Antecontract de vanzare-cumparare. Restituirea avansului. Neactivarea pactului comisoriu. Consecinte asupra obligatiei de plata a daunelor-interese

 

In cazul in care prin actiunea introductiva promitentul-cumparator a solicitat numai restituirea avansului achitat in temeiul antecontractului de vanzare-cumparare si dobanda legala aferenta, nesolicitand si constatarea intervenirii pactului comisoriu expres stipulat de partile contractante cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara sau rezolutiunea judiciara a conventiei, in temeiul art. 1020-1021 C. civ., este lipsit de fundament juridic demersul sau, astfel cum a fost formulat, deoarece numai in caz de desfiintare a conventiei se poate dispune obligarea partii in privinta careia angajamentul nu s-a executat la daune-interese.

Sectia a II-a civila, Decizia nr. 3261 din 24 octombrie 2014

1. Obiectul cauzei si hotararea pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a VI-a civila la 27.02.2013, ca prima instanta.

            Prin actiunea introductiva inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti la 02.03.2011, reclamanta SC P.I. SRL a solicitat obligarea paratei SC D.94 SRL la plata sumei de 4.696.351,28 RON, reprezentand avans achitat in temeiul antecontractului autentificat sub nr. 511/17.04.2007 de BNP P.T.I. si a actelor aditionale la acesta si dobanda legala aferenta.

In motivare, reclamanta a aratat ca parata nu si-a respectat obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 511/17.04.2007 si actele aditionale succesive in sensul de a prezenta la data de 4.03.2008 la notarul public desemnat in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare a cotei de ½ din imobilul situat in Bucuresti, C.D. nr. 31-33, sector 1, astfel cum s-a convenit prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare.

Prin sentinta civila nr. 1602 din 27.02.2013, Tribunalul Bucuresti, Sectia a VI-a civila, a respins ca neintemeiata actiunea reclamantei.

Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut in fapt si in drept urmatoarele:

Prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 511/17.04.2007 de BNP P.T.I., SC I.C. SRL, antecesoarea reclamantei, in calitate de promitent-cumparator s-a obligat sa cumpere de la SC D.94 SRL, promitentul-vanzator, cota indiviza de ½ din imobilul situat in Bucuresti, C.D. nr. 31-33, sector 1, compus din teren in suprafata de 2380,58 mp si constructii; la data autentificarii antecontractului  promitenta-cumparatoare a achitat paratei in avans echivalentul in lei a 185.000 euro la cursul stabilit in antecontract, termenul pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare fiind amanat pentru data de 10.08.2007.

A retinut prima instanta ca reclamanta a preluat prin cesiune, la 3.10.2007, toate drepturile si obligatiile promitentei-cumparatoare SC I.C. SRL, achitand, in aceasta calitate, societatii parate echivalentul a 1.000.000 euro conform ordinului de plata din 2.10.2007.

Examinand actul aditional autentificat sub nr. 2590/3.10.2007 incheiat intre reclamanta, urmare preluarii prin cesiune a drepturilor si obligatiilor promitentei-cumparatoare initiale, si parata SC D.94 SRL, tribunalul a retinut ca partile au convenit ca in situatia in care promitentul-cumparator nu se va prezenta la notar pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare la data stabilita, va pierde suma achitata cu titlu de avans, totodata partile convenind ca Puz-ul sa fie prezentat  de promitenta vanzatoare in termen de 6 luni de la semnarea contractului de vanzare-cumparare, respectiv la 15.08.2008, in caz contrar, la cererea cumparatoarei va avea loc rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare.

Cu privire la termenul pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare tribunalul a constatat ca partile, prin acte aditionale succesive, au stabilit data de 4.03.2008, data la care reprezentantii paratei s-au prezentat la biroul notarial, dar partile nu s-au inteles si au parasit biroul fara a incheia contractul de vanzare-cumparare.

Tribunalul si-a argumentat aceasta statuare in fapt pe cele consemnate in incheierea de certificare fapte nr. 1725 intocmita de notarul public la 4.03.2008 care l-a legitimat pe dl. M.S.H., unicul asociat si administrator al  societatii parate.

