Constructie edificata pe terenul proprietatea altei persoane

Constructie edificata pe terenul proprietatea altei persoane. Neexercitarea de catre proprietarul terenului a dreptului de optiune reglementat de art. 494 Cod civil. Admisibilitatea actiunii formulate de constructor in constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin accesiune imobiliara artificiala in persoana proprietarului terenului

Desi in mod obisnuit dreptul de optiune al proprietarului terenului este calificat ca fiind unul potestativ, trebuie totusi admis ca in anumite circumstante este legitim ca acestuia sa i se poata pretinde sa-si manifeste, in limitele prevazute de art.494 din Codul civil de la 1864, optiunea, prin raportare la buna sau reaua-credinta a constructorului.

Atunci cand cel care a edificat constructia nu are si posesia acesteia, lucrarea aflandu-se in stapanirea fizica a proprietarului terenului, iar de la data edificarii constructiei a trecut o suficient de lunga perioada de timp in care proprietarul terenului nu a inteles sa-si exprime dreptul de optiune, a-i ingadui acestuia sa ramana in pasivitate, profitand de faptul ca are stapanirea de fapt a construcției, apare ca inechitabil in raport cu autorul constructiei, care ar ramane, pentru o perioada de timp pe care nu o poate anticipa, in incertitudine cu privire la drepturile sale izvorate din faptul edificarii si la posibilitatea lui de a obtine, in limitele si conditiile stabilite de lege, o eventuala despagubire.

In asemenea situatie, neexercitarea dreptului de optiune poate fi considerata abuziva, cata vreme autorul constructiei este impiedicat sa-si clarifice si sa cunoasca situatia juridica rezultata din faptul edificarii si, in functie de aceasta, existenta sau inexistenta unui drept de despagubire in contra proprietarului terenului, pe care sa-l poata apoi realiza, conferindu-i efectivitate.

In acelasi timp, exista si un interes mai general, care depaseste simplele interese ale partilor, pentru clarificarea situatiei juridice a constructiei edificate pe terenul altuia, starea de incertitudine privitoare la soarta juridica a constructiei venind in contra exigentelor de securitate a circuitului juridic civil, nefiind oportun ca situatiile caracterizate prin precaritate juridica sa ramana astfel o prea lunga perioada de timp.

Prin urmare, respingerea ca inadmisibila a actiunii nu poate fi considerata legala, ea absolutizand, in mod injust dreptul de optiune al proprietarului terenului, pe de o parte, iar pe de alta parte ignorand sau chiar negand dreptul constructorului de a obtine clarificarea unei situatii juridice lasate in incertitudine o lunga perioada de timp si care, daca s-ar perpetua, are vocatia de a-i periclita in substanta lui dreptul la despagubire pe care acesta il afirma, impiedicand inclusiv cercetarea pe cale judiciara a existentei sau inexistentei acestuia.

I.C.C.J., Sectia I civila, decizia nr. 1531 din 24 iunie 2021

Circumstantele cauzei.
Obiectul cererii de chemare in judecata.

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, Secția a V-a civila, la 27.02.2019, reclamanta A. SRL, in faliment, prin lichidator Casa de Insolvența B. SPRL, a chemat in judecata pe parații C. si D., solicitand instanței ca, prin hotararea pe care o va pronunța, sa constate dobandirea de catre parați a dreptului de proprietate asupra construcțiilor situate in Municipiul Bucuresti, in temeiul accesiunii imobiliare artificiale si, urmare a admiterii primului capat de cerere, sa-i oblige pe parați la restituirea sumei de 3.525.418 USD, echivalentul a 14.801.221 lei, suma ce reprezinta echivalentul investițiilor realizate in vederea construirii complexului imobiliar din Municipiul Bucuresti, conform raportului de evaluare nr. 483 intocmit in data de 4.09.2000.

Hotararea pronuntata in prima instanta.

Prin sentința civila nr. 2796 din 28.11.2019, pronunțata de Tribunalul Bucuresti, Secția a V-a civila, s-a admis excepția inadmisibilitații cererii invocata de parata prin intampinare, s-a respins ca inadmisibila cererea de chemare in judecata si a fost obligata reclamanta la plata sumei de 3000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand contravaloarea onorariului de avocat.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta.

Hotararea pronuntata in apel.

