Obligarea paratei sa lase in deplina proprietate si linistita posesie spatiul de vanzare impreuna cu terenul aferent, sa fie obligata parata la plata sumei reprezentand lipsa de folosinta
Revendicare. Reclamanta a chemat in judecata pe parata SC B. SA solicitand instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta sa se dispuna obligarea acesteia sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie spatiul de vanzare in suprafata de 26,49 mp si spatiul de depozitare in suprafata de 3,76 mp, impreuna cu terenul aferent, pe care le-a evaluat la suma de 80.000 RON si, respectiv, sa fie obligata parata la plata sumei de 30.000 RON, reprezentand lipsa de folosinta pentru ultimii 3 ani, cu cheltuieli de judecata.
R O M A N I A
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
Sectia I civila
Decizia nr. 330/2017
Sedinta publica din 17 februarie 2017
Decizia nr. 330/2017
Prin cererea inregistrata la data de 5 februarie 2008 pe rolul Tribunalului Neamt, reclamanta SC A. SRL a chemat in judecata pe parata SC B. SA solicitand instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta sa se dispuna obligarea acesteia sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie spatiul de vanzare in suprafata de 26,49 mp si spatiul de depozitare in suprafata de 3,76 mp, impreuna cu terenul aferent, pe care le-a evaluat la suma de 80.000 RON si, respectiv, sa fie obligata parata la plata sumei de 30.000 RON, reprezentand lipsa de folosinta pentru ultimii 3 ani, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, in anul 2001 a achizitionat un spatiu comercial compus din mai multe incaperi, respectiv, spatiu de vanzare si grup social, in suprafata construita de 117 mp si suprafata utila de 98,85 mp. Prin acelasi contract, a dobandit si suprafata de 44,8 mp teren, in proprietate exclusiva si 21,36 mp teren in proprietate indiviza, iar din spatiul achizitionat si terenul proprietatea sa, parata ocupa o suprafata totala de 30, 27 mp, respectiv 26,49 mp din spatiul de vanzare si 3,78 mp din spatiul de depozitare, impreuna cu terenul aferent, precizand ca parata refuza sa elibereze aceste incaperi, invocand vicii ale actelor de proprietate incheiate in anul 1993, acte prin care SC C. SA, a vandut spatii atat paratei, cat si societatii de la care a cumparat reclamanta.
Parata SC B. SA a formulat intampinare si cerere reconventionala, prin care a solicitat sa se constatate nevalabilitatea inscrierii in cartea funciara cu privire la imobilul proprietatea reclamantei si rectificarea, de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii ce va fi pronuntata in cauza, in mod corespunzator, a inscrierii din cartea funciara, in ceea ce priveste imobilul proprietatea reclamantei.
Prin Sentinta civila nr. 52/COM din 14 iulie 2015 a Tribunalului Neamt au fost respinse actiunea reclamantei si cererea reconventionala a paratei, ca neintemeiate.
In considerentele hotararii, s-a retinut ca, in raport de dispozitiile art. 480 C. civ., in vigoare la data nasterii raportului juridic dintre parti, actiunea in revendicare poate fi formulata numai de catre titularul dreptului real de proprietate si numai impotriva celui care detine bunul, fara niciun just titlu.
In cauza insa, desi reclamanta este in posesia Contractului de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001, contract in care se mentioneaza ca vanzatoarea SC D. SRL ii vinde „Magazinul Alimentar” in suprafata de 117 mp, acesta nu ii confera un drept valabil de proprietate pentru suprafata pentru care vanzatoarea nu a justificat dreptul de proprietate la data vanzarii.
Prima instanta a apreciat ca Actul de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001 nu are valoare de titlu de proprietate al cumparatorului, deoarece vanzatorul nu a detinut un titlu translativ de proprietate pentru respectiva suprafata. Sustinerea reclamantei, potrivit careia parata nu are un titlu valabil pentru spatiul detinut in folosinta, nu este de natura sa duca la admiterea actiunii, intrucat in cauza nu se analizeaza justul titlu al paratei pentru spatiul ocupat, ci dovada dreptului de proprietate al reclamantei pentru spatiul revendicat.
Asa fiind, retinand ca reclamanta nu a facut dovada unui titlu valabil de proprietate pentru suprafata de teren revendicata, Tribunalul Neamt a respins actiunea ca neintemeiata.
Impotriva acestei solutii, reclamanta SC A. SRL a formulat apel, invocand motive de nelegalitate si netemeinicie.
Prin Decizia nr. 298 din 17 decembrie 2015, Curtea de Apel Bacau a respins ca nefondat apelul.
In considerentele hotararii pronuntate, s-a retinut ca, in mod corect, a stabilit prima instanta ca, in speta, reclamanta nu a facut dovada ca este proprietara spatiilor identificate cu nr. crt. 4 si 5 in schita anexata cererii de chemare in judecata, avand suprafete utile de 26,49 mp, respectiv 3,78 mp.
S-a retinut, de asemenea, ca reclamanta este in posesia unui act autentic in care se atesta ca ar fi dobandit de la SC D. SRL un spatiu de vanzare, depozit si grup social in suprafata de 117 mp, insa, din nicio proba a cauzei nu a rezultat ca SC D. SRL ar fi avut in proprietate un spatiu de o asemenea suprafata si, cu atat mai putin, avand forma pretinsa de reclamanta conform releveului, ci dimpotriva, din probele existente la dosar (Autorizatia de executare lucrari din 25 noiembrie 1991, Contract antrepriza din 13 decembrie 1991, documentatie evaluare active din anul 1993) rezulta ca SC D. SRL nu a posedat vreodata spatiile nr. 4 si 5, pentru a se putea pretinde ca a pierdut posesia acestora, ca aceasta a cumparat in anul 1993 de la SC C. SA (a carei succesoare cu titlu universal este parata) Magazinul, in suprafata de 75,60 mp, care, la momentul vanzarii, se afla in detinerea SC E. SRL.
Potrivit principiului nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decat are), reclamanta nu putea dobandi de la SC D. SRL un spatiu mai mare decat aceasta putea transmite.
Astfel, Curtea de Apel a constatat ca apelanta si-a fundamentat actiunea pe o eroare materiala savarsita cu ocazia intocmirii documentatiei cadastrale ce a stat la baza intocmirii Contractului de vanzare-cumparare din 6 iulie 2001, iar in raport de materialul probator administrat in cauza, criticile apelantei privind interpretarea gresita a probelor de catre prima instanta, motivarea confuza, gresita si aprecierile eronate ale instantei fata de titlul de proprietate al reclamantei sunt vadit nefondate, prima instanta motivand in mod succint, dar clar, de ce nu este fondata actiunea reclamantei, iar fata de concludenta probelor administrate, nu se impunea o analiza detaliata a motivelor si argumentelor invocate de reclamanta.
De asemenea, Curtea de Apel a retinut ca, din moment ce cererea principala privind revendicarea nu este fondata, nu se justifica in cauza o motivare a capatului de cerere accesorie privind plata contravalorii lipsei de folosinta a suprafetei revendicate. In ceea ce priveste celelalte critici sustinute prin motivele de apel, referitoare mentionarea gresita a termenului de apel si a datei pronuntarii incheierii de amanare a pronuntarii, s-a apreciat ca acestea reprezinta erori savarsite de prima instanta ce nu sunt de natura a atrage desfiintarea hotararii.
Impotriva deciziei pronuntate de Curtea de Apel, reclamanta a declarat recurs, intemeiat in drept pe dispozitiile art. 304 pct. 7 si pct. 9 C. proc. civ. si art. 6 Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Prin Decizia nr. 761 din 31 martie 2016, pronuntata in Dosarul nr. x/103/2008*, Inalta Curte de Casatie si Justitie, sectia I civila, a admis recursul reclamantei si a casat Decizia civila nr. 298 din 17 decembrie 2015 a Curtii de Apel Bacau, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului, la aceeasi instanta.
Inalta Curte a retinut ca pentru termenul de judecata la care a fost solutionat apelul, partile au fost citate cu mentiunea ca instanta urmeaza a se pronunta asupra exceptiei necompetentei materiale, motiv pentru care instanta de apel trebuia sa analizeze si sa se pronunte, cu prioritate, asupra exceptiei invocate din oficiu.
