25 March 2015

Contract de vanzare-cumparare a unor terenuri incheiat de un cetatean strain inainte de aderarea Romaniei la Uniunea Europeana. Interdictie legala. Simulatie prin interpunere de persoane. Frauda la lege. Nulitate. Efecte

Actiunea in simulatie nu se confunda cu actiunea in nulitatea actului secret. Simulatia, prin ea insasi, este in principiu valabila, sanctiunea ei nefiind nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret fata de terti. In consecinta, in toate acele ipoteze in care actul secret a fost incheiat in mod valabil, el isi va produce efectele intre parti, fiind mentinut. Insa, atunci cand simulatia este ilicita, actiunea in simulatie este dublata de actiunea in nulitate, in sensul ca simulatia este sanctionata cu nulitatea intregii operatii, atat a actului aparent, cat si celui secret.  Unei asemenea situatii se circumscrie si ipoteza in care  justificarea acordului simulator s-a intemeiat pe imposibilitatea unei persoane, cetatean strain, de a dobandi terenuri in Romania – intr-un moment situat inainte de data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana – urmarindu-se, deci, eludarea unor dispozitii legale imperative, situatie in care  actul juridic simulat nu mai poate fi ocrotit de lege, neputand produce efecte juridice nici intre partile contractante.

Fiind dovedite intentia de a simula si acordul simulator realizate in scopul fraudarii legii, vor inceta atat efectele pe care simulatia le determina in raporturile dintre parti si in raporturile fata de terti, respectiv producerea de efecte de catre actul secret intre partile contractante si inopozabilitatea actului secret fata de terti, cat si orice efect juridic al contractului de vanzare-cumparare in considerarea faptului ca simulatia nu este valabila. In acest context, modificarea evidentelor din cartea funciara prin mentionarea fostilor vanzatori ca actuali proprietari ai terenurilor, s-a realizat ca urmare a constatarii fraudarii legii de catre partile contractante, atat cele mentionate in actul public, cat si cele mentionate in actul secret, care au dorit prin acordul simulator sa creeze o aparenta de legalitate, contrara actului secret prin care au intentionat inlaturarea interdictiei legale prin care cetatenilor straini nu le era permisa dobandirea de terenuri pe teritoriul Romaniei.

 Sectia I civila, decizia nr. 5782 din 12 decembrie 2013 

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Tribunalului Cluj in data de 04.08.2011, reclamantul J.V.D., in contradictoriu cu paratii U.V.L., M.I., M.A., V.E.S., V.C.E., I.M. si I.S., a solicitat instantei sa dispuna:

– constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a actului public, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 7xx din 16.05.2005, incheiat intre parata de rd.1 in calitate de cumparatoare si paratii de rd.2 si rd.3 in calitate de vanzatori, avand obiect urmatoarele bunuri imobile: casa situata in com. Iclod, jud. Cluj, ce consta din teren in suprafata de 1000 mp, pe care se afla o casa D+P cu suprafata construita de 178,66 mp; teren gradina intravilan in suprafata de 19.703 mp; teren arabil in suprafata de 50.008 mp situat in com. Iclod; teren gradina in suprafata de 1837 mp situat in sat Livada com. Iclod; imobile in prezent comasate ca fiind teren intravilan in suprafata de 1000 mp, in sensul de a se constata ca actul real s-a incheiat intre acesta, in calitate de cumparator, si paratii de rd.2 si rd.3, in calitate de vanzatori;

– rectificarea inscrierilor din CF 50074 Iclod si CF 50075 Iclod, in sensul radierii dreptului de proprietate inscris pe numele paratei de rd.1, sub B1 asupra imobilelor identificate sub. nr.cad.50074, nr. cad. 50075, nr.cad.50075-C1 si inscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor pe  numele reclamantului;

– constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane al actului public contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xx8 din 26.04.2005, incheiat intre parata de rd.1, in calitate de cumparatoare, si paratii de rd.6 si rd.7, in calitate de vanzatori, in sensul de a se constata ca actul real s-a incheiat intre reclamant, in calitate de cumparator, si paratii de rd.6 si rd. 7, in calitate de vanzatori;

– rectificarea inscrierilor din CF 51012 Gherla (nr. CF vechi 9184N) in sensul radierii dreptului de proprietate inscris pe numele paratei de rd.1, sub B1 asupra imobilelor identificate sub. nr.cad.221,  nr.cad.221-C1, nr.cad.221-C2 si inscrierea dreptului de proprietate  asupra  imobilelor pe  numele reclamantului;

– constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a actului public contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xxx6 din 07.11.2008, incheiat intre parata de rd.1, in calitate de cumparatoare, si paratii de rd.4 si rd.5, in calitate de vanzatori, in sensul de a se constata ca actul real s-a incheiat intre reclamant, in calitate de cumparator, si paratii de rd.2 si rd.3, in calitate de vanzatori;

– rectificarea inscrierilor din CF 1166 Iclod, in sensul radierii dreptului de proprietate inscris pe numele paratei de rd.1, seria 1, sub B1 asupra imobilului identificat sub.nr.cad.365 si inscrierea  dreptului de proprietate asupra imobilului pe numele reclamantului;

– obligarea paratei de rd.1 la restituirea sumei de 12.500 euro, reprezentand sume obtinute cu depasirea limitelor mandatului acordat;

– obligarea paratei de rd.1 la plata sumei de 10.000 euro, reprezentand imprumut nerestituit.

In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca spre sfarsitul anilor 90 a lichidat afacerile pe care le avea in Olanda, si si-a stabilit resedinta permanenta in Romania, jud. Cluj. In anul 2003, a cunoscut-o pe parata U.V.L. In cursul anului 2005, intrucat relatia sa cu parata era deosebit de apropiata si aceasta ii solicita dobandirea unui imobil in care sa  locuiasca impreuna, a inceput cautarea unei case in apropiere de Cluj, in care urma sa se mute impreuna. Reclamantul a precizat ca, intrucat este cetatean strain, iar in anul 2005 existau o serie de restrictii la dobandirea bunurilor imobile si evolutia ulterioara a legislatiei in acest domeniu fiind necunoscuta si imprevizibila, a convenit cu parata de rd.1 ca bunurile pe care urma sa  le achizitioneze, in calitate de proprietar, sa  fie trecute fictiv pe numele ei.

Prin intermediul unei agentii imobiliare, a gasit o casa de vanzare in Gherla, ai carei proprietari erau sotii I., paratii de rd. 6 si 7. Acesta a negociat in calitate de cumparator conditiile vanzarii cu acestia si le-a comunicat ca actele se vor perfecta cu parata de rd.1 in calitate de cumparatoare fictiva, acestia fiind de acord. Dupa perfectarea actului autentic de vanzare cumparare, reclamantul a achitat personal in numerar din fonduri proprii pretul stipulat in mana vanzatorilor.

Ulterior dobandirii casei din Gherla, parata de rd.1 i-a comunicat ca ea nu ar mai dori sa  locuiasca in Gherla si ca ar dori sa locuiasca impreuna mai aproape de Cluj. Prin intermediul unor cunoscuti ai paratei de rd.1, i-a fost prezentata o alta casa de vanzare, situata de aceasta data in comuna Livada, ai carei proprietari erau fam. M., paratii de rd.2 si 3. Reclamantul a negociat in calitate de cumparator conditiile vanzarii cu acestia si le-a comunicat ca actele se vor perfecta cu parata de rd.1 in calitate de cumparatoare fictiva, acestia fiind de acord. Dupa perfectarea actului autentic de vanzare cumparare a achitat personal in numerar din fonduri proprii pretul stipulat in mana vanzatorilor.

