Obligarea paratei la demolarea constructiilor realizate pe terenul proprietatea sa fara autorizatie de constructie
Reclamantul nu si-a dat acordul pentru edificarea acestor tipuri constructii pe terenul sau, ci si-a acordul doar pentru edificarea unor terase ca si constructii provizorii, total demontabile. Legea 50/1991 permite constructorilor sa intre in legalitate si sa obtina autorizatia de construire chiar si dupa edificarea unor constructii conform art.28 alin. 3 din Legea 50/1991. Strict nerespectarea obligatiei de a obtine o autorizatie de construire nu da dreptul unui proprietar sa ceara in instanta demolarea constructiilor edificate pe terenul sau de o alta persoana, ci doar sa sesizeze autoritatile cu atributii in domeniu mentionate mai sus singurele in drept sa dispuna sau sa solicite in instanta demolarea pentru lipsa acestor autorizatii
DOSAR NR. XXXXXXXXXXXXXX
ROMANIA
JUDECATORIA SECTOR 3 BUCURESTI
SECTIA CIVILA
Sentinta civila nr. 7841
Sedinta publica din 05.06.2014
Instanta constituita din:
PRESEDINTE: D______ A______
GREFIER: D_____ M____
Pe rol judecarea cauzei civile formulata de reclamantul D____ Y____, in contradictoriu cu parata G_______ E______ SRL, avand ca obiect obligatie de a face.
Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica din 29.05.2014, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, parte integranta din prezenta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea pentru data de 05.06.2014, cand a hotarat urmatoarele:
INSTANTA
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 21.08.2012, sub nr. XXXXXXXXXXXXXX reclamantul D____ Y____ a solicitat instantei obligarea paratei _______________________ la demolarea constructiilor realizate pe terenul proprietatea sa; cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamantul arata ca detine in calitate de proprietar imobilul situat in Bucuresti, _________________, sector 3, conform contractului de vanzare-cumparare nr.400/14.02.2005. Prin contractul de inchiriere nr.1/25.08.2009, a transmis posesia intregului imobil compus din constructie si teren liber catre _______________________.In data de 26.05.2011, la cererea expresa a chiriasului a incheiat un act aditional prin care si-a exprimat acordul sau in vederea construirii de catre acesta a doua terase.
Reclamantul a sustinut ca, dupa semnarea acestei declaratii, si-a dat seama ca aceste constructii pe care chiriasul dorea sa le efectueze ii vor imobiliza curtea imobilului si ii vor afecta structura de rezistenta a actualei constructii, drept pentru care a revocat in totalitate declaratia data prin inscrisul authentic nr.682/24.06.2011 incheiat in fata Notarului Public Cutaru E______. In data de 24.06.2011, a instiintat parata despre revocarea declaratiei prin care ii permitea construirea teraselor, aducand la cunostinta si Primariei Sectorului 3 Bucuresti. Desi a comunicat atat paratei cat si Primariei Sectorului 3 revocarea mentionatului acord, parata a edificat cu rea-credinta aceste constructii fara acordul sau, dupa data la care a fost instintata despre revocarea acordului, incalcand astfel dreptul sau de proprietate.
In drept, au fost invocate prev. art. 582 alin.2 pct.b C.civ., Lg. 50/1991.
La data de 07.02.2013, reclamantul D____ I____ a formulata cerere precizatoare si completatoare a cererii de chemare in judecata (f. 32), solicitand obligarea paratei la demolarea contructiilor realizate pe terenul proprietatea sa si readucerea pe cheltuiala paratului, a terenului la starea in care se afla la data inchirierii; cu cheltuieli de judecata.
In motivare, arata ca, construind in lipsa oricarui titlu care sa justifice convingerea sa ca actioneaza ca un constructor de buna credinta, ignorand dezacordul sau in calitate de proprietar si fara a obtine autorizatie de construire absolut necesara in conditiile legii, nu se poate prezuma ca parata ar fi un constructor de buna credinta.
In interpretarea disp.art.494 C.civ., trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent daca cel care a construit este de buna sau de rea credinta, caci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Aceasta conceptie este in acord cu disp. C.E.D.O.,’’Protocolul 1’’, art.1 care reglementeaza dreptul de proprietate.
In drept, au fost invocate prev. art. 494 C.civ. (vechi), prev. Lg.50/1991.
La data de 07.02.2013, parata _______________________, a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii formulata de catre reclamant, ca nefondata (f. 36).