Or, Curtea de Apel nu s-a mai pronuntat asupra exceptiei mentionate, si, omitand faptul ca pentru respectivul termen de judecata partile au fost citate doar pentru verificarea aspectelor legate de competenta, s-a pronuntat pe fondul cauzei.
Astfel, s-a retinut ca nesolutionarea de catre instanta de apel a exceptiei necompetentei materiale, pune instanta de control judiciar in imposibilitatea de a verifica legalitatea si temeinicia deciziei recurate, iar vatamarea produsa partilor nu poate fi inlaturata in alt mod decat prin casarea deciziei atacate, ca o conditie necesara a respectarii dreptului la un proces echitabil.
Inalta Curte a constatat, prin urmare, ca sunt intemeiate criticile reclamantei, legate de incalcarea principiilor dreptului la aparare si al contradictorialitatii, care se circumscriu motivului de nelegalitate prevazut de dispozitiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., motiv pentru care, a admis recursul formulat si, in temeiul dispozitiilor art. 312 si art. 315 C. proc. civ., a casat in tot hotararea Curtii de Apel, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeasi instanta, pentru a solutiona motivat exceptia invocata din oficiu, dupa punerea acesteia in discutia contradictorie a partilor.
Totodata, Inalta Curte a retinut ca sunt fondate si criticile vizand nemotivarea deciziei instantei de apel, ce se circumscriu motivului de recurs prevazut de dispozitiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., avand in vedere faptul ca, motivarea instantei de apel este una prolixa, astfel incat nu rezulta in mod clar motivele pentru care a fost pronuntata solutia redata in dispozitivul hotararii.
Prin urmare, s-a stabilit ca, in rejudecarea cauzei, urmeaza a se verifica in ce masura s-a incalcat autoritatea de lucru judecat dedusa din hotararea pronuntata in litigiul avand ca obiect nulitatea contractului de vanzare-cumparare al reclamantei, respectiv, in ce masura in considerentele acelei decizii s-a aratat ca reclamanta are un titlu de proprietate asupra imobilului in litigiu, urmand ca, dupa stabilirea acestui aspect, a se proceda la compararea titlurilor.
Cauza a fost reinregistrata pe rolul Curtii de Apel Bacau sub nr. x/103/2008**.
Prin Decizia civila nr. 218 din 13 octombrie 2016 a Curtii de Apel Bacau, sectia a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal, apelul formulat de reclamanta a fost respins ca nefondat; s-a dispus obligarea apelantei la plata sumei de 2.000 RON catre intimata, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Analizand actele si lucrarile dosarului, in raport de sustinerile partilor, de dispozitiile legale incidente si tinand seama de considerentele deciziei de casare, Curtea de Apel a constatat urmatoarele:
In ceea ce priveste exceptia de necompetenta materiala a primei instante in solutionarea litigiului de fata (invocata ca motiv de ordine publica de instanta de apel in ciclul procesual anterior), s-a aratat ca aceasta chestiune a fost clarificata prin Decizia civila nr. 203 din 5 martie 2009, pronuntata de Curtea de Apel Bacau in Dosarul nr. x/103/2008. Prin aceasta decizie, s-a admis recursul formulat impotriva Sentintei civile nr. 1.071 din 18 noiembrie 2008 (prin care Tribunalul Neamt a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Roman) si s-a trimis cauza Tribunalului Neamt, pentru continuarea judecatii. In motivarea deciziei mentionate, s-a aratat ca in aprecierea criteriului valoric, competenta se stabileste in functie de valoarea indicata de reclamant prin cererea de chemare in judecata, iar daunele pretinse fac parte din obiectul actiunii, determinand astfel valoarea acesteia si – implicit – instanta competenta, respectiv tribunalul.
Prin urmare, instanta de apel a constatat ca Decizia civila nr. 203 din 5 martie 2009, pronuntata de Curtea de Apel Bacau are autoritate de lucru judecat in ceea ce priveste exceptia necompetentei materiale a instantei de fond in solutionarea litigiului de fata, astfel ca se impune ca motivul de ordine publica invocat din oficiu, sa fie respins.
Cu privire la prima critica din cererea de apel, care vizeaza mentionarea gresita a datei de 17 martie 2015, in loc de 17 iulie 2015 ca data la care s-a pronuntat incheierea de amanare a pronuntarii si indicarea gresita a termenului de apel, Curtea de Apel a constatat ca aceste erori puteau fi corectate doar pe calea unei cereri de indreptare eroare materiala, formulata in procedura reglementata de art. 281 C. proc. civ., avand in vedere ca potrivit art. 2812a C. proc. civ., astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 202/2010 (in vigoare la data pronuntarii sentintei): „Indreptarea, lamurirea, inlaturarea dispozitiilor potrivnice sau completarea hotararii nu poate fi ceruta pe calea apelului sau recursului, ci numai in conditiile art. 281 – 2812.”
Totodata, s-a retinut ca erorile mentionate, desi reale, nu au provocat apelantei o vatamare a intereselor sale legitime, intrucat nu s-a invocat tardivitatea apelului ori o alta neregula raportata la aspectele aratate.
Pe fondul cauzei, Curtea de Apel a retinut ca solutia primei instante, de respingere a actiunii in revendicare are in vedere, ca argument principal, faptul ca reclamantul este cel care trebuie sa faca dovada ca este proprietarul bunului revendicat; in speta, s-a apreciat ca, desi reclamanta a invocat Contractul de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001, potrivit caruia a dobandit un spatiu comercial in suprafata de 117 mp, acesta nu are valoare de titlu de proprietate pentru intreaga suprafata, intrucat vanzatoarea de la care a dobandit imobilul – SC D. SRL – detinea un drept de proprietate doar pentru spatiul de 75,60 mp, astfel ca nu putea transmite reclamantei din prezenta cauza mai multe drepturi decat avea.
Legat de acest titlu de proprietate al reclamantei, instanta de apel a constatat ca parata din prezenta cauza a promovat o actiune ce a format obiectul Dosarului nr. x/291/2009 al Judecatoriei Roman; in respectiva cauza, reclamanta SC B. SA Roman, a chemat in judecata pe paratii SC A. SRL si F., solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate nulitatea absoluta partiala a Contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parate si autentificat la data de 16 iulie 2001 la BNP G. din Roman, sa se dispuna rectificarea inscrierii in cartea funciara nr. x/N a localitatii Roman cu privire la spatiul comercial Magazinul Alimentar, in sensul radierii suprafetei utile de 31 mp.
Prin Sentinta civila nr. 3.221 din 18 noiembrie 2010, pronuntata in Dosarul nr. x/291/2009, Judecatoria Roman a respins actiunea pentru constatarea nulitatii absolute partiale a Contractului de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001, retinand ca, pentru a se aplica sanctiunea nulitatii contractului pentru vanzarea lucrului altuia, este necesar sa se faca dovada relei-credinte a partilor care au incheiat tranzactia, iar in speta, judecatoria a apreciat ca „buna-credinta a cumparatoarei parate SC A. SRL, care se prezuma – potrivit art. 1899 C. civ., nu a fost rasturnata.”
Aceasta sentinta a fost casata, cu trimitere spre rejudecare, prin Decizia nr. 144/RCOM din 26 septembrie 2011 a Tribunalului Neamt, iar, in rejudecare, prin Sentinta civila nr. 825 din 29 martie 2013, pronuntata de Judecatoria Roman, s-a admis actiunea, in sensul ca, s-a constatat nulitatea absoluta partiala a Contractului de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001, cu privire la suprafata construita de 42 mp din spatiul comercial Magazin alimentar si s-a constatat nulitatea absoluta a documentatiei cadastrale nr. x/106 din 12 aprilie 2000, privind amplasarea si delimitarea bunului imobil Magazin alimentar, fiind dispusa rectificarea inscrierii in Cartea funciara nr. x/N a localitatii Roman, referitoare la spatiul comercial Magazin alimentar, in sensul radierii suprafetei de 42 mp, avandu-se in vedere delimitarea si amplasamentul acesteia, astfel cum au fost evidentiate in raportul de expertiza constructii si anexa acestuia (aceasta cerere a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Roman in dosarul ce a fost initial inregistrat sub nr. x/291/2011, pentru a primi ulterior nr. x/291/2011, care a fost conexat, la 23 martie 2012, la dosarul nr. x/291/2011).