In cursul anului 2005, din fonduri personale, a contractat societati comerciale si persoane fizice pentru a se ocupa de finisarea celor doua case. Dupa finalizarea lucrarilor la cele doua case, in casa din Livada s-au mutat el si parata de rd.1, iar in casa din Gherla a fost deschis de catre parata de rd.1 un mic magazin de haine cu fonduri banesti puse tot de el la dispozitie. La acea data i-a acordat paratei de rd.1 un imprumut de 10.000 euro pentru a achizitiona un stoc de marfa, imprumut pe care aceasta s-a obligat sa  il restituie dupa ce isi va pune afacerea pe picioare, in decurs de cativa ani. Pana in prezent, parata de rd.1 nu i-a restituit imprumutul acordat.

Intrucat cea mai mare parte din casa din Gherla era nefolosita, in anul 2006, fratele paratei de rd.1 si sotia acestuia s-au mutat in o parte din aceasta casa, fara niciun fel de obligatii financiare din partea acestora. In anul 2008, deoarece a divortat si, in urma partajului, avea nevoie de o locuinta, mama paratei s-a mutat intr-o constructie mai mica situata in aceeasi curte (dobandita prin cumparare odata cu casa principala prin contractul de vanzare-cumparare incheiat in anul 2005).

In anul 2008, avand deplina incredere in parata, i-a dat o imputernicire pe contul sau bancar (depozit si cont curent) si i-a facut si un card bancar cu care avea acces la contul curent. In acest cont, reclamantul isi pastra economiile si i-a acordat imputernicire paratei ca, in situatia in care i s-ar fi intamplat ceva sau ar fi avut nevoie urgenta de bani, sa  poata avea acces si o alta persoana la aceste sume. De-a lungul anilor, reclamantul nu a verificat situatia la zi a contului, parata fiind cea care se ocupa cu treburile administrative ale familiei. Cu toate ca limitele mandatului dat paratei pentru contul bancar au fost cele mai sus aratate, in cursul anului 2011, a aflat cu surprindere ca parata a retras periodic importante sume de bani din contul sau, fara a-l anunta si fara a i le remite. Suma totala sustrasa de parata in cursul anilor 2009, 2010, 2011 si folosita in interesul ei personal este de 12.500 euro, suma ce se impune a-i fi restituita. Pe langa sumele pe care le retragea de pe card, parata de rd.1 primea in permanenta din partea sa sume de bani in numerar pentru cheltuielile ei personale si pentru cele necesare gospodariei.

Reclamantul a mai aratat ca in cursul anului 2008 a fost contactat de niste persoane, respectiv paratii de rd.4 si rd.5 care aveau teren de vanzare si care i l-au oferit spre cumparare. A vizualizat terenul, a negociat conditiile vanzarii cu acestia si au cazut de acord asupra vanzarii in calitate de cumparator si le-a comunicat ca actele se vor perfecta cu parata de rd.1 in calitate de cumparatoare fictiva, acestia fiind de acord. Dupa perfectarea actului autentic de vanzare cumparare a achitat personal in numerar din fonduri proprii pretul stipulat, in mana vanzatorilor.

In anul 2011, relatia dintre el si parata a luat sfarsit, aceasta parasind domiciliul comun. La solicitarea sa, parata de rd.1 nu a dorit sa intocmeasca acte prin care sa reglementeze situatia bunurilor reclamantului, inscrise in CF pe numele ei.

In drept, reclamantul a invocat dispozitiile art.1175 C.civ., art.969 C.civ. si art.36 din Legea nr.7/1996.

Prin intampinarea formulata, parata U.V.L. a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune raportat la capetele de cerere 1-4, exceptia prescriptiei dreptului material la actiune si in ceea ce priveste capatul nr. 7 si capatul nr. 8 de cerere, solicitand respingerea capetelor de cerere aratate ca prescrise. De asemenea, raportat la capetele 1-4 de cerere, a invocat si exceptia inadmisibilitatii cererii formulate.

Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii formulata ca neintemeiata.

In ceea ce priveste exceptia prescriptiei capetelor nr. 1-4 de cerere, parata a aratat ca este unanim acceptata imprejurarea ca actiunea in simulatie este o actiune in constatare care poate fi exercitata oricand pe cale principala ori de exceptie, fiind imprescriptibila. Or, in concret, cererea ce face obiectul prezentului dosar a fost introdusa de una din partile contractante si are drept finalitate realizarea unui drept impotriva paratilor, astfel incat actiunea are caracterul unei cereri in realizare, care este prescriptibila. Aceasta deoarece actiunea in declararea simulatiei este dublata de cererea de realizare a dreptului care constituie finalitatea actiunii, ambele fiind exercitate concomitent si aflandu-se intr-o stransa legatura. Pentru aceste considerente, si avand in vedere data incheierii actelor afirmat a fi aparente, respectiv 26.04.2005, 16.05.2005, a solicitat admiterea exceptiei invocate.

In ceea ce priveste exceptia prescriptiei capetelor nr. 7 si 8 de cerere, s-a solicitat a se avea in vedere raportat la data nasterii dreptului material la actiune, respectiv anii 2005 – 2008 si vazand prevederile art. 3 alin. (1) Decretul nr.167/1958, ca cererile formulate de reclamant sub nr. 7 si 8 sunt prescrise.

In ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii capetelor 1-4 de cerere, parata a aratat ca in cazul in care ar fi existat intr-adevar o simulatie prin interpunere de persoane, aceasta ar fi fost facuta pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la interdictia cetatenilor straini de a dobandi imobile in Romania. Or, sanctiunea unei astfel de operatiuni juridice consta in nulitatea intregii operatiuni si nu doar a actului asa zis secret.

Referitor la fondul cauzei, parata a mentionat ca intre ea si reclamant nu a existat o conventie ascunsa in sensul afirmat de reclamant. A solicitat a se observa ca este de notorietate practica cetatenilor straini care, inclusiv la nivelul anului 2005, pentru a putea dobandi terenuri in Romania, infiintau societati comerciale pe care apoi le creditau in vedere achizitionarii terenurilor in discutie. Aceeasi este si situatia reclamantului, care inca din anul 1997 era unic asociat si administrator al unei societati comerciale infiintate in acelasi scop, respectiv S.C. V.D.I. S.R.L.

In realitate, este adevarat ca reclamantul a sprijinit-o in achizitia imobilelor in discutie. Parata  a acceptat ajutorul reclamantului intrucat intentiona achizitionarea acestor imobile, iar reclamantul avea o mai buna experienta si mai bune relatii in aceasta materie decat ea. Dar, inclusiv reclamantul recunoaste ca initiativa cumpararii tuturor imobilelor a fost a sa, ea fiind cea care a realizat acordul de vointa cu vanzatorii, chiar daca cu ajutorul incontestabil al reclamantului. Acesta a fost si motivul real pentru care actele translative de proprietate s-au incheiat cu ea si nu cu societatea la care reclamantul era unic asociat si administrator.