In motivare, arata ca, la data de 25.08.2009 a incheiat un contract de inchiriere cu reclamantul pentru imobilul situat in Bucuresti, __________________, sector 3. Avand in vedere starea deplorabila in care se gasea imobilul la data preluarii de catre societatea sa, a solicitat si obtinut acordul proprietarului pentru efectuarea unor lucrari de consolidare, amenajare in scopul de a putea folosi spatiul respectiv potrivit destinatiei sale si obiectului de activitate al societatii sale, acela de restaurant. In acest sens au fost efectuate numeroase investitii care au sporit considerabil valoarea imobilului. Printre acestea se numara si terasa la care se refera reclamantul in actiunea sa, acesta nu numai ca si-a exprimat acordul verbal in toamna anului 2009 pentru edificarea acestei terase, ci a si asistat la desfasurarea lucrarilor. Deoarece ulterior au existat anumite discutii legate de plata chiriei, termenul la care se plateste chirie, a solicitat si acordul scris al dlui. D____ privitor la edificarea acestei terase. Acest acord a fost materializat prin declaratia autentificata sub nr. 1279 de catre BNP M_____ P_________ si Asociatii la data de 26.05.2011.
De asemenea, a sustinut ca reclamantul din prezenta cauza cunoaste foarte bine momentul edificarii terasei, a asistat la efectuarea lucrarilor, astfel incat considera ca actiunea de fata este menita doar a o constrange sa accepte conditiile sale privitoare la cuantumul chiriei, sustinerile din actiunea introductiva fiind in totalitate neadevarate, retractarea acordului pentru construirea terasei nefiind in masura sa stopeze edificarea unei constructii efectuate cu aproximativ 2 ani inainte.
In drept, au fost invocate disp. art.115 si urm. C.pr.civ.
In cauza au fost administrate probe cu inscrisuri, interogatoriu, martori si expertiza in constructii.
Analizand cererea prin prisma probelor administrate, instanta retine:
In fapt, reclamantul este proprietar al imobilului din sector 3 Bucuresti, _________________ A, ______________ in suprafata de 328,97 mp urmare a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 400/14.02.2005 de BNP M______ E____ (f. 4-6). Prin contractul 1/25.08.2009 (f. 8), reclamantul a inchiriat paratei suprafata de 320 mp, in spatiul inchiriat chiriasul parat urmand sa desfasoare activitate de alimentatie publica (f. 8-9). Doi ani mai tarziu, in data de 26.05.2011, reclamantul a dat doua declaratii autentificate sub nr. 1279 si 1280 de BNP Maciu P_________ si Asociatii prin care a aratat ca este de acord ca parata sa construiasca doua terase la acest imobil si sa incheie contracte de furnizare utilitati (f. 13, 34). In data de 24.06.2011, reclamantul a dat o noua declaratie autentificata sub nr. 682 de BNP Cutaru E______ prin care a revocat aceste declaratii (f. 14) si in aceeasi zi a trimis o notificare catre parata prin posta prin care ii solicita sa stopeze orice demersuri intreprinse in vederea obtinerii autorizatiilor de construire si sa nu incheie contracte de furnizare a utilitatilor (f. 18, 19, 20).
In drept, conform art. 494 Cod civil, in cazul constructiilor edificate de un tert pe terenul altuia, proprietarul terenului are dreptul de a le tine pentru dansul sau de a obliga pe constructor sa le ridice. Daca lucrarile au fost efectuate insa cu buna credinta, proprietarul terenului nu va putea cere ridicarea lor, dar va avea dreptul sau de a restitui valoarea materialelor si pretul muncii sau de a plati o suma egala cu aceea a cresterii valorii fondului.
Fata de acest text de lege clar rezulta ca sunt vadit neintemeiate sustinerile reclamantului prin avocat din cererea precizatoare – completatoare depusa la data de 07.02.2013 in sensul ca demolarea trebuie dispusa „indiferent daca acela care a construit este de buna sau rea credinta caci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului”.
De asemenea, contrar sustinerilor reclamantului prin avocat, „revocarea” acordului la edificarea teraselor prin declaratia autentificata sub nr. 682/24.06.2011 nu are nicio relevanta in cauza pentru ca aceasta „revocare” nu are nici un efect juridic. Actul juridic unilateral care este supus comunicarii este un act esentialmente irevocabil, nemaiputand sa fie retractat de autor dat fiind principiul fortei obligatoriu specific oricarui act juridic. Actele unilaterale pot fi revocate numai daca legea permite acest lucru, implicit sau explicit. Or, pentru acest tip de act unilateral incheiat de catre reclamant prin care proprietarul isi da acordul la edificarea unor lucrari pe terenul sau, legea nu prevede posibilitatea revocarii.