In ceea ce priveste prezenta d-nei D.L.E. in calitate de reprezentant al societatii reclamante, prezenta consemnata in aceeasi incheiere de certificare fapte intocmite de notarul public, tribunalul a apreciat ca aceasta persoana nu ar fi putut semna contractul de vanzare-cumparare deoarece nu avea o procura autentica in acest sens din partea societatii reclamante, cerinta impusa de art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 si art. 70 din Legea nr. 31/1990 in forma in vigoare la  acea data.

Concluzionand, tribunalul a retinut din probele administrate ca promitentul-vanzator a fost prezent prin reprezentantul sau legal la 4.03.2008 la sediul notariatului si ca nu s-a dovedit refuzul sau de a incheia contractul de vanzare-cumparare, sarcina probei pe acest aspect apartinand reclamantei, care a dovedit numai faptul ca partile nu s-au inteles, motivul real fiind lipsa fondurilor reclamantei necesare achitarii diferentei de pret, astfel ca nu se poate retine in sarcina societatii parate o incalcare a obligatiilor contractuale.

1. Apelul. Decizia pronuntata de instanta de prim control judiciar.

Prin decizia civila nr. 55 din 23.01.2014, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a V-a civila a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta impotriva sentintei fondului.

Raspunzand motivelor de apel care au vizat atat stabilirea situatiei de fapt cat si aplicarea dispozitiilor legale incidente, curtea de apel a apreciat ca sunt neintemeiate criticile formulate de reclamanta cu privire la prezenta reprezentantului legal al paratei la data de 4.03.2008 la sediul notariatului public – prima instanta retinand in mod corect ca M.S.H., in calitate de unic asociat si administrator al societatii parate a fost prezent la data de 4.03.2008 la sediul biroului notarial, a purtat discutii cu reprezentanta reclamantei, dupa care au parasit biroul notarial fara a se fi incheiat actul de vanzare-cumparare.

Sub aspectul mandatului de reprezentare acordat de societatea reclamanta d-nei D.L.E., instanta de apel a constatat ca persoana imputernicita de societate prin hotararea AGA din 1.02.2008, si care s-a prezentat la biroul notarial la data de 4.03.2008, nu detinea un mandat valabil pentru incheierea unui act translativ de proprietate, respectiv o procura speciala autentica, forma ceruta de art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 si art. 70 din  Legea nr. 31/1990.

            In sfarsit, instanta a apreciat ca nefondate si criticile reclamantei referitoare la culpa contractuala a paratei, avand in vedere imprejurarea ca reprezentantul reclamantei nu a detinut un mandat valabil la data stabilita pentru incheierea actului de vanzare a paratei, si, totodata, ca nu a facut dovada existentei la aceeasi data a resurselor financiare necesare achitarii diferentei de pret datorate, context in care nu se poate retine in sarcina paratei o conduita contractuala imputabila si care sa fi avut drept consecinta impiedicarea incheierii actului de vanzare-cumparare a imobilului la data de 4.03.2008.

3. Recursul. Motivele de recurs.

Impotriva deciziei pronuntate in cauza de Curtea de Apel Bucuresti a declarat recurs, in termen legal, reclamanta SC P.I. SRL, solicitand modificarea hotararii recurate, in sensul admiterii apelului promovat impotriva sentintei fondului cu consecinta schimbarii in tot a acestei hotarari si admiterii actiunii introductive astfel cum a fost formulata.

Recurenta si-a intemeiat recursul pe motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. vizand aplicarea gresita a legii, sub urmatoarele aspecte:

Potrivit recurentei, cele doua instante devolutive care au examinat cauza au fost in eroare atunci cand au stabilit ca intimata, prin reprezentantul sau legal, a fost prezenta la biroul notarial in vederea semnarii  actului de vanzare-cumparare.

In aceasta concluzie recurenta a invocat incheierea de certificare de fapte din 4.03.2008 a BNP M.E. care atesta prezenta la data susmentionata, la ora 15, numai a reprezentantului societatii P.I. SRL, doamna D.L.