A precizat ca este adevarat ca reclamantul a imprumutat-o in cursul anului 2005 cu anumite sume de bani utilizate inclusiv pentru achizitia imobilelor in discutie, insa aceste sume au fost restituite la inceputul anului 2006, motiv pentru care pe parcursul ultimilor 5 ani reclamantul nu a facut nici un demers judiciar pentru recuperarea lor.

Parata a mai precizat ca intre ea si reclamant nu a existat nici un contract de mandat in virtutea caruia aceasta sa achizitioneze imobilele pe numele si pe seama sa.

Referitor la afirmatul imprumut acordat acesteia, parata a aratat ca, in masura in care se va respinge

exceptia prescriptiei, nu a primit suma de 10.000 euro, asa cum afirma reclamantul, ci o suma mai mica, iar pe de alta parte a restituit suma imprumutata, inca la nivelul anului 2006.

Prin intampinarea formulata paratii I.M. si I.S. au aratat ca sunt de acord cu admiterea actiunii.

Prin sentinta civila nr. 614 din 13.09.2012, pronuntata de Tribunalul Cluj, s-au respins exceptiile prescriptiei dreptului la actiune si inadmisibilitatii, invocate de parata U.V.L. S-a admis in parte actiunea formulata de reclamantul J.V.D., impotriva paratilor U.V.L., M.I., M.A., V.E.S., V.C.E., I.M., I.S.

S-a constatat caracterul simulat prin interpunere de persoane, in sensul ca actul real a fost incheiat de reclamant, in calitate de cumparator, si nu de parata U.V.L., a urmatoarelor acte juridice: contractul de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. xx8 din 16.05.2005 ; contractul de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. xx8 din 26.04.2005 ; contractul de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. xxx6 din 07.11.2008.

S-a dispus rectificarea inscrierilor din CF 50074 Iclod si CF nr. 50075 Iclod, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei U.V.L.  asupra imobilelor cu nr. cadastral 50074, 50075, 50075-C1, 50075-C2, inscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J.V.D. asupra constructiilor cu nr. cadastral 50075-C1, 50075-C2 si asupra suprafetei de 1000 mp, teren cu categoria de folosinta „curti, constructii” din terenul cu nr. cadastral 50075, precum si reinscrierea dreptului de proprietate al paratilor M.I. si M.A. asupra terenului in suprafata de 1000 mp, cu nr. cadastral 50074, cu categoria de folosinta „arabil” si asupra suprafetei de 70548 mp, teren cu categoria de folosinta „arabil” din terenul cu nr. cadastral 50075.

S-a dispus rectificarea inscrierilor din CF 51012 Gherla, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 si inscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J.V.D. asupra acestor imobile.

S-a dispus rectificarea inscrierilor din CF 1166 Iclod, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei U.V.L. asupra imobilului cu nr. cadastral 365 si reinscrierea dreptului de proprietate al paratilor V.E.S. si V.C.E. asupra acestui imobil.

S-au respins ca neintemeiate capetele de cerere avand ca obiect obligarea paratei la restituirea sumelor de 12.500 euro si 10.000 euro.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a retinut urmatoarele:

Din probe instanta a considerat ca fiind pe deplin dovedit acordul simulator dintre reclamant si parati, potrivit prevederilor art.1175 C.civ., in sensul ca reclamantul este adevaratul cumparator, acesta purtand toate negocierile anterioare incheierii contractelor si achitand pretul pentru imobile, toate partile din contractele publice fiind de acord cu simulatia prin interpunere de persoane.

Astfel, toti paratii vanzatori au recunoscut, in cadrul interogatoriilor luate sau prin scriptele depuse la dosar ca reclamantul este cumparatorul real al imobilelor, toate discutiile legate de vanzare au fost purtate exclusiv cu reclamantul, care a achitat pretul. De asemenea, au stiut si au fost de acord ca in acte sa figureze parata U.V., care nu s-a implicat deloc in incheierea actelor.

De asemenea, sustinerile reclamantului au fost confirmate prin declaratiile martorilor propusi de acesta. Pe de alta parte, apararile paratei au fost sustinute doar prin declaratia martorei C.R.M., care trebuie privita cu rezerve, in conditiile in care aceasta a aratat ca a intrerupt relatia cu parata, iar majoritatea imprejurarilor privind dobandirea imobilelor in litigiu le cunoaste din relatarile paratei.

Totodata, parata a sustinut ca ea este adevarata cumparatoare si a achitat pretul, in cadrul interogatoriului aratand ca o parte din bani proveneau din fonduri proprii, restul sumelor fiind imprumutate de reclamant, caruia i-a restituit imprumutul, detinand inscrisuri in acest sens.

Tribunalul a constatat ca parata nu a depus la dosar niciun inscris din care sa rezulte ca a restituit reclamantului vreo suma cu titlu de imprumut si nici nu a probat prin alt mijloc de proba aceste sustineri.

Referitor la veniturile paratei, din actele comunicate instantei de catre Administratia Finantelor Publice a reiesit ca, in perioada 2004-2008, aceasta nu a figurat cu venituri care sa-i fi permis sa achite preturile din contracte de 3.000.000.000 ROL, 330.000.000 ROL si 16.000 RON. Desi parata a afirmat ca a avut si alte afaceri, pe langa magazinul din Gherla, nu a facut in nici un mod dovada acestora.

Parata a depus la dosar doua contracte de vanzare-cumparare incheiate in 2005 si 2006, prin care U.A. si U.L., respectiv U.A.F. si U.M.L. au vandut 2 imobile pentru preturile de 28.000 lei si 18.200 euro, insa nu exista nici o proba din care sa rezulte ca acesti bani, primiti de rudele paratei, au fost folositi de aceasta pentru

cumpararea imobilelor in litigiu.

In ceea ce priveste contractele de vanzare-cumparare din 2005 si 2008, prin care parata a cumparat pentru pretul de 90.000 euro si apoi a vandut pentru pretul de 650.000 euro un teren situat in Cluj-Napoca din probele testimoniale administrate a rezultat ca si acest contract a fost unul simulat, reclamantul fiind cel care a negociat conditiile incheierii actelor si a achitat, respectiv primit pretul.

Instanta nu a putut lua in considerare nici apararile paratei in sensul ca reclamantul era asociat unic al unei societati comerciale astfel incat, daca ar fi fost adevaratul cumparator, ar fi achizitionat terenurile pe numele societatii, avand in vedere ca acest aspecte reprezinta o prezumtie simpla, nesustinuta de alte probe. De altfel, din declaratiile martorilor S.V. si P.L.M. a rezultat ca reclamantul a apelat la aceeasi metoda si in cazul cumpararii altor imobile, iar martorul P.I.F. a aratat ca este de notorietate aceasta modalitate de a face investitii a cetatenilor straini, de a cumpara imobile care sunt trecute pe numele altor persoane.

Avand in vedere starea de fapt descrisa mai sus, instanta a analizat exceptia inadmisibilitatii actiunii in simulatie, invocata de parata, pe considerentul ca simulatia prin interpunere de persoane ar fi fost facuta pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la interdictia cetatenilor straini de a dobandi imobile in Romania.

