Contract de ipoteca. Desfiintarea titlului constituitorului ipotecii. Consecinte

 

In cazul constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil ipotecat de catre cumparator in favoarea bancii, nu este aplicabila teoria anularii actului subsecvent, ci aceea a incetarii contractului, ca urmare a faptului ca un contract de ipoteca nu mai poate exista cat timp constituitorul ipotecii si-a pierdut titlul in baza caruia a fost incheiat contractul de ipoteca. In situatia pierderii titlului de catre constituitorul ipotecii, banca nu este in situatia dobanditorului de buna-credinta (pentru ca nu a cumparat imobilul) pentru a beneficia, in continuare, de existenta ipotecii asupra imobilului respectiv.

R O M A N I A
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
Sectia a II-a civila

Decizia rezumata nr. 1257/2015

Legea nr. 7/1996, art. 31 alin. (2)

Un contract de ipoteca este intotdeauna accesoriu unui contract de imprumut bancar, si nu unui contract de vanzare-cumparare.

In cazul constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil care a fost, ulterior, ipotecat de catre cumparator in favoarea bancii, nu este aplicabila teoria anularii actului subsecvent, ci aceea a incetarii contractului, bazata pe faptul ca un contract de ipoteca nu mai poate exista cat timp constituitorul ipotecii si-a pierdut titlul in baza caruia a fost incheiat contractul de ipoteca.

 

Sectia a II-a civila, Decizia nr. 1257 din 7 mai 2015

 

Nota : In decizie a fost avuta in vedere forma Legii nr. 7/1996 astfel cum era in vigoare inainte de Legea nr. 71/2011.

 

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sf. Gheorghe, Sectia civila, sub nr. x/305/2002, reclamanta SC A. SA a chemat in judecata pe paratul B., solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1451/11 octombrie 2000 de BNP C., cu repunerea partilor in situatia anterioara.

Ulterior, reclamanta si-a completat cererea introductiva, chemand in judecata si pe paratii D., sotia lui B., dar si pe cumparatorii E. si F., solicitand anularea si a contractului de vanzare-cumparare subsecvent, incheiat intre vanzatorii B., D. si cumparatorii E. si F., cu privire la aceleasi imobile, cu restabilirea situatiei anterioare.

Prin incheierea de sedinta de la termenul de 27 octombrie 2009 s-a conexat la acest dosar cel cu nr. xx56/305/2006 al Judecatoriei Sf. Gheorghe, in cadrul caruia reclamanta SC A. SA a chemat in judecata pe paratii G., B. si H., E. si F. precum si I. – Sucursala SF. Gheorghe, solicitand constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr. 1451/11 octombrie 2000, nr. 620/7 aprilie 2000 si nr. 502/28 februarie 2002 de catre BNP C., precum si constatarea nulitatii contractului de garantie imobiliara autentificat de acelasi BNP sub nr. 616/20 iunie 2005, inclusiv anularea incheierilor de intabulare nr. 5365/12 octombrie 2000, nr. 2182/26 aprilie 2000, nr. 1108/1 martie 2005 si nr. 6020/20 iunie 2005.

Prin sentinta civila nr. 664 din 8 martie 2010 a Judecatoriei Sf. Gheorghe a fost admisa actiunea: a fost constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1451/11 octombrie 2002 de BNP C. si a incheierii de intabulare nr. 5365/12 octombrie 2005; a fost constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 620/7 aprilie 2000 de BNP C. si a incheierii de intabulare nr. 2182/26 aprilie 2000; a fost constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 502/28 februarie 2002 de acelasi BNP, precum si incheierea de intabulare nr. 1808/1 martie 2002; a fost constatata nulitatea absoluta a contractului de garantie imobiliara autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005 de acelasi BNP si a incheierii de intabulare nr. 6020/20 iunie 2005.

Impotriva acestei sentinte au declarat recurs paratii G., E. si F., precum si parata I. Bank – Sucursala SF. Gheorghe.

Prin decizia civila nr. 76/R/10 februarie 2011 a Tribunalului Covasna au fost admise recursurile, a fost casata sentinta recurata si a fost retinuta cauza spre competenta solutionare de catre Tribunalul Covasna, cauza fiind trimisa in vederea repartizarii la un complet care solutioneaza litigii in materie comerciala.

Cauza a fost reinregistrata pe rolul Tribunalului Covasna sub nr. xx4/119/2011.