In plus, desi reclamantul a sustinut in cererea de chemare in judecata ca lucrarile ar fi fost efectuate dupa „revocarea” acordului (f. 5), in fapt lucrarile au fost efectuate inainte de aceasta „revocare” (oricum fara efect juridic).
Astfel, insusi martorul reclamantului, E__ L______, a declarat ca in luna iunie 2011 a fost contactata de catre reclamant care i-a spus ca si-a dat acordul pentru edificarea unor terase pe teren si ca dorea sa mearga la fata locului pentru a vedea stadiul lucrarilor; Cand s-au deplasat la fata locului au observat existenta constructiilor si reclamantul i-a declarat ca nu si-a dat acordul pentru edificarea acestor constructii, ci pentru edificarea unor terase in sensul de umbrelute si scaune (f. 95). Prin urmare, atata timp cat la data vizitei reclamantului constructiile existau deja pe teren si cat, conform sustinerilor propriului martor, de abia la acel moment reclamantul a constatat lucrarile care fusesera de fapt edificate si de abia la acel moment si-a manifestat si nemultumirea fata de tipul lucrarilor edificate, este evident ca „revocarea” acordului a avut loc dupa edificarea constructiilor.
Tot contrar sustinerilor reclamantului prin avocat, lipsa autorizatiilor de construire nu este un motiv de admitere a prezentei cereri de demolare.
Autorizatiile de construire trebuie obtinute anterior demararii lucrarilor. Dar inclusiv Legea 50/1991 permite constructorilor sa intre in legalitate si sa obtina autorizatia de construire chiar si dupa edificarea unor constructii si chiar dupa ce au fost sanctionati contraventional pentru lipsa acestor autorizatii conform art. 28 alin. 3 din Legea 50/1991, iar autoritatea administratiei publice competente poate lua chiar si decizia mentinerii sau a desfiintarii constructiilor realizate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia. Prin urmare, chiar si dupa edificarea constructiilor, parata ar fi putut intra in legalitate (din acest punct de vedere) prin obtinerea autorizatiilor de construire. Dar insusi reclamantul a solicitat paratei sa stopeze orice demersuri intreprinse in vederea obtinerii autorizatiilor de construire prin notificarea din 25.06.2011 (f. 18), iar in 30.06.2011 a comunicat si Primariei sector 3 o cerere de a nu fi eliberate autorizatiile de construire (f. 16, 17), astfel ca reclamantul nu poate solicita demolarea pentru lipsa autorizatiilor de construire la emiterea carora el insusi s-a opus.
Dar, in primul rand, demolarea nu poate fi dispusa la cererea reclamantului pentru lipsa autorizatiei de construire pentru ca Legea 50/1991 stabileste expres persoanele care au dreptul sa solicite, sa dispuna demolarea pentru lipsa autorizatiilor de construire si procedura exacta de urmat, iar proprietarul unui teren pe care a fost edificata o constructie fara autorizatie de construire nu se numara printre acesti titulari.
Art. 29 stabileste ca Inspectoratul de Stat in Constructii si inspectoratele teritoriale incunostinteaza autoritatea administratiei publice pe teritoriul careia s-a efectuat controlul asupra constatarilor si masurilor dispuse. In aceasta situatie organele de control ale consiliilor judetene sau locale, dupa caz, au obligatia sa urmareasca modul de conformare privind cele dispuse de Inspectoratul de Stat in Constructii. Art. 27 stabileste ca presedintii consiliilor judetene, primarii si organele de control din cadrul autoritatilor administratiei publice locale si judetene au obligatia sa urmareasca respectarea disciplinei in domeniul autorizarii executarii lucrarilor in constructii in cadrul unitatilor lor administrativ-teritoriale si, in functie de incalcarea prevederilor legale, sa aplice sanctiuni sau sa se adreseze instantelor judecatoresti si organelor de urmarire penala, dupa caz, inclusiv masuri de incadrare a acestora in prevederile autorizatiei sau de desfiintare a lucrarilor executate fara autorizatie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, intr-un termen stabilit in procesul-verbal de constatare a contraventiei (art. 28). Conform art. 32, in cazul in care persoanele sanctionate contraventional au oprit executarea lucrarilor, dar nu s-au conformat in termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contraventiei, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1), organul care a aplicat sanctiunea va sesiza instantele judecatoresti pentru a dispune, dupa caz, si desfiintarea constructiilor realizate nelegal, iar in cazul nerespectarii termenelor limita stabilite, masurile dispuse de instanta, in conformitate cu prevederile alin. (2), se vor duce la indeplinire prin grija primarului, cu sprijinul organelor de politie, cheltuielile urmand sa fie suportate de catre persoanele vinovate.
