, pe de alta parte, contractelor de vanzare retinand, in Decizia nr. 571 din 15 septembrie 2015, ca: „(16) Intrucat promisiunea de vanzare nu este translativa de proprietate, nu se poate retine incalcarea dispozitiilor art. 15 alin. (2) din Constitutie, avand in vedere ca legea nu retroactiveaza, ci vizeaza doar conditiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate in extravilan dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare. De altfel, potrivit jurisprudentei Curtii Constitutionale, o lege nu este retroactiva atunci cand modifica pentru viitor o stare de drept nascuta anterior si nici atunci cand suprima producerea in viitor a efectelor unei situatii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru ca in aceste cazuri legea noua nu face altceva decat sa refuze supravietuirea legii vechi si sa reglementeze modul de actiune in timpul urmator intrarii ei in vigoare, adica in domeniul ei propriu de aplicare. (17) Aplicarea prevederilor legale criticate, in vigoare la data realizarii transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronuntarii hotararii judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare, nu echivaleaza cu incalcarea principiului neretroactivitatii, ci este in concordanta cu principiul activitatii legii civile. (…)”

Aceste considerente, care se regasesc si in doctrina, evidentiaza natura juridica diferita a celor doua acte juridice sinalagmatice.

Astfel, promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este un contract prin care partile se obliga sa vanda, respectiv sa cumpere un lucru pentru un pret determinabil. Ea reprezinta un act juridic distinct de contractul de vanzare-cumparare si presupune indeplinirea conditiilor de fond (privitoare la capacitate, consimtamant, obiect, cauza) si de forma, prevazute de legea in vigoare la momentul incheierii acesteia, conform principiului tempus regit actum.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare genereaza pentru fiecare parte un drept de creanta, corelativ obligatiei celeilalte parti de a incheia contractul promis.

In ipoteza in care, la implinirea termenului convenit, una dintre parti refuza incheierea contractului, cealalta parte poate cere executarea silita a obligatiei prin echivalent, prin rezolutiunea contractului cu daune-interese sau prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.

Pentru ipoteza in care promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare vizeaza un teren situat in extravilan, Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, prevede conditiile de validitate speciale mai sus mentionate, care trebuie indeplinite alaturi de conditiile generale, pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare sau pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.

Prin urmare, dispozitiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, sunt norme de drept civil de imediata aplicare, care se impun a fi analizate in toate cazurile in care, ulterior intrarii ei in vigoare, instanta de judecata are a analiza indeplinirea conditiilor de validitate pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru terenuri agricole situate in extravilan. Nu prezinta relevanta, din acest punct de vedere, data incheierii promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare.

In ceea ce priveste situatia proceselor incepute anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 17/2014, judecatorii-raportori apreciaza, pentru considerentele care au fost expuse, ca principiul aplicarii imediate a legii noi are un caracter unitar, astfel ca nu comporta limitari din perspectiva datei inregistrarii cererii de chemare in judecata.

Avand in vedere ca, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, se tinde la obtinerea unui act translativ de proprietate, conditiile de validitate ale contractului trebuie verificate prin raportare la legea civila in vigoare la data pronuntarii hotararii.

Pentru considerentele expuse, Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept retine ca procedura instituita de Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, se aplica promisiunilor bilaterale de vanzare-cumparare privind terenuri agricole situate in extravilan, incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ si cererilor de chemare in judecata avand ca obiect pronuntarea unor hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instantelor de judecata anterior intrarii in vigoare a actului normativ mentionat.

