Antecontract de vanzare-cumparare. Clauza de dezicere. Decesul promitentei-vanzatoare. Caracterul incesibil al dreptului de dezicere. Refuzul mostenitorilor de a executa obligatia asumata de autoarea lor. Hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.

 

Clauza de dezicere inserata intr-un antecontract de vanzare-cumparare, prin care s-a prevazut posibilitatea derazgandire a promitentei-vanzatoare din motive subiective, ramane fara efecte in situatia decesului acesteia, neputand fi invocata de mostenitori. Si aceasta intrucat, dreptul  astfel prevazut in favoarea promitentei-vanzatoare are un caracter strict personal, iar datorita acestei caracteristici, acest drept este incesibil, adica netransmisibil mostenitorilor, putand fi exercitat numai de catre titular.

Cum dreptul de dezicere al autoarei nu li s-a transmis pe cale succesorala, mostenitorii sai nu pot invoca un drept de optiune intre executarea in natura a contractului si plata despagubirilor prevazute ca pret al dezicerii, fiind tinuti sa execute obligatia asumata prin antecontract de autoarea lor, constand in incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica si, ca atare, refuzul de a executa aceasta obligatie ii indreptateste pe beneficiarii-cumparatori, care si-au indeplinit obligatia de plata a pretului, sa obtina pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in virtutea principiului executarii in natura a obligatiilor, consacrat de art. 1073 – 1077 C.civ., respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/200.

                     C.civ. din 1864, art. 969, art. 970, art. 1073 – 1077

                                                                         Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 5

Sectia I civila, decizia nr. 3117 din 13 noiembrie 2014

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea, la data de 31 ianuarie 2008, reclamantii E.V. si S.G.C. au chemat in judecata pe paratele V.M. si N.A., solicitand instantei sa constate ca intre parti a intervenit antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. x2 din 07 decembrie 1992 de Notariatul de Stat S.A.I., pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca la data de 07 decembrie 1992, intre SC C. SRL si  autoarea paratelor, G.N., s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. x2/1992 de Notariatul de Stat SAI, pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha, tarlaua x, parcela y, fiind platit integral pretul stabilit si urmand ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vanzatoare sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actului in forma autentica.

S-a mai aratat ca, prin conventiile autentificate sub nr. xx07 si nr. xx08 din 19 noiembrie 2004, SC C. SRL a cedat in favoarea reclamantilor drepturile asupra imobilului teren sus-mentionat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafata de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafata de 9.100 mp.

Vazand ca se tergiverseaza reglementarea situatiei dintre parti, reclamantii au sustinut ca au intreprins demersuri pentru a afla daca a fost emis titlul de proprietate si abia in anul 2007 au luat cunostinta de faptul ca a fost obtinut titlul de proprietate si ca promitenta-vanzatoare a decedat, fiind notificata la data de 17 decembrie 2007 mostenitoarea acesteia, V.M., care insa nu s-a prezentat la notariat in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare.

In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1073 C.civ. si art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Prin intampinare, parata V.M. a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, aratand ca in promisiunea de vanzare-cumparare partile au inserat o clauza de dezicere, potrivit careia in cazul in care promitenta-vanzatoare, din motive subiective, va refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare autentic, va restitui cumparatoarei de douazeci de ori pretul primit.

Totodata, a aratat ca potrivit acestei clauze, reclamantii au dreptul doar la despagubiri, mai ales ca in finalul antecontractului se mentioneaza expres ca in cazul in care una dintre parti nu se prezinta la termenul stabilit pentru incheierea actului de vanzare-cumparare, cealalta parte va putea introduce actiune la instanta pentru daune interese, confirmand vointa reala a partilor.

