Forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic

 

In interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic.

 

R O M A N I A
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
Completele pentru dezlegarea unor chestiuni de drept

Decizia nr. 23/2017 Dosar nr. 3996/1/2016

 

   Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 365 din 17/05/2017

 

Iulia Cristina Tarcea – presedintele Inaltei Curti de Casatie si Justitie, presedintele completului

Lavinia Curelea – presedintele delegat al Sectiei I civile

Eugenia Voicheci – presedintele Sectiei a II-a civile

Beatrice Ioana Nestor – judecator la Sectia I civila

Paula C. Pantea – judecator la Sectia I civila

Rodica Susanu – judecator la Sectia I civila

Doina Popescu – judecator la Sectia I civila

Aurelia Rusu – judecator la Sectia I civila

Roxana Popa – judecator la Sectia a II-a civila

Rodica Zaharia – judecator la Sectia a II-a civila

Marioara Isaila – judecator la Sectia a II-a civila

Ruxandra Monica Duta – judecator la Sectia a II-a civila

Mirela Politeanu – judecator la Sectia a II-a civila

 

    Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ce formeaza obiectul Dosarului nr. 3.996/1/2016 este constituit conform dispozitiilor art. 520 alin. (8) din Codul de procedura civila si ale art. 27⁵ alin. (1) din Regulamentul privind organizarea si functionarea administrativa a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, republicat, cu modificarile si completarile ulterioare (Regulamentul).

    Sedinta este prezidata de doamna judecator Iulia Cristina Tarcea, presedintele Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

    La sedinta de judecata participa doamna Mihaela Lorena Mitroi, magistrat-asistent desemnat in conformitate cu dispozitiile art. 27⁶ din Regulament.

    Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ia in examinare sesizarea formulata de Tribunalul Alba – Sectia I civila, in Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronuntarea unei hotarari prealabile.

    Magistratul-asistent prezinta referatul cauzei, aratand ca a fost depus raportul intocmit de judecatorii-raportori, care a fost comunicat partilor, in conformitate cu dispozitiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedura civila, si ca apelanta- reclamanta, prin avocat, a depus punct de vedere formulat in scris privind chestiunea de drept supusa judecatii. La dosar au fost transmise hotararile judecatoresti relevante, identificate de curtile de apel, precum si punctele de vedere teoretice exprimate de judecatori, care au relevat aparitia unei practici judiciare neunitare. Parchetul de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie a comunicat ca nu se verifica, in prezent, practica judiciara in vederea promovarii unui recurs in interesul legii. De asemenea, s-au depus la dosar opiniile specialistilor in materie de la Facultatea de Drept a Universitatii de Vest din Timisoara, Facultatea de Drept a Universitatii „Babes-Bolyai” din Cluj-Napoca, Catedra de drept civil si drept procesual civil a Institutului National al Magistraturii, Facultatea de Drept din cadrul Universitatii „Alexandru Ioan Cuza” din Iasi si Facultatea de Drept a Universitatii „Nicolae Titulescu” din Bucuresti. Se mai refera ca la data de 20 martie 2017 a fost inregistrata la dosar o cerere de interventie formulata in interesul apelantei- reclamante.

    Deliberand, Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept respinge ca inadmisibila cererea de interventie formulata in interesul apelantei-reclamante, avand in vedere ca, in cazul mecanismelor procedurale de asigurare a unei practici judiciare unitare, instanta suprema procedeaza la dezlegarea cu caracter obligatoriu si de principiu a problemelor sau chestiunilor de drept cu care este investita, fara a realiza o activitate de judecata specifica procesului civil.

    Doamna judecator Iulia Cristina Tarcea, presedintele completului, constata ca nu mai exista chestiuni prealabile sau exceptii, iar completul ramane in pronuntare asupra sesizarii privind pronuntarea unei hotarari prealabile.

INALTA CURTE,

    deliberand asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizata, constata urmatoarele:

   I. Titularul si obiectul sesizarii

   1. Prin Incheierea de sedinta din 10 noiembrie 2016, data in Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba – Sectia I civila a dispus sesizarea Inaltei Curti de Casatie si Justitie in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile cu privire la urmatoarea chestiune de drept: „modalitatea de interpretare a dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv daca este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare- cumparare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic.”

   II. Expunerea succinta a procesului in cadrul caruia s-a invocat chestiunea de drept mentionata

   2. Prin Cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Blaj la data de 17 februarie 2016 cu nr. 173/191/2016 reclamanta S.C. A – S.R.L. i-a chemat in judecata pe paratii B si C, reprezentati prin mandatar, solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa constate ca intre parti a intervenit promisiunea bilaterala de vanzare inregistrata la data de 20 ianuarie 2016 pentru terenul situat in comuna Sona, judetul Alba; ca a efectuat plata pretului negociat conform borderoului de plata din data de 27 aprilie 2015; sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, precum si intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren de 4,86 ha cuprinsa in extrasul de carte funciara; fara cheltuieli de judecata.

   3. In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca intre parti a intervenit promisiunea bilaterala de vanzare prin care partile si-au manifestat consimtamantul cu privire la vanzarea suprafetei de teren de 4,86 ha, la aceeasi data reclamanta procedand la plata pretului; ca ramanea de rezolvat problema actului autentic cerut de normele imperative ale legislatiei in materia proprietatii, dar datorita lipsei de disponibilitati materiale necesare deplasarii si suportarii cheltuielilor notariale, paratii au refuzat prezentarea la un birou notarial pentru a semna actul in forma autentica, refuzul neavand legatura cu consimtamantul pentru instrainarea terenului, dat prin semnarea contractului incheiat sub semnatura privata.

   4. In drept, a invocat dispozitiile art. 1.516, 1.483 si 1.279 din Codul civil si art. 194 si urmatoarele din Codul de procedura civila.

   5. Prin Sentinta civila nr. 267 din 27 aprilie 2016 Judecatoria Blaj a respins ca neintemeiata actiunea civila avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic.

   6. Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca, prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „Act de vanzare-cumparare” la data de 20 ianuarie 2016, reclamanta S.C. A – S.R.L. a cumparat de la numitul D, in calitate de mandatar al paratilor, suprafata de teren arabil extravilan de 4,86 ha situata pe raza localitatii Sona, judetul Alba.

   7. Conventia incheiata de parti, neindeplinind conditia „ad validitatem” a formei autentice, este nula ca si act de vanzare- cumparare, insa valoreaza antecontract de vanzare, in baza principiului conversiunii actelor juridice, generand in sarcina ambelor parti o obligatie de a face, anume de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.

   8. Rolul instantei in aceasta procedura este de a constata ca, fiind indeplinite toate conditiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate, contractul nu poate fi incheiat strict din cauza refuzului uneia dintre parti de a se prezenta la notar si sunt indeplinite si celelalte conditii cerute expres de lege.

   9. Astfel, instanta de judecata investita in temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare, reprezentate, in speta, de normele legale referitoare la inscrierea la rolul fiscal si in cartea funciara a suprafetei de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preemptiune, in vigoare la data pronuntarii hotararii judecatoresti.

   10. Raportat la dispozitiile art. 1.279 din Codul civil, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, instanta suplineste doar lipsa consimtamantului partii care refuza nejustificat incheierea contractului promis si nu suplineste si lipsa celorlalte conditii care nu au fost indeplinite si fara de care incheierea contractului autentificat in fata notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi intocmirea documentatiei de carte funciara si obtinerea avizelor.

   11. Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului, cu modificarile si completarile ulterioare (Legea nr. 17/2014), in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara, iar conform art. 4 din Legea nr. 17/2014 instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale.

   12. Art. 4 alin. (1) si (3) din Legea nr. 17/2014 impune respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de catre Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, a existentei cartii funciare privind terenurile pentru care se cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic, precum si a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului.

   13. De asemenea, in conformitate cu dispozitiile art. 1.279 alin. (3) teza intai din Codul civil si ale art. 1.669 alin. (1) teza finala din Codul civil, antecontractul supus analizei trebuia incheiat in forma autentica, avand in vedere ca acesta prefigureaza incheierea unui contract avand ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar.

   14. Art. 1.179 alin. (2) din Codul civil dispune ca, in masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile. Art. 1.244 din Codul civil prevede ca, in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Deci, in cazul in care se urmareste pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic, trebuie indeplinite toate conditiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul ca necesitatea indeplinirii conditiilor de validitate (forma si fond) nu este o exigenta generala pentru incheierea promisiunii de vanzare si/sau cumparare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaste dreptul creditorului de a obtine o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare. Un antecontract incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata ramane valabil, insa daca se urmareste obtinerea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare, cum este si cazul in speta, este necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica. Practic, forma autentica nu este o cerinta de validitate pentru antecontract, ci o cerinta care, daca este indeplinita, permite sa se ajunga la pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract de vanzare.

   15. Analizand inscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanta a constatat ca terenul este inscris in cartea funciara, precum si ca reclamanta a fost in masura sa faca dovada respectarii dreptului de preemptiune, in sensul parcurgerii procedurii prevazute de art. 6 si urmatoarele din Legea nr. 17/2014.

   16. De asemenea, instanta a retinut ca, pentru a se putea suplini consimtamantul partii care nu isi indeplineste in mod culpabil obligatiile asumate, se impune sa fie indeplinite toate conditiile prevazute de art. 1.179 din Codul civil privind valabilitatea conventiilor, precum si cele specifice contractului de vanzare-cumparare, raportat la dispozitiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

   17. Or, in cauza, instanta a retinut ca promisiunea bilaterala de vanzare intervenita intre parti nu indeplineste cerinta formei autentice, fiind doar un inscris sub semnatura privata.

   18. Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta, solicitand admiterea apelului si desfiintarea sentintei atacate, cu consecinta admiterii actiunii asa cum a fost formulata.