Prin Decizia civila nr. 229 din 3 noiembrie 2014, pronuntata in Dosarul nr. x/110/2011, Tribunalul Neamt a admis recursul impotriva Sentintei civile nr. 825 din 29 martie 2013, pe care a modificat-o in tot, in sensul ca a respins atat actiunea pentru constatarea nulitatii absolute partiale a Contractului de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001, cat si cererea conexa avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a documentatiei cadastrale si rectificarea inscrierii in cartea funciara.
In considerentele acestei decizii, s-au retinut urmatoarele aspecte: „Din probele administrate in cauza, se retine faptul ca, in anul 1993, fosta SC C. SA a vandut catre SC D. SRL, magazinul alimentar in suprafata de 75,60 mp, prin Contractul de vanzare-cumparare din 23 iunie 1993. Prin Contractul de vanzare-cumparare din 17 februarie 1995, SC D. SRL a devenit proprietara si pe terenul aferent spatiului comercial de mai sus, de 66,16 mp. Ulterior, prin Contractul de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001, parata SC A. SRL a devenit proprietara a terenului in suprafata de 66,16 mp si a spatiului comercial Magazin alimentar in suprafata de 117 mp, vanzatoare fiind SC D. SRL.
Nulitatea absoluta a vanzarii lucrului altuia are ca punct de plecare imprejurarea ca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane. Sintagma „in cunostinta de cauza” releva, semantic, intelesul ca partile contractului au stiut bine ca bunul individual determinat nu este proprietatea vanzatorului si ca apartine altuia. In acest caz, contractul incheiat, ascunzand intentia de a aduce altuia o paguba, este un act juridic intentional, fondat pe o cauza ilicita sau frauda, ambele avand ca numitor comun reaua-credinta a partilor.
Or, in cauza, la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare contestat au stat: Contractul de vanzare-cumparare din 23 iunie 1993, documentatia cadastrala si extrasul de carte funciara. Desi in Contractul de vanzare-cumparare din 23 iunie 1993, spatiul comercial ce a facut obiectul instrainarii este in suprafata de 75,60 mp, potrivit documentatiei cadastrale si extrasului de carte funciara, acest spatiu este in suprafata de 117 mp. In aceasta situatie, cumparatorul a considerat in mod intemeiat ca suprafata reala a imobilului este cea care rezulta din masuratorile efectuate pentru intocmirea documentatiei cadastrale, precum si din inscrierea in cartea funciara, avand credinta ca proprietar al imobilului in litigiu, este SC D. SRL, astfel ca, in momentul incheierii actului de vanzare-cumparare, parata-cumparatoare a fost de buna-credinta.
Cum in cauza nu au fost administrate probe certe de natura a rasturna prezumtia de buna-credinta a paratei-cumparatoare, cererea formulata privind constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare se impune a fi respinsa ca neintemeiata, implicit, si cererea accesorie pentru rectificarea inscrierii in carte funciara.”
Analizand considerentele care au condus la solutia de respingere a actiunii in constatarea nulitatii contractului de vanzare, instanta de apel a constatat ca acestea vizeaza insuficienta probelor care ar fi condus la rasturnarea prezumtiei de buna-credinta a cumparatoarei SC A. SRL, dar, in acelasi timp, s-a avut in vedere ca SC D. SRL a avut in proprietate magazinul alimentar in suprafata de 75,60 mp, prin Contractul de vanzare-cumparare din 23 iunie 1993, dar a transmis, prin vanzare, spatiul comercial magazin alimentar in suprafata de 117 mp.
Curtea de Apel a apreciat ca si in conditiile in care, din perspectiva bunei-credinte a cumparatoarei SC A. SRL, contractul de vanzare-cumparare este valabil, nu se poate face abstractie de faptul ca exista o inadvertenta evidenta, si anume, aceea ca prin Contractul din 16 iulie 2001 aceasta a dobandit un spatiu construit in suprafata de 117 mp, situat pe un teren in suprafata de 66,16 mp; chiar daca o parte din terenul aferent spatiului construit este in proprietate indiviza cu alti proprietari, 44,8 mp teren fiind in proprietate exclusiva si 21,36 mp teren in proprietate indiviza, prin insumarea celor doua suprafete rezulta suprafata de 66,16 mp teren pe care vanzatoarea l-a transmis reclamantei din prezenta cauza, fara a se identifica o explicatie pentru faptul ca s-a vandut o constructie cu o suprafata mai mare decat terenul aferent acesteia.
Legat de acest aspect, Curtea de Apel a avut in vedere expertiza tehnica efectuata in Dosarul nr. x/291/2009 al Judecatoriei Roman, in care s-a analizat actul de vanzare prin care SC D. SRL a dobandit spatiul denumit magazinul alimentar, constatandu-se ca acesta a avut ca anexa un memoriu justificativ, in care se mentiona ca suprafata desfasurata construita este de 75,60 mp, identificata pe schita releveu, respectiva suprafata fiind identificata de expert la fata locului; asa cum s-a consemnat in expertiza si astfel cum a rezultat din actele Dosarului atasat nr. x/291/2011, inadvertentele actuale pornesc de la documentatia cadastrala NCP x/106, in care s-a trecut pentru magazin o suprafata construita de 117 mp, fata de 75,60 mp, cat rezulta din actul de proprietate, iar planul de amplasament si delimitare a bunului din documentatia cadastrala este identic cu schita Contractului de vanzare din 17 februarie 1995, pentru terenul de 66,16 mp, coordonatele de delimitare a spatiului fiind aceleasi cu cele din schita.
Pe de alta parte, Curtea de Apel a apreciat ca nu se poate omite faptul ca toate expertizele efectuate in prezenta cauza, ca si in dosarul atasat, au confirmat ca cele doua spatii comerciale pe care le detin partile din litigiu se invecineaza, limita dintre aceste spatii nu s-a modificat din momentul dobandirii lor de catre autoarea reclamantei si, respectiv, de catre parata. Astfel, s-a stabilit ca limita dintre cele doua spatii este „pe axul 22 din planul initial al blocului, avand pozitionati stalpii si grinzile structurii de rezistenta a blocului”, ca „in urma construirii in anul 1991 a peretelui despartitor din axul 22 s-au creat doua spatii distincte: unitatea comerciala si spatiul nou creat denumit „magazin”, ca „zidul care desparte magazinele se afla in acelasi loc ca si la momentul cumpararii de catre SC D. SRL”; asadar, din aceste probe, coroborate cu situatia mai sus explicata, in care s-a ajuns la vanzarea unei constructii cu o suprafata mai mare decat cea asupra careia vanzatoarea era proprietara, concluzia ce s-a impus instantei de apel a fost aceea ca reclamanta a dobandit magazinul care avea – in fapt – o suprafata inferioara celei mentionate in contract si era clar delimitata de cea a paratei prin zid despartitor, suprafata ce nu s-a modificat inainte sau dupa cumparare, dar, profitand de anumite erori in evidentele de Carte Funciara, ce au fost preluate in actul sau de cumparare, a promovat actiunea in revendicare de fata.
S-a apreciat a fi relevant si faptul ca, desi in Contractul de vanzare din 16 iulie 2001 se face mentiunea ca la data autentificarii contractului cumparatoarea intra in stapanirea de drept si de fapt a imobilului si ca a luat la cunostinta de situatia acestuia, intelegand sa il dobandeasca pe riscul sau, pana in anul 2008, reclamanta nu a facut niciun demers pentru pretinsa diferenta de suprafata a spatiului; or, in conditiile in care constata ca detine cu aproximativ 30 mp mai putin decat in contract (aproximativ 25% mai putin decat cumparase), era de presupus ca ar fi actionat mai curand pentru respectarea dreptului sau de proprietate.