Prin decizia civila nr. 1493A din 5.11.2020, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a civila a admis apelul declarat de reclamanta A. impotriva sentintei civile nr. 2796 din 28.11.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a V-a civila, in contradictoriu cu paratii C. si D., a anulat sentinta apelata si a trimis cauza pentru continuarea judecatii la prima instanta

Recursul declarat in cauza.

Impotriva deciziei civile nr. 1493A din 5.11.2020, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a civila au declarat recurs paratii, solicitand casarea hotararii recurate si mentinerea sentintei civile nr. 2796 din 28.11.2019, ca temeinica si legala, deoarece.

a) Instanta de apel a dat o interpretare eronata dispozitiilor art. 494 alin. 2 si 3 din Codul civil 1864 privind accesiunea imobiliara, apreciind ca aceste dispozitii sunt aplicabile si situatiei in care proprietarul terenului nu opteaza in sensul acceptarii proprietatii constructiilor, pe considerentul ca „accesiunea a devenit litigioasa”, in contextul in care reclamanta nu are posesia constructiilor si nu poate formula actiune in revendicare.

Din interpretarea prevederilor art. 492 si art. 494 din Codul civil 1864 rezulta ca accesiunea imobiliara artificiala porneste de la ideea ca lucrul principal este terenul si ca prin accesiune proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei sau al plantatiei: superficies solo cedit.

De asemenea, din analiza dispozitiilor art. 494 din Codul civil 1864 rezulta cu evidenta ca este atributul proprietarului terenului de a decide ce conduita va urma in legatura cu cladirea sau plantatia edificate pe terenul proprietatea acestuia in conditiile in care textul prevede ca: „proprietarul pamantului are dreptul de a…”, „daca proprietarul voieste a…”, „daca proprietarul pamantului cere…”.

Prin urmare, proprietarul terenului are un drept de optiune fata de constructia edificata pe terenul sau, iar constructorul nu poate sa aleaga dintre variantele puse la dispozitie de lege, respectiv ridicarea constructiei sau plata manoperei si a materialelor. Nici pe calea unei actiuni in justitie aceasta nu poate obtine constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale in lipsa optiunii proprietarului terenului in acest sens.

Se arata ca in cauza dedusa judecatii reclamanta, care nu este proprietar al terenului si nici beneficiarul lucrarilor de constructii, indeplinind doar calitatea de antreprenor in temeiul contractului de antrepriza si mandat nr. 5/9.03.1995, incheiat cu E. SA, a solicitat ca instanta sa suplineasca acordul paratilor printr-o hotarare in constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale, cu consecinta obligarii acestora sa devina proprietari ai lucrarilor de constructii, aspect care contravine prevederilor art. 492 si art. 494 Cod civil 1864, in conditiile in care dreptul de optiune este stipulat in favoarea proprietarul terenului.

Dreptul de accesiune este un drept potestativ, astfel ca dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra constructiei se naste in momentul invocarii accesiunii, ceea ce nu se poate realiza prin suplinirea optiunii proprietarului pe cale judecatoreasca.

Pe cale de consecinta, in temeiul art. 494 din Codul civil 1864, persoana care a construit pe terenul altuia are dreptul de a fi despagubita, insa numai daca proprietarul terenului si-a manifestat dorinta de a prelua constructia invocand accesiunea.

Or, in speta, paratii nu au invocat accesiunea imobiliara cu scopul de a dobandi dreptul de proprietate asupra lucrarilor de constructii pretinse a fi edificate de reclamanta pe terenul dobandit de parati dupa edificare, iar din probele depuse la dosar rezulta cu evidenta ca reclamanta nu are calitate de constructor, fiind doar antreprenor.

Imprejurarea ca pretinsul constructor a formulat o actiune in justitie in constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale nu confera posibilitatea instantei de apel de a da o alta interpretare dispozitiilor art. 494 Cod civil 1964. Se arata ca existenta unui raport juridic litigios cu privire la accesiunea imobiliara artificiala nu schimba aplicabilitatea prevederilor art. 494 Cod civil 1864, in sensul ca nu ar mai conta dreptul de optiune al proprietarului terenului. Aceasta abordare ar schimba in mod nelegal fundamentul juridic al accesiunii imobiliare artificiale.

b) Este criticabila motivarea instantei de apel prin care se retine ca din moment ce reclamanta nu are posesia lucrarilor de constructii, aceasta nu ar avea posibilitatea sa formuleze actiune in revendicare, motiv pentru care solutia instantei de fond prin care s-a respins cererea introductiva ca inadmisibila este eronata.