   19. In sedinta publica din data de 22 septembrie 2016, reclamanta, prin avocat, a invocat exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 1.669 din Codul civil raportat la art. 1.279 din Codul civil, avand in vedere interpretarea data de instanta de fond acestor dispozitii legale, precum si o cerere de sesizare a Inaltei Curti de Casatie si Justitie pentru a pronunta o hotarare prealabila cu privire la aceasta chestiune de drept.

   III. Aspectele de admisibilitate retinute de titularul sesizarii

   20. Prin Incheierea de sesizare din data de 10 noiembrie 2016, pronuntata in Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba – Sectia I civila a constatat admisibilitatea sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie, in conformitate cu dispozitiile art. 519 din Codul de procedura civila, motivat de urmatoarele aspecte:

   21. De lamurirea modului de interpretare si aplicare a dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza intai din Codul civil depinde solutionarea cauzei, intrucat obiectul litigiului priveste pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic, iar de modul de interpretare a dispozitiilor legale mentionate depinde solutionarea definitiva a cererii de chemare in judecata.

   22. Problema de drept este noua, avandu-se in vedere ca Inalta Curte de Casatie si Justitie nu a statuat printr-o alta hotarare cu privire la textele de lege mentionate in sesizare.

   23. Problema de drept nu face obiectul unui recurs in interesul legii in curs de solutionare.

   IV. Punctul de vedere al partilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

   24. In cuprinsul cererii de sesizare, apelanta-reclamanta a aratat ca acordul de vointa al partilor exprimat prin inscris sub semnatura privata ramane valabil, conform prevederilor art. 1.241, art. 1.242 alin. (2) din Codul civil. A sustinut ca dispozitiile art. 1.669 din Codul civil dau posibilitatea partilor de a se adresa instantei de judecata pentru emiterea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, cu atat mai mult cu cat art. 1.244 din Codul civil prevede obligativitatea formei autentice pentru inscrierea in cartea funciara. Or, la baza intabularii dreptului de proprietate va sta hotararea judecatoreasca, ce tine loc de act autentic de vanzare- cumparare.

   25. Intimatii-parati nu si-au exprimat punctul de vedere.

   26. Dupa comunicarea raportului, potrivit dispozitiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedura civila, apelanta-reclamanta a formulat in scris, prin avocatul ales, punct de vedere privind chestiunea de drept supusa judecatii. Aceasta a considerat ca sesizarea este admisibila si a achiesat la opinia exprimata de judecatorii-raportori, apreciind analiza efectuata in cuprinsul raportului ca fiind puternic ancorata in realitatea societatii romanesti. A mai aratat ca interpretarea data de judecatorii- raportori este rezultatul unei complexe analize a ansamblului normelor legale incidente in cauza.

   V. Punctul de vedere al titularului sesizarii cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

   27. Prin Incheierea din 10 noiembrie 2016 de sesizare in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, completul de judecata al Tribunalului Alba – Sectia I civila a aratat ca promisiunea bilaterala de vanzare este un contract in temeiul caruia partile se obliga sa incheie in viitor contractul de vanzare-cumparare, in conditiile si cu continutul determinat deja in inscrisul constatator al promisiunii. Partile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc si continutul esential al contractului ce urmeaza sa se incheie (natura contractului, obiectul la care se refera si pretul).

   28. Cu toate acestea, cele doua acte juridice nu se confunda. Promisiunea bilaterala de vanzare nu este act de instrainare si nu produce efecte translative de proprietate, ci genereaza obligatia personala de a face, respectiv de a incheia contractul de vanzare-cumparare promis.

   29. In privinta formei pe care trebuie sa o indeplineasca promisiunea de a vinde si/sau de a cumpara, legea, respectiv Codul civil, nu prevede forma autentica ad validitatem.

   30. Prin Codul civil aprobat prin Legea nr. 287/2009 s-au reglementat expres „Promisiunea de vanzare si promisiunea de cumparare”, conform art. 1.669, potrivit caruia

    „(1) Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

    (2) Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.

    (3) Dispozitiile alin. (1) si (2) se aplica in mod corespunzator in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz.

    (4) In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.”

   31. Tribunalul a apreciat ca sintagma „daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite” se refera la conditiile esentiale pentru validitatea unui contract, conform art. 1.179 alin. (1) din Codul civil, respectiv 1. capacitatea de a contracta; 2. consimtamantul partilor; 3. obiect determinat si licit; 4. cauza licita si morala, pentru ca legea, asa cum impune alin. (2) al art. 1.179 din Codul civil, nu prevede o anumita forma a contractului, decat cea a inscrisului sub semnatura privata, conform art. 1.241 din Codul civil.

   32. S-a constatat ca forma autentica la incheierea unui antecontrat de vanzare nu este impusa de Codul civil, nefiind prevazuta expres, asa cum impune art. 1.242 alin. (1) din Codul civil, potrivit caruia „Este lovit de nulitate absoluta contractul incheiat in lipsa formei pe care, in chip neindoielnic, legea o cere pentru incheierea sa valabila”.

   33. Interpretarea propusa de Institutul National al Magistraturii¹⁾ in sensul ca un antecontract incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata ramane valabil, insa, daca se urmareste obtinerea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare, este necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica nu poate fi primita, intrucat incheierea valabila a unui contract, de principiu, se verifica prin prisma indeplinirii conditiilor de fond si forma necesare in functie de natura sa, iar scopul urmarit este o componenta a cauzei contractului.

   ¹⁾ http://www.inm-lex.ro/fisiere/d_175/Unificarea%20practicii%20neunitare%20Dispozitiile%20noului%20Cod%20civil.pdf

 

   34. Obtinerea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare asigura executarea silita a obligatiei de a face, legal asumata prin promisiunea de vanzare, si nu imprumuta natura juridica a contractului de vanzare-cumparare. „Prin hotararea pronuntata de instanta se valorifica dreptul creditorului (promitent-cumparator) de a obtine in natura executarea obligatiei de a incheia contractul apt sa transmita dreptul de proprietate, asumata de debitor (promitent-vanzator), hotararea judecatoreasca neputand fi confundata cu insusi contractul de vanzare, in sens de negotium”, asa cum retine Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul competent sa judece recursul in interesul legii, prin Decizia nr. 12/2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 678 din 7 septembrie 2015, privind examinarea recursului in interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curtii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea actiunii privind validarea promisiunii de vanzare-cumparare a unui bun imobil determinat, in situatia in care promitentul-vanzator are doar o cota-parte ideala din dreptul de proprietate asupra acestuia.

   35. Astfel, interpretarea textului invocat, art. 1.279 alin. (3) teza intai din Codul civil, trebuie sa se faca prin prisma alineatelor anterioare. Art. 1.279 din Codul civil sub titlul „Promisiunea de a contracta” prevede ca:

    „(1) Promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea.

    (2) In caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

    (3) De asemenea, daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.

    (4) Conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de a contracta.”

   VI. Jurisprudenta instantelor nationale in materie

   36. In urma solicitarii adresate de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie, instantele nationale au inaintat hotararile judecatoresti identificate si care prezinta relevanta pentru problema de drept in discutie, precum si punctele de vedere teoretice exprimate de judecatori, rezultand aparitia unei practici judiciare neunitare in aceasta materie.

   37. Intr-o prima opinie, majoritara, s-a apreciat ca nu este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic.

   38. In cea de-a doua opinie, minoritara, s-a considerat ca, dimpotriva, forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic, este obligatorie.

   39. Ministerul Public – Parchetul de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie, prin Adresa nr. 2.498/C/4537/III-5/2016 din 13 ianuarie 2017, a comunicat ca la nivelul Sectiei judiciare – Serviciul judiciar civil nu se verifica, in prezent, practica judiciara, in vederea promovarii unui eventual recurs in interesul legii in problema de drept care formeaza obiectul prezentei sesizari.

   VII. Jurisprudenta Curtii Constitutionale

   40. Prin Decizia Curtii Constitutionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, s-a admis exceptia de neconstitutionalitate si s-a constatat ca prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrarii in vigoare a acesteia sunt neconstitutionale.

   41. In cuprinsul acestei decizii, Curtea a retinut ca „antecontractul de vanzare (promisiunea de vanzare) constituie o obligatie de a face care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun. Asadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezinta un drept de creanta” (paragraful 24).

   42. De asemenea, Curtea a constatat ca

    „persoanele care au incheiat antecontracte de vanzare in forma autentica, pe de o parte, si persoanele care au incheiat antecontracte de vanzare fie sub forma unui inscris sub semnatura privata, fie sub forma unui inscris atestat de catre un avocat, pe de alta parte, avand ca obiect terenuri agricole situate in extravilan, se afla in aceeasi situatie juridica, intrucat natura juridica a actului – antecontract de vanzare, efectele produse de acesta – obligatia de a incheia in viitor contactul de vanzare, precum si momentul incheierii antecontractelor – anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Singura diferenta ce poate fi retinuta intre aceste doua categorii de persoane se refera la forma incheierii antecontractului, aspect care nu este de natura de a crea situatii juridice diferite pentru partile acestor doua tipuri de antecontract avand in vedere faptul ca, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleasi. Astfel, atat antecontractul incheiat in forma autentica, cat si cel neautentificat nu realizau insusi transferul dreptului de proprietate, generand doar obligatia partilor de a incheia in viitor contractul de vanzare. In legatura cu situatia particulara a antecontractelor incheiate in forma autentica, Curtea retine ca, prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea si completarea unor acte normative, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 246 din 29 aprilie 2013, a fost introdusa obligativitatea incheierii in forma autentica a promisiunii de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real in legatura cu acesta, sub sanctiunea nulitatii absolute, insa, ulterior, art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor masuri financiar-fiscale si prorogarea unor termene si de modificare si completare a unor acte normative, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 434 din 17 iulie 2013, a abrogat in mod expres aceasta obligatie. Asadar, in perioada 2 mai-19 iulie 2013 a existat obligatia incheierii in forma autentica a antecontractelor de vanzare, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului. Insa aceasta obligatie legala de incheiere a antecontractelor in forma autentica nu producea nicio consecinta diferita sub aspectul efectului translativ de proprietate, avand in vedere faptul ca atat antecontractul incheiat in forma autentica, cat si cel neautentificat la notariat nu realizau insusi transferul dreptului de proprietate.