In ceea ce priveste constructiile, nu exista nicio dispozitie legala care sa interzica cetatenilor straini dobandirea dreptului de proprietate, astfel incat in ceea ce priveste constructiile, sustinerile paratei au fost nefondate.

Referitor la terenuri, potrivit prevederilor art. 44 alin. (2) din Constitutia republicata la data de 31.10.2003 „cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala”.

Ulterior, prin dispozitiile art.3 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a stabilit ca „cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala”. Legea speciala la care se face referire in prevederile legale mentionate este Legea nr.312/2005, care potrivit art.9 a intrat in vigoare la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, respectiv la data de 1 ianuarie 2007.

Asadar, la data incheierii contractelor din anul 2005 erau in vigoare prevederile art. 44 alin. (2) din Constitutia republicata la data de 31.10.2003, care nu stabileau nicio interdictie in ceea ce priveste dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini. Ulterior, prin dispozitiile art.3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a stabilit ca cetatenii straini pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania, insa doar in conditiile prevazute de legea speciala.

Instanta, interpretand sistematic prevederile Legii nr.312/2005, a retinut ca cetatenii unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani, de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, respectiv la data de 1 ianuarie 2007 insa, in ceea ce priveste terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere, acestea pot fi dobandite doar la implinirea termenului de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, cu exceptia fermierilor care desfasoara activitati independente. Asadar, incepand cu data de 01.01.2007 si pana la data de 01.01.2014 cetatenii unui stat membru (care nu sunt fermieri care desfasoara activitati independente) pot dobandi dreptul de proprietate doar asupra terenurilor pentru constructii situate in intravilanul localitatilor, iar dupa data de 01.01.2014 pot dobandi si terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere.

Din actele depuse la dosar de reclamant a rezultat ca acesta are calitatea de rezident in Romania incepand cu data de 04.03.1997, figurand in evidentele Serviciului pentru Imigrari Cluj.

Astfel, instanta a constatat ca la data incheierii contractelor de vanzare-cumparare din anul 2005 nu exista nicio dispozitie legala care sa stabileasca  in mod expres si absolut interdictia de dobandire de catre cetatenii straini a dreptului de proprietate asupra terenurilor, fiind vorba de perioada de incertitudine legislativa, in care se elaborau normele legale necesare pentru aderarea Romaniei la Uniunea Europeana. De asemenea, ulterior incheierii contractelor s-a stabilit ca incepand cu data de 01.01.2007 cetatenii unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate doar asupra terenurilor pentru constructii situate in intravilanul localitatilor, iar dupa data de 01.01.2014 pot dobandi si terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere.

In ceea ce priveste contractul din 2008, la data incheierii acestuia erau in vigoare prevederile Legii

nr.312/2005 care, in privinta terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere stabileau doar o interdictie temporara de dobandire, pana la data de 01.01.2014.

In consecinta, retinand ca la data incheierii contractelor nu exista nicio dispozitie legala care sa stabileasca in mod expres si absolut interdictia de dobandire de catre cetatenii straini a dreptului de proprietate asupra terenurilor, instanta a respins exceptia inadmisibilitatii.

Referitor la capetele de cerere avand ca obiect obligarea paratei la restituirea sumelor de 12.500 euro, reprezentand sume obtinute in depasirea limitelor mandatului acordat si 10.000 euro, reprezentand imprumut nerestituit, instanta a considerat ca din probele administrate nu rezulta starea de fapt sustinuta de reclamant. Reclamantul nu a reusit sa probeze faptul ca parata a scos in perioada 2009-2011 suma de 12.500 euro din contul reclamantului, pe care sa o foloseasca in interes personal, ci doar ca parata a scos bani din contul asupra careia era imputernicita, fara sa se poata stabili ce s-a intamplat cu acesti bani ulterior. De asemenea, nu exista nicio proba din care sa rezulte ca reclamantul i-a imprumutat paratei suma de 10.000 euro si nici obligatia acesteia de restituire.

Tinand cont de cele mentionate, tribunalul a considerat sa se impune si respingerea exceptiei prescriptiei dreptului la actiune invocata de parata U.V.L. in privinta celor doua capete de cerere.

 Referitor la suma de 12.500 euro, reprezentand sume obtinute in depasirea limitelor mandatului acordat, reclamantul a sustinut ca acestea au fost scoase din contul sau in perioada 2009-2011, astfel incat termenul de 3 ani prevazut de art. 3 alin.(1) din Decretul nr.167/1958 nu este implinit. In privinta sumei de 10.000 euro, reprezentand imprumut nerestituit, nu s-a putut stabili existenta unui imprumut si implicit nici scadenta acestuia, astfel incat nu se poate determina o data la care sa inceapa sa curga termenul de prescriptie, conform art.7 alin.(1) din Decretul nr.167/1958.

Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul a respins exceptiile prescriptiei dreptului la actiune si inadmisibilitatii si a admis in parte actiunea formulata de reclamant.

In baza dispozitiilor art. 1175 C.civ., s-a constatat caracterul simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de vanzare-cumparare, in sensul ca actul real a fost incheiat de reclamant, in calitate de cumparator, si nu de parata U.V.L.

Avand in vedere dispozitiile art.34 pct.3 din Legea nr.7/1996, in vigoare la data formularii cererii si in conditiile in care s-a stabilit ca parata U.V.L. nu are calitatea de proprietara a imobilelor care au format obiectul celor trei contracte, iar reclamantul poate dobandi, in prezent, dreptul de proprietate doar asupra constructiilor si terenurilor pentru constructii situate in intravilanul localitatilor, instanta a dispus rectificarea inscrierilor din CF 50074 Iclod,  CF nr. 50075 Iclod, CF 51012 Gherla si CF 1166 Iclod,  in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei U.V.L. si inscrierii dreptului de proprietate al reclamantului asupra acestor imobile.

In ceea ce priveste terenurile agricole din CF 50074 Iclod, CF nr. 50075 Iclod si CF 1166 Iclod, avand in vedere ca reclamantul poate dobandi dreptul de proprietate asupra acestora doar dupa data de 01.01.2014, dupa radierea dreptului de proprietate al paratei U.V.L., s-a dispus reinscrierea dreptului de proprietate al paratilor vanzatori, reclamantul avand posibilitatea ca, dupa incetarea interdictiei temporare de dobandire, sa reglementeze situatia juridica a terenurilor.

Instanta a respins ca neintemeiate capetele de cerere avand ca obiect obligarea paratei U.V.L. la restituirea sumelor de 12.500 euro si 10.000 euro.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata U.V.L., care a fost admis in parte prin decizia civila nr. 18/A din 27 februarie 2013 Curtea de Apel Cluj, Sectia I civila, sentinta fiind  schimbata, in parte, in sensul ca:

A dispus rectificarea inscrierilor din CF nr. 50074 Iclod si CF nr. 50075 Iclod in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cad. 50074, 50075, 50075-C1 si 50075-C2 si dispune reinscrierea dreptului de proprietate in favoarea paratilor M.I. si M.A. asupra imobilelor care au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 7xx din 16 mai 2005 prin restabilirea situatiei anterioare vanzarii, in CF nr. 699 Livada – top 195/1/1, 196/1/1, 197/1/1; CF nr. 683 Livada – top 195/1/2, 196/1/2, 197/1/2; CF nr. 441 Silivas – top.868/2, 868/3.