Retinand ca, in forma in vigoare, sanctiunea prevazuta de art. 16 din Legea nr. 17/2014 este nulitatea relativa, se observa ca, sub un alt aspect, instanta de trimitere a aratat in punctul ei de vedere ca sanctiunea nulitatii relative prevazuta de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, permite instantei de judecata sa dispuna indeplinirea formalitatilor in vederea obtinerii avizelor prevazute la art. 3 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, de la autoritatile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemptiune prevazut de art. 4 din acelasi act normativ, pe parcursul judecatii, respectiv ca neindeplinirea de catre promitentul-vanzator a obligatiilor prevazute de art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, atrage nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare si inlatura orice posibilitate a instantei de a suplini neefectuarea acestor formalitati in cazul care constata imposibilitatea indeplinirii lor.

Din coroborarea acestor mentiuni cu trimiterea facuta la dispozitiile art. 1.248 si 1.251 din Codul civil se retine ca, pe de o parte, se pune in discutie posibilitatea indeplinirii conditiilor de validitate speciale prevazute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, in cursul procesului, cu concursul instantei de judecata, iar, pe de alta parte, se pun in discutie efectele neindeplinirii obligatiilor prevazute de art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, asupra validitatii antecontractului si, pe cale de consecinta, a imposibilitatii instantei de a le suplini.

Cu referire la abilitarea instantei de a suplini conditiile de validitate speciale prevazute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, se impune precizarea ca legea speciala nu autorizeaza instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in lipsa intrunirii cumulative a conditiilor de validitate speciale pe care acest act normativ le impune. Conform art. 1.669 din Codul civil, singura conditie de validitate care poate fi suplinita de instanta, in conditiile legii, este consimtamantul promitentului care refuza in mod nejustificat sa incheie contractul promis, aceasta fiind insa o conditie generala de validitate.

In ceea ce priveste posibilitatea indeplinirii conditiilor de validitate speciale prevazute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, in cursul procesului, cu concursul instantei de judecata, momentul de referinta pentru verificarea indeplinirii tuturor conditiilor de validitate ale vanzarii este acela al pronuntarii hotararii judecatoresti. Din perspectiva dreptului procesual, acest moment pune capat unei faze a judecatii. Cum nu exista nicio dispozitie contrara, in acord cu dispozitiile Codului de procedura civila, instanta de judecata poate administra probe care pot constitui dovezi ale indeplinirii conditiilor de validitate speciale prevazute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare.

Aceasta posibilitate a instantei nu este consecinta faptului ca sanctiunea prevazuta de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru nerespectarea dreptului de preemptiune sau lipsa avizelor prevazute de art. 3 si art. 9 este nulitatea relativa, ci este o consecinta a caracterului imperativ al dispozitiilor art. 3, art. 4 si art. 9 din actul normativ mentionat.

Astfel, dupa criteriul conduitei prescrise, art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, sunt norme de drept imperative, in sensul ca partile nu pot deroga de la ele.

Dupa natura interesului ocrotit sunt norme stabilite in interes privat, deoarece, asa cum s-a aratat in doctrina, partile nu pot deroga de la ele in momentul incheierii actului juridic, insa, ulterior acestui moment, derogarea este permisa in sensul ca partea interesata poate renunta la dreptul de a invoca nulitatea relativa a actului juridic incheiat cu nerespectarea unei norme imperative de ordine privata.

Rezulta, astfel, ca instanta de judecata, in considerarea normelor imperative mentionate, este obligata sa verifice ca la momentul pronuntarii hotararii care tine loc de act de vanzare-cumparare a unui teren agricol situat in extravilan, sa fie obtinute avizele prevazute de art. 3 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, si sa fie respectate prevederile art. 4 din acelasi act normativ.

Conchizand, in principiu, instanta de judecata poate dispune indeplinirea formalitatilor in vederea obtinerii avizelor prevazute la art. 3 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, de la autoritatile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemptiune prevazut de art. 4 din acelasi act normativ, in cursul judecatii.