Asadar, desi in Dosarul nr. x/291/2011 a fost respinsa actiunea in constatarea nulitatii partiale a Contractului de vanzare din 16 iulie 2001 (act ce constituie titlu de proprietate al reclamantei in revendicarea de fata), instanta de apel a avut in vedere ca respectiva solutie s-a intemeiat pe argumente ce vizau buna-credinta a partilor la incheierea contractului, insa, in raport de considerentele anterior expuse, faptul ca reclamanta nu stapaneste imobilul dobandit, asa cum este mentionat in contract, nu este ca rezultat al ocuparii fara just titlu de catre parata a vreunei suprafete, astfel ca, nu poate conduce la admiterea cererii de revendicare.
Curtea de Apel a mai retinut ca parata SC B. SA are in proprietate magazinul alimentar, cu teren aferent de 117,23 mp, preluat prin actul de divizare al fostei SC C. SA (Actul aditional din 6 ianuarie 1997, Sentinta civila nr. 10 din 23 ianuarie 1997 a Judecatoriei Roman, Actul de dezmembrare din 6 martie 2008, cu Incheierea de intabulare nr. x/2008), spatiul fiind in aceeasi forma stabilita prin compartimentarea ce a avut loc in anul 1991, fara a suferi modificari ulterioare.
Din probele administrate in cauza, nu a rezultat ca parata ar ocupa o suprafata construita mai mare decat cea evidentiata in aceste acte de proprietate, avand in vedere ca in Raportul de expertiza nu se face nicio referire la actele de proprietate ale paratei, concluzia ca aceasta ar ocupa „o suprafata in plus” nefiind raportata la titlurile prezentate de parti; de asemenea, s-a constatat ca nici in expertiza nu se face referire la o suprafata de teren pe care parata ar ocupa-o in plus fata de actele sale de proprietate, ci se stabileste doar ca terenurile detinute de cele doua parti, prin actele prezentate, se suprapun pe o suprafata construita de 33 mp.
In ceea ce priveste imobilele mentionate in actul de dezmembrare inscris in Cartea Funciara, instanta de apel a inlaturat ca nefondate criticile apelantei reclamante, potrivit carora acest act nu ar avea la baza o masuratoare; asa cum a rezultat din inscrisurile depuse la dosar fond, pentru imobilul proprietatea intimatei-parate s-a intocmit inca din anul 2000 documentatia cadastrala, cu plan de incadrare in zona, releveu spatiu comercial, plan de amplasament si delimitare, acesta din urma purtand mentiunea ca „se confirma suprafata din masuratori.”
In opinia instantei de apel, toate aceste aspecte sunt in masura sa sustina concluzia ca problemele actuale sunt generate de intabularea dreptului de proprietate al autoarei reclamantei pe o suprafata construita mai mare decat avea in proprietate, insa, chiar daca titlul reclamantei a fost supus analizei instantei si mentinut (pentru considerentul ca nu s-a dovedit reaua-credinta a partilor), in speta, nu s-a dovedit ca parata ar ocupa o suprafata construita pentru care sa nu detina dreptul de proprietate.
Sub aspectul criticii din apel potrivit careia Tribunalul de fond a omis sa se pronunte asupra capatului privind lipsa de folosinta, Curtea de Apel a constatat ca nici aceasta nu poate fi retinuta, intrucat despagubirile pentru lipsa de folosinta puteau fi analizate numai in ipoteza admiterii capatului principal de cerere privind revendicarea, prima instanta lasand sa se inteleaga ca, respingand primul capat de cerere, implicit a respins si capatul de cerere accesoriu privind lipsa de folosinta.
Fata de toate aceste considerente, Curtea de Apel a apreciat ca solutia de respingere a actiunii, in intregul ei, este legala si temeinica, in raport de dispozitiile art. 480 C. civ., astfel ca, se impune a fi mentinuta, in aplicarea dispozitiilor art. 295 alin. (1) si art. 296 C. proc. civ.
In temeiul art. 274 C. proc. civ., apelanta va fi obligata sa plateasca intimatei suma de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu avocat (Chitanta depusa in Dosarul nr. x/103/20018*).
Impotriva acestei decizii, reclamanta SC A. SRL a declarat recurs, prevalandu-se de motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 7 si 9 C. proc. civ., dar si de dispozitiile art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Sub aspectul incalcarii prevederilor art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, recurenta-reclamanta a aratat ca intelege sa critice decizia sub aspectul incalcarii dreptului la aparare, ceea ce presupune ca nu a beneficiat de un proces echitabil.
Se arata de catre recurenta ca prin decizia de casare s-a retinut incalcarea dreptului sau la aparare in ciclul procesual anterior, in apel, precum si nemotivarea deciziei atacate, totodata, stabilindu-se in sarcina instantei de rejudecare si necesitatea verificarii eventualei incalcari a autoritatii de lucru judecat dedusa din hotararea data in litigiul avand ca obiect nulitatea contractului de vanzare-cumparare al reclamantei respectiv, in ce masura, in considerentele acelei decizii, s-a aratat ca reclamanta are un titlu de proprietate asupra imobilului in litigiu, urmand ca, dupa stabilirea acestui aspect, sa se procedeze la compararea titlurilor opuse de parti.
Recurenta arata ca primul termen de judecata in rejudecare a fost stabilit in data de 1 septembrie 2016, data pentru care apelantul a primit citatie fara a se face vorbire despre discutarea vreunei exceptii sau obligatii din partea apelantului. Pentru acest termen, apelanta-reclamanta a depus cerere de acordare a unui termen pentru angajare aparator, insa nu aceasta cerere a condus la amanarea judecarii cauzei, ci motivul amanarii a privit solicitarea de la Judecatoria Roman a dosarului in care s-a solicitat anularea contractului sau de vanzare-cumparare in vederea atasarii lui la prezenta cauza.
Urmatorul termen de judecata in apel a fost fixat in data de 6 octombrie 2016, data la care aparatorul ales a depus la dosar cerere de amanare, insotita de o adeverinta din care rezulta ca in perioada 3 octombrie 2016 – 20 octombrie 2016, este in concediu de odihna. Instanta de judecata a apreciat, la cererea avocatului advers, ca in cauza a mai fost acordat un termen pentru lipsa de aparare a apelantei si, prin urmare a trecut la solutionarea cauzei, punand in discutie (in lipsa apelantei si fara citarea partilor pentru discutarea acestei exceptii), exceptia necompetentei materiale a Curtii de Apel Bacau; s-a acordat un termen de o saptamana pentru ca apelantul sa depuna concluzii scrise, respectiv 13 octombrie 2016, fara a se observa insa ca perioada concediului de odihna a aparatorului sau era 3 octombrie 2016 – 20 octombrie 2016.
In opinia recurentei, gresit instanta de apel a respins cererea de amanare formulata de aparatorul sau motivata pe prevederile art. 156 C. proc. civ., intrucat primul termen de judecata in rejudecarea apelului nu a fost acordat pentru lipsa aparare, ci pentru atasarea dosarelor de la Judecatoria Roman, iar la termenul din 6 octombrie 2016, nu s-a solicitat termen de catre apelant, ci de catre aparatorul sau ales care, din motive obiective, nu putea fi prezent in instanta.
Recurenta sustine ca dreptul la concediu este valabil atat pentru aparare cat si pentru celelalte parti implicate in actul de justitie, iar pricina de fata nu este una care se judeca in regim de urgenta, pentru a se justifica judecata chiar in lipsa aparatorului apelantei plecat din tara; in acest sens, recurenta arata ca ataseaza motivelor de recurs in copie, biletul de avion, adeverinta de concediu, bilet din care se poate observa ca aparatorul a revenit in tara in data de 16 octombrie 2016, data la care in prezentul dosar era deja pronuntata decizia de catre instanta de apel.
Referitor la motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta arata ca instanta de apel nici de aceasta data nu a motivat decizia, intrucat nu a comparat titlurile de proprietate ale partilor, nu a analizat in niciun mod titlul de proprietate al paratei si nu a motivat de ce a dat eficienta unui titlu care, din punctul sau de vedere, nu este valabil.