A dispus rectificarea inscrierilor din CF nr. 51012 Gherla, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 si reinscrierii dreptului de proprietate in favoarea paratilor I.M. si I.S. asupra imobilelor care au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. xx8 din 26.04.2005, prin restabilirea situatiei anterioare vanzarii, in CF nr. 1136 Gherla, nr. top. 962/1/1/2/2. A

mentinut toate celelalte dispozitii ale sentintei atacate.

In motivarea acestei solutii, instanta de apel a retinut ca, in cauza, a exercitat calea de atac a apelului exclusiv parata U.V.L., nu si reclamantul, a carui actiune a fost admisa in parte, respinse fiind ca neintemeiate capetele de cerere avand ca obiect obligarea paratei U. la restituirea sumei de 12.500 Euro, in executarea unui pretins contract de mandat, precum si a sumei de 10.000 Euro, acordate in temeiul unui pretins contract de imprumut. Asa fiind, rezolvarea pe care prima instanta a dat-o acestor cereri ale reclamantului dobandeste autoritatea lucrului judecat si nu poate face obiectul analizei, in cadrul prezentului apel, limitele devolutiunii acestuia urmarind exclusiv motivele invocate de parata.

Cu referire la exceptia prescriptiei dreptului material la actiune privind capetele de cerere circumscrise punctelor 1-4, aceasta a fost invocata in aparare de parata U.V.L., fiind respinsa in prima instanta prin incheierea sedintei publice din data de 23 februarie 2012, cu motivarea ca actiunea in simulatie este o actiune in constatare, care poate fi exercitata oricand pe cale principala sau pe cale de exceptie, fiind imprescriptibila.

Intr-adevar, calificarea juridica pe care prima instanta a dat-o actiunii civile exercitata de reclamant impotriva paratilor U.V.L., M.I. si M.A., V.E.S. si V.C.E., J.M. si J.S., este cea corecta. Reclamantul a promovat o actiune in declararea simulatiei prin interpunere de persoane.

Literatura juridica de specialitate a definit o astfel de actiune in justitie ca fiind aceea prin care o persoana interesata solicita si urmareste sa se constate faptul ca situatia juridica reala este diferita de cea care aparent este pretinsa. Obiectul si scopul actiunii in declararea simulatiei il constituie, asadar, recunoasterea caracterului simulat al actului juridic aparent si stabilirea situatiei juridice reale existente intre partile acordului simulator. Actiunea in declararea simulatiei a fost asimilata, in doctrina si in practica, actiunilor in constatare.

Or, in mod unanim, actiunile in constatare sunt considerate imprescriptibile, acest atribut dedus fiind din caracterul imprescriptibil al dreptului de a sesiza instanta de judecata cu o actiune in justitie prin care nu se tinde la valorificarea unei pretentii impotriva altei persoane; se solicita doar ca instanta sa constate existenta ori inexistenta unui drept ori a unei situatii juridice.

 Prescriptia dreptului la actiune in sens material vizeaza dreptul la a obtine condamnarea paratului, iar nu si acele situatii litigioase in care se pune in discutie existenta dreptului subiectiv, nicidecum realizarea lui efectiva, astfel incat, pentru lamurirea unor asemenea situatii, accesul la justitie nu poate fi limitat in timp. Este expresia principiului conform caruia aparenta in drept poate fi inlaturata oricand, actul juridic simulat nefiind susceptibil de consolidare prin trecerea timpului.

Cererile de rectificare a inscrierilor in cartea funciara au, in actualul cadru procesual, un caracter accesoriu actiunii in declararea simulatiei prin interpunere de persoane, fara a putea modifica astfel caracterul actiunii principale, care ramane o actiune in constatare, imprescriptibila, iar nu o actiune in realizarea dreptului.

Cat priveste actiunea in rectificare de carte funciara, intemeiata pe nevalabilitatea inscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului inscris, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, in redactarea valabila la data inceperii procesului, aceasta este prescriptibila in termen de trei ani de la data inregistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere si se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au inscris un drept real, dobandit cu buna-credinta si prin act juridic cu titlu oneros, bazandu-se pe cuprinsul cartii funciare, exceptia vizand chiar situatia in care dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris. Or, in speta, dreptul material la actiunea in declararea simulatiei este imprescriptibil.

Cu referire la exceptia inadmisibilitatii actiunii in declararea simulatiei, motivata prin aceea ca printr-o astfel de actiune reclamantul tinde la consfintirea unui drept prohibit de lege, simulatia prin interpunere de persoane urmarind eludarea prevederilor imperative referitoare la interdictia cetatenilor straini de a dobandi imobile in Romania, Curtea a apreciat ca aceasta exceptie este neintemeiata.

Obiectul exceptiei de inadmisibilitate il reprezinta contestarea dreptului reclamantului de a sesiza instanta de judecata or, in prezentul proces, parata nu a invocat si nu a argumentat motive de natura sa puna sub semnul intrebarii dreptul reclamantului de a sesiza instanta de judecata, nulitatea operatiunii juridice a carei constatare se pretinde de catre reclamant nefiind in masura sa conduca la inadmisibilitatea demersului sau juridic. Actiunea este in sine admisibila, indeplinite fiind conditiile legale de admisibilitate si ramane instantei sa aprecieze cu privire la temeinicia acesteia, din perspectiva motivelor ce o sustin si in raport cu apararile ce au fost formulate.

Exista elemente care separa inadmisibilitatea de nulitate, asa dupa cum exista si aspecte de asemanare, insa, in mod cert, ele sunt distincte. Astfel, nulitatea simulatiei, invocata de parata-apelanta ca argument in sustinerea exceptiei de inadmisibilitate, lipseste actul de efectele sale, pe cand inadmisibilitatea conduce la respingerea actiunii, in mod definitiv, fiind o sanctiune irevocabila, al carui obiect il constituie dreptul reclamantului de a sesiza instanta cu o anumita actiune.

In consecinta, eludarea prevederilor imperative ale legii privind interdictia cetatenilor straini de a dobandi imobile in Romania, actiune de natura sa atraga sanctiunea nulitatii simulatiei, urmeaza a se analiza din perspectiva temeiniciei actiunii in declararea simulatiei, iar nu a admisibilitatii acesteia.

Din aceasta perspectiva, Curtea a considerat util a evoca prevederile art. 1175 C.civ., in redactarea valabila la data incheierii celor trei contracte de vanzare-cumparare in litigiu, text normativ conform caruia actul secret care modifica un act public nu poate avea putere decat intre partile contractante si succesorii lor universali; un asemenea act nu poate avea niciun efect in contra altor persoane.

Simulatia, reglementata ca exceptie de la principiul opozabilitatii contactelor fata de terti, ramane operatiunea juridica realizata prin disimularea vointei reale a partilor care consta in incheierea si existenta simultana a doua conventii: una publica si aparenta, iar alta secreta si reala, care anihileaza sau modifica efectele conventiei publice si stabileste adevaratele raporturi juridice dintre partile contractante cuprinzand, implicit sau explicit, dar in mod obligatoriu, acordul partilor de a simula.