In acest dosar reclamanta a depus o noua precizare a actiunii.

De asemenea, paratii G., E. si F. au formulat cerere reconventionala prin care au solicitat ca in situatia admiterii cererii principale atunci sa se procedeze la repunerea partilor in situatia anterioara contractului de vanzare-cumparare nr. 620/7 aprilie 2000, in sensul redobandirii de catre reclamanta a imobilului instrainat, iar de catre parati a sumei achitate cu titlul de pret al contractului, cu acordarea unui drept de retentie, pana la plata de catre reclamanta a pretului.

Prin sentinta civila nr. 2328 din 6 iunie 2012 a Tribunalului Covasna, Sectia civila a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a lui G.; a fost respinsa, ca neintemeiata, actiunea principala formulata de reclamanta-parata SC A. SA in ce priveste constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare, autentificate sub nr. 620/7 aprilie 2000, nr. 1451/11 octombrie 2000 si nr. 502/28 februarie 2002 de catre BNP C. si a contractului de ipoteca autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005 de catre acelasi BNP, cu restabilirea situatiei anterioare de carte funciara; a fost anulata, ca netimbrata, cererea reconventionala formulata de paratii-reclamanti.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe.

Prin decizia civila nr. 153/Ap/29 octombrie 2012 a Curtii de Apel Brasov, Sectia civila si pentru cauze cu minori si de familie, de conflicte de munca si asigurari sociale, a fost respins apelul.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe.

Prin decizia Inaltei Curti de Casatie si Justitie nr. 3921/2013 s-a admis recursul declarat de reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe impotriva deciziei civile nr.153/Ap din 29 octombrie 2012 pronuntata de Curtea de Apel Brasov, Sectia civila si pentru cauze cu minori si de familie, de conflicte de munca si asigurari sociale. A fost casata decizia recurata si trimisa cauza spre rejudecare la aceeasi instanta de apel.

Pentru a se pronunta astfel, Inalta Curte de Casatie si Justitie a retinut urmatoarele:

Motivele de nulitate absoluta din actiunea reclamantei si din apelul declarat de aceasta au privit cauza ilicita si frauda de lege, argumentele indicate vizand faptul ca prin incheierea contractelor de vanzare-cumparare nu s-a urmarit obtinerea unui pret in interesul societatii, ci scoaterea bunurilor din patrimoniul acesteia, in interesul personal al paratului G.

Inalta Curte a constatat ca fiind fondata critica recurentei privind neanalizarea de catre instanta de apel a motivului de nulitate absoluta – cauza ilicita a contractelor de vanzare – cumparare supuse analizei si frauda la lege, in conditiile in care neplata pretului imobilelor a fost invocata doar pentru a sustine cauza ilicita la incheierea contractelor.

Cauza ilicita sau imorala este redata de art. 968 C. civ., potrivit caruia „cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.” Frauda la lege este acea operatiune care consta in folosirea anumitor dispozitii legale la incheierea unui act juridic in scopul de a incalca alte dispozitii legale imperative. Frauda la lege presupune reaua-credinta a tuturor partilor contractante la incheierea actului juridic.

Incheierea actului juridic cu respectarea normelor privind conditiile de validitate, a legilor imperative si a bunelor moravuri constituie una din premisele stabilitatii si sigurantei circuitului civil. Incalcarea legii atrage sanctiunea nulitatii. Intr-adevar, cel ce invoca nulitatea actului juridic tinde la inlaturarea efectelor actului, insa aceasta nu inseamna ca lipsirea de efecte, cu consecinta anularii, se confunda cu stingerea obligatiei. Actul nul impune repunerea partilor in situatia anterioara (intrucat nu se pot recunoaste efecte juridice unei situatii contrare dreptului) si, ca atare, nu se poate vorbi, concomitent, despre o obligatie nula si stingerea aceleiasi obligatii.

S-a retinut, totodata, ca nulitatea, ca sanctiune de drept civil, intervine in cazul nerespectarii unei norme juridice. Aceasta incalcare a legii nu se confunda cu „frauda la lege”, notiune ce are in vedere tocmai respectarea, formala, a normei juridice; frauda la lege inseamna o nesocotire oculta a legii, prin abaterea unor dispozitii legale de la sensul si spiritul lor.

