25 July 2019

Locatiune. Prejudiciu viitor. Caracterul cert al prejudiciului

by admin
Categories: civil, contracte, locatiune
Tags: , , ,
Comments: Comments Off

Locatiune. Prejudiciu viitor. Caracterul cert al prejudiciului. 

Pentru ca un prejudiciu cauzat prin „pierderea unei sanse” sa fie reparabil prin angajarea raspunderii contractuale, trebuie sa existe un prejudiciu real si cert,  cauzat de crearea unei situatii dezavantajoase pentru partea in privinta careia nu s-a executat o obligatie contractuala (in concret, predarea spatiului inchiriat in starea initiala), constand in ratarea unei oportunitati cu semnificatii importante pentru viitorul sau.

 Sansa de a obtine un avantaj trebuie sa fie efectiva si serioasa, creditorul obligatiei neindeplinite avand obligatia sa demonstreze ca a ratat obtinerea unui avantaj care era, pentru el, aproape o certitudine, in care obiectivele pe care si le-a propus s-ar fi implinit, daca nu ar fi intervenit neexecutarea culpabila a obligatiei din partea debitorului acestuia.

Certitudinea unui prejudiciu viitor se refera atat la existenta cat si la intinderea acestuia si trebuie apreciata din perspectiva art. 1532 C.civ.

Este legala hotararea prin care instanta de apel, in aplicarea art. 1532 C. civ. a stabilit ca reclamantul locator a pierdut sansa de a obtine un anumit cuantum al chiriei, dar ca nu a dovedit probabilitatea ca aceasta sa se mentina la acelasi nivel in perioada pretinsa de locator, prejudiciul invocat in aceste conditii neavand caracter cert.

 

 

Sectia a II-a civila, Decizia nr. 1450 din 26 aprilie 2018

 

Prin cererea inregistrata sub nr. x/x/2014 pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a VI-a Civila, reclamantul A. a chemat in judecata pe parata B., pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligata parata la plata sumei de 1092420,87 lei, actualizata cu rata inflatiei pana la data platii efective, reprezentand despagubiri materiale si penalitati de intarziere, precum si la plata cheltuielilor de judecata.

Concret, a solicitat obligarea paratei la plata sumei de 96205,19 lei, pentru neindeplinirea obligatiei de a readuce spatiul inchiriat la forma initiala, constand in 206.488,30 lei, costuri de remediere a imobilului, din care a dedus 81.541,80 lei, garantie de buna executie si 27497,79 lei, chirie achitata in plus pentru luna decembrie 2013.

Totodata, a solicitat plata sumei de 989.591,28 lei, prejudiciu constand in beneficiu nerealizat, reprezentand chiria de 9102 Euro/lunar, pentru o perioada de 2 ani, pe care ar fi incasat-o de la noul locatar, C.

Parata a formulat cerere reconventionala, prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 122.241,39 lei, compusa din 81.541,80 lei, garantie contractuala si 40.699,59 lei, chirie achitata necuvenit pentru luna decembrie 2013.

Prin sentinta civila nr. 5550 din 12 noiembrie 2014, Tribunalul Bucuresti a admis in parte cererea principala si a obligat parata catre reclamanta la plata sumei de 1.085.796,47 lei, despagubiri, suma actualizata cu rata inflatiei de la 10 ianuarie 2014 (data introducerii actiunii) si pana la data platii.

A respins restul pretentiilor, ca nefondate.

A obligat parata sa plateasca reclamantului suma de 17362,96 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

A respins cererea reconventionala, ca nefondata.

Impotriva sentintei nr. 5550 din 12 noiembrie 2014 a Tribunalului Bucuresti, precum si impotriva incheierii din 18 iulie 2014 pronuntata de aceeasi instanta, a declarat apel parata-reclamanta B., inregistrat la data de 9 aprilie 2015 pe rolul Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a VI-a Civila.

Prin decizia nr. 371A din 20 februarie 2017, a fost respins apelul declarat impotriva incheierii de sedinta din 18 iunie 2014, ca nefondat.