Simulatia este alcatuita, asadar, din doua acte juridice sau contracte, si anume: actul public, de regula consemnat intr-un inscris, cunoscut si din care se naste o situatie juridica aparenta, neadevarata, iar pe de alta parte, actul secret, care stabileste situatia juridica reala creata intre partile contractante. Contractul secret cuprinde practic doua acorduri de vointa secrete, si anume: acordul simulator, care nu poate lipsi niciodata, fiind conventia secreta in care partile isi exprima una fata de cealalta intentia si vointa de a simula, si contractul secret stricto sensu, care este actul sau contractul real propriu-zis; lipsa acordului simulator inseamna inexistenta operatiei juridice a simulatiei. Mai mult decat atat, acordul simulator trebuie sa fie anterior sau concomitent cu actul public, aparent.

Se poate, astfel, conchide in sensul ca, pentru existenta simulatiei, ca operatiune juridica, sunt necesare: intentia comuna de a simula si acordul simulator.

Simulatia poate imbraca mai multe forme printre care se afla si simulatia prin interpunere de persoane, care presupune ascunderea persoanei uneia dintre partile contractante, dobanditorul aparent al dreptului fiind o persoana interpusa, care ascunde identitatea adevaratului contractant.

In cazul simulatiei prin interpunere de persoane, structura operatiuni este trinomica, rezultand din faptul ca exista trei participanti, cu denumiri specifice: interponentul, cel care este beneficiarul real al dreptului, interpusul, cel care figureaza ca parte in contractul public si tertul, cel care este adevaratul contractant sau beneficiar. In doctrina, s-a considerat, cu caracter unitar, necesitatea realizarii acordului simulator intre toate cele trei persoane, pentru a fi in prezenta simulatiei prin interpunere de persoane.

Ceea ce trebuie, totodata, subliniat este ca, in principiu, simulatia nu afecteaza validitatea contractului public si nici a contractului secret, ea nefiind o cauza de nulitate. Cu toate acestea, nu este exclusa aplicarea sanctiuni nulitatii atunci cand simulatia este ilicita, in cazul in care se urmareste fraudarea legii ori fraudarea drepturilor altor persoane. Cu alte cuvinte, ori de cate ori dreptul de a simula se exercita in limitele sale interne, simulatia fiind licita, valabila, ea produce efecte intre parti, contractul secret fiind inopozabil tertelor persoane, in raport cu dispozitiile art. 1175 C.civ.

Limitele simulatiei sunt limitele interne ale dreptului de a simula, dispozitiile imperative ale legii, ordinea publica si bunele moravuri. Orice incalcare a acestor limite face ca simulatia sa fie ilicita sau imorala si se sanctioneaza cu nulitatea care poate lovi fie actul secret, fie intreaga operatiune a simulatiei. Evident, atunci cand nulitatea vizeaza numai contractul secret, efectele sunt desfiintate intre parti, insa contractul public nu va fi afectat de nulitate, in afara de cazurile de exceptie prevazute de lege in mod expres. In consecinta, in raport cu tertii, nulitatea contractului secret nu produce efecte intrucat, potrivit art. 1175 C.civ., efectele acestui contract nu le sunt opozabile, fata de terti fiind opozabil doar contractul public. A contrario, cand nulitatea afecteaza simulatia in intregul ei, ambele contracte sunt desfiintate retroactiv.

Din aceasta perspectiva, se poate preciza ca actiunea in simulatie nu se confunda cu actiunea in nulitatea actului secret, simulatia prin ea insasi fiind in principiu valabila, iar sanctiunea ei nu este nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret fata de terti. In consecinta, in toate acele ipoteze in care actul secret a fost incheiat in mod valabil, el isi va produce efectele intre parti fiind mentinut. Mai mult, atunci cand simulatia este ilicita, lovita de nulitate, inainte de a se pronunta nulitatea actului secret, este necesar sa se constate existenta si continutul acestuia, actiunea in declararea simulatiei primand in timp fata de actiunea in nulitate.

In prezenta cauza, proba simulatiei a fost facuta, astfel cum in mod temeinic a stabilit prima instanta, in urma analizei si sintezei dovezilor ce au fost administrate (interogatoriile partilor si probele testimoniale).

Corect prima instanta a concluzionat in sensul ca in fiecare dintre cele trei contracte de vanzare-cumparare reclamantul este cumparatorul real al imobilelor, identitatea acestuia fiind ascunsa prin interpunerea paratei U.V., care apare mentionata in calitate de cumparator. Acordul simulator incheiat intre reclamant, in calitate de beneficiar real al dreptului de proprietate, intre vanzatori si parata U.V., in calitate de interpus, a fost dovedit, toti vanzatorii recunoscand, prin interogatoriile luate si inscrisurile depuse la dosar, ca reclamantul este acela cu care au contractat in mod real. Aceste informatii se coroboreaza si cu cele transmise prin declaratiile martorilor audiati in prima instanta, lipsite de echivoc in privinta existentei acordului simulator.

Este adevarat ca actul secret nu a fost dovedit printr-un contrainscris incheiat intre partile simulatiei, valoarea obiectului contractului secret impunand conditia formei scrise, insa nu mai putin adevarat este ca de la aceasta regula se admit si exceptii, printre care situatia in care partile s-au aflat in imposibilitatea preconstituirii ori conservarii unui inscris pentru dovada contractului secret (art. 1198 pct. 2-4 C.civ.).

Or, raporturile de incredere existente intre reclamant si parata U.V.L., nascute din starea de concubinaj, recunoscuta de partile in proces, genereaza o imposibilitatea morala de preconstitui un inscris, care sa faca dovada contractului secret. In aceste conditii, corect s-a apreciat in prima instanta ca proba poate fi facuta prin orice mijloace de dovada, inclusiv martori si prezumtii.

Mai mult decat atat, in considerarea afirmatiei facute in aparare, aceea a incheierii actului secret prin frauda la lege, proba poate fi considerata libera in privinta actului secret.

Ramane, astfel, a se analiza daca reclamantul, cetatean olandez si rezident in Romania incepand cu data de 4 martie 1997, avea sau nu dreptul de a dobandi proprietatea privata asupra terenurilor, in Romania, prin incheierea unui contract de vanzare-cumparare in acest scop.

Conform dispozitiilor art. 44 alin. (2) din Constitutia Romaniei, republicata in data de 31.10.2003, cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala. Printr-o dispozitie de principiu, asadar, sunt legiferate modalitatile de dobandire a dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, de catre cetatenii straini si apatrizi, si anume: pe baza de reciprocitate in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana ori din alte tratate internationale, in conditiile prevazute prin lege organica, prin mostenire legala.

Legea nr. 247/2005, (publicata in Monitorul Oficial nr. 653 din 212 iulie 2005), Titlul X art. 3, stipuleaza ca cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala.

Legea speciala la care se face trimitere este Legea nr. 312/2005, privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine. Conform prevederilor art. 9, aceasta lege a intrat in vigoare la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, respectiv 1 ianuarie 2007. Actul normativ mai sus evocat reglementeaza dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, in alt mod decat prin mostenire legala.

Se stipuleaza astfel, in cuprinsul art. 3, ca cetateanul unui stat membru poate dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in conditiile prevazute de lege pentru cetateanul roman.

Cu referire speciala la dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, asupra padurilor si terenurilor forestiere, in cuprinsul art. 5 alin. (1) se arata ca cetateanul unui stat membru poate dobandi un astfel de drept numai la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Potrivit art. 6, cetateanul strain apartinand unui stat tert va putea dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, pe baza de reciprocitate, in conditiile reglementate in tratate internationale.