Prin sentinta civila nr. 107 din 16 ianuarie 2009, Judecatoria Buftea a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, ca neintemeiata; a admis actiunea; a constatat ca intre reclamanti, in calitate de promitenti-cumparatori si defuncta G.N., in calitate de promitenta-vanzatoare, a intervenit vanzarea-cumpararea imobilului teren in suprafata de 19.100 mp, tarlaua x, parcela y, in schimbul pretului de 530,000 lei, achitat integral; a dispus ca hotararea sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare in ceea ce priveste suprafata de teren mentionata.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata V.M.

Prin decizia civila nr. 280/A din 04 aprilie 2011, Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a civila a admis apelul, a anulat sentinta apelata, retinand competenta in prima instanta a tribunalului.

Aceasta decizie a fost atacata cu recurs de catre reclamantul E.V.

Prin decizia civila nr. 1561/R din 25 noiembrie 2011, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a IV-a civila a respins recursul, ca nefondat.

Cauza a fost astfel inregistrata la data de 23 ianuarie 2012, in fond, pe rolul Tribunalului Bucuresti.

Prin sentinta civila nr. 462 din 08 martie 2013, Tribunalul Bucuresti, Sectia a V-a civila a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, ca neintemeiata; a admis actiunea; a constatat ca intre reclamantii E.V. si S.G.C., in calitate de beneficiari-cumparatori, si defuncta G.N., in calitate de promitenta-vanzatoare, a intervenit, la data de 07 decembrie 1992, vanzarea-cumpararea imobilului teren in suprafata de 19.100 mp, tarlaua x, parcela y, cu urmatoarele vecinatati: la nord – A 47, la sud – D.M.I., la est – De 51/1, la vest – HC 50, prezenta hotarare tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare.

              Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut urmatoarele:

 La data de 07 decembrie 1992, intre SC C. SRL si autoarea paratelor s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. x2/1992, pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha, platind integral pretul stabilit, urmand ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vanzatoare sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actului in forma autentica.

Prin conventiile autentificate sub nr. xx07/2004 si nr. xx08/2004 si rectificate prin incheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C. SRL a cedat drepturile sale asupra terenului sus-mentionat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafata de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafata de 9.100 mp.

Actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este admisibila, fiind intemeiata pe principiul executarii in natura a obligatiilor. Potrivit art. 1073 C.civ. „creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare”. Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti a nascut in patrimoniul paratelor obligatia de a vinde bunul in viitor, obligatie corelativa unui drept de creanta nascut in patrimoniul reclamantului in calitate de promitent-cumparator.

Totodata, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (in vigoare la data introducerii actiunii), terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Conform art. 5 alin. (2) in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.

Plecand de la aceste dispozitii legale, practica judiciara a statuat ca, in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciilor, prevazut de art. 1077 C.civ., este admisibila actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.

Pentru admisibilitatea actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii: existenta unui inscris valabil incheiat care sa prevada obligatia de instrainare si modalitatile de plata a pretului, pentru ca un asemenea inscris nu poate sa duca la incheierea actului in forma autentica daca el insusi nu indeplineste conditiile de valabilitate necesare oricarui act; refuzul unei parti de a incheia contractul in forma autentica; partea reclamanta sa isi fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract; promitentul-vanzator sa fie proprietarul bunului.

Din probele administrate in cauza, a rezultat ca paratele au calitatea de proprietar al terenului, conform titlului de proprietate din 08 noiembrie 2007, fiind in posesia acestora, reclamantii au achitat pretul si au notificat paratele sa se prezinte la notar in vederea perfectarii contractului, astfel ca cerintele prevazute pentru admiterea actiunii sunt respectate.

Sub aspectul exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune, tribunalul a retinut ca, potrivit art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, prescriptia incepe sa curga de la data cand se naste dreptul la actiune, iar potrivit art. 7 alin. (3) din acelasi act normativ, daca dreptul este cu termen suspensiv, prescriptia incepe sa curga de la data la care a expirat termenul, acesta fiind momentul cand se naste dreptul la actiune la care se face referire in alin. (1).