    Asadar, Curtea retine ca, de principiu, efectele generate de cele doua tipuri de antecontracte, constand in obligatia de a incheia in viitor contractul de vanzare, trebuie sa fie guvernate de acelasi act normativ, reprezentat de legea in vigoare la data realizarii transferului dreptului de proprietate, si anume Legea nr. 17/2014. In consecinta, avand in vedere ca situatiile juridice in care se afla partile antecontractului de vanzare incheiat in forma autentica, precum si ale celui neautentificat nu difera in esenta, nu poate fi justificata nici aplicarea, in privinta acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferentiata a antecontractelor de vanzare, respectiv in functie de criteriul formei incheierii actului, are drept consecinta consacrarea unui tratament juridic diferit intre persoane care au incheiat antecontracte de vanzare avand ca obiect terenuri agricole situate in extravilan, aspect in legatura cu care Curtea urmeaza a analiza daca se intemeiaza pe un criteriu obiectiv si rational” (paragrafele 25 si 26).

   43. La paragraful 28 din aceeasi decizie s-a aratat ca, in speta, nu se poate retine nicio ratiune obiectiva si rezonabila in sensul optiunii legislative analizate (diferentierea act autentic – act sub semnatura privata), optiune care nu inlatura nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivaleaza cu instituirea unui tratament juridic diferentiat sub forma unui privilegiu in favoarea persoanelor care au incheiat un antecontract autentic. In consecinta, se confera dreptului lor de creanta o pozitie distincta, diferentiata si mai avantajoasa fata de cel al persoanelor care au incheiat un antecontract sub semnatura privata. Prin urmare, Curtea a retinut ca acordarea unei pozitii privilegiate dreptului de creanta al persoanelor care au incheiat un antecontract de vanzare-cumparare autentic contravine art. 16 alin. (1) in componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2) din Constitutie, teza referitoare la garantarea si ocrotirea in mod egal a dreptului de proprietate privata.

   VIII. Opiniile exprimate de specialistii consultati

   VIII.1. Opinia doamnei profesor universitar doctor Irina Sferdian de la Departamentul de Drept privat al Facultatii de Drept a Universitatii de Vest din Timisoara

   44. Prin opinia inregistrata la data de 18 ianuarie 2017, s-a aratat ca forma autentica este conditie ad validitatem pentru conventia de constituire sau de stramutare a unui drept real imobiliar.

   45. Totodata, forma autentica nu este o conditie ad validitatem a promisiunii bilaterale de vanzare a unui imobil inscris in cartea funciara.

   46. In acest sens, s-a aratat ca in actualul Cod civil nu exista o prevedere legala expresa cu caracter general care sa impuna forma autentica ad validitatem pentru promisiunea de contract. Singura cerinta pe care o prevede art. 1.279 alin. (1) din Codul civil se refera la continutul promisiunii de contract, care trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea. Atunci cand a considerat ca forma autentica este necesara ad validitatem pentru un anumit tip de promisiune de contract, legiuitorul a prevazut-o in mod expres, cum este cazul promisiunii de donatie, supusa formei autentice sub sanctiunea nulitatii absolute.

   47. Cat priveste cerinta formei promisiunii bilaterale de vanzare a unui bun imobil in vederea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, s-a apreciat ca forma autentica a promisiunii bilaterale de vanzare nu este o conditie pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract, adica nu este o „forma executionala”.

   48. Astfel, dispozitiile art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se refera la executarea silita a unei promisiuni de contract, in timp ce dispozitiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil au o referinta particulara la executarea silita, in natura, a promisiunii de vanzare.

   49. In opinia prezentata s-a apreciat ca forma promisiunii bilaterale de vanzare este indiferenta pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract, din considerente ce decurg dintr-o interpretare gramaticala, sistematica si teleologica.

   50. Interpretarea gramaticala si sistematica a celor doua texte de lege mentionate conduce la concluzia ca, in vederea pronuntarii unei hotarari judecatoresti, trebuie indeplinite conditiile de validitate ale contractului promis, dar niciunul din texte nu prevede expres ca promisiunea de vanzare trebuie sa imbrace forma autentica.

   51. Conditia formei autentice trebuie apreciata ca indeplinita in momentul pronuntarii hotararii judecatoresti care tine loc de contract.

   52. Momentul la care se apreciaza indeplinirea conditiilor de validitate a vanzarii definitive nu poate fi decat cel al pronuntarii hotararii judecatoresti, nicidecum un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii promisiunii bilaterale de vanzare. Or, in raport cu acest moment, conditia formei autentice a contractului promis este indeplinita, intrucat hotararea judecatoreasca care tine loc de contract este ea insasi un act autentic. Conditia formei contractului promis este astfel asigurata prin chiar actul de autoritate al instantei de judecata. Hotararea judecatoreasca tine locul contractului promis si este un act autentic.

   53. Tot prin metoda interpretarii gramaticale s-a observat ca art. 1.669 alin. (1) din Codul civil se refera la „toate celelalte conditii de validitate”. Legiuitorul s-a abtinut sa foloseasca expresia „toate conditiile de validitate”. Prin cerinta de a fi indeplinite toate celelalte conditii trebuie sa intelegem ca legiuitorul a dorit sa excluda din categoria conditiilor de validitate pe care instanta este obligata sa le verifice cu ocazia pronuntarii unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract consimtamantul si forma, intrucat consimtamantul la vanzare este substituit, iar forma este indeplinita prin intermediul hotararii judecatoresti.

   54. Dincolo de interpretarea gramaticala, scopul legiuitorului a fost de a permite partilor acest remediu judiciar de exceptie si de a face posibila executarea acestor obligatii.

   55. Prin urmare, se considera ca trebuie recunoscuta competenta instantei de judecata de a aprecia intentia reala a partii de a se obliga juridic, atat in cazul promisiunii incheiate prin act autentic, cat si in cazul celei incheiate prin inscris sub semnatura privata.

   56. Daca se admite ca forma promisiunii de vanzare este indiferenta pentru valabilitatea acesteia, atunci dreptul de creanta izvorat din promisiune trebuie sa poata fi valorificat la fel de eficient, prin executare silita, in natura, atat de promitentul care a consimtit la promisiune prin inscris sub semnatura privata, cat si de cel care a consimtit in forma autentica.

   57. Dreptul de creanta este un bun, iar raportat la principiul constitutional al garantarii dreptului de proprietate [art. 44 alin. (2) din Constitutia Romaniei], la principiul nediscriminarii [art. 16 alin. (1) din Constitutia Romaniei] si egalitatii in fata legii, nu se poate justifica un tratament juridic diferentiat al promitentilor-cumparatori din promisiunile de vanzare, in vederea realizarii drepturilor lor de creanta, daca legea nu conditioneaza valabilitatea acestor promisiuni de indeplinirea unei anumite forme. Daca dreptul de creanta se naste valabil, indiferent de forma actului, atunci titularii acestor drepturi trebuie sa se bucure de aceeasi protectie legala, de aceleasi remedii juridice.

   58. Edificatoare in solutionarea problemei supuse analizei este Decizia Curtii Constitutionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, care priveste antecontractele incheiate inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 17/2014 si prin care Curtea Constitutionala s-a pronuntat in sensul ca antecontractul de vanzare constituie o obligatie de a face care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta sa vanda in viitor un anumit bun. Asadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezinta un drept de creanta.

   59. Referindu-se la antecontractele incheiate inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 17/2014, Curtea Constitutionala a retinut ca persoanele care au incheiat antecontracte de vanzare in forma autentica, pe de o parte, fie sub forma unui inscris sub semnatura privata, fie sub forma unui inscris atestat de un avocat, pe de alta parte, se afla in aceeasi situatie juridica, intrucat natura juridica a actului – antecontract de vanzare, efectele produse de acesta – obligatia de a incheia in viitor un contract de vanzare, precum si momentul incheierii antecontractelor, anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Forma antecontractului nu este de natura a crea efecte juridice diferite pentru partile acestor doua tipuri de antecontract, atat timp cat efectele lor sunt aceleasi.

   60. In actuala forma a Legii nr. 17/2014, pentru a fi executata silit, promisiunea de vanzare trebuie sa indeplineasca cerintele prevazute de art. 1.279 alin. (3) si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, iar aceste dispozitii legale nu conditioneaza executarea silita, in natura, de forma autentica a promisiunii.

   61. In incheierea opiniei prezentate, s-a apreciat ca nici interpretarea gramaticala, nici interpretarea teleologica nu permit identificarea unei forme executionale diferite de forma ad validitatem, care sa diferentieze tratamentul juridic al promitentilor-cumparatori. Daca nu este necesar consimtamantul autentic pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vanzare, acesta nu este necesar nici pentru executarea silita, in natura, a acesteia. Daca pentru executarea voluntara a promisiunii bilaterale de vanzare este necesara incheierea in forma autentica a contractului de vanzare, in fata notarului public, pentru executarea silita, in natura, a acestei promisiuni, instanta de judecata preia rolul de garant al intereselor private si de protectie egala a drepturilor de creanta nascute din acte deopotriva valabile, indiferent ca sunt incheiate in forma autentica sau sub semnatura privata.