Prin urmare, strict nerespectarea obligatiei de a obtine o autorizatie de construire nu da dreptul unui proprietar sa ceara in instanta demolarea constructiilor edificate pe terenul sau de o alta persoana, ci doar sa sesizeze autoritatile cu atributii in domeniu mentionate mai sus singurele in drept sa dispuna sau sa solicite in instanta demolarea pentru lipsa acestor autorizatii (procedura pe care de altfel reclamantul a si urmat-o in paralel cu prezentul dosar – f. 48.49).
Fata de cele de mai sus, contrar sustinerilor reclamantului prin avocat la cuvantul pe fond lipsa autorizatiilor de construire nu este elementul esential si unicul element esential in cauza care sa dea dreptul reclamantului sa solicite demolarea constructiilor,
Dimpotriva, contrar sustinerilor reclamantului prin avocat, data edificarii lucrarilor care fac obiectul cauzei este un element esential. Daca cele doua constructii ar fi fost edificate in anul 2009 si parata ar fi facut dovada ca reclamantul ar fi avut cunostinta despre existenta lor in mai 2011 cand a dat declaratia autentificata prin care si-a dat acordul la edificarea teraselor, atunci aceasta declaratie putea fi interpretata ca fiind de fapt o ratificare a lucrarilor de natura celor deja existente pe teren, declaratie necesara tocmai pentru ca parata sa intre in legalitate si sa obtina autorizatia de construire si, implicit, ca prezenta cerere a reclamantului de obligare la demolarea constructiilor era neintemeiata.
Dar, din probele administrate nu rezulta sustinerile paratului conform carora constructiile care fac obiectul cauzei ar fi fost edificate in perioada august 2009- decembrie 2009 (f. 51), nici ca reclamantul si-ar fi dat acordul pentru edificarea constructiilor de natura celor care sunt prezente pe teren sau ca acesta ar fi fost de fata de mai multe ori pe parcursul edificarii acestor constructii asa cum sunt acestea prezente pe teren si ca, astfel, si-ar fi dat acordul implicit la edificarea lor de maniera in care au fost edificate.
Insusi martorul paratei, P___ L_____ F_____, a declarat ca a lucrat ca bucatar la ____________________ sau 2011 si pana in octombrie 2013, ca lucrarile de edificare a noilor constructii, identificate si in plansele foto, au fost demarate si efectuate chiar pe baza indicatiile sale in calitate de bucatar care urma sa lucreze in aceste constructii. Martorul a declarat ca a fost pe teren de cate ori a fost chemat de catre reprezentantii paratei, ca la niciuna din vizitele sale pe teren, de la momentul la care au inceput lucrarile si pana la finalizarea lor, nu l-a vazut de reclamant in zona sau participand la efectuarea lucrarilor; ca nu a discutat niciodata cu reclamantul despre aceste constructii, nici nu l-a vazut niciodata pe reclamant discutand cu reprezentantii paratei.
Astfel, parata nu a administrat nicio proba din care sa rezulte ca reclamantul si-ar fi dat acordul verbal pentru aceste doua constructii „in dese randuri si in fata unor martori” cum a sustinut in intampinare si in raspunsul la interogatoriu (f. 51 – raspunsurile 1,5,6), nesolicitarea de audiere a tuturor acestor pretinsi multi martori si alegerea ca martor a numitului P___ fiindu-i imputabila.
La pronuntarea prezentei solutii, instanta nu a avut in vedere inscrisurile depuse de catre parata dupa pronuntare in 05.06.2014, inscrisuri reprezentand niste facturi si chitante de achizitionare a unor materiale de constructie si efectuare a unor lucrari, aceste inscrisuri fiind evident depuse tardiv, cu incalcarea art. 132, 138 C.pr.cv, la doi ani dupa inregistrarea dosarului, respectiv la un an de la discutarea probatoriului in cauza si, astfel ca este culpa paratei pentru depunerea lor cu rea credinta si in mod nejustificat cu tardivitate. In plus, si daca ar fi fost depuse in termenul legal, solutia in cauza nu ar fi fost diferita pentru ca aceste inscrisuri nu fac decat dovada achizitionarii unor materiale de constructie, nu si dovada ca aceste materiale au fost utilizate la edificarea constructiilor care fac obiectul cauzei. Aceste facturi fac dovada achitarii unor lucrari de catre parata, nu si dovada naturii acestor lucrari, nici dovada ca aceste lucrari vizau chiar constructiile noi care fac obiectul cauze.