A fost admis apelul declarat de parata-reclamanta impotriva sentintei nr. 5550 din 12 noiembrie 2014, care a fost schimbata in parte, in sensul obligarii paratei la plata catre reclamant a sumei de 329.858,69 lei, cu titlu de despagubiri (din care 96205,19 lei contravaloare reparatii si 233653,5 lei contravaloare beneficiu nerealizat pentru perioada 12 decembrie 2013 – 31 mai 2014), suma ce urma a fi actualizata cu rata inflatiei de la data introducerii actiunii si pana la plata debitului.

S-au mentinut celelalte dispozitii ale sentintei apelate.

A fost obligat intimatul-reclamant catre apelanta-parata la plata sumei de 10582,19 lei, reprezentand cheltuieli de judecata in apel.

Impotriva deciziei nr. 371A din 20 februarie 2017 a Curtii de Apel Bucuresti, in termen legal a declarat recurs reclamantul D., inregistrat la data de 9 iunie 2017 pe rolul Inaltei Curti de Casatie si Justitie – Sectia a II-a Civila.

Decizia recurata a fost criticata sub aspectul nelegalitatii, pentru urmatoarele motive:

Hotararea a fost data cu incalcarea dispozitiilor art. 1531, art. 1532 si art. 1385 alin. 3 C. civ., care reglementeaza principiul repararii integrale a prejudiciului, motiv de casare prevazut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

In dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, a sustinut ca sunt gresite considerentele instantei de apel, potrivit carora incheierea contractului de inchiriere nr. x din 19 mai 2014 cu E. a reprezentat o sansa sau ca stabilirea unei chirii lunare de doar 5000 Euro este rezultatul negocierii partilor, ceea ce implica culpa creditorului insusi de a nu obtine o chirie mai mare. In mod asemanator, este gresita aprecierea instantei de prim control judiciar ca, dupa incheierea contractului susaratat, respectiv pentru perioada ulterioara lunii iunie 2014, recurentul-reclamant nu a mai suferit o pierdere de sansa.

Recurentul a relevat faptul ca sansa presupune un eveniment extraordinar, a carui reusita nu este niciodata certa, elementul aleatoriu fiind prezent in definirea sansei.

Or, in cazul recurentului, contractul de inchiriere a fost incheiat, dar a fost reziliat din culpa intimatei-parate, pentru nerespectarea obligatiei de a preda un spatiu apt a fi folosit potrivit destinatiei sale. Contractul perfectat cu C. a vizat acelasi nivel al chiriei stabilit in conventia incheiata cu parata, pentru ca imobilul avea calitatile si gradul de dotare aferent, ceea ce inseamna ca obtinerea unui asemenea pret al locatiunii reprezenta un fapt normal, comun, ce exclude ipoteza sansei.

Ca atare, nu erau incidente prevederile art. 1532 alin. 2 C. civ., referitoare la prejudiciul viitor constand in pierderea unei sanse de a obtine un avantaj, ci erau incidente prevederile art. 1532 alin. 1 coroborate cu art. 1385 alin. 2, in sensul ca trebuia evaluat un prejudiciu viitor cert, constand in castigul nerealizat.

In subsidiar, in masura in care incheierea contractului cu C. ar fi calificata ca fiind o sansa, recurentul a solicitat a se constata ca instanta de apel a gresit, limitand intinderea prejudiciului la perioada cuprinsa intre 10 decembrie 2013 – 1 iunie 2014.

Astfel, recurentul-reclamant a obtinut, ulterior acestei perioade, o chirie lunara de doar 5000 Euro, imposibilitatea de a obtine mai mult decurgand din faptul ca spatiul nu mai era la acelasi nivel de dotare si calitate, din culpa paratei, precum si din faptul ca conditiile de inchiriere difera de la o luna la alta sau de la o perioada a anului la alta.

Astfel, sarbatorile aferente sfarsitului de an reprezinta o perioada profitabila pentru orice profesionist, astfel ca si inchirierea se face la sume mai mari in decembrie, in raport cu lunile de primavara sau de vara.

Asadar, instanta de apel a sanctionat buna credinta si diligenta reclamantului, incalcand art. 14 C. civ., ajungand la concluzia nerezonabila ca proprietarul imobilului a actionat gresit cand a exercitat diligente pentru incheierea, in iunie 2014, a unui nou contract de inchiriere. Consecinta acestui rationament este aceea ca era preferabil ca reclamantul sa lase spatiul neocupat, situatie in care instanta i-ar fi acordat integral pretentiile formulate.

