Asociatii de proprietari. Consecintele necontestarii hotararilor asociatiei potrivit procedurii art.26 din Legea nr.230/2007
Tribunalul retine corecta concluzia instantei in ceea ce priveste faptul ca apelanta nu se poate prevala in procedura de fata de pretinsa nelegalitate a hotararilor Adunarii Generale, pe care avea posibilitatea legala de a le contesta in termenul si procedura prevazuta de art.26 din Legea nr.230/2007
ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A III-A CIVILA 2194/2016
DECIZIA CIVILA NR.2194 A
Sedinta publica din 01.06.2016
Tribunalul compus din:
PRESEDINTE – S_______ T___
JUDECATOR – M___ M______ P________
GREFIER – R_____ E____ Comanoiu
Pe rol solutionarea apelului civil formulat de apelanta parata D______ I____ D____, impotriva sentintei civile nr. 8632/24.11.2015, pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti, in dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX, in contradictoriu intimata reclamanta ASOCIATIA DE P__________ _________________ ca obiect pretentii.
La apelul nominal facut in sedinta publica, se prezinta intimata reclamanta ASOCIATIA DE P__________ ______________ avocat, lipsind apelanta parata D______ I____ D____.
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta dupa care:
Nemaifiind cereri de formulat sau probe de administrat tribunalul acorda cuvantul pe apel.
Intimata reclamanta ASOCIATIA DE P__________ ______________ avocat prin avocat solicita respingerea apelului ca nefundat pentru motivele pe larg detaliate in intampinare. Solicita a se constata ca apelanta nu a contestat in termenul prevazut de Legea nr.230/207. Aceasta a facut o plata partiala si nu s-a opus sumelor stabilite. Cu cheltuieli de judecata.
Tribunalul retine cauza in pronuntare
T R I B U N A L U L
Asupra apelului civil de fata:
Prin sentinta civila nr. 8632/24.11.2015, pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti, in dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX, s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, invocata de parata, ca neintemeiata; au fost admise cererile conexe, astfel cum au fost modificate, formulate de reclamanta ASOCIATIA DE P__________ ___________________________ D______ D____ I____; a fost obligata parata sa plateasca reclamantei, pentru apartamentul nr. 27, suma de 943,68 lei, reprezentand cote de intretinere restante aferente perioadei aprilie 2015 – august 2015, suma de 1740,14 lei, reprezentand penalitati de intarziere aferente perioadei decembrie 2014 – august 2015, si suma de 250 lei, reprezentand fond de rulment; a fost obligata parata sa plateasca reclamantei, pentru apartamentul nr. 14, suma de 310 lei, reprezentand fond de rulment; a fost obligata parata sa plateasca reclamantei suma de 1.300 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
A retinut prima instanta urmatoarea stare de fapt si de drept:
Din coroborarea evidentelor reclamantei Asociatia de P__________ __________________ dosar, a caror valoare probatorie este stabilita de art. 28 alin. 4 din Normele de aplicare ale Legii nr. 230/2007, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 1588/2007, cu recunoasterile paratei D______ D____ I____ din intampinari, s-a retinut ca aceasta detine un drept de proprietate asupra apartamentelor nr. 27 si nr. 14, situate in Bucuresti, Calea 13 Septembrie, nr. 130, ___________________________ de reclamanta.
In drept, potrivit art. 3 lit. j si art. 46 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor asociatiei de proprietari.
Totodata, conform art. 49 alin. 2 din aceeasi lege si art. 25 alin. 1 din H.G. 1588/2007, termenul de plata al cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, este de maximum 20 de zile calendaristice de la data afisarii listei de plata.
In ipoteza nerespectarii termenului de plata de 20 zile, prevazut de art. 49 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, alineatul 1 prevede ca Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizari pentru orice suma cu titlu de restanta, afisata pe lista de plata, penalizari care nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 zile care depaseste termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma a care s-au aplicat.
Instanta a mai retinut ca art. 45 alin. 3 din Legea nr. 230/2007, Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe si un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va pregati si va prezenta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Platile pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune se vor face din fondul de reparatii. Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special.