In continuare, recurenta a aratat ca mentiunile din aceeasi incheiere referitoare la prezenta unei persoane care s-a declarat administratorul unic al societatii intimate, dar care nu a facut dovada  acestei calitati, nu puteau fundamenta cele statuate in cauza in sensul ca reprezentantul legal al intimatei a fost prezent la biroul notarial.

Sub un al doilea aspect, recurenta a aratat ca sunt netemeinice argumentele celor doua instante privitoare la lipsa calitatii de reprezentant a d-nei D.L., aceeasi persoana care a semnat ca reprezentant legal al societatii reclamante actele aditionale la promisiunea de vanzare-cumparare inclusiv actul aditional autentificat sub nr. 2590/3.10.2007 in baza caruia intimata si-a dat acordul asupra cesiunii drepturilor si obligatiilor promisiunii de vanzare-cumparare.

In acelasi sens, recurenta a aratat ca administratorii societatii prin declaratiile nr. 1742125/2013 si 1742123/2013 atesta faptul ca erau reprezentati cu puteri depline de d-na D.L. care a devenit actionar majoritar la data de 16.08.2012, iar prevederile art. 70¹ din Legea nr. 31/1990 prevad expres ca imputernicirea pentru perfectarea actelor de dispozitie data prin hotararea adunarii generale a asociatilor nu impune si o procura autentica.

Sub un al treilea aspect, recurenta a aratat ca, referitor la inexistenta fondurilor banesti necesare incheierii tranzactiei, concluzia instantei ignora probele cu inscrisuri administrate, respectiv existenta unei linii de credit bancar la dispozitia societatii G.P.I. SRL si a unei conventii de credit incheiate intre societatea P.I. SRL si G.P.

Sub un ultim aspect, recurenta a pus in discutie existenta culpei intimatei in impiedicarea incheierii tranzactiei, culpa circumscrisa neprezentarii la notariat, fapt dovedit cu certitudine conform Incheierii de certificare nr. 1725/2008 emisa de notarul public.

La data de 15.10.2014 intimata SC D.94 SRL a formulat intampinare prin care a solicitat  respingerea recursului ca neintemeiat.

In esenta, intimata a aratat ca motivele de critica invocate de recurenta vizeaza interpretarea materialului probator, fiind motive de netemeinicie care nu se incadreaza in dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Referitor la faptele care au condus la neincheierea actului de vanzare-cumparare intimata a sustinut ca recurenta-reclamanta este cea care nu si-a indeplinit obligatiile conventionale si legale in vederea incheierii actului in forma autentica, respectiv plata diferentei de pret in cuantum de 2.981.015 euro si asigurarea reprezentarii legale printr-o  procura speciala autentica data d-nei D.L. conform dispozitiilor art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 si art. 1536 alin. (2) C. civ. in vigoare la acea data.

4. Inalta Curte verificand in cadrul controlului de legalitate decizia atacata, in raport de  motivele invocate, a constatat ca recursul este nefondat pentru considerentele ce urmeaza:

Motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat de recurenta in sustinerea recursului, are in vedere ipoteza cand hotararea este lipsita de temei legal, atunci cand din modul de redactare nu se poate determina daca legea a fost sau nu corect aplicata sau cand hotararea a fost data cu incalcarea sau aplicarea gre?ita a unei norme de drept substantial sau procedural.

Inalta Curte constata ca niciuna din cele doua ipoteze avute in vedere de dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu se circumscriu argumentelor recurentei in sustinerea criticilor invocate, aspectele puse in discutie vizand in principal stabilirea situatiei de fapt, respectiv prezenta reprezentantului intimatei la data de 4.03.2008 la biroul notarial, existenta fondurilor bane?ti necesare incheierii tranzactiei.

Aceste chestiuni de fapt sunt, insa, atributul exclusiv al instantei fondului ?i a apelului din perspectiva caracterului devolutiv al caii de atac, ele neputand forma obiectul controlului de legalitate pe calea recursului in masura in care instantele devolutive ?i-au motivat hotararea pe situatia de fapt retinuta.