Sansa, potrivit recurentului, a constat in contractul incheiat pentru o perioada de 10 ani, iar pierderea sansei a determinat pierderea chiriei de 9102 Euro/lunar. In consecinta, pentru perioada 10 decembrie 2013 – 1 iunie 2014, pierderea este totala, iar ulterior, pierderea este partiala, de 4102 Euro/luna.

O alta critica de nelegalitate vizeaza incalcarea dispozitiilor art. 1266, art. 1267, art. 1268, art. 1270 si art. 1821 C. civ., privind interpretarea sistematica a contractelor si dupa vointa concordanta a partilor, precum si cu privire la obligatia chiriasului de predare a spatiului la incetarea locatiunii, critica incadrata de recurent pe dispozitiile art. 461 alin. 2 teza a II-a C. proc. civ. si art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

Acest motiv de recurs vizeaza interpretarea dispozitiilor art. 7 alin. 4, art. 17 alin. 2 din contractul de locatiune nr. x din 7 iunie 2013, referitoare la termenul in care trebuia executata obligatia de readucere a spatiului in starea initiala. In esenta, recurentul apreciaza ca aceasta obligatie trebuia executata inauntrul termenului de preaviz, de 3 luni, pentru denuntarea unilaterala a conventiei, iar nu in 10 zile de la incetarea acestuia, aspect ce ar rezulta din aplicarea regulilor principale de interpretare a contractului (vointa concordanta a partilor, scopul si natura contractului, interpretarea clauzelor unele prin altele, dandu-se fiecareia intelesul care rezulta din ansamblul contractului). Instanta de apel, facand aplicarea dispozitiilor art. 1269 alin. 1 din Noul C. civ., a dat prevalenta regulilor subsidiare de interpretare, inlaturandu-le, fara temei, pe cele principale.

Prin intampinare, intimata-parata a solicitat, in principal, anularea recursului, in conditiile art. 483 C. proc. civ. sau respingerea caii extraordinare de atac, ca inadmisibila. In subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, reiterand apararile si sustinerile formulate in fazele procesuale anterioare.

In ce priveste exceptia nulitatii recursului, a sustinut, in esenta, ca motivele invocate de recurent nu se incadreaza in motivele de casare prevazute de art. 488 C. proc. civ.

Referitor la inadmisibilitatea recursului, a aratat ca reclamantul exprima, direct in recurs, deci omisso medio, doua critici pe care nu le-a formulat pe calea apelului, desi avea aceasta posibilitate. Concret, a relevat ca se incearca schimbarea calificarii juridice pe care instanta de fond a dat-o sumelor acordate cu titlu de despagubiri, aceea de reparare a beneficiului nerealizat, in reparare a prejudiciului cert. In al doilea rand, recurentul incearca sa demonstreze ca termenul de 10 zile ar fi inclus in interiorul perioadei de 3 luni prevazute de art. 17 alin. 2 din contractul de locatiune, in contextul in care Tribunalul Bucuresti a retinut deja, cu putere de lucru judecat, ca cele 10 zile au inceput sa curga de la momentul incetarii contractului de locatiune (10 decembrie 2013).

In conditiile art. 493 alin. 1 – 4 C. proc. civ. a fost intocmit si comunicat partilor raportul asupra admisibilitatii in principiu a recursului.

Prin incheierea din 1 februarie 2018, potrivit art. 493 alin. 7 C. proc. civ., recursul a fost admis in principiu si s-a fixat termen de judecata pe fond, cu citarea partilor.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arata in continuare:

Criticile referitoare la incalcarea prevederilor art. 1531, art. 1532 si art. 1385 alin. 3 C. civ. si subscrise motivului de recurs prevazut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., nu pot fi primite.

In esenta, recurentul-reclamant critica doar intinderea reparatiei acordate de instanta de apel pentru beneficiul nerealizat, intrucat, in ce priveste prejudiciul efectiv suferit (damnum emergens), constand in costurile necesare aducerii spatiului inchiriat in starea initiala, instanta de apel i-a acordat integral despagubirile solicitate.