Reclamanta a pretins o aparenta legalitate ce ar ascunde incalcarea unor norme imperative. Incheierea unui act in vederea unei fraude atrage nulitatea, intrucat nu se pot recunoaste efecte contrare dispozitiilor imperative, iar in speta s-a afirmat nerespectarea conditiilor pentru incheierea valabila a actului, respectiv cauza ilicita determinata de neplata pretului si s-au indicat dispozitiile imperative ce ar fi fost eludate de partile contractante sub o aparenta legalitate a actului.

In decizia atacata, la pg. 6, instanta de apel a facut referiri la mijloacele juridice pe care le are la indemana vanzatorul in caz de neplata a pretului, la nulitatea contractului, care nu se confunda cu rezolutiunea, la faptul ca din probele administrate in cauza nu rezulta imprejurarea potrivit careia bunul instrainat depaseste jumatate din valoarea contabila a activelor societatii la data incheierii vanzarii pentru a putea fi retinute prevederile art. 143 din Legea nr. 31/1990, pentru ca in finalul considerentelor sa retina ca “in mod corect prima instanta a avut in vedere distinctiile dintre cauza ilicita si frauda legii ca temei al nulitatilor invocate prin actiunea dedusa judecatii, precum si faptul ca reclamanta nu a facut dovada incalcarii ori eludarii vreunei dispozitii legale imperative” si faptul ca nu au fost incalcate dispozitiile art. 1308 pct. 2 C. proc. civ.

Astfel, instanta de apel, in considerentele deciziei recurate, a aratat ca se impune respingerea apelului si mentinerea, in totalitate, a solutiei pronuntate de prima instanta, insa nu a cercetat toate criticile formulate de reclamanta in apel, sens in care s-a constatat a fi intrunit motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sustinut ca atare de recurenta-reclamanta si, mai mult decat atat, chiar ale art. 304 pct. 5 C. proc. civ., instanta de apel incalcand obligatia prevazuta prin dispozitiile imperative ale art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Nemotivarea hotararii, desi nu este prevazuta ca o cauza de casare in Codul de procedura civila, fata de caracterul imperativ al dispozitiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. si finalitatea textului, vizand imposibilitatea de control judiciar al hotararii pronuntate, se integreaza unui cadru mai larg de nelegalitate, acela al nepronuntarii asupra fondului apelului, de natura a justifica casarea cu trimitere pentru ca instanta de apel sa se pronunte asupra apelului in raport de motivele acestuia.

S-a retinut ca instanta de apel avea a analiza si a raspunde motivat criticilor formulate de catre reclamanta privind cauza ilicita a contractelor si frauda la lege si, totodata, a argumenta motivele pentru care si-a insusit in tot considerentele de drept si de fapt retinute de prima instanta.

Cat timp instanta de apel s-a rezumat sa afirme doar caracterul clar al considerentelor hotararii primei instante cu privire la aspectele deduse judecatii prin intermediul caii de atac devolutive, motivarea hotararii nu este de natura sa creeze reclamantei garantia ca toate chestiunile supuse analizei in apel au fost serios examinate, iar instanta de recurs se afla in imposibilitate de a exercita controlul judiciar.

Decizia curtii de apel apare, astfel, ca nemotivata, ceea ce face ca insusi procesul sa fie considerat inechitabil, prin incalcarea art. 6 paragraful 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului (astfel cum s-a apreciat in cauza Albina impotriva Romaniei, in hotararea CEDO din 28 aprilie 2005).

Numai dupa analizarea motivelor de nulitate absoluta privind cauza ilicita a contractelor si frauda la lege, instanta de apel va putea trece la cercetarea criticilor invocate de recurenta-reclamanta intemeiate pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. – referitoare la aplicabilitatea dispozitiilor art. 23 din Legea nr. 15/1994, la incalcarea prevederilor art. 1308 pct. 2 C. civ., precum si a dispozitiilor art. 143 din Legea nr. 31/1990 – care nu pot fi cercetate mai inainte ca instanta de apel sa clarifice toate chestiunile de fapt si de drept prioritare unei astfel de abordari, mentionate in paragrafele anterioare.