Mai mult decat atat, Curtea de Apel nu a explicat in niciun mod de ce fata de actul de divizare pe care instanta l-a considerat ca fiind titlu valabil, intimata stapaneste in plus 53,95 mp suprafata utila si 73 mp suprafata construita.
Instanta de apel s-a marginit la a copia considerentele sentintei date de Tribunalul Neamt in dosarul avand ca obiect anularea contractului de vanzare- cumparare, iar atunci cand argumenteaza, chiar daca din perspectiva bunei-credinte, prin insumarea celor 2 suprafete rezulta suprafata de 66,16 mp teren pe care vanzatoarea l-a transmis reclamantei din prezenta cauza, nu a identificat o explicatie pentru faptul ca s-a vandut o constructie mai mare decat terenul aferent acesteia, astfel incat recurenta concluzioneaza ca instanta de apel a fost in confuzie cu privire la obiectul cererii de chemare in judecata.
Se subliniaza ca parata nu a contestat niciodata actul de vanzare-cumparare a terenului detinut de autoarea recurentei, nu a pretins un drept de proprietate asupra acestui teren, iar suprafata de teren (in indiviziune cu restul imobilului, care este un imobil cu 7 etaje si spatii comerciale la parter) nu poate fi egala cu suprafata spatiului comercial.
De asemenea, instanta de apel a aratat ca nici expertiza nu a facut referire la o suprafata de teren pe care parata ar ocupa-o in plus fata de actele sale de proprietate, ci a stabilit doar ca terenurile detinute de cele 2 parti, se suprapun pe o suprafata construita de 33 mp.
In mod evident, instanta de judecata a facut confuzie intre teren si suprafata construita, analizand titlurile din punct de vedere al terenului si nu al suprafetei desfasurate a spatiilor comerciale, suprafete desfasurate construite, carora le revin anumiti metri patrati de teren si care nu au fost contestati niciodata de partile cauzei. Suprafata de teren 66,16 mp este suprafata aferenta unei suprafete construite de 117 mp, asa cum rezulta din documentatia cadastrala si actul de vanzare-cumparare, iar in legatura cu terenul nu au existat niciodata litigii, parata oferindu-se sa cumpere de la recurenta cota indiviza de teren, aferenta spatiului construit pe care il detine in plus fata de acte si care este proprietatea recurentei-reclamante.
Pe de alta parte, Curtea de Apel a insiruit mai multe documente, autorizatii de executare lucrari, documentatie evaluare active, pentru a incerca sa demonstreze ca SC D. SRL, autoarea recurentei, nu a avut in proprietate magazinul si terenul aferent pe care i le-a vandut.
Curtea de Apel nu a motivat in niciun fel faptul ca reclamanta a aratat ca este proprietara asupra terenului aferent celor 117 mp spatiu comercial si ca, atat pentru teren cat si pentru spatiul comercial, parata nu detine un titlul de proprietate.
Pentru a demonstra ca instanta de apel s-a aflat in confuzie si ca nu a comparat titlurile de proprietate ale partilor, astfel cum a stabilit instanta de casare, recurenta procedeaza la prezentarea unui istoric al titlului sau de proprietate (redat si in motivele de apel).
Astfel, prin Actul autentic de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001, recurenta a cumparat de la vanzatoarea SC D. SRL, suprafata totala de 66,16 mp teren, impreuna cu spatiul comercial in suprafata de 117 mp.
La data achizitionarii acestui imobil, cumparatorii au verificat inscrierile facute de vanzatoare in Cartea Funciara, precum si documentatia anexata acestor acte, toate fiind inscrise in Cartea Funciara sub nr. x/N, conform Incheierii nr. 1.478/2000 a Judecatoriei Roman.
Intrucat recurenta a constatat ca atat din spatiul comercial achizitionat cat si din terenul sau intimata ocupa, fara a poseda acte de proprietate, o suprafata de 26,49 mp din spatiul de vanzare si 3,78 mp din spatiul de depozitare, precum si terenul aferent acestor suprafete ocupate, a formulat prezenta actiune in revendicare, pentru a se dispune obligarea intimatei sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul si spatiile ocupate.
Motivat de faptul ca pe parcursul judecarii cererii de revendicare, intimata a formulat o actiune in anularea actului sau de vanzare-cumparare, judecata prezentei cauze a fost suspendata pana la solutionarea acestei actiuni, actiune ce s-a finalizat cu mentinerea actului de vanzare-cumparare al reclamantei, ca fiind perfect valabil.
Pe parcursul judecatii, intimata a incercat sa acrediteze ideea ca ea este proprietara partii ocupate din spatiul recurentei, intrucat, din constructie a existat un zid despartitor, iar spatiul a fost folosit in modalitatea in care intimata ocupa parte din spatiul recurentei.
Recurenta arata ca aceasta sustinere a intimatei nu poate fi primita, intrucat dovada proprietatii este facuta cu acte de proprietate si nu cu un mod de posesie care a incetat la data la care SC C. SA s-a divizat.
In continuare, recurenta explica modalitatea in care autoarea sa (vanzatoarea) a achizitionat acest spatiu, pe care ulterior l-a vandut recurentei, precum si de ce sustine recurenta ca intimata nu poseda un titlu pentru spatiul revendicat.
Atat spatiul recurentei, cat si spatiul detinut de catre intimata, au apartinut SC C. SA, societate care, in anul 1993, a organizat o licitatie prin care a vandut o parte dintre spatiile pe care le avea in proprietate. Licitatia a avut loc in data de 10 iunie 1993, iar autoarea recurentei a adjudecat spatiul pe care, ulterior, l-a cumparat in data de 21 iunie 1993, cu contractul de vanzare-cumparare, transcris in Registrul de transcriptiuni din 25 august 1993. Atat licitatia, cat si vanzarea au fost facute fara ca spatiul achizitionat sa fie identificat si masurat, ceea ce rezulta din Procesul-verbal de licitatie incheiat in data de 10 iunie 1993.
In anul 1996, SC C. SRL, prin Hotararea nr. 2 din 21 decembrie 1996, s-a divizat, iar ca urmare a divizarii, intimata a primit in proprietate mai multe spatii, printre care si spatiul invecinat cu cel al autoarei recurentei.
Aceasta divizare a fost publicata in M. Of. nr. 54 din 13 ianuarie 1997, unde, la punctul cladiri, se arata ca, printre altele, intimata primeste in deplina proprietate si linistita posesie magazinul, in suprafata utila de 541 mp si suprafata construita 629 mp.
Aceasta suprafata se regaseste si in Hotararea nr. 2 a Adunarii Generale a Actionarilor din 21 decembrie 1996, precum si in Sentinta civila nr. 10 PJC din 23 ianuarie 1997, pronuntata in Dosarul nr. x/1997 al Judecatoriei Roman.
Cu toate ca suprafata din actul de dezmembrare, cat si din publicatia la M. Of. este de 541 mp, respectiv 629 mp, intimata stapaneste in fapt 712,53 mp suprafata construita din care, 594,95 mp, suprafata utila.
Nicio suprafata din spatiile divizate si din terenul vandut nu a fost masurata, singurele acte de proprietate in cadrul carora s-au facut masuratori sunt actele recurentei-reclamante. Actul de vanzare-cumparare a terenului aferent spatiului s-a incheiat in forma autentica in anul 1995 si, din acest moment, prin accesiune, proprietarul terenului a devenit si proprietarul constructiilor aflate pe acesta.
In aceste conditii, in mod corect in momentul in care s-a intocmit documentatia cadastrala prin raportare la terenul cumparat, s-a constatat ca spatiul aferent suprafetei de 66,16 mp teren, este de 117 mp.
In C. civ. in vigoare in prezent, se arata ca dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de Carte Funciara (art. 565), dovada pe care recurenta a facut-o, in timp ce intimata nu detine niciun titlu asupra spatiului ocupat.
Instanta de apel a mai retinut ca din probele administrate, nu rezulta ca parata ar ocupa o suprafata construita mai mare decat cea evidentiata in actele de proprietate – pe care le indica – actul de divizare, Sentinta civila nr. 10 din 23 ianuarie 1997, actul de dezmembrare etc. -, cand tocmai din aceste inscrisuri rezulta ca la aceasta data parata stapaneste o suprafata construita in plus fata de actele prezentate de 53,95 mp, respectiv 73 mp.