Sub un prim aspect, solicita a se constata ca s-a facut o gresita aplicare a prevederilor art. 1532 alin. 2 C. civ., considerandu-se ca perfectarea contractului de inchiriere cu C. a reprezentat sansa si ca, pentru perioada ulterioara incheierii celui de al doilea contract de locatiune, cu E., deci dupa iunie 2014, recurentul-reclamant nu a mai suferit o pierdere de sansa in a obtine un avantaj.

Contrar celor sustinute de recurentul-reclamant, sansa nu presupune cu necesitate un eveniment extraordinar, a carui reusita nu este niciodata certa, elementul aleatoriu fiind prezent in definirea sansei. Pentru ca un prejudiciu cauzat prin „pierderea unei sanse” sa fie reparabil prin angajarea raspunderii contractuale, trebuie intrunite mai multe conditii: sa fie un prejudiciu real si cert, prin crearea unei situatii dezavantajoase pentru partea in privinta careia nu s-a executat o obligatie contractuala (in concret, predarea spatiului inchiriat in starea initiala), prin ratarea unei oportunitati cu semnificatii importante pentru viitorul sau. Sansa de a obtine un avantaj trebuie sa fie efectiva si serioasa, creditorul obligatiei neindeplinite avand obligatia sa demonstreze ca a ratat obtinerea unui avantaj care era, pentru el, aproape o certitudine, in care obiectivele pe care si le-a propus s-ar fi implinit, daca nu ar fi intervenit neexecutarea culpabila a obligatiei din partea debitorului acestuia.

In concret, in mod corect a retinut instanta de apel ca recurentul-reclamant a ratat sansa de a obtine o chirie lunara in cuantum de 9102 Euro/lunar, existand perspective reale in acest sens, din moment ce creditorul obligatiei de predare a spatiului perfectase deja un contract de inchiriere cu C. Ceea ce instanta de apel a constatat, in mod just, este faptul ca certitudinea unui prejudiciu viitor se refera atat la existenta, cat si la intinderea sa. Din aceasta perspectiva a facut o corecta aplicare a prevederilor art. 1532 alin. 1 C. civ. Intinderea repararii unui prejudiciu cauzat prin pierderea unei sanse nu poate fi insa egala avantajelor pe care creditorul le-ar putea obtine din valorificarea sansei, pe de o parte. Pe de alta parte, repararea unui astfel de prejudiciu este proportionala cu probabilitatea obtinerii avantajului, tinand cont de imprejurari si de situatia concreta a creditorului.

In acest context, instanta de apel a apreciat ca reclamantul locator a pierdut sansa de a obtine un anumit cuantum al chiriei, stabilit prin conventia perfectata cu C., dar ca nu s-a dovedit probabilitatea ca aceasta chirie sa se mentina in acelasi cuantum pe intreaga perioada pretinsa de catre reclamant (8 ani de la data la care spatiul ar fi trebuit predat noului chirias). In adevar, un contract de inchiriere, contract cu executare succesiva, incheiat pentru o perioada de 10 ani, poate fi desfiintat atat pentru motivele stipulate in acea conventie, cat si pentru cauzele generale prevazute de lege (denuntare unilaterala, reziliere, moartea locatorului, s.a.m.d).

Asadar, instanta de apel a procedat la stabilirea intinderii prejudiciului in conditiile stipulate de legiuitor, prin art. 1532 alin. 2 C. civ., tinand cont de „imprejurari si situatia concreta a creditorului”. Or, toate aceste elemente pe care instanta de prim control judiciar le-a avut in vedere la stabilirea daunelor interese reprezinta imprejurari de fapt, ce nu pot fi cenzurate pe calea recursului, cale extraordinara de atac limitata la verificarea aspectelor de nelegalitate ale hotararii, si care, prin urmare, nu poate cenzura si motivele de netemeinicie.