Prin decizia nr. 880/Ap/2 decembrie 2014 a Curtii de Apel Brasov, Sectia civila si pentru cauze cu minori si de familie, de conflicte de munca si asigurari sociale, a fost admis apelul reclamantei si a fost schimbata sentinta civila nr. 2328/2012 a Tribunalului Covasna, in parte; a fost admisa actiunea formulata de reclamanta si, in consecinta:

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000, avand ca obiect imobilul situat in Mun. Sfantu Gheorghe, B-dul G.G.B., bl. 9, sc. C, inscris in CF nr. 24088-C1-U3 Sfantu Gheorghe (provenita din conversia pe hartie a CF nr. 15134), nr. cad./nr. top. 1820/2/1/XIX C, 1822/2/XIX C, constand in „spatiu comercial nr. 1”, in compunerea din contract;

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP C. sub nr. 1451/11 octombrie 2000, avand ca obiect imobilul compus din teren in suprafata de 962 mp si constructie – sopron, inscris in CF nr. 25166 Sfantu Gheorghe (provenita din conversia pe hartie a CF nr. 17139 – transcris din CF 14975), nr. cad./nr. top. 2763/4/b/2/1/2, nr. top. 2763/4/a/2, nr. top. 2763/5/1/5/2/1;

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, avand ca obiect imobilele ce au facut obiect al contractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr. 620/2000 si nr. 1451/2000;

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de garantie imobiliara autentificat de BNP C. sub nr. 616/20 iulie 2005 incheiat intre I. Bank SA – Sucursala Sfantu Gheorghe si paratii E. si F.;

S-a dispus restabilirea situatiei anterioare din cartile funciare susmentionate, prin radierea dreptului de proprietate al paratilor asupra imobilelor ce au facut obiect al contractelor de vanzare-cumparare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 si nr. 502/2002, susmentionate si reinscrierea dreptului de proprietate al reclamantei SC A. SA, prin intabulare;

S-a dispus radierea dreptului de ipoteca inscris in favoarea I. Bank – Sucursala Sfantu Gheorghe, avand ca obiect imobilele ce au facut obiect al contractelor de vanzare-cumparare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 si nr. 502/2002;

S-au pastrat din sentinta dispozitiile privind respingerea exceptiei lipsei de calitate procesuala pasiva a lui G. si de anulare a cererii reconventionale;

A fost inlaturata din sentinta dispozitia de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecata;

Au fost obligati paratii B., H., E., F. si G. sa plateasca reclamantei SC A. SA suma de 2500 lei cheltuieli de judecata in aceasta etapa procesuala a apelului.

In rejudecare dupa casare, pentru a se pronunta astfel, instanta de apel a retinut urmatoarele:

In sustinerea actiunii sale, reclamanta a invocat drept motiv de nulitate a contractelor in discutie, frauda la lege, pentru contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect spatiul comercial, lipsa consimtamantului si cauza ilicita pentru contractele avand ca obiect imobilul sopron si teren.

1.Chestiuni de fapt:

A.Imobilul situat in Mun. Sfantu Gheorghe, B-dul G.G.B., bl. 9, sc. C, inscris in CF nr. 24088-C1-U3 Sfantu Gheorghe (provenita din conversia pe hartie a CF nr. 15134), nr. cad./nr. top. 1820/2/1/XIX C, 1822/2/XIX C, constand in „spatiu comercial nr.1”, a facut obiect al contractului de vanzare-cumparare, autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000. Contractul s-a incheiat intre reclamanta, care a fost reprezentata de paratul G., in calitate de presedinte al consiliului de administratie si paratii B. si H., care l-au dobandit in calitate de persoane fizice, si nu in numele SC J. SRL.

68. Imobilul compus din teren in suprafata de 962 mp si constructie – sopron, inscris in CF nr. 25166 Sfantu Gheorghe (provenita din conversia pe hartie a CF nr.17139 – transcris din CF nr. 14975), nr. cad./nr. top. 2763/4/b/2/1/2, nr. top. 2763/4/a/2, nr. top. 2763/5/1/5/2/1, a facut obiect al contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP C. sub nr. 1451/11 octombrie 2000, care a fost incheiat intre reclamanta, care a fost reprezentata de paratul G., in calitate de presedinte al consiliului de administratie si paratii B. si H., care l-au dobandit in calitate de persoane fizice, si nu in numele SC J. SRL. S-a retinut ca este un aspect important, intrucat, pentru plata pretului, s-a sustinut ca ar fi existat o conventie de schimb de imobile intre reclamanta si SC J. SRL si ca aceasta din urma ar fi achitat, cu trei chitante, suma de 68.866.847 lei dupa ce a incasat pretul de la cumparatorii persoane fizice, care o controlau.