   VIII.2. Opinia domnului profesor universitar doctor Dan Chirica, titularul disciplinei „Drept civil” (Contracte speciale si succesiuni) la Facultatea de Drept a Universitatii „Babes-Bolyai” din Cluj-Napoca

   62. Prin opinia inregistrata la data de 15 februarie 2017 s-a aratat ca art. 1.279 alin. (3) teza intai din Codul civil trebuie interpretat in sensul ca, in vederea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de vanzare, forma autentica a promisiunii de vanzare a unui imobil este obligatorie.

   63. Ceea ce este deosebit de important si trebuie sa constituie punctul de plecare al analizei din speta este faptul ca, in cazul promisiunii sinalagmatice de vanzare, consimtamantul la incheierea promisiunii este cel care va sta si la baza incheierii vanzarii.

   64. Intr-adevar, potrivit dispozitiilor art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea. Prin urmare, daca este vorba despre o promisiune de vanzare a unui imobil, angajamentul trebuie sa contina clauze cu privire la imobilul la care se refera si la pretul acestuia, acestea fiind elementele esentiale ale vanzarii in sensul dispozitiilor art. 1.650 alin. (1) din Codul civil. Insa, desi acordul la incheierea promisiunii se refera chiar la elementele esentiale ale vanzarii, caracteristica sa este faptul ca partile, prin vointa lor, din diverse ratiuni, nu confera acestuia efectele specifice vanzarii (transferul proprietatii), ci, in esenta, isi asuma reciproc obligatia principala de a reitera in viitor acelasi consimtamant cu privire la acelasi bun si la acelasi pret, numai in urma acestei reiterari luand nastere contractul de vanzare propriu-zis. Or, daca consimtamantul la promisiune (care se refera la elementele esentiale ale vanzarii) este cel care, prin reiterare, sta si la baza vanzarii proiectate si asumate prin promisiune, este imperativ necesar ca atunci cand promisiunea are ca obiect vanzarea unui imobil, iar pentru acea vanzare legea (art. 1.244 din Codul civil) impune forma autentica ad validitatem, promisiunea insasi sa fie supusa aceleiasi forme de validitate pentru a produce efecte depline, adica, in caz de refuz, la cererea beneficiarului, instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de vanzare. In acest sens, este elocventa si motivarea Inaltei Curti de Casatie si Justitie in Decizia nr. 12/2015 intr-un recurs in interesul legii, in cuprinsul careia s-a retinut cu deplin temei ca, pronuntand hotararea, instanta nu incheie contractul in locul partilor, ci verifica existenta elementelor acestuia in intelegerea acestora si numai in masura in care acestea se regasesc in cuprinsul promisiunii.

   65. Daca promisiunea bilaterala avand ca obiect un imobil nu este incheiata in forma autentica, instanta de judecata nu poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic deoarece la baza unei asemenea hotarari, conform dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu poate sta decat o promisiune care a respectat cerintele impuse de lege ad validitatem vanzarii. Intr-adevar, daca promisiunea nu a fost incheiata in forma autentica, inseamna ca insusi consimtamantul partilor nu intruneste conditiile legii (art. 1.244 din Codul civil) pentru a putea produce efectele translative de proprietate. Instanta de judecata, asa cum s-a aratat, nu se poate substitui vointei partilor, ea putand pronunta hotararea care sa tina loc de vanzare doar daca, in urma verificarilor facute in cadrul procedurii judiciare, constata ca partile si-au dat consimtamantul in forma autentica la incheierea valabila a promisiunii care are ca obiect un imobil, acesta fiind consimtamantul fondator, din care se naste obligatia reciproca principala specifica promisiunii – aceea de a reitera acelasi consimtamant ulterior si care, doar el, fie reiterat, de bunavoie, fie impus pe cale judecatoreasca, poate duce la formarea vanzarii si la transferul proprietatii de la vanzator la cumparator. Fara consimtamantul fondator, adica fara acordul de vointa al partilor asupra elementelor esentiale ale vanzarii, realizat in fata notarului public, asadar cu respectarea formei instituite de lege ad validitatem – adica imperativ – nu se poate ajunge la impunerea vanzarii prin hotarare judecatoreasca.

   66. In esenta, din faptul ca art. 1.279 din Codul civil prevede mai intai, la alin. (2), ca „In caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese” si abia apoi prevede laalin. (3) teza intai ca instanta „poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract”, dar numai daca „natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite”, se poate trage concluzia ca, in caz de neexecutare, regula este aceea a acordarii de daune-interese, iar conditiile pentru acesta sunt mai putin restrictive, putand fi acordate chiar daca promisiunea nu a fost incheiata in forma autentica, iar pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract este abia exceptia, care poate deveni functionala si efectiva doar in conditiile mai restrictive, mai exigente prevazute la alin. (3) teza intai din textul de lege analizat.

   67. S-a mai aratat faptul ca in niciun caz nu se poate pune semnul egalitatii intre „oficiul” facut de notar cu ocazia autentificarii unei promisiuni de vanzare si „oficiul” facut de instanta post factum, dupa incheierea promisiunii care a stabilit conditiile esentiale ale vanzarii, efectuat cu ocazia judecarii cererii pentru pronuntarea hotararii care sa tina loc de vanzare.

   VIII.3. Opinia majoritara exprimata de catedra de drept civil si drept procesual civil a Institutului National al Magistraturii²⁾

   ²⁾ Opinia majoritara este impartasita de catre domnul prof. univ. dr. Gabriel Boroi, titularul catedrei de drept civil si drept procesual civil, precum si de catre domnii judecatori Stelian Ioan Vidu si Emilian Constantin Meiu, formatori cu norma intreaga. A fost exprimata in cadrul catedrei si opinia in sensul careia promisiunea bilaterala de vanzare imobiliara nu trebuie sa imbrace forma autentica pentru pronuntarea hotararii care tine loc de contract. Aceasta solutie a fost sustinuta de catre doamna judecator Delia Narcisa Theohari si de catre domnul Bogdan Dumitrache, formatori cu norma intreaga in interiorul aceleiasi catedre.

   68. Privitor la problema de drept supusa discutiei, prin opinia transmisa la data de 16 februarie 2017, s-a considerat ca art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se impune a fi interpretat in sensul ca, pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract, este necesara indeplinirea tuturor conditiilor de validitate a actului juridic promis, inclusiv forma autentica pretinsa pentru incheierea actelor juridice solemne, asa cum este cazul vanzarilor imobiliare.

   69. In exprimarea acestui punct de vedere au fost avute in vedere argumente ce tin de interpretarea dispozitiilor legale relevante, dar si de ratiunile care stau la baza instituirii formei autentice ad validitatem pentru incheierea actelor juridice solemne.

   70. S-a subliniat ca promisiunea de contract este un act juridic consensual, independent de faptul ca actul juridic promis este unul solemn sau nu, din moment ce, in privinta ei, legiuitorul nu a inteles sa deroge de la regula consensualismului impusa prin art. 1.178 din Codul civil. Astfel, art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, text normativ ce are vocatia de a contura conditiile de valabilitate a promisiunii, nu face nicio trimitere la necesitatea indeplinirii vreunei solemnitati pentru perfectarea ei valabila, ceea ce reclama aplicarea in ceea ce o priveste a principiului consensualismului.

   71. Daca forma este indiferenta pentru incheierea valabila a promisiunii, situatia este diferita atunci cand in discutie este accesul partilor la remediul executarii promisiunii in forma pronuntarii unei hotarari care tine loc de contract.

   72. Sub acest aspect, din interpretarea literala si sistematica a dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil rezulta limpede ca pentru pronuntarea hotararii care tine loc de contract de vanzare este necesar ca toate conditiile de validitate a acestuia sa fie indeplinite. In absenta oricarei distinctii a legiuitorului intre cerintele de fond si cele de forma, printre aceste conditii se regaseste, atunci cand vanzarea este una imobiliara, si forma autentica ceruta pentru incheierea sa valabila, asa cum pretinde art. 1.244 din Codul civil.

   73. In mod constant si traditional, doctrina juridica romaneasca s-a exprimat in sensul ca ratiunile stabilirii formei ad validitatem pentru incheierea valabila a actelor juridice solemne sunt urmatoarele: atentionarea partilor asupra importantei si consecintelor actului incheiat; asigurarea certitudinii consimtamantului; exercitarea unui control al statului asupra anumitor operatiuni juridice, cu precadere din considerente fiscale.

   74. O astfel de preocupare a manifestat legiuitorul si pentru contractul de vanzare imobiliara, din moment ce incheierea sa valabila este conditionata de perfectarea lui in forma autentica (art. 1.244 din Codul civil).

   75. Iar, daca in prim-planul instituirii formei autentice sta ratiunea asigurarii unei protectii sporite a consimtamantului partilor implicate, atunci ar fi total iluzoriu sa se considere ca aceasta finalitate ar mai putea fi atinsa daca s-ar permite partilor unei promisiuni de vanzare incheiate in forma unui inscris sub semnatura privata (sau chiar verbal) sa acceada la remediul exceptional al pronuntarii unei hotarari care tine loc de contract, atunci cand una dintre ele ar refuza incheierea voluntara a contractului promis. O astfel de abordare permisiva ar conduce ineluctabil la deschiderea unei cai facile de eludare a formei autentice pretinse pentru incheierea contractului de vanzare, dupa modelul: partile convin sa incheie o promisiune de vanzare (in forma inscrisului sub semnatura privata sau chiar verbal), pentru ca apoi sa evite parcurgerea procedurii de autentificare din fata notarului, solicitand direct pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract.