Aceasta suprafata in plus detinuta de parata, fata de actele de proprietate, instanta nu o explica, ci, mai mult, in contradictie cu probele administrate, arata ca parata nu detine in plus suprafata construita.
De asemenea, s-a mai retinut ca reclamanta a ramas in pasivitate si nu a actionat impotriva intimatei dupa achizitionarea spatiului, in sensul recuperarii suprafetei ocupate de aceasta, motiv pentru care, recurenta precizeaza instantei de recurs ca imediat dupa achizitionarea spatiului, i-a solicitat paratei sa-i elibereze suprafata ocupata si am actionat-o in judecata intr-o actiune in evacuare; de asemenea, recurenta sustine ca a incercat rezolvarea acestui litigiu pe cale amiabila, iar intimata s-a oferit sa cumpere terenul aferent spatiului pe care l-a ocupat de la reclamanta, sens in care va face dovada cu inscrisuri.
In concluzie, recurenta-reclamanta solicita admiterea recursului si, prin rejudecarea apelului, sa se dispuna desfiintarea sentintei pronuntate de prima instanta, iar pe fond, sa se admita actiunea in revendicare si sa i se acorde lipsa de folosinta.
Recurenta-reclamanta a anexat motivelor de recurs copia biletelor de avion ale aparatoarei sale din 6 octombrie 2016 si, respectiv 16 octombrie 2016, copie proces-verbal de conciliere incheiat intre parti la data de 3 ianuarie 2008, copia Contractului de vanzare-cumparare din 17 februarie 1995 incheiat intre SC C. SA si SC D. SRL avand ca obiect suprafata de teren de 66,16 mp, din care 44,80 mp teren in proprietate exclusiva si 21,36 mp in proprietate indiviza cu ceilalti proprietari ai imobilului, situat in mun. Roman, jud. Neamt si Proces-verbal de licitatie din 10 iunie 1993.
Intimata-parata SC B. SA, in termen legal, a depus intampinare la motivele de recurs, prin care a solicitat, pentru argumentele dezvoltate in cuprinsul intampinarii, respingerea recursului reclamantei ca nefondat.
Nu au fost administrate alte inscrisuri decat cele deja mentionate de catre partile cauzei.
Recursul formulat este nefondat, potrivit celor ce urmeaza.
Inalta Curte constata ca recurenta-reclamanta, prin recursul de fata, a invocat motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 7 si 9 C. proc. civ. si, in plus, a invocat si o pretinsa incalcare a prevederilor art. 6 alin. (1) din Conventia Europeana a Drepturilor Omului sub aspectul dreptului sau la aparare si la un proces echitabil.
In ceea ce priveste cea din urma sustinere, Inalta Curte constata, prin prisma argumentelor aratate de catre recurenta, ca aceasta se impune a fi recalificata in motivul de casare prevazut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., intrucat respectarea dreptului la aparare se inscrie in randul principiilor ce guverneaza desfasurarea procesului civil, iar o incalcare a principiilor procesului civil este susceptibila a fi analizata in recurs pe temeiul invocat, text potrivit caruia – prin hotararea data, instanta a incalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art. 105 alin. (2), nulitate virtuala, in acest caz.
In argumentarea acestui motiv de recurs, recurenta a sustinut ca instanta de apel a respins cererea sa pentru lipsa de aparare (imposibilitate de prezentare a aparatorului sau) de la termenul din 6 octombrie 2016, in conditiile in care, la primul termen in rejudecare, Curtea de Apel nu s-a pronuntat asupra cererii de amanare formulata de apelanta-reclamanta pentru lipsa de aparare; in plus, la termenul acordat s-a pus in dezbatere (in lipsa apelantei si fara citarea partilor pentru discutarea acestei exceptii) exceptia necompetentei materiale a Curtii de Apel Bacau, iar dupa respingerea cererii pentru lipsa de aparare, s-a dispus amanarea pronuntarii la 13 octombrie 2016, data la care aparatorul sau, se afla in continuare in concediu de odihna.
Inalta Curte constata ca art. 156 alin. (1) C. proc. civ. are valoarea unei norme dispozitive, neavand caracter imperativ; ca atare, admiterea sau respingerea unei cereri pentru lipsa de aparare – imposibilitatea de prezentare a aparatorului unei parti fiind asimilata cererii pentru lipsa de aparare – reprezinta o chestiune de apreciere a instantei in fata careia cererea este sustinuta.
Pe de alta parte, potrivit mentiunilor din incheierea de sedinta din 1 septembrie 2016, rezulta ca ambele parti au solicitat termen pentru lipsa de aparare, cerere care a fost admisa de Curtea de Apel prin formularea „avand in vedere cererile de amanarea formulate de parti”, iar instanta, suplimentar, a dispus si masura atasarii dosarelor de la Tribunalul Neamt si, respectiv Judecatoria Roman.
Mai mult decat atat, Curtea de Apel, desi mai acordase un termen pentru lipsa de aparare si la solicitarea apelantei, anterior mentionat, la termenul de judecata din 6 octombrie 2016 nu a amanat judecata cauzei pentru imposibilitatea de prezentare a aparatorului apelantei, insa, in aplicarea dispozitiilor art. 156 alin. (2) C. proc. civ., a dispus amanarea pronuntarii la data de 13 octombrie 2016.
Inalta Curte apreciaza ca este lipsita de relevanta, din perspectiva respectarii dreptului la aparare si a standardelor procesului echitabil, imprejurarea ca si la data mentionata aparatorul apelantei-reclamante era in continuare in concediu de odihna, intrucat dispozitiile art. 234 din Statutul profesiei de avocat, aprobat prin Hotararea nr. 64/2011 a UNBR prevad astfel:
„(1) Avocatul are obligatia sa depuna toate diligentele necesare pentru indeplinirea serviciului profesional ce i-a fost incredintat.
(2) In cazul in care avocatul este impiedicat sa indeplineasca serviciul profesional, isi va asigura substituirea, inclusiv printr-un avocat care isi desfasoara activitatea intr-o alta forma de exercitare a profesiei, daca in prealabil obtine acordul clientului in acest scop. Modelul delegatiei de substituire este prevazut la anexa nr. V. Prevederile art. 122 alin. (4) se aplica in mod corespunzator si formularului delegatiei de substituire.”
Mai mult decat atat, art. 129 alin. (1) C. proc. civ. stabileste: „Partile au indatorirea ca, in conditiile legi, sa urmareasca desfasurarea si finalizarea procesului. De asemenea, ele au obligatia sa indeplineasca actele de procedura in conditiile, ordinea si termenele stabilite de lege sau de judecator, sa-si exercite drepturile procedurale conform dispozitiilor art. 723 alin. (1), precum si sa-si probeze pretentiile si apararile.”
In consecinta, potrivit textului anterior citat, partile au obligatia indeplinirii actelor de procedura in termenele stabilite de lege sau de judecator, astfel ca, apelanta era tinuta, in masura in care aprecia ca in acest sens era interesul sau procesual, sa formuleze concluzii scrise la termenul acordat de instanta de apel in acest scop fie personal, fie prin intermediul unui alt aparator, nou angajat ori in substituirea celui pe care deja il avea, obligatia de substituire fiind in sarcina aparatorului sau.
Inalta Curte constata ca dreptul legal la concediu de odihna al aparatorului nu poate fi analizat in contextul acestei critici de nelegalitate, intrucat dreptul de aparare apartine partii, iar partile isi pot exercita drepturile procesuale personal sau prin mandatar, potrivit art. 67 alin. (1) C. proc. civ., avocatul partii fiind un mandatar conventional al partii, in conditiile art. 68 C. proc. civ. si ale Legii nr. 51/1995 privind organizarea si exercitarea profesiei de avocat.