In fapt, cumparatorii, persoane fizice, au fost numai persoane interpuse, care nu au platit nici un pret, nu au intrat in posesia imobilelor de la pct. A si B niciodata, asa cum au recunoscut la interogatoriu, ca de altfel si in procesul penal declansat impotriva paratului G., unde, de asemenea, au aratat ca singurul scop al tranzactiilor a fost readucerea imobilelor in patrimoniul acestui parat, care nu le putea cumpara legal.

Ca este asa o dovedeste perfectarea ulterioara a contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, avand ca obiect imobilele ce au facut obiect al contractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr. 620/2000 si nr. 1451/2000, incheiat intre paratii B. si H. si paratii E. si F., in calitate de cumparatori, care sunt rude cu paratul G. si care au si ipotecat imobilele catre parata I. Bank, unde au fost reprezentati tot de catre paratul G.

S-a retinut ca prin Sentinta penala nr. 254/2007 a Judecatoriei Sfantu Gheorghe, solutionandu-se latura penala, s-a dispus si anularea actelor mentionate mai sus, insa procesul penal a fost stins ca urmare a intervenirii prescriptiei speciale a raspunderii penale.

2.Chestiuni de drept:

1. Frauda legii constituie motiv de nulitate absoluta a actului juridic intrucat, la incheierea acestuia, partile apeleaza la anumite dispozitii legale pentru a eluda alte prevederi imperative ale legii si care sunt direct aplicabile operatiunii juridice.

In speta s-a sustinut de catre apelanta-reclamanta ca au fost nesocotite prevederile art. 23 din Legea nr. 15/1994, conform cu care, la scoaterea din functiune a mijloacelor fixe apartinand agentilor economici la care statul detine peste 50% din capitalul social, trebuie a se urmari valorificarea la maximum a ansamblurilor, subansamblurilor si pieselor componente, prin executarea unor mijloace fixe noi, ca piese de schimb in cadrul unitatii respective sau prin vanzare, pe baza de licitatie publica, organizata potrivit legii.

1. Cauza ilicita constituie, de asemenea, motiv de nulitate absoluta a actului juridic, fiind o conditie esentiala pentru validitatea conventiei, cum statueaza art. 948 pct. 4 C. civ.

Conform art. 966 C. civ., obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect, iar potrivit art. 968 C. civ., cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.

Cauza reprezinta scopul, motivul determinant al incheierii actului juridic, iar in cazul contractului de vanzare-cumparare este dat de transferul dreptului de proprietate, ce include nu numai transmisiunea bunului in patrimoniul cumparatorului, dar acesta din urma se obliga sa plateasca pretul. Lipsa acestei contraprestatii din partea cumparatorului determina ilicitul cauzei si, in consecinta, nulitatea absoluta a conventiei. Cu alte cuvinte, atunci cand partile contractante nu urmaresc decat un transfer de proprietate fictiv, mai ales cand nu se urmareste plata vreunui pret, contractul de vanzare-cumparare nu poate avea nici un efect translativ, fiind nul pentru cauza ilicita.

3.Analiza starii de fapt in drept:

A.Contractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000 este nul, fiind perfectat cu eludarea prevederilor speciale, imperative, cuprinse in art. 23 din Legea nr. 15/1994. Desi actionar majoritar era statul, prin FPS, acesta detinand o cota de 66,2117% din capitalul social, astfel cum reiese din mentiunile de la ORC Covasna, vanzarea nu s-a facut pe baza de licitatie publica, ci dupa bunul plac al paratilor, fiind de necontestat ca procedura legala nu a fost urmata, astfel cum reiese atat din actul de vanzare-cumparare, care nu cuprinde nici o mentiune in acest sens, dar si din expertiza contabila intocmita in cauza.

Contractul a fost incheiat prin simplul acord de vointa al paratilor, reclamanta fiind reprezentata de paratul G., si nu pe baza licitatiei publice obligatorii, astfel ca au apelat la prevederile de drept comun pentru a eluda dispozitiile imperative speciale din art. 23 din Legea nr. 15/1994, astfel incat frauda la lege este dovedita.