Din analiza acestor texte normative, corect interpretate si de catre prima instanta, rezulta fara echivoc

ca incepand cu data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana cetateanul oricarui stat membru al Uniuni Europene sau al spatiului economic european, apatridul cu domiciliul intr-un astfel de stat, precum si persoana juridica legal constituita, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania, in conditiile impuse de legea interna pentru cetatenii romani. Exceptia de la aceasta regula vizeaza terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere, asupra caruia va putea fi dobandit dreptul de proprietate, altfel decat prin mostenire legala, numai la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, in concret incepand cu data de 1 ianuarie 2014.

In consecinta, la momentul incheierii celor doua contracte de vanzare cumparare din anul 2005, care au avut ca obiect constructii si teren in intravilan, nu exista cadrul legislativ care sa permita reclamantului, cetatean al unui stat membru, rezident in Romania, sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Constitutia Romaniei in vigoare trimitea la conditiile prevazute prin lege organica, pentru alte modalitati de dobandire a dreptului de proprietate decat prin mostenire legala, iar Legea nr. 247/2005 de asemeni conditiona dobandirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor in Romania, de catre cetateni straini si apatrizi de intrarea in vigoare a unei legi speciale care sa reglementeze posibilitatea de dobandire a unui astfel de drept. Or, aceasta lege speciala a intrat in vigoare abia la data de 1 ianuarie 2007, astfel cum s-a aratat mai sus.

Nu era necesara existenta unui text normativ care sa prohibeasca in mod expres posibilitatea de dobandire a terenurilor in Romania, de catre cetatenii straini si apatrizi, la nivelul anului 2005, cand au fost incheiate contractele de vanzare cumparare in litigiu, absenta unui cadru legislativ care sa reglementeze conditiile dobandirii dreptului de proprietate pentru aceasta categorie de persoane facand cu neputinta incheierea unor acte juridice constitutive ori translative de drept real, unica modalitate de dobandire a proprietatii, pana la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana fiind mostenirea legala.

In consecinta, un contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren in Romania, incheiat de un cetatean strain sau apatrid inainte de data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, era nul absolut, astfel ca operatiunea juridica a simulatiei prin interpunere de persoane, care se cere a se constata a avut drept scop fraudarea legii.

Cat priveste contractul de vanzare cumparare incheiat in anul 2008, avand ca obiect un teren agricol extravilan, cu referire la acesta tribunalul in mod corect a retinut existenta interdictiei dobandirii dreptului de proprietate de catre reclamant, in raport cu dispozitiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 312/2005.

Fata de cele ce preced, este legala constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de vanzare-cumparare, actiunea in declararea simulatiei fiind prioritara unei actiuni in nulitate, insa nelegala ramane solutia primei instante de inscriere a dreptului de proprietate in favoarea reclamantului, asupra imobilelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare incheiate in anul 2005, reclamantul aflandu-se in imposibilitatea absoluta a dobandirii unui astfel de drept la nivelul anului 2005.

Impotriva mentionatei decizii a formulat si motivat recurs parata, invocand motive de recurs prevazute de art. 304 pct. 7 si 8 C.pr.civ.

In dezvoltarea acestora s-a aratat ca,  in mod abuziv, nefondat si netemeinic instanta de apel a dispus rectificarea cartii funciare in sensul radierii dreptului de proprietate inscris in CF pe numele U.V.L., cu consecinta reinscrierii aceluiasi drept de proprietate in favoarea vanzatorilor, vanzatori care nu au cerut si pentru care nu s-a cerut, nici macar de catre intimatul-reclamant, inscrierea dreptului lor de proprietate in cartile funciare. Prin urmare, instanta de apel a acordat mai mult decat s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.

Recurenta a aratat ca ea a avut initiativa incheierii contractelor de vanzare-cumparare inca de foarte multa vreme, deoarece detinea o parte insemnata de bani (din economii personale si de la mama sa), iar restul i-a imprumutat de la intimat, fara acte justificative.

Recurenta a sustinut ca niciodata nu a avut loc o intelegere cu reclamantul pentru a achizitiona cu banii intimatului si pentru acesta imobile in Romania. Aceste imobile au fost cumparate, de recurenta, pentru ea, cu banii sai si cu bani imprumutati de la intimatul-reclamant, bani pe care i-a restituit acestuia.  Tranzactiile imobiliare au fost negociate de reclamant pentru recurenta, deoarece a insistat sa faca acest lucru pentru ca avea experienta multor tranzactii in Romania, facute inca dinainte de anul 2000. Recurenta a avut incredere si i-a permis sa negocieze si sa plateasca vanzatorilor cu banii sai pretul tranzactiei, acesta fiind motivul pentru care nu recurenta a negociat cumpararea imobilelor respective, fara sa aiba in vedere ca intimatul s-ar putea

prezenta ca adevaratul cumparator.

Restituirea banilor catre intimat s-a realizat fara acte justificative pentru ca, asa cum rezulta fara echivoc din probele existente la dosarul de fond, intimatul obisnuia sa imprumute diferitelor persoane sume foarte mari de valuta fara acte justificative si avea pretentia sa i se restituie aceste sume tot fara acte justificative, cu toate ca intimatul nu avea fata de aceste persoane sentimente de iubire.

De aceea considera ca, atat curtea de apel, cat si  prima instanta de fond, in mod eronat au tras concluzia (prezumtiva) asupra imposibilitatii de preconstituire a actului secret, motivand aceasta imposibilitate pe  sentimentele de iubire ale intimatului fata de recurenta, fara a lua in considerare ca intimatul imprumuta in mod frecvent diferite persoane cu sume mari de bani, fara acte justificative, desi se presupune ca nu nutrea sentimente de iubire si fata de acestea.

Instanta de apel a procedat partinitor, solicitandu-i numai apelantei, nu si intimatului, sa justifice detinerea sumelor de bani necesare achitarii pretului vanzarii, a consemnat partial declaratiile martorilor, insa cererea de recuzare pe care apelanta a formulat-o pentru acest motiv a fost respinsa.

Analizand recursul formulat, in raport de criticile mentionate, Inalta Curte a apreciat ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente:

            Prin rectificarea cartii funciare, in sensul radierii dreptului de proprietate al recurentei si reinscrierii dreptului de proprietate al vanzatorilor, instanta de apel nu a acordat mai mult decat s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut, in contextul in care reclamantul sau vanzatorii nu au investit instanta cu o astfel de cerere.

Aceasta critica se incadreaza in motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 6 C.pr.civ., insa acesta nu este incident deoarece, prin reinscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al vanzatorilor, instanta nu a acordat mai mult decat s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.

Operatiunea juridica a rectificarii de carte funciara in sensul mentionat nu excede petitelor cererii de chemare in judecata, ci a fost realizata ca efect al dublarii actiunii in simulatie de actiunea in nulitate, ca urmare a faptului ca simulatia prin interpunere de persoane s-a realizat in scopul incalcarii dispozitiilor imperative ale legii, care interziceau dobandirea de terenuri in Romania de catre cetatenii straini, anterior anului 2007.