In speta, fiind vorba despre un drept de creanta, respectiv promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, este supus termenului de prescriptie general de 3 ani, ce incepe sa curga de la data eliberarii titlului de proprietate pe numele autoarei paratelor, stabilit de comun acord in vederea prezentarii si perfectarii contractului. Cum titlul de proprietate a fost emis la 08 noiembrie 2007, termenul de prescriptie la data introducerii actiunii (31 ianuarie 2008) nu era implinit.

Sub aspectul retinerii clauzei de dezicere si a dreptului reclamantilor doar la despagubiri, tribunalul a retinut ca o asemenea clauza nu echivaleaza cu o denuntare unilaterala a contractului ca urmare a manifestarii de vointa a unei parti de a nu-si executa culpabil obligatia asumata, ci reprezinta un drept de optiune pentru partea contractanta care si-a executat obligatia de a alege intre executarea in natura a actului civil sau executarea indirecta prin plata despagubirilor. Astfel ca paratele, care invoca, indirect, un refuz de executare, nu se pot prevala de aceasta clauza, intrucat ar conduce la ideea ca promisiunea bilaterala depinde exclusiv de vointa lor, echivaland cu o conditie pur potestativa, lovita de nulitate.

Pentru considerentele expuse anterior, tribunalul a admis actiunea astfel cum a fost formulata.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata V.M.

Prin decizia civila ar. 290/A din 14 noiembrie 2013, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie a admis apelul paratei si a schimbat in parte sentinta atacata, in sensul ca a respins actiunea, ca nefondata.

              Pentru a decide astfel, Curtea a retinut urmatoarele;

Teza juridica sustinuta de catre reclamanti consta in faptul ca sunt indreptatiti la obtinerea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, urmare a faptului ca sunt beneficiarii unui antecontract de vanzare-cumparare incheiat cu autoarea paratelor, precum si a unor conventii incheiate cu promitenta-cumparatoare, prin care aceasta le-a cedat drepturile pe care le detinea in baza acestui antecontract.

Astfel, la data de 07 decembrie 1992, intre SC C. SRL si autoarea paratelor, G.N., s-a incheiat

antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. x2/1992, pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha, platind integral pretul stabilit, urmand ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vanzatoare sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actului in forma autentica.

Prin conventiile autentificate sub nr. xx07/2004 si nr. xx08/2004 si rectificate prin incheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C. SRL a cedat drepturile sale asupra imobilul teren in suprafata de 1,91 ha, reclamantului E.V. revenindu-i suprafata de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafata de 9.100 mp. Acest antecontract de vanzare-cumparare a nascut in patrimoniul partilor obligatii de a face, respectiv drepturi corelative, constand in drepturi de creanta.

Totodata, partile au prevazut in antecontract clauze ce se impun a fi interpretate prin raportare la dispozitiile art. 969 C.civ., art. 1073, art. 1075 si art. 1077 C.civ., care consacra principiului executarii in natura a obligatiilor.

Asa cum a retinut si prima instanta, antecontractul de vanzare-cumparare ce face obiectul prezentei cauze indeplineste conditiile cerute de art. 948 C.civ. (referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul este determinat, cauza este licita si morala),  promitentului-vanzator sa fie proprietarul bunului, acest antecontract fiind un inscris valabil incheiat care prevede obligatia de instrainare si modalitatile de plata a pretului.

In ce priveste incidenta art. 969 C.civ., Curtea a retinut ca promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare, care este un contract ca oricare altul, i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie.

In ce priveste incidenta art. 5 din Legea nr. 247/2005, Curtea a avut in vedere ca acest articol de drept nu exclude in mod expres situatiile in care antecontractele de vanzare-cumparare au fost incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ. Mai mult, incidenta acestei dispozitii legale este atrasa de vreme ce ea se refera la punerea in executare a actului incheiat intre parti, nefiind aduse in discutie, prin raportare la acest act juridic incheiat intre parti, aspecte care tin de incheierea sa in mod valabil. Or, efectele actului juridic, respectiv punerea sa in executare sunt reglementate de actul normativ in vigoare la momentul la care se solicita aceasta. Astfel, nefiind in discutie conditiile de valabilitate ale conventiei partilor care ar antrena aplicarea legislatiei in vigoare de la momentul incheierii actului, ci doar executarea acestuia, Curtea a apreciat ca in mod corect s-a retinut ca incident este actul normativ de la data executarii lui.