   76. La momentul incheierii promisiunii partile convin asupra incheierii in viitor a vanzarii, deci intelegerea lor naste o obligatie de a face, de a incheia in viitor contractul de vanzare promis. Prin pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract are loc transformarea creantei ce isi are izvorul in contractul de promisiune (de a incheia in viitor un veritabil contract de vanzare) intr-un veritabil drept de proprietate. O astfel de modificare produsa in planul continutului raportului juridic dintre parti nu poate fi explicata decat prin aceea ca, prin insasi incheierea promisiunii, partile consimt deja asupra elementelor esentiale ale viitorului contract. Iar aceasta justifica ratiunea pentru care consimtamantul la incheierea promisiunii trebuie sa beneficieze de o protectie egala cu a aceluia exprimat la momentul incheierii veritabilului contract de vanzare sub aspectul necesitatii perfectarii sale in forma autentica.

   77. In concluzie, s-a considerat ca singura interpretare care poate concilia ratiunea protejarii consimtamantului partilor cu mecanismul pus la dispozitia acestora de a obtine in caz de neexecutare o hotarare care tine loc de contract este aceea de a conditiona accesul la un asemenea remediu de perfectarea promisiunii insasi in forma autentica.

   VIII.4. Opinia specialistilor de la Facultatea de Drept din cadrul Universitatii „Alexandru Ioan Cuza” din Iasi, respectiv domnul lector universitar doctor Codrin Macovei si domnul lector universitar doctor Nicolae-Horia Tit

   78. Prin opinia inregistrata la data de 1 martie 2017 s-a aratat ca interpretarea gramaticala si sistematica a art. 1.279 alin. (3) si art. 1.669 din Codul civil conduce la concluzia ca, in vederea pronuntarii unei hotarari judecatoresti, trebuie indeplinite conditiile de validitate ale contractului promis, respectiv forma autentica, dar niciunul dintre texte nu prevede expres ca promisiunea de vanzare trebuie sa imbrace forma autentica, aceasta conditie fiind indeplinita in momentul pronuntarii hotararii judecatoresti care tine loc de contract. Momentul la care se apreciaza indeplinirea conditiilor de validitate a vanzarii definitive trebuie sa fie cel al pronuntarii hotararii judecatoresti. Se apreciaza ca nu poate fi un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii promisiunii bilaterale de vanzare, nici in ce priveste analizarea altor conditii ale contractului de vanzare (calitatea de proprietar etc.). Principalul argument de interpretare in acest sens este expresia utilizata de art. 1.669 alin. (1) din Codul civil „toate celelalte conditii de validitate”.

   79. In ceea ce priveste interpretarea teleologica, aceasta indica drept fara utilitate cerinta formei autentice a promisiunii bilaterale de vanzare a unui bun imobil doar in scopul obtinerii unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare. Daca aceasta ar fi fost cu adevarat intentia legiuitorului atunci ne-am fi aflat intr-o procedura judiciara simplificata, precum cele prezente in cadrul reglementarii vanzarii la art. 1.662 alin. (2) sau art. 1.691 din Codul civil. Iar aceasta ipoteza nu se confirma deloc, intrucat judecatorului cauzei i se cere sa realizeze din nou analiza exhaustiva a conditiilor de validitate ale vanzarii, deci nu se poate baza pe constatarile notarului public care a autentificat promisiunea intr-o procedura judiciara rapida si simplificata. Dimpotriva, suntem pe calea dreptului comun, iar judecatorul trebuie sa refaca orice analiza anterioara a notarului public. Ceea ce este exceptional aici este numai legiferarea unei modalitati extraordinare de executare silita a unei obligatii personale. In acest sens, s-a amintit ca nici reglementarea mai veche nu mentiona vreo conditie referitoare la necesitatea formei autentice a promisiunii: „In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract” – art. 5 alin. (2) din titlul X „Circulatia juridica a terenurilor” al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, cu modificarile si completarile ulterioare.

   80. Desigur, argumentul conform caruia un act incheiat in fata notarului se bucura de avantaje este real, dar nu are legatura cu procedura pronuntarii de catre instanta a unei hotarari care sa tina loc de contract atat timp cat valoarea inscrisului notarial nu este utilizata in niciun fel in aceasta procedura. In niciun caz nu il vedem pe paratul dintr-o promisiune bilaterala de vanzare care nu este autentificata ca lipsit de drepturi, intr-o situatie juridica de inferioritate sau gata sa sufere vreo nedreptate, intrucat el are la dispozitie toate mijloacele procesuale si procedurale de a se apara vizavi de pretentiile reclamantului.

   81. Mutatis mutandis se considera aplicabile in aceasta speta considerentele care au dus la pronuntarea de catre Curtea Constitutionala a Deciziei nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului. In mod identic, in cauza dedusa analizei, apare ca fara justificare regimul juridic diferit acordat promisiunilor autentice si celor neautentice.

   82. Nu in ultimul rand, s-a aratat ca promisiunea de a contracta este un act juridic consensual, iar exceptia trebuie sa aiba un regim juridic strict de interpretare si aplicare. Ea nu rezulta cu claritate din text si s-a considerat ca nici nu poate fi obtinuta pe cale de interpretare, cu atat mai mult cu cat nu se releva utilitatea ei pentru parti sau pentru existenta unei proceduri judiciare simplificate.

   VIII.5. Opinia domnului profesor universitar doctor Gabriel Boroi si a doamnei asistent universitar doctor Carla Alexandra Anghelescu de la Facultatea de Drept din cadrul Universitatii „Nicolae Titulescu” din Bucuresti

   83. Prin opinia transmisa la data de 13 martie 2017 s-a apreciat ca, pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract este necesar ca promisiunea de vanzare a unui imobil sa fie incheiata in forma autentica notariala, in considerarea urmatoarelor argumente:

   84. Art. 1.279 alin. (3) din Codul civil vorbeste de indeplinirea cerintelor legii pentru validitatea contractului, fara a distinge intre conditiile de fond si conditiile de forma, iar, ca regula de interpretare logica, unde legea nu distinge, nici interpretul nu ar trebui sa distinga – ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. De altfel, cand a vrut sa se refere doar la conditiile de fond, legiuitorul a facut-o in mod expres, spre exemplu, art. 1.289 alin. (2) din Codul civil.

   85. Nu s-ar putea sustine cu temei ca insasi hotararea judecatoreasca ar suplini forma autentica, deoarece art. 434 din Codul de procedura civila prevede ca hotararea judecatoreasca are forta probanta a unui inscris autentic, deci, in actuala reglementare, hotararea judecatoreasca poate fi asimilata cu inscrisul autentic doar sub aspect probator, nu insa si al altor efecte ale inscrisului autentic.

   86. Instituirea formei necesare pentru insasi valabilitatea unor acte juridice se bazeaza pe o serie de ratiuni (atentionarea partilor asupra importantei deosebite si consecintelor anumitor acte juridice pentru patrimoniul celui care le face sau pentru patrimoniile celor care le fac, asigurarea libertatii si mai ales certitudinii consimtamantului, exercitarea unui control al statului asupra unor operatiuni juridice etc.).

   87. Daca se admite ca in prim-planul instituirii formei autentice sta ratiunea asigurarii unei protectii sporite a consimtamantului partilor, atunci, in lipsa formei autentice notariale, ar lipsi si consilierea preventiva si prealabila realizata de catre notarul public cu privire la consecintele actului juridic ce se va incheia, iar aceasta nu ar putea fi suplinita de catre judecator, pentru simplul motiv ca instanta ar urma doar sa verifice ca sunt indeplinite deja conditiile incheierii contractului, fara a mai lua consimtamantul partilor si fara a putea aprecia asupra oportunitatii incheierii contractului.

   88. Pretinsul argument in sprijinul solutiei contrare, dedus din modificarea continutului art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, nu este fondat, intrucat, atunci cand se abroga sau se modifica o norma speciala, nu inseamna ca pentru aspectele pe care norma speciala nu le mai reglementeaza trebuie data solutia contrara celei existente anterior (cata vreme legiuitorul nu a reglementat expres o atare solutie, desi putea sa o faca), ci trebuie sa se aplice regula de interpretare potrivit careia norma speciala se completeaza cu dreptul comun in materie, adica, in speta, cu art. 1.279 din Codul civil.

   89. Nu este fondat nici argumentul in sprijinul solutiei contrare, in sensul ca, in speta, hotararea judecatoreasca ar constitui un mod distinct de dobandire a dreptului de proprietate, astfel incat, pentru transferul dreptului de proprietate, nu ar mai fi nevoie de inscrisul autentic notarial. In realitate, in speta, este vorba de o situatie juridica mai complexa, ce incepe cu incheierea promisiunii de vanzare si se finalizeaza cu pronuntarea hotararii judecatoresti. Hotararea realizeaza executarea silita si in natura a obligatiei de a face asumate de promitent, deci hotararea este doar un element constitutiv al operatiunii juridice care conduce la transmiterea dreptului de proprietate imobiliara.

   90. Un ultim argument, probabil cel mai important, vizeaza consecintele, greu de acceptat pentru siguranta si certitudinea circuitului civil, pe care le-ar putea produce solutia contrara. Mai exact, daca s-ar admite ca forma autentica notariala nu ar reprezenta o conditie speciala de admisibilitate a actiunii prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract translativ de proprietate imobiliara, partile ar putea fi incurajate sa eludeze dispozitiile legale referitoare la forma ceruta ad validitatem si mai ales cele care privesc deschiderea de carti funciare pentru imobilele ce urmeaza a fi instrainate. Altfel spus, intrucat notarul public ar pretinde extrasul de carte funciara, in lipsa caruia actul autentic nu ar putea fi incheiat, partile ar prefera sa incheie un antecontract consemnat intr-un inscris sub semnatura privata si apoi, simuland o neintelegere, sa se adreseze instantei pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de contract translativ. In acest fel, s-ar ajunge sa nu se mai realizeze scopul urmarit de legiuitor cu privire la finalizarea cadastrului general, de vreme ce acelasi imobil ar putea fi instrainat succesiv, prin procedeul mentionat mai sus, fara a fi nevoie de deschiderea cartii funciare. S-a mai subliniat ca, in stadiul actual al reglementarii, instanta nu ar putea sa respinga cererea pentru simplul motiv ca pentru imobil nu exista extras de carte funciara.

