Contractul de locatiune

vezi si https://avocatalinpaidiu.ro/category/civil/contracte/locatiune/

Art. 1777: Notiune

Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.

Art. 1778: Felurile locatiunii

(1)Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare.

(2)Dispozitiile prezentei sectiuni sunt aplicabile, in mod corespunzator, inchirierii locuintelor si arendarii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru aceste contracte.

(3)Locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist este supusa prevederilor prezentei sectiuni, precum si dispozitiilor art. 1.824 si 1.828-1.831.

Art. 1779: Bunurile ce pot face obiectul locatiunii

(1)Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii.

(2)Dispozitiile privitoare la stabilirea pretului vanzarii sunt aplicabile, in mod corespunzator, si chiriei.

Art. 1780: Pretul locatiunii

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Art. 1781: Incheierea contractului de locatiune

Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului.

Art. 1783: Durata maxima a locatiunii

Locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 49 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Art. 1785: Locatiunea fara durata determinata

Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:

a)pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;

b)pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c)pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.

SUBSECTIUNEA 2: Obligatiile locatorului

Art. 1786: Obligatiile principale ale locatorului

Locatorul este tinut, chiar fara vreo stipulatie expresa:

a)sa predea locatarului bunul dat in locatiune;

b)sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii;

c)sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

Art. 1787: Predarea bunului

Locatorul este obligat sa predea bunul impreuna cu toate accesoriile sale in stare corespunzatoare utilizarii acestuia.

Art. 1788: Sarcina reparatiilor

(1)Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii, conform destinatiei stabilite potrivit art. 1.799.

(2)Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.

(3)Daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi incunostintat, nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa plateasca, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.

(4)In caz de urgenta, locatarul il poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii.

Art. 1793: Tulburarile de fapt

Locatorul nu este tinut sa il garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea predarii bunului il impiedica pe locatar sa il preia, caz in care dispozitiile art. 1.794 alin. (2) sunt aplicabile.

Art. 1794: Tulburarile de drept

(1)Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa il apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza.

(2)Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii.

(3)Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu are dreptul la daune-interese.

SUBSECTIUNEA 3: Obligatiile locatarului

Art. 1796: Obligatiile principale

Locatarul are urmatoarele obligatii principale:

a)sa ia in primire bunul dat in locatiune;

b)sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract;

c)sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;

d)sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

Art. 1797: Data platii chiriei

(1)In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor.

(2)Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:

a)in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;

b)in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;

c)in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

Art. 1798: Caracterul executoriu

Contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

Art. 1799: Obligatiile privind folosirea bunului

Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.

Art. 1800: Schimbarea formei ori destinatiei bunului. Folosirea abuziva

Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.

Art. 1801: Instiintarea locatorului despre nevoia de reparatii

Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa ii notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.

Art. 1802: Reparatiile locative

In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului.

Art. 1803: Lipsa de folosinta in caz de reparatii urgente

(1)Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii sau a caror amanare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii.

(2)Daca totusi reparatiile dureaza mai mult de 10 zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

(3)Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintarea convenita, locatarul poate rezilia contractul.

Art. 1804: Obligatia de a permite examinarea bunului

Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

SUBSECTIUNEA 4: Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Art. 1805: Dreptul de a subcontracta si de a ceda contractul

Locatarul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala, ori chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unei alte persoane, daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres. Cu toate acestea, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatorului.

SUBSECTIUNEA 5: Expirarea termenului si tacita relocatiune

Art. 1809: Expirarea termenului

(1)Contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau, dupa caz, prevazut de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila.

(2)In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

(3)Dispozitiile alin. (2) se aplica in mod corespunzator si contractului incheiat pe perioada determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent.

Art. 1810: Tacita relocatiune

(1)Daca, dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor.

(2)Noua locatiune va fi insa pe durata nedeterminata, daca prin lege sau conventia partilor nu se prevede altfel.

SUBSECTIUNEA 6: Instrainarea bunului dat in locatiune

Art. 1811: Opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor

Daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului, dupa cum urmeaza:

a)in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;

b)in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

c)in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;

d)in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului.

Art. 1812: Incetarea locatiunii in caz de instrainare

(1)Daca partile convin astfel, locatiunea inceteaza in cazul instrainarii bunului dat in locatiune.

(2)Cu toate acestea, locatiunea ramane opozabila dobanditorului chiar si dupa ce locatarului i s-a notificat instrainarea, pentru un termen de doua ori mai mare decat cel care s-ar fi aplicat notificarii denuntarii contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2).

(3)Locatarul caruia i s-a comunicat incetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despagubire nici impotriva locatorului, nici impotriva dobanditorului.

SUBSECTIUNEA 7: Incetarea contractului

Art. 1816: Denuntarea contractului

(1)Daca locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare.

(2)Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, in lipsa, de uzante nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen.

(3)La implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul de locatiune incheiat in conditiile prevazute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), dupa caz, constituie, in conditiile legii, titlu executoriu cu privire la aceasta obligatie.

Art. 1817: Rezilierea locatiunii

Atunci cand, fara justificare, una dintre partile contractului de locatiune nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul de a rezilia locatiunea, cu daune-interese, daca este cazul, potrivit legii.

Art. 1818: Imposibilitatea folosirii bunului

(1)Daca bunul este distrus in intregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, locatiunea inceteaza de drept.

(2)Daca imposibilitatea folosirii bunului este numai partiala, locatarul poate, dupa imprejurari, sa ceara fie rezilierea locatiunii, fie reducerea proportionala a chiriei.

(3)Atunci cand bunul este doar deteriorat, locatiunea continua, fiind aplicabile dispozitiile art. 1.788.

(4)In toate cazurile in care imposibilitatea totala sau partiala de folosire a bunului este fortuita, locatarul nu are drept la daune-interese.

Art. 1819: Desfiintarea titlului locatorului

(1)Desfiintarea dreptului care permitea locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune.

(2)Cu toate acestea, locatiunea va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii.

Art. 1820: Moartea locatorului sau a locatarului

(1)Locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau a locatarului.

(2)Cu toate acestea, in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si existenta locatiunii.

Art. 1821: Restituirea bunului

(1)La incetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

(2)Pana la proba contrara, locatarul este prezumat ca a primit bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare potrivit destinatiei stabilite.

(3)Restituirea bunurilor mobile luate in locatiune se face in locul in care au fost predate.

Art. 1822: Raspunderea locatarului pentru bunul inchiriat

(1)Locatarul raspunde pentru degradarea bunului inchiriat in timpul folosintei sale, inclusiv cea cauzata de incendiu, daca nu dovedeste ca a survenit fortuit.

(2)El raspunde inclusiv pentru degradarea cauzata de membrii familiei sale, de sublocatarul sau, ca si de fapta altor persoane carora le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea sau accesul la bun.

Art. 1823: Imbunatatirile facute de locatar

(1)Locatorul are dreptul de a pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului.

(2)Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

(3)In cazul in care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptul de retentie.