Prin raportare la aceste dispozitii legale aplicabile in cauza, instanta a analizat, cu prioritate, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, invocata de parata.
In cauza, instanta a retinut ca parata are calitatea de titular al dreptului de proprietate al celor doua apartamente, in sensul art. 3 lit. f din Legea nr. 230/2007, care defineste aceasta notiune ca reprezentand persoana fizica sau juridica, de drept public sau de drept privat, care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament in condominiu. Prin raportare la aceasta calitate, parata are calitate procesuala pasiva in cauza, determinata expressis verbis, prin dispozitiile art. 3 lit. j si art. 46 din Legea nr. 230/2007, citate anterior, care prevad ca obligatia platii cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari revine proprietarului. In acelasi sens, prin art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, s-a prevazut ca Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 zile de la termenul stabilit.
Instanta a mai retinut ca raporturile contractuale de locatiune dintre parata si numitul I__ B_____ M_____, derivate din contractul de inchiriere nr. xxxxx/12.03.2015, produc doar efecte relative, intre cele doua parti contractante, conform art. 1280 Cod civil. Ca atare, obligatia asumata contractual de catre locatarul I__ B_____ M_____, de a achita cotele de intretinere la cheltuielile asociatiei de proprietari, produce efecte doar intre acesta si parata-locator, fara insa a putea fi invocata impotriva reclamantei Asociatia de P__________, care are calitatea de tert fata de respectivul contract de inchiriere.
Pentru acest considerente, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, invocata de parata, este neintemeiata, si a fost respinsa, ca atare.
Pe fondul cauzei, instanta a retinut ca, prin procesul verbal al Adunarii Generale a Asociatiei de P__________ din data de 05.01.2015, reclamanta si-a instituit, conform prevederilor legale anterior mentionate, un sistem propriu de penalitati, stabilind perceperea unui procent de 0,2% pentru fiecare zi de intarziere la plata cotelor de contributie ce revin fiecarui membru al asociatiei.
Totodata, reclamanta a stabilit corectarea cotei de contributie la fondul de rulment preluat de la Asociatia de Locatari ____________________ in doua transe a diferentei dintre cota achitata pana in 31.12.2014 si cota maxima de contributie la cheltuielile lunare ale Asociatiei de Locatari calculate in sezonul 2013-2014.
Prin procesul-verbal al Adunarii Generale a Asociatiei de P__________ din data de 25.11.2014, s-a retinut ca, urmare a propunerilor facute de membrii asociatiei, s-a hotarat calcularea, pentru iarna 2014/2015, a cotei de contributie a fiecarei unitati locative pentru achitarea facturii de energie termica in functie de suprafata locativa.
Prin raportare la aceste dispozitii, reclamanta a stabilit in sarcina paratei obligatia de a achita, pentru apartamentul nr. 27, suma de 943,68 lei, reprezentand cote de intretinere restante aferente perioadei aprilie 2015 – august 2015, suma de 1740,14 lei, reprezentand penalitati de intarziere aferente perioadei decembrie 2014 – august 2015, si suma de 250 lei, reprezentand fond de rulment, si, pentru apartamentul nr. 14, suma de 310 lei, reprezentand fond de rulment.
Instanta a retinut ca, in temeiul normelor legale citate anterior si in baza acestor hotarari ale reclamantei, parata are obligatia de a achita aceste sume de bani. In prezentul litigiu, aceasta nu are dreptul de a contesta hotararile Adunarii Generale ale Asociatia de P__________, care puteau fi atacate numai in termenul si procedura prevazute de art. 26 din Legea nr. 230/2007, potrivit cu care Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia.
Instanta a mai retinut ca parata nu poate pretinde ca nu este membra a Asociatiei de P__________ si ca, drept urmare, nu ii pot fi imputate obligatiile stabilite de aceasta, cata vreme art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 stabileste ca Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii. Asadar, asociatia de proprietari, ca entitate care gestioneaza un imobil in care pot exista proprietari nemembri ai asociatiei, are dreptul de a impune obligatii pentru toti proprietarii, asadar, inclusiv pentru cei nemembri ai asociatiei.