   IX. Raportul asupra chestiunii de drept

   91. Prin raportul intocmit in cauza, in conformitate cu dispozitiile art. 520 alin. (8) din Codul de procedura civila, s-a apreciat ca sunt indeplinite cumulativ conditiile de admisibilitate pentru pronuntarea unei hotarari prealabile, potrivit dispozitiilor art. 519 din Codul de procedura civila.

   92. Asupra rezolvarii de principiu a chestiunii de drept sesizate, opinia judecatorilor-raportori a fost in sensul ca, in interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic.

   X. Inalta Curte de Casatie si Justitie

   93. Examinand sesizarea in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, raportul intocmit de judecatorii raportori, punctele de vedere formulate de parti si chestiunea de drept ce se solicita a fi dezlegata, constata urmatoarele:

   94. Inalta Curte de Casatie si Justitie a fost legal sesizata, fiind indeplinite in mod cumulativ conditiile de admisibilitate pentru declansarea procedurii reglementate de dispozitiile art. 519 din Codul de procedura civila.

   95. Astfel, litigiul in legatura cu care s-a formulat sesizarea este in curs de judecata, iar Tribunalul Alba – Sectia I civila, titularul sesizarii, investit cu solutionarea apelului, urmeaza sa solutioneze cauza in ultima instanta, prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care, potrivit art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedura civila, este definitiva.

   96. Cauza care face obiectul judecatii se afla in competenta legala a unui complet de judecata al tribunalului investit sa o solutioneze, iar sesizarea are ca obiect o chestiune de drept de a carei lamurire depinde solutionarea pe fond a cauzei.

   97. In egala masura este indeplinita si conditia referitoare la noutatea chestiunii de drept care formeaza obiectul sesizarii. Evaluarea acestei conditii, in absenta unei definitii a noutatii chestiunii de drept si a unor criterii de determinare a acesteia in cuprinsul art. 519 din Codul de procedura civila, revine Inaltei Curti de Casatie si Justitie, astfel cum s-a statuat in jurisprudenta constanta a instantei supreme.³⁾

   ³⁾ Decizia nr. 13 din 8 iunie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 518 din 13 iulie 2015, Decizia nr. 19 din 22 iunie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 776 din 19 octombrie 2015, pronuntate de Inalta Curte de Casatie si Justitie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept

 

   98. Aceasta cerinta este indeplinita, intrucat chestiunea de drept are izvorul in reglementari nou-intrate in vigoare, interpretate si aplicate diferit in jurisprudenta instantelor nationale, astfel cum rezulta din hotararile judecatoresti transmise la dosar si, respectiv, punctele de vedere formulate de specialistii consultati care, de asemenea, au exprimat opinii divergente in privinta interpretarii dispozitiilor legale a caror dezlegare se solicita.

   99. Totodata, este important de precizat ca problema de drept trebuie sa fie reala, sa suscite interpretari diferite sau contradictorii ale unui text de lege, respectiv sa prezinte un grad de dificultate suficient de mare, astfel incat instanta de sesizare sa considere ca pentru a inlatura orice incertitudine referitoare la securitatea raportului juridic dedus judecatii este necesara declansarea procedurii prevazute de art. 519 din Codul de procedura civila prin pronuntarea unei hotarari prealabile.

   100. Sub acest aspect, din incheierea de sesizare, intocmita conform art. 520 alin. (1) teza a doua din Codul de procedura civila, rezulta ca analiza dispozitiilor legale ce formeaza obiectul sesizarii se impune deoarece acestea sunt neclare, fiind susceptibile de interpretari diferite in privinta formei pe care trebuie sa o indeplineasca promisiunea bilaterala de vanzare a unui imobil in conditiile in care legea, respectiv Codul civil, nu prevede expres forma autentica ad validitatem, pentru ipoteza in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare.

   101. In consecinta, se constata ca in cauza sunt indeplinite cumulativ conditiile prevazute de art. 519 din Codul de procedura civila, in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile pentru dezlegarea chestiunii de drept referitoare la interpretarea dispozitiilor legale mentionate, cu precizarea ce se va face in continuare, la analiza pe fond a sesizarii.

   102. Problema de drept care formeaza obiect al sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie, in conditiile art. 519 din Codul de procedura civila, astfel cum a fost configurata de catre instanta de trimitere, vizeaza interpretarea dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, in sensul daca textul de lege mentionat impune, in cazul demersului judiciar de obtinere a unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare pentru un imobil, forma autentica la incheierea promisiunii sinalagmatice de vanzare.

   103. Titularul sesizarii, Tribunalul Alba, a conceput chestiunea de drept in discutie cu referire la art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil; dispozitia legala enuntata prezinta insa doar doua teze, in intelesul conferit cuvantului „teza” de Dictionarul explicativ al limbii romane, si anume acela de „idee principala dezvoltata intr-o scriere”⁴⁾, iar nu trei teze. Prima teza a art. 1.279 alin. (3) priveste situatia promitentului care refuza incheierea contractului promis si conditiile care trebuie indeplinite pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, la cererea celeilalte parti, in consecinta, cazul circumscris spetei de fata. Cea de-a doua ipoteza se refera la inaplicabilitatea remediului pronuntarii unei asemenea hotarari pentru situatia promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.

   ⁴⁾ Academia Romana, Institutul de Lingvistica „Iorgu Iordan”, Dictionarul explicativ al limbii romane, editia a II-a, Editura Univers Enciclopedic, Bucuresti, 1996, pag. 1.090.

 

   104. Continutul art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se limiteaza la cele doua ipoteze expuse mai sus, fata de care prezenta sesizare, in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, se refera, in realitate, la interpretarea tezei intai din textul legal in discutie, care va forma si obiectul examinarii prezentei decizii.

   105. Pe de alta parte, art. 1.279 din Codul civil reprezinta dreptul comun in materia promisiunii de a contracta, cuprinzand dispozitii comune aplicabile promisiunii unilaterale de a contracta, dar si promisiunii sinalagmatice de a contracta, si, totodata, constituie si norma generala in raport cu normele speciale in diferite domenii, inclusiv in cel al vanzarii.

   106. Sub acest aspect, se au in vedere dispozitiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil (pentru situatia promisiunii bilaterale de vanzare), care reiau textul art. 1.279 alin. (3) teza intai din acelasi cod in ceea ce priveste executarea silita a obligatiei de a incheia un contract de vanzare, asumata printr-o promisiune bilaterala. Ca si regula generala supusa discutiei prin sesizarea de fata, norma speciala prevede ca, in cazul refuzului nejustificat al uneia dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare sa incheie contractul promis, partea care si-a indeplinit obligatiile poate solicita instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, sub rezerva de a fi intrunite toate conditiile de validitate ale vanzarii.

   107. Cum obiectul cererii de chemare in judecata care a generat intrebarea preliminara vizeaza, printre altele, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare privind o suprafata de teren, motivat de refuzul promitentului vanzator de a-si executa obligatiile asumate printr-o promisiune sinalagmatica de vanzare, textul legal incident in speta este reprezentat de norma speciala, respectiv dispozitiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, art. 1.279 alin. (3) teza intai din Codul civil fiind norma generala in materie de nerespectare a obligatiilor derivand din promisiunea de a contracta.

   108. Prin urmare, potrivit principiului de drept „Specialia generalibus derogant” – „Legile speciale deroga de la cele generale”, in concursul dintre legea generala si legea speciala aplicabile unui raport juridic conflictual, se aplica legea speciala.

   109. Sesizarea Tribunalului Alba se refera la norma generala – art. 1.279 alin. (3) teza intai din Codul civil, ceea ce ar crea aparenta de inadmisibilitate, in conditiile in care incidenta este norma speciala – art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

   110. Cu toate acestea, cum norma speciala reia, in esenta, norma generala, se impune analiza pe fond a sesizarii, prin referire insa la ambele texte de lege.

   111. Raportat la cele aratate in precedent, in interpretarea art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, se apreciaza ca nu este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii bilaterale de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare, pentru urmatoarele considerente:

   112. Potrivit ambelor texte de lege, cand una dintre partile care au perfectat o promisiune bilaterala, in cazul de fata, de vanzare, refuza incheierea contractului promis, cealalta parte, care si-a indeplinit toate obligatiile rezultand din promisiune, poate solicita instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, conditionat de intrunirea tuturor cerintelor de validitate ale vanzarii.

   113. In consecinta, la momentul pronuntarii unei asemenea hotarari, conditiile pentru valabilitatea contractului de vanzare trebuie indeplinite, atat cele de fond, cat si cele de forma (pentru ipoteza din speta, care vizeaza un imobil teren).

   114. In ceea ce priveste conditiile esentiale si de fond, promisiunea de vanzare, fiind ea insasi un contract, trebuie sa indeplineasca conditiile de validitate aplicabile contractelor in general [art. 1.179 alin. (1) din Codul civil – capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil exprimat, un obiect determinat si licit, o cauza licita si morala]. Fiind o proiectie a unui contract de vanzare viitor, promisiunea sinalagmatica de vanzare trebuie sa indeplineasca si conditiile de validitate specifice acestui contract (de exemplu, consimtamantul valabil exprimat sa vizeze transmiterea, respectiv dobandirea, in viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de vointa al partilor sa priveasca elementele esentiale ale contractului prefigurat, si anume lucrul vandut si pretul).

   115. In consecinta, conditiile de validitate de fond ale contractului de vanzare trebuie sa existe inca de la momentul perfectarii promisiunii de vanzare, intrucat, prin definitie, promisiunea de vanzare presupune acordul de vointe la autentificarea, in viitor, a unei anumite vanzari. In caz contrar, fara indeplinirea conditiilor de fond ale vanzarii chiar la data promisiunii, aceasta ar fi lipsita de continut, iar suplinirea, pe cale judiciara, a consimtamantului partii refractare, care nu intelege sa isi indeplineasca obligatiile asumate prin antecontract, ar fi lipsita de obiect.