Se sustine ca motivarea instantei de apel denota o reala lipsa de obiectivitate in dezlegarea pricinii, precum si o analiza superficiala si nelegala a cauzei.

In drept, au fost indicate, sub aspectul motivarii in drept a recursului, prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ.

Apararile formulate in cauza

Prin intampinare, reclamanta a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Judecata in recurs. Solutia si considerentele Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

Potrivit dispozitiilor art. 494 C.civ.1864 „Daca plantatiile, constructiile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice.

Daca proprietarul pamantului cere ridicarea plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a facut; el poate chiar, dupa imprejurari, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vatamarile ce a putut suferi proprietarul locului.

Daca proprietarul voieste a pastra pentru dansul acele plantatii si cladiri, el este dator a plati valoarea materialelor si pretul muncii, fara ca sa se ia in consideratie sporirea valorii fondului, ocazionata prin facerea unor asemenea plantatii si constructii. Cu toate acestea, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului”.

Rezulta din aceste dispozitii legale ca atunci cand constructorul a fost de rea-credinta, proprietarul terenului are fie dreptul de a cere ridicarea, pe cheltuiala autorului ei, a constructiei, fi de o pastra pentru sine, caz in care, pentru a se evita imbogațirea lui fara justa cauza, este tinut a-l despagubi pe autorul lucrarii.

Cand constructorul a fost de buna-credinta, proprietarul terenului nu ar putea cere insa demolarea, el fiind tinut, dupa alegerea sa, a-l despagubi pe autorul lucrarii, fie cu valoarea materialelor si pretul muncii, fie cu o suma ce corespunde sporului de valoare pe care fondul l-ar obtine.

In toate aceste cazuri, proprietarul terenului are, in evocatele limite ale legii, un drept de optiune, inteles ca drept pe care, in principiu, si-l poate exercita in mod liber si fara conditionari, inclusiv in sensul ca nu ar putea fi tinut sa isi exercite dreptul de optiune intr-un anumit interval de timp.

O asemenea intelegere a situatiei juridice a proprietarului terenului si a prerogativelor recunoscute acestuia este in totul justa atunci cand autorul constructiei are si posesia acesteia, pe care este lasat sa o exercite netulburat.

In acest caz, autorul lucrarii nu s-ar putea, in principiu, plange de existenta vreunei vatamari, el bucurandu-se de folosinta constructiei pe care a edificat-o si putand chiar spera, pe fondul

pasivitații proprietarului, inclusiv la dobandirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate.

Cand insa autorul constructiei nu exercita in mod netulburat posesia asupra acesteia, lucrarea aflandu-se in stapanirea fizica a proprietarului terenului, intelegerea situatiei juridice a partilor implicate si a consecintelor ce trebuie sa rezulte din aceasta obliga la unele distinctii si nuantari

Intr-o astfel de situatie, nu s-ar mai putea considera, ca dreptul de optiune al proprietarului ternului este unul discretionar, adica sustras oricarei cenzuri ori interventii corective.

Intai de toate, el ramane supus obligatiei de a fi exercitat cu buna-credinta, adica in acord cu prevederile art. 57 din Constitutie, potrivit carora drepturile si libertatile constitutionale trebuie exercitate cu buna-credinta, fara sa se incalce drepturile si libertatile celorlalți.

In acelasi timp, nu poate fi omis ca acest drept al proprietarului, desi cert, este integrat ordinii juridice, iar din acest motiv el trebuie inteles si circumstanțiat prin raportare la inaltele exigente care, in mod obisnuit, sunt asociate ordinii juridice: asigurarea securitatii circuitului civil si protectia, in limite legale, a drepturilor celorlalti.

Desi in mod obisnuit dreptul de optiune al proprietarului terenului este calificat, indeosebi in doctrina, ca fiind unul potestativ (iar privit din aceasta perspectiva, se afirma ca el nu ar fi susceptibil de exercitare abuziva), trebuie totusi admis ca in anumite circumstante este legitim ca proprietarului terenului sa i se poata pretinde sa-si manifeste, in limitele prevazute de art.494 C.civ. 1864, optiunea, prin raportare la buna sau reaua-credinta a constructorului.