Numai ca incidenta acestui act normativ trebuie corelata cu interpretarea ce se va da clauzelor inscrise in antecontractul incheiat intre parti.

In referire la critica vizand faptul ca instanta de fond nu a precizat daca paratele doresc sa administreze probe sau nu, Curtea a constatat din analiza incheierilor instantei de fond, in rejudecare, faptul ca la fiecare termen acestea au avut reprezentare calificata, aparatorul acestora nesolicitand probatorii in aparare.

Mai mult, in baza art. 129 alin. (5) C.proc.civ., instanta de fond a socotit ca se impune obtinerea unor relatii de la OCPI, respectiv Primaria Comunei Corbeanca si Primaria Buftea, pentru aflarea adevarului in cauza, staruind in obtinerea acestor relatii pentru stabilirea deplina a faptelor si pentru aplicarea corecta a legii, in scopul pronuntarii unei hotarari temeinice si legale.

Din incheierile de sedinta ale instantei de fond nu rezulta ca paratele ar fi solicitat probe in aparare, iar instanta de fond le-ar fi respins pentru ca acestea ar fi fost nepertinente, neconcludente si neutile cauzei, apelantele multumindu-se cu probatoriul deja administrat in fata instantei de fond, inainte de anularea primei sentinte de catre tribunal, pentru necompetenta.

Curtea nu poate valida nici sustinerea apelantei, in sensul ca in mod gresit instanta de fond nu a precizat daca pastreaza probele administrate de catre Judecatoria Buftea, instanta ce s-a constatat a fi necompetenta din punct de vedere material.

Astfel, prin raportare la art. 160 C.proc.civ., care dispune in sensul ca in cazul declararii necompetentei, dovezile administrate in instanta necompetenta raman castigate judecatii si instanta competenta nu va dispune refacerea lor decat pentru motive temeinice, constatand, totodata, ca instanta de fond – Tribunalul Bucuresti, care a retinut spre rejudecare in prima instanta, nu a apreciat ca exista motive temeinice pentru refacerea acestor probe, Curtea a constatat nefondata aceasta critica a apelantei, in sensul ca nu s-a precizat de catre prima instanta daca probele administrate de catre instanta necompetenta raman castigate cauzei.

 Atata vreme cat exista o dispozitie legala in sensul aratat mai sus, care dispune ca regula pastrarea dovezilor castigate judecatii, Curtea a apreciat ca nu se mai impunea pronuntarea de catre tribunal a unei incheieri prin care sa arate motivul pentru care probele administrate de catre Judecatoria Buftea raman castigate cauzei, asa cum in mod gresit a sustinut apelanta.

 Din analiza antecontractului incheiat intre G.N., in calitate de promitenta-vanzatoare si SC C. SRL, in calitate de promitenta-cumparatoare, Curtea a dedus inserarea in cuprinsul acestuia a unei clauze in sensul : „promitenta-vanzatoare declar ca in cazul in care, din motive subiective, voi refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare autentic, voi restitui cumparatoarei de 20 de ori pretul primit”.

 Tot din cuprinsul respectivului antecontract, Curtea a retinut clauza inserata in sensul ca: „in cazul in care una din parti nu se prezinta la termenul stabilit pentru incheierea actului de vanzare-cumparare, cealalta parte va putea introduce actiune la instanta judecatoreasca pentru daune interese”.