   116. Referitor la forma contractului de vanzare pentru un imobil teren, cum este si cel din speta care a generat intrebarea preliminara, legea impune, ad validitatem, forma autentica, potrivit dispozitiilor art. 1.244 din Codul civil.

   117. Conform acestui text de lege, contractele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara trebuie incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

   118. Formalismul contractual impus de dispozitia legala enuntata reprezinta o norma speciala in materia transmisiunii sau constituirii drepturilor reale imobiliare care vor fi supuse inscrierii in cartea funciara in raport cu principiul consensualismului care guverneaza incheierea contractelor in general (art. 1.278 din Codul civil) si care presupune ca simplul acord de vointe al partilor este nu numai necesar, ci si suficient, pentru ca un contract sa ia nastere in mod valabil. Fiind o norma speciala, aceasta este de stricta interpretare – exceptio est strictissimae interpretationis – ceea ce reprezinta un argument semnificativ si pentru concluzia referitoare la intrebarea preliminara, conform celor ce se vor arata in continuare.

   119. Revenind la forma contractului de vanzare privind un imobil, art. 1.244 din Codul civil trebuie coroborat si cu dispozitiile in materia cartii funciare, respectiv cu art. 885 din Codul civil, care reglementeaza, in principiu, efectul constitutiv al inscrierilor in cartea funciara in cazul dobandirii drepturilor reale asupra imobilelor [art. 885 alin. (1) din Codul civil].

   120. In cazul imobilelor, drepturile asupra acestor bunuri se constituie sau se transmit numai prin inscrierea lor in cartea funciara, in baza actului sau faptului justificativ, care, bineinteles, trebuie sa indeplineasca toate conditiile de valabilitate prevazute de lege.

   121. In concluzie, pentru incheierea valabila a unui contract de vanzare vizand un imobil este necesara, sub sanctiunea nulitatii absolute, forma autentica.

   122. Cum dispozitiile art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil conditioneaza pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare de indeplinirea tuturor conditiilor de validitate ale contractului in discutie, se considera ca si forma impusa de lege este necesara in vederea obtinerii unei solutii favorabile demersului judiciar respectiv.

   123. Formalitatea respectiva se refera insa la contractul de vanzare, ale carui conditii de valabilitate trebuie indeplinite pentru pronuntarea hotararii care tine loc de contract, iar nu la promisiunea de vanzare, care urmeaza regulile principiului consensualismului.

   124. In caz de admitere a cererii de chemare in judecata, aceasta formalitate este indeplinita prin chiar hotararea judecatoreasca pronuntata, care are forta probanta a unui inscris autentic conform art. 434 din Codul de procedura civila.

   125. Desigur, in cazul hotararilor declarative de drepturi, care constata drepturi preexistente, valoarea de inscris autentic a hotararii nu determina convertirea titlurilor anterioare, detinute de parti, in titluri autentice. Conventia materializata intr-un inscris sub semnatura privata poate fi valabila (in absenta formei autentice), dreptul avandu-si temeiul intr-o astfel de conventie si fiind doar sanctionat pe cale judiciara, fara a opera o novatie care sa presupuna ca izvorul dreptului s-ar afla in hotararea judecatoreasca.

   126. In situatia hotararilor constitutive de drepturi, cum este si cea a hotararii care tine loc de contract de vanzare, valoarea de inscris autentic a hotararii nu trebuie privita numai din perspectiva probatorie a acesteia, ci determina chiar conversiunea inscrisului sub semnatura privata (promisiunea bilaterala de vanzare) intr-un inscris autentic (hotararea care tine loc de contract de vanzare), raportat la imprejurarea ca, numai din acest moment, conventia, careia ii lipsea un element constitutiv (forma autentica), va produce efecte juridice. Fara indoiala, hotararea care tine loc de act autentic de vanzare reprezinta o hotarare constitutiva de drepturi, intrucat da nastere sau realizeaza transferul dreptului de proprietate, tocmai acesta fiind si scopul legiuitorului in edictarea institutiei respective, care vine sa sanctioneze, pe cale judiciara, refuzul nejustificat al promitentului care si-a asumat obligatiile unui astfel de transfer si care, ulterior, intelege sa nu si le mai respecte.

   127. Pe de alta parte, separat de valoarea autentica, conferita de lege, hotararii judecatoresti si care determina indeplinirea conditiei de autenticitate a contractului de vanzare, ceruta de art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, insusi legiuitorul enumera, printre modurile de dobandire a dreptului de proprietate, si hotararea judecatoreasca. In acest sens, art. 557 alin. (1) din Codul civil prevede ca dreptul de proprietate se poate dobandi, printre altele, „si prin hotararea judecatoreasca, atunci cand ea este translativa de proprietate prin ea insasi”. Cum hotararile judecatoresti declarative de drepturi recunosc drepturi preexistente si, ca atare, nu pot servi transferului dreptului in discutie, este fara dubiu ca referirea legiuitorului a avut in vedere hotararile constitutive de drepturi, cum este si cazul hotararii care tine loc de contract de vanzare pentru un imobil.

   128. Prin urmare, independent de asertiunile legate de valoarea de inscris autentic a hotararii judecatoresti, in sensul ca, in cazul celor constitutive de drepturi, aceasta trebuie privita doar in ceea ce priveste forta probanta sau constituie chiar o conversiune a promisiunii in actul autentic de vanzare, Codul civil recunoaste hotararii constitutive de drepturi, prin ea insasi, semnificatia unui mod de dobandire a proprietatii.

   129. In acelasi sens, in materia regulilor de carte funciara, dispozitiile art. 888 din Codul civil stabilesc ca hotararea judecatoreasca ramasa definitiva reprezinta un act justificativ, care sta la baza inscrierilor in cartea funciara. Printre altele, textul de lege mentionat enumera, in categoria inscrisurilor justificative, si inscrisurile autentice notariale. Aceasta inseamna ca ambele categorii de acte au valoare egala, hotararea judecatoreasca ramasa definitiva, intocmai ca si actul autentic notarial, fiind apta, prin ea insasi, sa fie inscrisa in cartea funciara, ca inscris doveditor al dreptului de proprietate.

   130. In consecinta, hotararea judecatoreasca care tine loc de act autentic de vanzare indeplineste exigentele de solemnitate stabilite de lege pentru a fi considerata act justificativ care sta la baza inscrierii in cartea funciara, fara sa fie necesar ca si antecontractul sa imbrace forma prevazute de lege pentru actul final de vanzare.

   131. Inexistenta obligatiei de a perfecta antecontractul de vanzare in forma autentica are la baza si alte argumente in raport cu cele care vizeaza valoarea hotararii judecatoresti care tine loc de contract.

   132. Astfel, promisiunea sinalagmatica de vanzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, asa incat antecontractul se supune libertatii formei, in conditiile art. 1.178 din Codul civil, care reprezinta regula in materie de contracte.

   133. Cum s-a aratat deja, dispozitiile art. 1.244 din acelasi cod, care impun forma autentica doar pentru actele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmeaza sa fie inscrise in cartea funciara, in speta, pentru contractul de vanzare imobiliara, reprezinta exceptia de la regula sus-enuntata. Ca atare, exceptia fiind de stricta interpretare, nu se poate extinde si la alte situatii decat cele prevazute in norma speciala.

   134. Antecontractul reprezinta o operatiune juridica netranslativa de proprietate, care genereaza o obligatie contractuala de a face, si anume de a incheia contractul preconizat, susceptibila de executare silita in natura in conditiile art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.169 alin. (1) din Codul civil. Ca urmare, acest act juridic nu necesita forma autentica.

   135. De asemenea, fiind doua acte juridice distincte, forma autentica a antecontractului nu asigura autenticitatea contractului de vanzare, dispozitiile enuntate in precedent conditionand pronuntarea unei hotarari care tine loc de act autentic de vanzare de indeplinirea cerintelor de valabilitate, de fond si de forma, ale contractului final. Evident, si promisiunea de vanzare trebuie sa intruneasca conditiile de valabilitate, ea insasi fiind un contract, dar nu si pe cea a formei autentice, impusa de lege doar pentru contractul de vanzare.

   136. Pe de alta parte, daca legiuitorul ar fi intentionat, in scop preventiv, sa prevada forma autentica pentru promisiunea de vanzare, ar fi stabilit, in mod expres, aceasta conditie de forma, ca in cazul promisiunii de donatie, reglementata de art. 1.014 alin. (1) din Codul civil. Conform acestui text de lege, „Sub sanctiunea nulitatii absolute, promisiunea de donatie este supusa formei autentice”.

   137. In cazul promisiunii de donatie, legiuitorul a prevazut conditia de solemnitate cea mai exigenta in scopul de a atentiona partile contractante asupra viitorului contract, care, pentru donator, produce consecinte diferite si mai grave decat in cazul vanzatorului, avand in vedere ca donatia reprezinta un contract cu titlu gratuit, in baza caruia are loc trecerea unor valori dintr-un patrimoniu in altul, fara echivalent.

   138. De asemenea, in legislatia actuala, Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea si completarea unor acte normative, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 246 din 29 aprilie 2013, a introdus un nou alineat, prin art. VII⁵ pct. 3, respectiv alineatul (5), la art. 24 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013, prin care s-a prevazut obligativitatea incheierii in forma autentica a promisiunii de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real in legatura cu acesta, sub sanctiunea nulitatii absolute.