In sensul celor de mai sus, atunci cand cel care a edificat constructia nu are si posesia acesteia (astfel ca, prin insusi acest fapt, el nu se poate afla in situatia de a putea invoca, sub rezerva indeplinirii si a celorlalte conditii prevazute de lege, uzucapiunea), iar de la data edificarii constructiei a trecut o suficient de lunga perioada de timp in care proprietarul terenului nu a inteles sa-si exprime dreptul de optiune, a-i ingadui proprietarului sa ramana in pasivitate, profitand de faptul ca are stapanirea de fapt a construcției, apare ca inechitabil in raport cu autorul constructiei.

Este injust ca cel care a edificat constructia sa ramana, pentru o perioada de timp pe care nu o poate anticipa si care, in concret, s-ar putea dovedi foarte lunga (intinsa poate chiar pe zeci de ani), in incertitudine cu privire la drepturile sale izvorate din faptul edificarii si la posibilitatea lui de a obtine, in limitele si conditiile stabilite de lege, o eventuala despagubire. Nu se poate ignora ca autorul constructiei a alocat resurse financiare (nivelul acestora putand fi semnificativ), iar daca s-ar dovedi ca a fost de buna-credinta (iar in anumite conditii, chiar de rea-credinta) la momentul edificarii ar avea un drept la indemnizare in contra proprietarului terenului.

Intr-o asemenea situatie, proprietarul terenului ar putea fi interesat in a nu-si exercita dreptul de optiune, profitand de faptul ca poseda fizic constructia si de aparentele de proprietate rezultate din calitatea sa de proprietar al terenului.

O altfel de intelegere a prerogativelor atasate dreptului de optiune al proprietarului terenului risca, prin absolutizarea acestui drept, sa-i creeze autorului constructiei o situație defavorabila, periclitandu-i dreptul (in intelesul de „bun” la care se refera art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale) de a obtine o despagubire in acele situatii in care legea ii recunoaste aceasta posibilitate.

In asemenea circumstante si astfel ințeleasa, neexercitarea dreptului de optiune poate fi considerata abuziva, cata vreme autorul constructiei este impiedicat sa-si clarifice si sa cunoasca situatia juridica rezultata din faptul edificarii si, in functie de aceasta, existenta sau inexistenta unui drept de despagubire in contra proprietarului terenului, pe care sa-l poata apoi realiza, conferindu-i efectivitate.

In cauza, astfel cum rezulta din cele retinute de prima instanta sau, dupa caz, de catre cea de apel, constructia in litigiu a fost edificata in perioada august 1995 – august 1996, iar posesia (ca stapanire fizica) asupra ei le apartine paratilor recurenti. In plus, recurentii nu si-au exercitat dreptul de optiune prevazut de art.494 C.civ., neafirmandu-si calitatea de proprietari asupra constructiei si nepunand in discuție nici buna sau reaua-credinta a autorului constructiei si nici modalitatea legala in care inteleg sa procedeze ca proprietari ai terenului.

In aceste conditii, reclamanta intimata se afla in imposibilitate de a-si cunoaste in mod riguros situatia juridica, pentru ca de pe acest temei sa-si poata apoi afirma drepturile pe care, eventual, legea i le-ar recunoaste prin raportare la calitatea ei de constructor in baza unui contract de antrepriza.

Mai observa Inalta Curte ca potrivit celor afirmate in cauza, constructia litigioasa este un complex de locuinte, ceea ce ingaduie presupunerea ca reclamanta a alocat, in calitate de antreprenor, resurse financiare semnificative pentru realizarea ei.

Toate aceste circumstante conduc la concluzia ca respingerea ca inadmisibila a actiunii (ca solutie pe care prima instanta a pronuntat-o, dar pe care instanta de apel nu a mentinut-o) nu poate fi considerata legala, ea absolutizand, in mod injust dreptul de optiune al recurentilor derivat din calitatea lor de proprietari ai terenului, pe de o parte, iar pe de alta parte ignorand sau chiar negand dreptul reclamantei de a obtine clarificarea unei situatii juridice lasate in incertitudine o lunga perioada de timp si care, daca s-ar perpetua, are vocatia de a-i periclita in substanta lui dreptul la despagubire pe care reclamanta il afirma, impiedicand inclusiv cercetarea pe cale judiciara a existentei sau inexistentei acestuia.

Fata de cele de mai sus, recursul trebuie considerat nefondat, impunandu-se respingerea lui in baza prevederilor art.488 alin.(1) pct.8 si. 496 alin. (1) Cod procedura civila, instanta de apel facand o corecta interpretare si aplicare a normelor de drept material incidente in cauza.

Sursa: https://www.scj.ro/