Aceasta concluzie rezulta in mod expres si din prevederile art. 24 alin. 4 din Legea nr. 230/2007, potrivit cu care Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.
Prin urmare, instanta a retinut ca hotararile reclamantei sunt obligatorii inclusiv pentru parata, iar aceasta avea posibilitatea sa conteste prevederile acestora potrivit art. 26 din Legea nr. 230/2007. In lipsa unei astfel de contestatii, parata nu poate invoca in prezentul litigiu nemultumirile sale cu privire la cuantumul fondului de rulment stabilit de asociatie sau modalitatea de calcul a cotei de contributie pentru achitarea facturii de energie termica, in functie de suprafata locativa.
Restul argumentelor invocate de parata, prin intampinare, sunt, de asemenea, neintemeiate si nu pot atrage respingerea prezentei cereri, modalitatea de dobandire a calitatii de presedinte al Asociatiei a dlui. G________ C_______ si legalitatea acesteia neputand fi analizate in cadrul prezentului proces si neavand nicio influenta cu privire la obligatiile paratei de a achita cotele de ii revin din cheltuielile asociatiei de proprietari.
Impotriva acestei sentinte, a declarat apel parata, criticand-o ca nelegala si netemeinica.
In argumentarea apelului a sustinut in esenta aceleasi aparari formulate prin intampinarea depusa la instanta de fond inclusiv aspecte legate de nesinceritatea afirmatiilor privind faptul ca nu ar fi solicitat sa i se permita a efectua plati partiale, refuzandu-i-se o declaratie in sensul ca nu i se primesc plati partiale in numerar si nu exista cont bancar.
Se mai refera la faptul ca Asociatia nu are un presedinte legal ales, ceea ce atrage lipsa valabilitatii hotararii Adunarii Asociatiei.
A mai invocat lipsa unei notificari/somatii ca procedura prealabila, ca si lipsa calitatii sale procesuale pasive si atitudinea de hartuire exercitata de Presedintele Asociatiei
Apelul este nefundat.
In acest sens, tribunalul retine in principal corecta concluzia instantei in ceea ce priveste faptul ca apelanta nu se poate prevala in procedura de fata de pretinsa nelegalitate a hotararilor Adunarii Generale, pe care avea posibilitatea legala de a le contesta in termenul si procedura prevazuta de art.26 din Legea nr.230/2007.
Este corecta si concluzia privind obligativitatea acestor hotarari inclusiv pentru apelanta, conform art.24 ali.4 din Legea nr.230/2007.
Retine de asemenea ca nefondate si argumentele din cuprinsul apelului care sunt o reiterare a celor de la prima instanta, privind contestarea in acest cadru procesual a presedintelui asociatiei.
In plus aceasta chestiune nu prezinta relevanta si nu impieteaza asupra obligatiei apelantei de a achita cotele de contributie la intretinere conform legii.
Aspectul invocat la punctul 5 din apel reprezinta o aparare noua ceea ce contravine art.478 c.pr.civ.
Ca atare apelul este nefundat si in baza art.480 c.pc. va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta parata D______ I____ D____ cu domiciliul in sector 5, Bucuresti, Calea 13 Septembrie, nr. 130, ______________, ___________________________ civile nr. 8632/24.11.2015, pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti, in dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX, in contradictoriu intimata reclamanta ASOCIATIA DE P__________ ____________. A______ C_____ in sector 4, Bucuresti, _______________________ nr. 8, ______________, ___________________.
Obliga apelanta la plata catre intimata a sumei de 650 lei cu titlul de cheltuieli de judecata in apel.
Definitiva.
Pronuntata in sedinta publica la 01.06.2016.
PRESEDINTEJUDECATORGREFIER
S_______ T___ M___ M______ P________ R_____ E____ Comanoiu
sursa: www.rolii.ro