Nu in ultimul rand, retine ca solicitarea recurentului-reclamant, de a se constata ca, dupa data de 1 iunie 2014, a avut loc o pierdere partiala, constand in diferenta dintre chiria lunara pe care ar fi avut sansa sa o obtina, de 9102 Euro, si cea pe care a obtinut-o efectiv, de 5000 Euro/luna, nu reprezinta doar o imprejurare de fapt, ce nu poate fi analizata in cadrul procesual al unei cai extraordinare de atac, limitata la aspecte de nelegalitate, ci chiar o chestiune noua, neinvocata in fata instantelor de fond. Astfel, reclamantul a formulat o actiune in daune contractuale, solicitand atat repararea pierderii efectiv suferite, cat si beneficiul de care a fost lipsit, pentru neindeplinirea de catre chirias a obligatiei de predare a spatiului in starea initiala, la data de 23 ianuarie 2014. Desi in cursul solutionarii litigiului, in fata instantei de fond, reclamantul a perfectat un nou contract de locatiune pentru acelasi spatiu, incepand cu data de 1 iunie 2014, nu si-a modificat capatul de cerere referitor la beneficiul nerealizat, in sensul de a solicita diferenta dintre chiria pe care ar fi avut sansa sa o obtina si cea stipulata prin noua conventie. Acest aspect a reprezentat o critica formulata prin apelul partii adverse, insusita, de altfel, de instanta de prim control judiciar, iar reclamantul, desi a formulat intampinare, s-a limitat la a sustine prin acest act procesual ca incheierea unui nou contract de locatiune nu este de natura sa diminueze prejudiciul constand in beneficiu nerealizat. Nici una din apararile formulate prin prezentul recurs, referitoare la culpa paratei in scaderea nivelului de dotare a spatiului, in pierderea de sansa decurgand din conditiile de inchiriere, ce difera de la o perioada la alta a anului, la imposibilitatea sanctionarii creditorului care depune diligente pentru reducerea prejudiciului s.a.m.d nu au fost deduse spre analiza instantei de apel. Altfel spus, acestea sunt motive care nu au fost invocate in fata primei instante si nici prin intampinarea formulata in apel.

Asadar, chiar daca aceste critici ar putea fi incadrate in vreunul din motivele de nelegalitate prevazute de art. 488 alin. 1 C. proc. civ., acestea nu pot fi primite omisso medio, cata vreme nu au fost invocate in cursul judecarii apelului, conform art. 488 alin. 2 C. proc. civ.

Nici criticile referitoare la incalcarea dispozitiilor art. 1266, art. 1267, art. 1268, art. 1270 si art. 1821 C. civ. si incadrate de parte pe dispozitiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ. nu pot fi primite.

In primul rand, se impune a constata ca operatiunea de interpretare a contractului de inchiriere, operatiune in urma careia s-a stabilit ca termenul de 10 zile, de aducere a spatiului inchiriat in starea initiala, curge de la incetarea conventiei si nu este inclus in termenul de preaviz pentru denuntare unilaterala, de 3 luni, nu a avut ca efect inlaturarea raspunderii contractuale a chiriasului sau reducerea cuantumului prejudiciului pretins a fi reparat de catre proprietar. Altfel, spus, aceste critici formulate pe calea recursului vizeaza doar considerentele deciziei pronuntate in apel, fiind incidente dispozitiile art. 461 alin. 2 C. proc. civ.

In al doilea rand, si instanta de fond a interpretat in acelasi sens prevederile art. 7 si art. 17 alin. 2 din contractul de inchiriere (fila 29, par. 7-8 si fila 35 par. 4 din sentinta nr. 5550 din 12 noiembrie 2014 a Tribunalului Bucuresti).

Asadar, daca reclamantul aprecia ca aceste dezlegari sunt gresite, avea posibilitatea sa promoveze apel la considerente, ceea ce nu a inteles sa faca. Prin urmare, recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce au facut analiza instantei anterioare, intrucat numai in acest fel se respecta principiul dublului grad de jurisdictie si principiul legalitatii cailor de atac. In caz contrar, s-ar ajunge la situatia in care anumite aparari, sustineri ale partilor, ce puteau fi invocate, ca in prezenta cauza, pe calea apelului la considerente , sa fie analizate pentru prima oara de instanta investita cu calea extraordinara de atac.

Prin urmare, trecand peste faptul ca aceste critici, referitoare la aplicarea regulilor de interpretare a conventiilor, ar putea sau nu fi incadrate in prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., constata ca ele au fost invocate omisso medio si ca, prin urmare, in conformitate cu dispozitiile art. 488 alin. 2 C. proc. civ., nu pot fi primite.

Fata de considerentele mai sus aratate, potrivit art. 496 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursul, ca nefondat.


Follow Me

facebook linkedin twitter

Comments closed