 Or, aceste clauze nu pot fi interpretate decat in sensul unei deziceri a promitentei-vanzatoare, de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, situatie in care aceasta va putea fi obligata doar la daune interese si nicidecum la pronuntarea de catre o instanta de judecata a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Potrivit doctrinei si practicii de specialitate in materie, partile pot stabili in cuprinsul contractului sau printr-o conventie separata ulterioara incheierii acestuia, dar inainte de producerea prejudiciului, cuantumul despagubirilor ce vor fi platite de debitor, ca urmare a neexecutarii ori a executarii cu intarziere sau necorespunzatoare a clauzelor contractuale. Intr-un asemenea caz, este vorba de o clauza penala, aceasta fiind definita in doctrina de specialitate ca acea conventie (obligatie accesorie) prin care partile determina anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a neexecutarii ori a executarii cu intarziere sau necorespunzatoare a obligatiei asumate de catre debitor.

Scopul clauzei penale este determinarea anticipata a cuantumului despagubirilor ce vor fi platite de catre debitor, iar nu crearea unei posibilitati pentru debitor de a se libera de obligatia principala asumata printr-o alta prestatie. Asadar, debitorul nu are un drept de optiune intre executarea obligatiei principale si plata clauzei penale, deci nu poate refuza executarea, oferind clauza penala.

In cazul clauzei penale, creditorul, in caz de neexecutare, poate cere fie indeplinirea obligatiei principale, fie clauza penala. Daca s-a stipulat clauza penala pentru executarea cu intarziere, creditorul poate solicita atat executarea in natura, cat si clauza penala. Daca insa clauza penala a fost prevazuta pentru neexecutare, atunci ea nu va putea fi cumulata cu executarea in natura.

Or, in cazul de fata, partile nu au inserat ca si clauza penala obligarea la anumite prestatii in cazul neexecutarii obligatiei principale, cum ar fi si aceea vizand pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa i se opuna partii adverse.

Dimpotriva, in cuprinsul antecontractului se deduce in mod ferm pozitie promitentei-vanzatoarei de a putea refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, indiferent care va fi motivul care va determina in aprecierea acesteia refuzul, in aceasta situatie promitenta-vanzatoare putand fi obligata doar la restituirea catre promitenta-cumparatoare a unei sume echivalent cu 20 ori pretul primit.

Manifestarea de vointa a promitentei-vanzatoare de a refuza incheierea contractului nu se deduce dintr-o atitudine culpabila a acesteia in executarea obligatiei asumate, ci potrivit antecontractului sus-mentionat, reprezinta un drept de optiune pentru aceasta intre executarea in natura a actului civil si executarea indirecta prin plata despagubirilor.

In cazul de fata, promitenta-vanzatoare si-a rezervat facultatea de a-si manifesta ulterior consimtamantul pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.

Nu mai putin adevarat este faptul ca promitenta-cumparatoare a fost de acord ca in cazul in care una din parti nu se prezinta la notarul competent pentru semnarea actului, cealalta parte va putea introduce actiune in instanta doar pentru daune interese.

Or, avand in vedere aceste clauze ale antecontractului, Curtea a constatat ca, in acord cu dispozitiile art. 969 C.civ., partile nu au inteles ca ar avea posibilitatea ca instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, ci doar sa se adreseze instantei pentru acordarea de daune interese.

Clauza de dezicere, avand valoarea unei clauze rezolutorii, invocarea acesteia in aparare de catre apelanta-parata rezulta din insusi dreptul prevazut prin conventie de catre parti in acest sens, iar nu din neexecutarea de catre autoarea lor a obligatiilor contractuale asumate.

Clauza de dezicere, asa cum a aratat si intimatul-reclamant, reprezinta un drept potestativ stabilit in favoarea uneia sau fiecareia dintre partile contractante, in virtutea caruia titularul lui poate denunta unilateral contractul pe care l-a incheiat, indiferent de vointa celeilalte parti, care nu va putea impiedica desfiintarea contractului. Facultatea de dezicere este discretionara, putand fi executata fara a fi necesara justificarea ei. Clauza de dezicere este independenta de orice idee de culpa a partii contractante, iar ca exceptie de la regula instituita de art. 969 C.civ., cat si de la aceea potrivit cu care orice clauza potestativa este nula, ea poate produce efecte numai daca este prevazuta expres, clar si neechivoc.