Recurenta-reclamanta a mai sustinut ca la termenul din 6 octombrie 2016 instanta de apel a pus in discutie si exceptia necompetentei materiale a Curtii de Apel Bacau fara citarea sa in acest scop, sustinere eronata intrucat in realitate, exceptia ce trebuia discutata era cea a necompetentei materiale a primei instante, si care, in ciclul procesual anterior a fost invocata din oficiu si pentru a carei nesolutionarea (intre altele), decizia pronuntata in apel a fost casata.
Inalta Curte constata ca aceste sustineri nu sunt conforme celor consemnate in incheierea de la termenul de dezbatere a apelului, intrucat instanta de apel a acordat cuvantul pe fond, procedura de citare fiind completa, potrivit art. 153 alin. (1) teza finala C. proc. civ., in timp aspectul privind autoritatea de lucru judecat a Deciziei civile nr. 229 din 3 noiembrie 2014 a Tribunalului Neamt, ca si exceptia necompetentei materiale a primei instante, erau chestiuni a caror dezbatere obligatorie in rejudecare era stabilita prin decizia de casare, date fiind dispozitiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ.
Potrivit celor anterior aratate, Inalta Curte va inlatura ca nefondat motivul de casare prevazut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., avand in vedere si faptul ca recurenta se afla in situatia de a-si invoca propria culpa, date fiind argumentele sustinute, contrar art. 108 alin. (4) C. proc. civ.
Nici motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu se verifica in cauza, intrucat instanta de apel, prin considerentele deciziei recurate, a aratat motivele pentru care nici exceptia necompetentei materiale a primei instante nu a putut fi retinuta ca motiv de ordine publica invocat din oficiu, in ciclul procesual anterior, modalitatea in care in cauza de fata opereaza efectul pozitiv al puterii de lucru judecat a Deciziei civile nr. 229 din 3 noiembrie 2014 a Tribunalului Neamt; de asemenea, au fost aratate motivele pentru care nici criticile sustinute de reclamanta prin motivele de apel nu sunt fondate.
Inalta Curte retine ca decizia recurata expune in mod clar, coerent si convingator motivele pentru care Curtea de Apel a confirmat solutia de respingere a actiunii in revendicare, aratand elementele relevante ale situatiei de fapt a cauzei, normele de drept incidente, realizand analiza motivelor de apel sustinute de reclamanta si conformandu-se celor stabilite prin decizia de casare, cu deplina respectare a prevederilor art. 315 C. proc. civ., intr-un rationament logico-juridic ce corespunde exigentelor prevazute de art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.
Recurenta pretinde ca instanta de apel nu a motivat decizia, intrucat nu a comparat titlurile de proprietate ale partilor, nu a analizat in niciun mod titlul de proprietate al paratei si nu a motivat de ce a dat eficienta unui titlu care, din punctul sau de vedere, nu este valabil.
Contrar acestor sustine, Inalta Curte constata ca instanta de apel, intr-o corecta aplicare a regulilor doctrinare dezvoltate pentru solutionarea actiunii in revendicare.
Astfel, reclamanta a promovat actiunea in revendicare impotriva paratei cu privire la doua spatii comerciale in suprafata de 26,49 mp din (spatiu de vanzare) si, respectiv de 3,78 mp (spatiu de depozitare), precum si referitor la terenul aferent acestor suprafete pretins ocupate fara temei.
Actiunea in revendicare reprezinta mijlocul procedural cel mai energic prin care se tinde la apararea si restabilirea dreptului de proprietate, fiind o actiune reala petitorie prin care reclamantul – proprietar neposesor solicita restituirea bunului sau de la posesorul neproprietar ori de la un detentor precar.
Intrucat este o actiune petitorie, prin exercitarea acesteia se tinde la stabilirea directa a dreptului de proprietate al reclamantului, in timp ce redobandirea posesiei ca urmare a revendicarii, este numai un efect accesoriu al actiunii in revendicare.
In actiunea in revendicare derulata intre doua parti care au titluri provenind de la autori diferiti, regula de solutionare presupune compararea titlurilor de proprietate ale autorilor partilor.
Or, din analizarea considerentelor deciziei recurate, Inalta Curte constata ca instanta de apel a facut aplicarea acestei reguli, comparand titlurile de proprietate ale autorilor partilor, iar nu ale partilor, cum eronat sustine recurenta ca ar fi trebuit a se proceda, in timp ce instanta de casare a enuntat doar premisa de evaluare a fondului cererii.
In realizarea acestei analize, conform celor anterior aratate, este necesar a se stabili mai intai dreptul de proprietate al reclamantului – implicit si intinderea lui sau limitele materiale externe ale dreptului – regula care, partial, corespunde si imperativului procedural al dovedirii sau justificarii prioritare a calitatii procesuale active a reclamantului, asadar, mai inaintea verificarii calitatii procesuale pasive a paratului actionat in judecata (iar, pe fond a titlului autorului sau).
Analiza pe fond a actiunii in revendicare insa, a presupus, potrivit situatiei de fapt a cauzei, compararea titlurilor de proprietate ale autorilor partilor, ceea ce ar fi atras solutia de a se da preferinta titlului mai bine caracterizat, in conditiile in care fiecare dintre parti opune un titlu valabil cu privire la bun.
In situatia in care dreptul de proprietate al autoarei cu titlu particular a recurentei-reclamante – SC D. SRL – a fost dovedit in limitele retinute de instanta de apel – 66,16 mp teren si 75,80 mp suprafata construita a spatiului comercial (iar nu de 117 mp, astfel cum s-a mentionat in Contractul de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001) – in mod evident nici recurenta-reclamanta nu poate opune in mod eficient unui tert un drept de proprietate pe care autoarea sa nu i l-a putut transmite, intrucat nu l-a detinut in patrimoniul sau la data perfectarii contractului, potrivit principiului nemo plus juris ad alium tranferre potest, quam ipse habet.
Mai mult decat atat, si titlul de proprietate al antecesoarei reclamantei – SC D. SRL – constand in Contractul de vanzare-cumparare din 23 iunie 1993 incheiat cu SC C. SA (asupra constructiei), precum si in Contractul de vanzare-cumparare din 17 februarie 1995 (cu privire la teren) – releva aceeasi intindere a dreptului de proprietate atat cu privire la constructie – 75,60 mp, cat si cu privire la teren – 66,16 mp.
In plan teoretic, independent de imprejurarea ca parata ar putea exercita in fapt posesia asupra unui imobil intr-o suprafata mai mare decat ea insasi detine in mod valabil de la autoarea sa, potrivit titlului sau de proprietate, in solutionarea actiunii in revendicare de fata este esential ca aceasta suprafata mai mare nu provine din acapararea sau uzurparea dreptului de proprietate al reclamantei.
In concret insa, in speta, instanta de apel a retinut ca parata nu ocupa in fapt o suprafata construita mai mare decat cea evidentiata in actele sale de proprietate provenind de la SC C. SA.
Inalta Curte nu poate retine nici sustinerile recurentei privind pretinsa nemotivare de catre instanta de apel a imprejurarii ca expertiza a stabilit ca terenurile detinute de cele doua parti, prin actele prezentate, se suprapun pe o suprafata construita de 33 mp, intrucat in mod evident aceste concluzii se bazeaza pe titlurile de proprietate prezentate de parti, iar nu de titlurile de proprietate ale autoarelor partilor, asadar, pentru reclamanta fiind luata in considerare suprafata construita de 117 mp inserata in Contractul din 16 iulie 2001, iar nu cea dobandita in mod efectiv de la autoarea sa de 75,60 mp.
Totodata, Inalta Curte mai constata ca imperativul respectarii art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. priveste obligatia instantei de a expune toate imprejurarile de fapt relevante pentru solutionarea pricinii cu care este investita si aratarea modalitatii de aplicare la speta a normelor sau regulilor de drept aplicabile, iar nu a tuturor nelamuririlor existente intre parti, colaterale situatiei de fapt proprie cauzei.
Ca atare, Inalta Curte constata ca nu facea obiectul investirii instantei de apel necesitatea lamuririi inadvertentele dintre suprafata de teren dobandita de reclamanta de la SC D. SRL (66,16 mp, din care 44,8 mp proprietate exclusiva si 21,36 mp proprietate indiviza) si suprafata constructiei transmisa – 117 mp conform contractului, sau chiar 75,60 mp, in mod real, potrivit actelor de proprietate ale autoarei reclamantei.