Neindeplinirea de catre promitentul-vanzator a obligatiilor prevazute de art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, nu atrage nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare, deoarece prevederile mentionate instituie conditii de validitate speciale ale contractului de vanzare-cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan. Nulitatea este sanctiunea nerespectarii, la momentul incheierii actului juridic, a conditiilor de validitate prevazute de lege, iar obligatiile a caror nerespectare este sanctionata de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, cu nulitatea relativa, sunt aplicabile instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole, adica contractelor de vanzare-cumparare, nu promisiunilor sinalagmatice de vanzare-cumparare.

Cu referire la acest aspect trebuie mentionat ca nu constituie obiectul vreunei divergente de jurisprudenta, iar din inscrisurile anexate sesizarii nu rezulta ca a fost dezbatut in Dosarul nr. 4.929/236/2014.

Ultimul aspect vizat de intrebarea prealabila se refera la posibilitatea invocarii din oficiu de catre instanta a nerespectarii dispozitiilor art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, sanctionata de lege cu nulitatea relativa, in lipsa unei cereri a partii ale carei interese ar fi vatamate prin nerespectarea prevederilor anterior redate si, cu atat mai mult, pentru prima data de catre instanta de apel/recurs.

Sub un prim aspect se constata ca pentru argumentele deja expuse, instanta de judecata este obligata sa verifice ca, la momentul pronuntarii hotararii care tine loc de act de vanzare-cumparare a unui teren agricol situat in extravilan, sa fie obtinute avizele prevazute de art. 3 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, si sa fie respectate prevederile art. 4 din acelasi act normativ, in considerarea caracterului imperativ al normelor mentionate.

Conditiile in care instanta de judecata ar putea invoca din oficiu nerespectarea dispozitiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, din perspectiva regimului juridic al nulitatii relative nu se impun a fi analizate, deoarece implica o situatie premisa care nu se regaseste in procesul in care a fost formulata sesizarea.

Aceasta situatie premisa presupune existenta unui contract de vanzare-cumparare a unui teren agricol situat in extravilan sau a unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare incheiat/pronuntata cu nerespectarea dispozitiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare. Nu este echivalenta acestei situatii ipoteza din dosarul instantei de trimitere, in care cererea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare a fost respinsa de prima instanta pentru neindeplinirea conditiilor de validitate speciale.

Cu atat mai mult, nu se impune analiza conditiilor in care instanta de control judiciar ar putea invoca din oficiu nerespectarea acelorasi dispozitii, avand in vedere ca Tribunalul Giurgiu este investit cu apelul declarat de promitentul-cumparator caruia i-a fost respinsa cererea de chemare in judecata. Aceasta instanta are de examinat critica prin care apelanta-reclamanta a sustinut ca prima instanta, din oficiu, nu putea invoca neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, sub sanctiunea nulitatii relative. Or, aceasta problema de drept se circumscrie fazei de judecata in care a fost pronuntata hotararea atacata cu apel, iar nu etapei controlului judiciar.

Distinct de lipsa unei legaturi directe intre problema de drept constand in invocarea pentru prima data de catre instanta de apel/recurs a neindeplinirii conditiilor prevazute de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, cu procesul cu care este investit Tribunalul Giurgiu, se retine si imprejurarea ca examenul jurisprudential nu a relevat existenta unor divergente de opinie sub acest aspect.

Pentru toate aceste considerente, in aplicarea dispozitiilor art. 521 alin. (1) din Codul de procedura civila,

INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE

In numele legii

DECIDE:

Admite sesizarea formulata de Tribunalul Giurgiu – Sectia civila, in Dosarul nr. 4.929/236/2014, privind pronuntarea unei hotarari prealabile si, in consecinta, stabileste ca:

Obligatorie, potrivit dispozitiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedura civila.

Pronuntata in sedinta publica astazi, 26 septembrie 2016.

-****-

PRESEDINTELE INALTEI CURTI DE CASATIE SI JUSTITIE

IULIA CRISTINA TARCEA

Magistrat-asistent,

Elena Adriana Stamatescu

Publicat in Monitorul Oficial cu numarul 936 din data de 22 noiembrie 2016