Analizand clauza de dezicere inscrisa in antecontractul de vanzare-cumparare ce face obiect al pricinii de fata, Curtea a constatat ca aceasta este prevazuta in mod expres, este clara si neechivoca. Faptul ca in antecontract, ca si motiv de razgandire al promitentei-vanzatoare s-a prevazut orice motiv pe care l-ar putea invoca aceasta, nu echivaleaza cu echivocitatea clauzei, partile intelegand prin aceasta ca orice motiv poate constitui un motiv de razgandire al promitentei-vanzatoare.

Cum partile nu au consimtit sa precizeze in antecontract situatia ca instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, atunci cand nu era respectata obligatia asumata contractual, solutia instantei de fond in sensul aratat mai sus, apare ca nelegala si netemeinica.

Cu referire la sustinerea apelantei, in sensul ca promitenta-cumparatoare din antecontractul de vanzare-cumparare figureaza SC C. SRL, cu sediul in str. G. nr. 6-8, iar potrivit unei adrese de la Registrul Comertului, invocata de catre apelanta, rezulta ca societatea respectiva, in data de 28 august 1992, deci cu aproximativ 3 luni inainte de perfectarea actelor, era inregistrata cu sediul in str. C.R. nr. 39, Curtea a retinut confirmarea de catre intimatul parat E.V. a celor sustinute de catre apelanta.

Curtea, verificand insa datele de identificare ale societatii, inscrise in certificatul de inmatriculare cu cele inscrise in antecontractul de vanzare-cumparare, a constatat ca sunt aceleasi, astfel ca nu se poate pune la indoiala identitatea promitentei-cumparatoare.

De altfel, apelanta parata nu a invocat nicio vatamare rezultata din neindicarea actualizata a adresei de sediu a promitentei-cumparatoare care figureaza in antecontractul de vanzare-cumparare, astfel ca o atare critica relativ la adresa promitentei-cumparatoare apare ca lipsita de interes.

Apelanta parata a mai invocat faptul ca delegatul societatii a devenit ulterior notar public si a efectuat diferite acte aditionale si rectificari ale antecontractului de vanzare-cumparare, creandu-le suspiciuni intrucat aceasta sau sora sa nu au fost chemate la semnarea lor. Or, nici de aceasta data, apelanta nu face nicio referire in ce consta vatamarea adusa, respectiv o dovada a unei vatamari urmare celor sustinute.

Cum vatamarea nu a fost dovedita, Curtea a apreciat ca apelanta parata nu are un interes in invocarea acestei critici.

Apelanta-parata a mai sustinut ca la data de 01 decembrie 2007 a deschis rol fiscal si, de asemenea, a intabulat terenul la O.C.P.I. Ilfov, avand nr. cadastral 5232 inscris in CF sub nr. 7258. Or, aceste sustineri nu pot face dovada posesiei terenului, existenta rolului fiscal si a intabularii nefiind de natura a conduce la concluzia ca apelanta a posedat in fapt terenul.

Chiar daca in antecontractul de vanzare-cumparare s-a mentionat ca actul care a stat la baza acestuia este reprezentat de procesul-verbal din 24 noiembrie 1992, avand alte vecinatati decat cele reale, iar procesul-verbal ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate poarta nr. xx3/2003, in care sunt inscrise alte vecinatati, Curtea a apreciat ca acesta nu constituie un motiv care sa conduca la respingerea actiunii, ci se poate constitui intr-un motiv de nulitate a antecontractului de vanzare-cumparare, cerere cu care, de altfel, parata nici nu a investit instanta de fond in cuprinsul unei cereri reconventionale.