Contractul este fondat si pe o cauza ilicita, contractul de inchiriere, care in opinia paratilor ar fi constituit actul ce a condus la plata pretului prin compensare, fiind unul inexistent, intocmit pro causa, dovada fiind Procesul-verbal incheiat de Garda financiara la data de 22 mai 2002 si din care rezulta ca nu a existat vreun contract de inchiriere si fara nici un document justificativ chiria se inregistra in contabilitate, pentru a opera apoi asa-zisa compensare cu pretul. Cert este ca pretul nu a fost achitat si nici nu s-a urmarit plata acestuia, paratul B. recunoscand la interogatoriu ca nu-si aminteste de un asemenea act juridic, cum de altfel a recunoscut ca pretul nu s-a platit, operatiunea juridica fiind in interesul paratului G., desi acesta era administratorul societatii reclamante. In consecinta, s-a retinut ca la data perfectarii contractului nu a existat nici o intentie de plata a pretului, se cunostea de ambele parti ca nu va exista vreo contraprestatie, astfel ca nulitatea, ca sanctiune, opereaza, cum s-a aratat mai sus, la pct. 2B.

1. Similar se pune problema in cazul contractului autentificat sub nr. 1451/2000 de acelasi notar public, sopronul in discutie, alaturi de teren, fiind cumparat fictiv de paratii B. si D., si nu de SC J. SRL, incat nu s-a putut vedea justificarea invocarii unei conventii de schimb de imobile, intre aceasta ultima societate si reclamanta, ramasa nedovedita, expertiza neidentificand o asemenea operatiune, mai ales ca dupa divizare sopronul a ramas in patrimoniul reclamantei. De asemenea, nu exista vreo operatiune juridica incheiata intre paratii B. si D. si SC J., iar suma cuprinsa in factura nr. 1478103/11 octombrie 2000 se refera la un alt contract avand ca obiect un alt imobil, si nu sopronul in cauza. Daca ar fi existat un asemenea schimb intre cele doua societati nu s-ar mai fi incheiat contractul autentificat sub nr. 502/2002, ce va fi analizat mai jos, intre parati persoane fizice.

Pretul terenului nu a fost platit reclamantei, dovada fiind expertiza contabila intocmita in cauza, iar intentia de plata nici nu a existat, cum a recunoscut paratul B., cauza ilicita fiind evidenta.

Ca si in cazul primului contract analizat si in aceasta situatie s-a identificat frauda la lege, pe aceleasi considerente expuse mai sus la pct. 3A si, deci, actul este lovit de nulitate si pe acest considerent.

C.Contractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, avand ca obiect imobilele ce au facut obiect al contractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr. 620/2000 si nr. 1451/2000, incheiat intre paratii B. si H. si paratii E. si F., in calitate de cumparatori, este, de asemenea, lovit de nulitate, el fiind unul subsecvent unor contracte nule absolut, fiind aplicabil principiul nulitatii potrivit caruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actului subsecvent, or, acest contract are ca obiect imobilele din cele doua contracte analizate deja, ce sunt fondate pe frauda la lege si cauza ilicita, astfel incat si acest act a fost intocmit doar pentru ca paratul G. sa-si atinga scopul nelegal.

Au fost inlaturate, astfel, apararile paratilor retinandu-se ca paratii B. si D. au fost de acord cu admiterea actiunii si au aratat adevaratele motive ale perfectarii contractelor in discutie.

A fost gasit nul si contractul de ipoteca incheiat intre paratii E. si F. si I. Bank – Sucursala Sfantu Gheorghe, ipoteca fiind un contract accesoriu si cum actele principale sunt nule, sanctiunea opereaza, garantia nefiind niciodata constituita legal. Imobilele ce au facut obiect al ipotecii nu au iesit niciodata legal din patrimoniul reclamantei, au ajuns ilicit in patrimoniul paratilor persoane fizice, care, in fata bancii, au fost reprezentati tot de catre paratul G. (ruda cu acestia) si, in consecinta, obiectul material al ipotecii a fost unul ilicit, astfel ca apararile I. Bank nu pot fi primite.

Urmare constatarii nulitatii si in virtutea principiului repunerii partilor in situatia anterioara, ca un accesoriu al constatarii nevalabilitatii titlului de inscriere al dreptului de proprietate al paratilor in cartea funciara, vazand prevederile art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 (in vigoare la data savarsirii inscrierilor), s-a dispus restabilirea situatiei anterioare din cartile funciare susmentionate, prin radierea dreptului de proprietate al paratilor asupra imobilelor ce au facut obiect al contractelor de vanzare-cumparare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 si nr. 502/2002 sus-mentionate si reinscrierea dreptului de proprietate al reclamantei SC A. SA, prin intabulare, precum si radierea dreptului de ipoteca inscris in favoarea I. Bank – Sucursala Sfantu Gheorghe, avand ca obiect imobilele ce au facut obiect al contractelor de vanzare-cumparare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 si nr. 502/2002.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-parata I. Bank SA Bucuresti, aducandu-i urmatoarele critici:

Hotararea instantei de apel a fost data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, in ce priveste constatarea nulitatii absolute a contractului de ipoteca autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005.