Cu toate acestea, Inalta Curte retine nu este relevanta comparatia suprafatei de teren de 66,16 mp cu suprafata construita de 75,60 mp dobandita in mod efectiv de reclamanta (iar nu cea de 117 mp mentionata ca atare in contract, pe baza unei documentatii cadastrale eronate), intrucat terenul cumparat de reclamanta nu este dobandit numai in proprietate exclusiva, ci are doua componente – 44,8 mp proprietate exclusiva si 21,36 mp proprietate indiviza -, ceea ce inseamna ca, suprafata indiviza nu este materializata sau concretizata prin limite externe, astfel incat acestea nu pot fi insumate, intrucat rezultanta nu ofera vreun element util pentru solutionarea spetei, din perspectiva aspectului relevat de instanta de apel.
Acest argument eronat al Curtii de Apel nu are insa valoare hotaratoare in solutia adoptata prin decizia recurata, fiind chiar un considerent indiferent, astfel incat nu este de natura a conduce la modificarea hotararii, ci doar se va considera a fi inlaturat din ansamblul motivarii, potrivit celor aratate anterior.
Inalta Curte mai constata ca instanta de apel, prin considerentele deciziei recurate, a facut o corecta aplicare si analiza a celor dezlegate prin hotararea data in litigiul avand ca obiect constatarea nulitatii absolute partiale a Contractului de vanzare-cumparare din 16 iulie 2001 (efectul pozitiv al puterii de lucru judecat), cererea care, a fost respinsa, in esenta, pentru faptul ca nu a fost rasturnata prezumtia de buna-credinta a reclamantei si nici nu s-a dovedit frauda la lege a partilor contractante (paratele din acea cauza, anume reclamanta din prezentul dosar si SC D. SRL).
In acest context, instanta de apel a retinut ca pentru imobilul proprietatea intimatei-parate s-a intocmit documentatia cadastrala inca din anul 2000, cu plan de incadrare in zona, releveu spatiu comercial, plan de amplasament si delimitare, acesta din urma purtand mentiunea ca „se confirma suprafata din masuratori”, in timp ce documentatia cadastrala NCP x/106, in care pentru magazinul detinut de recurenta s-a trecut in mod eronat si nejustificat o suprafata construita de 117 mp, fata de 75,60 mp, cat rezulta din actul de proprietate.
Aceste constatari au permis instantei de apel stabilirea concluziei ca disputa dintre parti a fost generata de intabularea dreptului de proprietate al autoarei reclamantei pe o suprafata construita mai mare decat avea in proprietate (aspect retinut si prin decizia pronuntata cu privire la respingerea cererii in constatarea nulitatii absolute partiale a titlului reclamantei), insa, chiar daca titlul reclamantei a fost supus analizei instantei si mentinut (pentru considerentul ca nu s-a dovedit reaua-credinta a partilor), in speta, nu s-a dovedit ca parata ar ocupa o suprafata construita pentru care sa nu detina dreptul de proprietate.
Mai mult decat atat, instanta de apel a mai constatat din expertizele efectuate in prezenta cauza, precum si in dosarul atasat, ca acestea au confirmat ca cele doua spatii comerciale pe care le detin partile din litigiu se invecineaza, limita dintre aceste spatii nu s-a modificat din momentul dobandirii lor de catre autoarea reclamantei si, respectiv, de catre parata.
S-a mai retinut din aceleasi expertize ca limita dintre cele doua spatii este „pe axul 22 din planul initial al blocului, avand pozitionati stalpii si grinzile structurii de rezistenta a blocului”, ca „in urma construirii in anul 1991 a peretelui despartitor din axul 22 s-au creat doua spatii distincte: unitatea comerciala 24 si spatiul nou creat denumit „magazinul nr. 62”, ca „zidul care desparte magazinul 24 de magazinul 62 se afla in acelasi loc ca si la momentul cumpararii de catre SC D. SRL”.
Prin urmare, instanta de apel, pe baza acestor probe coroborate cu imprejurarea vanzarii catre reclamanta a unei constructii cu o suprafata mai mare decat cea asupra careia vanzatoarea era proprietara, a concluzionat ca reclamanta a dobandit magazinul nr. 62 care avea – in fapt – o suprafata inferioara celei mentionate in contract si era clar delimitata de cea a paratei (magazinul nr. 24) prin zid despartitor, suprafata ce nu s-a modificat inainte sau dupa cumparare, dar, profitand de anumite erori in evidentele de Carte Funciara, ce au fost preluate in actul sau de cumparare, a promovat actiunea in revendicare de fata.
In acest context, sunt lipsite de relevanta demersurile intreprinse de catre recurenta in raport cu intimata la nivelul anului 2008 pentru solutionarea amiabila a situatiei litigioase dintre parti, astfel cum reiese din procesul-verbal de conciliere anexat in copie motivelor de recurs, intrucat aceasta imprejurare nu contrazice constatarea instantei de apel cu referire la pasivitatea reclamantei in intervalul dintre momentul incheierii contractului sau de vanzare-cumparare – 16 iulie 2001 – si momentul promovarii actiunii de fata, 5 februarie 2008, in timp ce incercarea de conciliere dateaza din 3 ianuarie 2008, asadar, imediat anterior promovarii actiunii in justitie.
Inalta Curte constata ca cele dezvoltate prin memoriul de recurs de catre reclamanta pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu reprezinta veritabile critici de nelegalitate, ci, in realitate, recurenta solicita instantei de recurs reaprecierea materialului probator al cauzei, ceea ce nu poate fi primit.
Potrivit dispozitiilor legale, instanta de recurs nu are competenta de a realiza un control de temeinicie a hotararii recurate, atunci cand este pronuntata de o instanta de apel (exceptia referindu-se la recursul reglementat de art. 3041 C. proc. civ., inaplicabila spetei), nu poate schimba situatia de fapt a cauzei atunci cand aceasta este complet retinuta, ci controlul judiciar efectuat in recurs este exclusiv unul de legalitate, circumscris motivelor expres si limitativ reglementate prin dispozitiile art. 304 C. proc. civ., norma imperativa si de ordine publica.
Asa fiind, avand in vedere si cele aratate deja, Inalta Curte constata ca nu are corespondent in situatia de fapt retinuta de instanta de apel, cele afirmate de recurenta cu privire la imprejurarea ca parata ar ocupa o suprafata construita in plus fata de actele prezentate de 53,95 mp, respectiv 73 mp, in conditiile in care Curtea de Apel a retinut ca parata nu ocupa in fapt o suprafata construita mai mare decat cea evidentiata in actele sale de proprietate provenind de la SC C. SA, concluzie stabilita prin analizarea si coroborarea materialului probator al cauzei.
Inalta Curte urmeaza a inlatura ca nefondata si referirea recurentei-reclamante la dispozitiile art. 565 (proba dreptului de proprietate asupra imobilelor inscrise in cartea funciara) din Legea nr. 287/2009 privind C. civ., intrucat textul invocat nu este incident in speta, avand in vedere ca litigiul de fata a fost initiat in anul 2008, in timp ce noul C. civ. a intrat in vigoare la 1 octombrie 2011, sens in care prevede art. 6 alin. (2) din Legea nr. 287/2009: „Actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a legii noi sunt supuse dispozitiilor legii vechi, neputand fi considerate valabile ori, dupa caz, eficace potrivit dispozitiilor legii noi.”
Potrivit celor ce preced, Inalta Curte, in aplicarea dispozitiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul promovat de catre reclamanta.
In temeiul art. 274 C. proc. civ., se va dispune obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata efectuate de catre intimata in aceasta etapa procesuala, in suma de 4.490 RON, constand in onorariu de avocat, potrivit dovezii de la dosar recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL impotriva Deciziei nr. 218 din 13 octombrie 2016 a Curtii de Apel Bacau, sectia a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal.
Obliga pe recurenta-reclamanta la plata sumei de 4.490 RON catre intimata-parata SC B. SA, reprezentand cheltuieli de judecata in recurs.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 17 februarie 2017.
Procesat de GGC – N