Totodata, parata nu a facut dovada ca reclamantul si-a dat acordul la edificarea constructiilor de natura celor care sunt edificate pe teren.
In declaratia autentificata din mai 2011, reclamantul si-a dat acordul expres pentru edificarea unor terase, iar parata nu a contestat faptul ca obiectul acordului l-au reprezentat numai niste terase. Dimpotriva, parata a recunoscut ca acordul a fost dat doar pentru niste terase, la acestea facand referire si in intampinare (f. 36), parata aparandu-se doar sustinand ca terasa din lemn este in esenta ei deplasabila, doar ca este acoperita (f. 41, 103).
Insa, asa cum se observa si din plansele foto (f. 63-66) si cum a rezultat si din expertiza efectuata (f. 115) constructiile care face obiectul cauzei nu sunt terase, ci sunt constructii definitive.
Terasele prin natura lor sunt lucrari provizorii, constructii deschise sau suprafete plane amenajate pe o ridicatura de teren, in parcuri sau in gradini sau portiuni de trotuar in fata unei cafenele sau a unui restaurant, unde sunt asezate mese pentru consumatori, potrivit si Dictionarului explicativ al limbii romane. Contrar sustinerilor paratei, constructiile care fac obiectul cauzei nu sunt transportabile, deplasabile (f. 103), ci pot fi doar demontate. Pe langa faptul ca chiar si constructiile din beton pot fi in parte demontate cu posibilitate de recuperare partiala a materialelor, fara ca aceasta sa le transforme in niste constructii provizorii, si in prezenta cauza constructiile pot fi demontate doar cu o recuperare partiala numai in ceea ce priveste finisajele, instalatiile si inchiderile perimetrale conform expertizei efectuate (f. 117). Imobilele care fac obiectul cauzei sunt constructii cu inchideri perimetrale pe soclu de beton sau pe pardoseala din beton, peretii de inchidere sunt placati cu termosistem pe exterior, cu lambriuri sau rigips cu placaj de faianta pe interior, tamplaria exterioara este din profil PVC cu geam termopan, pardoseala placata cu gresie sau pardoseala din gresie, invelitoare din tigla montata pe astereala (f. 116, 117).
Faptul ca aceste constructii nu afecteaza cladirea principala proprietatea reclamantului nu are relevanta in cauza: ceea ce conteaza este ca reclamantul nu si-a dat acordul pentru edificarea acestor tipuri constructii pe terenul sau, ci si-a acordul doar pentru edificarea unor terase ca si constructii provizorii, total demontabile care nu presupun, evident, soclu de beton, geamuri termopan, gresie, faianta, acoperis de tigla, rigips.
Pentru toate aceste motive, avand in vedere ca reclamantul si-a dat acordul pentru edificarea unor terase, ca lucrarile edificate de catre parata nu reprezinta niste terase, ca parata nu a facut dovada, dar nici nu a sustinut ca reclamantul si-ar fi dat acordul si pentru niste constructii cu caracter definitiv, fata de prevederile art. 494 Cod civil, instanta va admite cererea si va obliga parata sa demoleze constructiile edificate pe terenul din sector 3 Bucuresti, __________________, identificate prin raportul de expertiza constructii efectuat de dl. expert C_________ M____, raport care face parte din prezenta sentinta si sa readuca, pe cheltuiala sa, terenul la starea la care se afla la data inchirierii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
HOTARASTE:
Admite cererea formulata de reclamantul D____ Y____, cu domiciliul in sector 3, Bucuresti, _________________, _____________, ___________. 65 in contradictoriu cu parata _______________________ cu sediul in sector 3, Bucuresti, ___________________.
Obliga parata sa demoleze constructiile edificate pe terenul din sector 3 Bucuresti, __________________, identificate prin raportul de expertiza constructii efectuat de dl. expert C_________ M____, raport care face parte din prezenta sentinta si sa readuca, pe cheltuiala sa, terenul la starea la care se afla la data inchirierii.
Cu apel, in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica.
PRESEDINTE GREFIER
D______ A______ D_____ M____
DA/DA/4ex/18.06.2014