Actiunea in simulatie nu se confunda cu actiunea in nulitatea actului secret. Simulatia, prin ea insasi, este in principiu valabila, sanctiunea ei nefiind nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret fata de terti. In consecinta, in toate acele ipoteze in care actul secret a fost incheiat in mod valabil, el isi va produce efectele intre parti, fiind mentinut. Insa, atunci cand simulatia este ilicita, actiunea in simulatie este dublata de actiunea in nulitate, in sensul ca simulatia este sanctionata cu nulitatea intregii operatii, atat a actului aparent, cat si celui secret.

Cu toate acestea, inainte de a se pronunta nulitatea actelor ce compun acordul simulator, este necesar sa se constate existenta si continutul simulatiei, actiunea in declararea simulatiei primand in timp fata de actiunea in nulitate.

In cauza, s-a apreciat ca sunt intrunite conditiile unei simulatii prin interpunere de persoane sens in care, daca acordul simulator era valabil, actul public trebuia pus in acord cu actul secret prin indicarea in cartea funciara a cumparatorului mentionat in actul secret.

Potrivit art. 1175 C.civ., intre partile contractante produce efecte actul secret numai atunci cand simulatia este valabila. Solutia este in acord cu dispozitiile art. 977 C.civ., care consfinteste principiul prioritatii vointei interne a partilor la incheierea contractului, vointa exprimata in actul secret.

In acest scop, trebuia sa se dispuna radierea persoanei interpuse din cuprinsul cartii funciare si sa fie inscris in evidentele de carte funciara adevaratul cumparator, cel mentionat in actul secret, adica reclamantul.

Insa, sanctiunea nulitatii a afectat simulatia in intregul ei, ambele contracte, atat cel public, cat si cel secret, fiind desfiintate retroactiv ca urmare a incalcarii, la momentul perfectarii lor, a interdictiei cetatenilor straini de a dobandi teren pe teritoriul Romaniei, inainte de data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, cand aceasta interdictie a incetat pentru cetatenii Uniunii Europene si a apatrizilor care au domiciliul pe teritoriul Uniunii Europene.

Ca atare, modificarea evidentelor din cartea funciara prin mentionarea fostilor vanzatori ca actuali proprietari ai terenurilor, s-a realizat ca urmare a constatarii fraudarii legii de catre partile contractante, atat cele mentionate in actul public, cat si cele mentionate in actul secret, care au dorit prin acordul simulator sa creeze o aparenta de legalitate, contrara actului secret prin care au intentionat inlaturarea interdictiei legale prin care

cetatenilor straini nu le era permisa dobandirea de terenuri pe teritoriul Romaniei.

Intrucat justificarea acordului simulator s-a intemeiat pe imposibilitatea reclamantului de a dobandi terenuri in Romania, deoarece era cetatean strain, dorindu-se eludarea legii, actul juridic simulat nu mai poate fi ocrotit de lege, neputand produce efecte juridice nici intre partile contractante.

Fiind dovedite intentia de a simula si acordul simulator realizate in scopul fraudarii legii, vor inceta atat efectele pe care simulatia le determina in raporturile dintre parti si in raporturile fata de terti, respectiv producerea de efecte de catre actul secret intre partile contractante si inopozabilitatea actului secret fata de terti, cat si orice efect juridic al celor doua contracte de vanzare-cumparare in considerarea faptului ca simulatia nu este valabila.

Fiind incheiate pentru inlaturarea unor dispozitii legale imperative, actele simulate vor fi lovite de nulitate, ceea ce determina si producerea efectelor specifice sanctiunii nulitatii, care intervine atunci cand nu sunt respectate conditiile de valabilitate la momentul  incheierii actului juridic.

Dorinta de fraudare a legii, avuta de partile contractante la momentul incheierii actului juridic, este sanctionata cu nulitatea absoluta, fiind considerata o incalcare a limitelor principiului libertatii actelor juridice civile, printre care se afla si normele imperative civile, de la care nu se poate deroga.

Urmare a sanctiunii nulitatii absolute a celor doua contracte, cel public si cel secret, rectificarea de carte funciara s-a realizat drept consecinta a producerii unuia dintre efectele nulitatii absolute, anume cel al repunerii partilor in situatia anterioara, prin restituirea reciproca a prestatiilor specifice contractului sinalagmatic de vanzare-cumparare, astfel incat, in mod corect, urmare a revenirii la situatia anterioara, fostii vanzatori au fost mentionati in cartea funciara drept proprietari actuali ai celor doua terenuri.

Potrivit regimului juridic al nulitatii absolute, aceasta poate fi invocata de oricine are interes, are caracter imprescriptibil si nu poate fi acoperita prin confirmare astfel ca, la fel ca si simulatia, nulitatea absoluta poate fi invocata oricand.

In contextul mentionat, nu se poate sustine ca, facand aplicarea principiului repunerii in situatia anterioara, instanta a acordat mai mult decat s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.

Analizand criticile aduse de recurenta in sustinerea motivelor de recurs pe care aceasta le-a invocat, respectiv a celor prevazute de art. 304 pct. 7 si 8 C.pr.civ., Inalta Curte a constatat ca acestea au fost indicate numai formal deoarece, din dezvoltarea lor, nu se poate contura existenta unei motivari contradictorii sau interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii.

In esenta, recurenta critica gresita interpretare de catre instanta de apel a probelor administrate in cauza sub aspectul aprecierii existentei imposibilitatii morale de preconstituire a inscrisului ce constituie actul secret, in conditiile in care, in opinia sa, din probele administrate se deduce un „modus operandi” cu privire la acordarea de imprumuturi de catre reclamant fara incheierea unor inscrisuri doveditoare.

Prin aceasta, recurenta doreste sa sustina ca s-a facut o gresita aplicare a exceptiei de la dispozitiile art. 1191 alin. (2) C.civ., exceptie potrivit careia dovada unui act juridic intre parti se poate realiza prin orice mijloace de proba in ipoteza in care a existat o imposibilitate morala de preconstituire a inscrisului.

Aceasta critica se circumscrie motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. insa este nefondata, intrucat argumentul pentru care s-a constatat existenta unei imposibilitati morale de preconstituire a inscrisului a fost acela al existentei  unei relatii de concubinaj intre reclamant si parata de rd. 1, relatie care justifica pe deplin nasterea unei prezumtii de imposibilitate morala de preconstituire a inscrisului, care nu poate fi rasturnata de o eventuala practica a reclamantului de a acorda imprumuturi fara acte justificative si altor persoane cu care nu se afla in relatii de concubinaj. Astfel fiind, in conditiile in care recurenta nu a negat relatia de concubinaj, este lipsita de relevanta imprejurarea ca reclamantul obisnuia sa acorde imprumuturi fara inscrisuri doveditoare.

In ceea ce priveste o eventuala atitudine partinitoare a instantei, aceasta poate fi contestata in cadrul unei cereri de recuzare, neputand face obiect al criticilor specifice motivelor de recurs. De altfel, astfel cum chiar recurenta recunoaste, o cerere de recuzare, intemeiata pe motivul atitudinii partinitoare a instantei, a fost formulata in apel, dar a fost respinsa.

Pentru argumentele expuse si in temeiul art. 312 alin.(1) C.pr.civ., recursul a fost respins ca nefondat.


Follow Me

facebook linkedin twitter

Comments closed