   139. Aceasta obligativitate a fost inlaturata dupa o scurta perioada de timp, prin abrogarea expresa a acestei dispozitii legale, potrivit art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor masuri financiar-fiscale si prorogarea unor termene si de modificare si completare a unor acte normative, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 434 din 17 iulie 2013. Ca urmare, numai pentru antecontractele de vanzare a imobilelor incheiate in perioada 1 mai-19 iulie 2013, forma autentica era obligatorie ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute.

   140. In acelasi sens, in materia vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan, art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului, in forma sa initiala, prevedea ca: ” (1) In toate cazurile in care se solicita, in conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, este necesar ca antecontractul sa fie incheiat in forma autentica si sa fie indeplinite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege.”

   141. In urma modificarii acestei legi prin art. II pct. 2 din Legea nr. 68/2014, art. 5 alin. (1) a dobandit urmatorul continut: ” (1) In toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.”

   142. Inlaturarea dispozitiei privind necesitatea incheierii antecontractului de vanzare in forma autentica, in cazul in care se solicita, in conditiile art. 1.669 din Codul civil, pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract, si mentionarea, in textul modificat, a cerintei ca antecontractul sa fie incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil si ale legislatiei in materie, au ca ratiune tocmai punerea in acord a actului normativ respectiv cu dispozitiile Codului civil, care nu stabilesc necesitatea formei autentice in cazul promisiunii de vanzare.

   143. Un alt argument pentru care se considera ca nu este necesara forma autentica pentru promisiune vizeaza si institutia conversiunii actelor juridice, nereglementata cu caracter general in vechea legislatie, dar cu aplicatie recunoscuta in jurisprudenta, cel mai des intalnita tocmai in materia vanzarii, si prevazuta, in mod expres, in actualul Cod civil (art. 1.260).

   144. Potrivit alin. (1) din acest text de lege, „Un contract lovit de nulitate absoluta va produce totusi efectele actului juridic pentru care sunt indeplinite conditiile de fond si de forma prevazute de lege”.

   145. In esenta, prin conversiunea actului juridic se intelege considerarea manifestarii de vointa in sensul in care reprezinta un act juridic valabil, iar nu numai in sensul in care reprezinta un act juridic lovit de nulitate. Cu alte cuvinte, in cazul conversiunii, manifestarea de vointa este calificata ca echivalenta unui anumit act juridic, chiar daca nu este valabila ca alt act juridic.

   146. Fundamentul acestei institutii este determinat de conceptia legiuitorului asupra nulitatii, in sensul ca nulitatea, fiind sanctiunea indreptata impotriva efectelor care contravin scopului legii, urmeaza ca acele efecte care sunt conforme legii sa fie mentinute.

   147. Conversiunea se poate referi fie la operatiunea juridica, fie la inscris. Astfel, o vindere pentru care se cere ad validitatem forma autentica ar putea fi convertita, cand nu s-a respectat exigenta de forma, intr-o promisiune sau o oferta de a contracta.

   148. Daca, in cazul vanzarii, am considera ca si pentru antecontract ar fi necesara forma autentica, am lipsi de continut institutia juridica a conversiunii, in modalitatea exemplificata mai sus, care reprezinta si aplicatia cea mai importanta in materie.

   149. In ceea ce priveste beneficiile incheierii antecontractului in forma autentica notariala din perspectiva atentionarii partilor asupra actului juridic final ce urmeaza a fi perfectat si in scopul asigurarii protectiei consimtamantului lor, aratate de o parte dintre specialistii in domeniu, acestea pot fi complinite cu succes si de instanta sesizata cu cererea de pronuntare a unei hotarari care tine loc de contract. Astfel, instanta de judecata are toate atributiile conferite de lege in instrumentarea procesului avand ca obiect sanctionarea promitentului care nu isi respecta obligatiile asumate prin antecontract, neputandu-i-se recunoaste, in aprecierea indeplinirii conditiilor necesare pronuntarii hotararii care tine loc de contract, printre care si verificarea consimtamantului partilor in vederea vanzarii, o pozitie inferioara notarului, care verifica si atesta acelasi consimtamant la o viitoare vanzare.

   150. De aceleasi caracteristici ale inscrisului autentic notarial se bucura si hotararea judecatoreasca (prezumtia de veridicitate, puterea unui titlu executoriu si altele).

   151. In plus, in cazul in care paratul dintr-un asemenea litigiu intelege sa conteste indeplinirea oricareia dintre conditiile de valabilitate ale promisiunii de vanzare in baza careia s-a promovat cererea de chemare in judecata respectiva sau orice alte elemente ale antecontractului, care ar impiedica pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare, instanta de judecata este obligata sa analizeze apararile partii mentionate. Participantii disputei judiciare au, de asemenea, in asigurarea dublului grad de jurisdictie caile de atac prevazute de lege pentru obtinerea hotararii judecatoresti care sa reflecte adevarul asupra raportului juridic stabilit intre ei.

   152. Prin urmare, ceea ce se tinde a se realiza prin interventia notarului in etapa prealabila a perfectarii contractului de vanzare, in scopul protectiei partilor conventiei, este asigurat, pe deplin, de instanta in raport cu rolul si atributiile sale in activitatea de judecata.

   153. Necesitatea controlului statului, determinata, in principal, de rationamente de ordin economic si fiscal, invocata in sustinerea obligativitatii incheierii promisiunii de vanzare in forma autentica, este realizata si prin intermediul judecatorului, de asemenea, reprezentant al statului in exercitarea functiei de judecata.

   154. Sub acest aspect, nu trebuie omis ca cererea de chemare in judecata avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care tine loc de vanzare este supusa taxei judiciare de timbru la valoarea imobilului pentru care se disputa litigiul, in conditiile art. 3 alin. (2) lit. c) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cu modificarile si completarile ulterioare.

   155. Tot din perspectiva motivatiei de ordin economic, de data aceasta, pentru parti, trebuie retinut ca impunerea formei autentice in cazul promisiunii de vanzare genereaza costuri suplimentare pentru parti (taxe de autentificare, onorariul notarial in faza precontractului de vanzare, taxa judiciara de timbru pentru solutionarea actiunii, inclusiv in fazele cailor de atac, in ipoteza apelarii la instanta de judecata), de natura sa descurajeze o eventuala manifestare de vointa in sensul unei intelegeri precontractuale.

   156. Pe de alta parte, in cazul in care partile care au incheiat antecontractul de vanzare inteleg sa isi respecte obligatiile asumate prin aceasta conventie, prezentandu-se la notar in vederea autentificarii contractului final, de vanzare, notarul va proceda la autentificare in baza antecontractului, fara sa solicite forma autentica pentru promisiunea de vanzare. Nicio dispozitie din legislatia notariala (Legea notarilor publici si a activitatii notariale nr. 36/1995, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare; Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici si a activitatii notariale nr. 36/1995, aprobat prin Ordinul ministrului justitiei nr. 2.333/C/2013, cu modificarile ulterioare) si din legislatia actuala relevanta in materie nu conditioneaza autentificarea contractului de vanzare de catre notar de cerinta formei autentice a precontractului.

   157. In aceste conditii nu rezulta argumentele pentru care s-ar aplica un regim juridic diferit in cazul in care contractul de vanzare se perfecteaza prin suplinirea consimtamantului promitentului neserios de catre judecatorul care pronunta hotararea ce tine loc de act autentic de vanzare in raport cu situatia autentificarii contractului de catre notar. Consecinta directa a aplicarii unor reguli distincte in cele doua ipoteze sus-enuntate ar insemna recunoasterea unei valori superioare a actului notarial in raport cu hotararea judecatoreasca, cu privire la prezumtia de veridicitate a actului astfel incheiat, ceea ce nu poate fi admis.

   158. Nu in ultimul rand, trebuie mentionat ca efectele translative de proprietate asupra imobilului in cauza se produc, pana la aplicarea art. 885 alin. (1) din Codul civil – efectul constitutiv al inscrierilor in cartea funciara, amanata prin art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificarile si completarile ulterioare, de la data incheierii contractului in forma autentica (in speta, de la data ramanerii definitive a hotararii care tine loc de contract), potrivit art. 1.674 si art. 1.244 din Codul civil. Tot de la acest moment se activeaza toate drepturile si obligatiile specifice naturii contractului, inclusiv garantiile prevazute de lege in beneficiul cumparatorului (garantia contra evictiunii, garantia contra viciilor ascunse ale lucrului vandut). In consecinta, de vreme ce efectele contractului se produc de la momentul aratat mai sus, iar nu de la momentul perfectarii promisiunii de vanzare, nu se justifica exigentele de solemnitate impuse pentru incheierea valabila a contractului de vanzare imobiliara si in ceea ce priveste faza precontractuala a vanzarii.

   159. Prin urmare, avand in vedere contextul legal actual, solutia ce urmeaza a se adopta este in sensul ca, in interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza intai si art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic.

   160. Pe de alta parte, fata de importanta si frecventa promisiunilor de vanzare, precum si fata de efectele pe care le produc astfel de conventii, ar fi oportuna, de lege ferenda, pentru asigurarea securitatii raporturilor juridice nascute in baza acestor contracte, interventia legiuitorului in sensul prevederii exprese a incheierii acestor promisiuni de vanzare in forma autentica.

    Pentru considerentele aratate, in temeiul art. 521, cu referire la art. 519 din Codul de procedura civila,

INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE,

In numele legii,

D E C I D E:

    Admite sesizarea formulata de Tribunalul Alba – Sectia I civila, in Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronuntarea unei hotarari prealabile, si, in consecinta, stabileste ca:

    In interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1.279 alin. (3) teza intai siart. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui bun imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic.

    Obligatorie, potrivit dispozitiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedura civila.

    Pronuntata in sedinta publica astazi, 3 aprilie 2017.

PRESEDINTELE INALTEI CURTI DE CASATIE SI JUSTITIE
IULIA CRISTINA TARCEA   

Magistrat-asistent,
Mihaela Lorena Mitroi