Sub acest aspect, recurenta a aratat ca nu exista raport de subsecventa intre contractul de ipoteca si contractul de vanzare-cumparare anulat, cel cu nr. 502/28 februarie 2002.

Recurenta a mai aratat ca a incheiat contractul de ipoteca cu garantii ipotecare cunoscand faptul ca ei sunt proprietarii tabulari asupra imobilelor luate in garantie, avand in vedere cuprinsul cartii funciare, care evidentia o situatie juridica suficient de clara a imobilelor, fara a exista notari de actiuni judecatoresti sau sarcini, astfel incat si in situatia anularii contractului de vanzare-cumparare trebuia mentinut contractul de ipoteca, aceasta reprezentand o veritabila exceptie de la principiul „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens”.

In acest caz se impune mentinerea actului subsecvent pe baza principiul ocrotirii bunei-credinte a subdobanditorului dar si pe baza principiului asigurarii stabilitatii circuitului civil.

In acest sens au fost invocate prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, invocandu-se, totodata, si caracterul injust si inechitabil, in ce o priveste pe recurenta-parata, al deciziei recurate.

S-a mai invocat de catre recurenta-parata faptul ca si proprietarii G. si F. au fost subdobanditori de buna-credinta, dobandind imobilele mentionate in mod valabil si cu titlu oneros.

De asemenea, s-a mai aratat ca ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil, fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul aceluiasi bun.

Analizand decizia recurata, prin raportare la criticile formulate, Inalta Curte a constatat ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Desi este adevarat ca solutia constatarii nulitatii absolute a contractului de ipoteca nr. 616/20 iunie 2005 este inadecvata in cauza de fata, totusi, pentru considerentele ce vor fi expuse, solutia a fost mentinuta, deoarece, consecintele sunt aceleasi.

Este real faptul ca un contract de ipoteca este intotdeauna un contract accesoriu, dar accesoriu la un contract de imprumut bancar, si nu la un contract de vanzare-cumparare.

Prin urmare, teoria anularii actului subsecvent ar fi fost pe deplin aplicabila, in cazul constatarii nulitatii contractului de credit.

In situatia de fata trebuia sa se aplice teoria incetarii contractului, bazata pe faptul ca un contract de ipoteca nu mai poate exista cat timp titularul constituitorului ipotecii si-a pierdut titlul in baza caruia a fost incheiat contractul de ipoteca.

Aceasta teorie a fost consacrata legislativ in noul Cod civil, desi anterior, sub imperiului vechiului Cod civil, atat doctrina cat si jurisprudenta au acceptat faptul ca, intr-o situatie precum cea supusa examinarii in prezentul recurs, solutia corecta este cea a incetarii contractului de ipoteca, tocmai pe motivul pierderii titlului de catre constituitorul ipotecii.

Prin urmare, nu suntem in situatia vanzarii-cumpararii imobilului ipotecat, pentru ca imobilul sa ramana grevat de sarcina ipotecii chiar daca trece in mainile altei persoane decat constituitorul ipotecii, ci suntem in situatia pierderii titlului de catre constituitorul ipotecii, banca nefiind in situatia dobanditorului de buna-credinta (pentru ca nu a cumparat imobilul) pentru a beneficia, in continuare, de existenta ipotecii asupra imobilului respectiv.

Tocmai de aceea nu sunt aplicabile nici prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care se refera la subdobanditori de buna-credinta, si nu la creditorii ipotecari.

Nu poate fi primita afirmatia potrivit careia paratii G. si F. au fost subdobanditori de buna-credinta, cat timp instanta de apel a retinut o alta stare de fapt si cat timp acestia, fiind primii interesati in apararea drepturilor lor, nu au atacat decizia instantei de apel.

Avand in vedere cele de mai sus, in baza alin. 312 alin. (1) C. proc. civ., Inalta Curte a respins recursul ca nefondat.

In baza art. 274 C. proc. civ. a obligat recurenta-parata sa plateasca intimatei-reclamante  SC A. SA SF. Gheorghe suma de 2.665 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata in recurs.