Or, sub acest aspect hotararea atacata nu este susceptibila de critica, instanta de apel, cu respectarea intocmai a dispozitiilor art. 295 C. proc. civ., a verificat stabilirea situatiei de fapt, a motivat cu argumente pertinente concluzia desprinsa din analiza probelor administrate, in sensul ca la data de 4.03.2008 reprezentantul intimatei a fost prezent la biroul notarial, imprejurare atestata ?i in cuprinsul incheierii de certificare de fapte intocmite de notarul public cu acea ocazie.

            A?a fiind, aceste imprejurari de fapt nu mai pot fi repuse in discutie pe calea recursului in actuala sa reglementare.

            In ceea ce prive?te lipsa calitatii de reprezentant a d-nei D.L. la incheierea actului autentic, in absenta unui mandat in forma autentica, dispozitiile legale incidente respectiv art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 ?i ale art. 1536 alin. (2) C. civ. prevad expres ca partile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procura speciala autentica, astfel ca dezlegarea data pe acest aspect nu este susceptibila de critica.

            Prevederile art. 70¹ din Legea nr. 31/1990, invocate de recurenta in cuprinsul recursului, nu erau in vigoare la data de referinta 4.03.2008, ele fiind introduse prin O.U.G. nr. 52/2003 la 30.04.2008, derogare care insa are in vedere numai reprezentantii legali ai societatii, nu ?i persoane straine de societate, ipoteza in care se afla d-na D.L. la data respectiva.

            Distinct de acestea, chestiunea inexistentei procurii in forma autentica pentru reprezentantul promitentei-cumparatoare nu este esentiala in dezlegarea pricinii dat fiind motivele actiunii introductive care circumscriu obiectul cauzei ?i limitele investirii instantei, recurenta-reclamanta precizand explicit ca solicita restituirea avansului pentru incalcarea obligatiei contractuale asumata de promitenta-vanzatoare de a se prezenta la notariat la termenul convenit in vederea incheierii actului autentic.

            Altfel spus, inexistenta procurii in forma autentica si a fondurilor necesare platii diferentei de pret de catre promitenta-cumparatoare la data stabilita pentru incheierea contractului in forma autentica au constituit apararile intimatei-parate, evocate prin intampinare, in justificarea motivului neincheierii actului autentic la 4 martie 2008, in conditiile in care a fost prezenta la notariat.

            Or, desi reclamanta este in drept sa isi faca aparari in raport de pozitia exprimata de parat, nu poate insa sa-si modifice cauza actiunii invocand alte motive decat cele aratate initial, deoarece cele doua ipoteze evidentiate in art. 9 din contractul partilor, neprezentarea la notariat sau refuzul promitentei-vanzatoare de a incheia actul au in vedere conduite contractuale distincte, iar reclamanta a inteles sa-si fundamenteze actiunea, in baza principiului disponibilitatii, pe prima ipoteza din art. 9 din contract, pe care a sustinut-o si prin prezentul recurs.

            Cum instantele devolutive au statuat incontestabil pe baza probelor administrate ca promitentul-cumparator a fost prezent la data de referinta la biroul notarial, motivul invocat de recurenta-reclamanta in temeiul art. 9 din actul aditional autentificat sub nr. 2590 din 3 octombrie 2007 convenit de parti, apare ca vadit nefondat.

            In sfar?it, Inalta Curte noteaza sub acest aspect ca dispozitiile art. 9 din actul aditional susmentionat pe care recurenta-reclamanta ?i-a intemeiat actiunea contin un pact comisoriu expres potrivit caruia promitentul-cumparator va putea rezolutiona promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare de plin drept, fara punere in intarziere, daca promitentul-vanzator nu se prezinta la notariat pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare sau daca refuza incheierea in forma autentica.

            Cu toate acestea, reclamanta nu a solicitat prin actiunea introductiva constatarea intervenirii pactului comisoriu cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara sau rezolutiunea judiciara a conventiei, in temeiul art. 1020-1021 C. civ., solicitand numai restituirea avansului, ceea ce lipseste de fundament juridic demersul sau, astfel cum a fost formulat, deoarece numai in caz de desfiintare a conventiei se poate dispune obligarea partii in privinta careia angajamentul nu s-a executat la daune-interese.

            Pentru ratiunile mai sus infati?ate, Inalta Curte, in temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul ca nefondat.