Mai mult, potrivit raportului de expertiza topografica depus la dosarul de fond, terenul ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare este acelasi cu cel aflat in titlul de proprietate din 08 noiembrie 2007 emis pe numele defunctei G.N. Aceasta situatie, in ce priveste identitatea terenului din antecontractul de vanzare-cumparare cu cel indicat in titlul de proprietate emis pe numele paratei, este confirmata si de adresa din 21 decembrie 2007 emisa de Primaria comunei Corbeanca.

In consecinta, fata de cele retinute, gasind fondat motivul de apel ce vizeaza interpretarea clauzelor antecontractului, respectiv existenta in continutul acestuia a unei clauze de dezicere a promitentei-vanzatoare, Curtea a admis apelul si a schimbat in parte sentinta atacata, in sensul respingerii actiunii, ca nefondata.

Impotriva deciziei curtii de apel a declarat recurs reclamantul.

Recurentul reclamant a invocat pronuntarea hotararii atacate cu aplicarea gresita a legii (art. 304 pct. 9 C.proc.civ.) si acordarea, de catre instanta de apel, a mai mult decat ceea ce s-a cerut (art. 304 pct. 6 C.proc.civ.), motive in dezvoltarea carora a aratat urmatoarele;

Prin intrarea in vigoare a Legii nr. 247/2005 (inca in vigoare la momentul introducerii actiunii, respectiv 31 ianuarie 2008), s-a statuat in Titlul X art. 5 alin. (2) ca „in situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”. In aceste conditii, in mod legal si temeinic a fost admisa actiunea de catre Tribunalul Bucuresti, cu toate ca in cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare nu a fost stipulata expres o astfel de posibilitate, dar instanta este indreptatita sa faca aplicarea art. 970 C.civ., potrivit caruia conventiile „obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile de echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa”.

Instanta de apel a apreciat ca fiind incidente in cauza aceste dispozitii legale, prevazute in Legea nr. 247/2005, invocand insa faptul ca acestea trebuie corelate cu interpretarea clauzelor din antecontractul de vanzare-cumparare ce face obiectul acestui litigiu.

In speta, instanta a facut in mod eronat aceasta interpretare, fara sa aiba in vedere faptul ca art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 nu a facut in nici un fel distinctie intre antecontractele de vanzare-cumparare in care era stipulata concret posibilitatea partilor de a solicita, pe cale judecatoreasca, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si cele in care nu era stipulata aceasta posibilitate, aceste prevederi fiind aplicabile in orice situatie in care exista un antecontract de vanzare-cumparare si erau indeplinite celelalte conditii de admitere a actiunii.

Conditiile cerute pentru ca o asemenea actiune sa poata fi admisa sunt; promisiunea de vanzare-cumparare sa fie valabil incheiata; promisiunea sa fie dovedita in conditiile dreptului comun (art. 1191 si urm. C.civ.); partile sa nu fi stipulat in conventie o clauza de dezicere; reclamantul sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin promisiune; una dintre parti sa refuze incheierea contractului de vanzare-cumparare, iar refuzul sa fie nejustificat; la data pronuntarii hotararii judecatoresti sa fie indeplinite toate conditiile cerute de lege pentru perfectarea vanzarii – promitentul-vanzator sa fie proprietarul lucrului promis a fi vandut, iar promitentul-cumparator sa nu fie lovit de vreo incapacitate speciala de a-l dobandi; actiunea sa nu fie prescrisa, intrucat drepturile si obligatiile nascute din promisiunea de vanzare-cumparare, avand un continut patrimonial, este supusa prescriptiei extinctive, conform art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Asa cum s-a stabilit prin hotararea instantei de fond, aspect a carui legalitate nu a fost pusa in discutie in apel, toate aceste conditii au fost indeplinite, in acest sens fiind admisa actiunea.

De asemenea, instanta de apel trebuia sa aiba in vedere principiul executarii in natura a obligatiilor asumate, conform art. 1073 C.civ., dar si principiul bunei-credinte in executarea conventiilor, conform art. 970 alin. (1) C.civ. si al predictibilitatii operatiunilor juridice, dandu-se prevalenta indeplinirii intocmai a cuvantului dat in sensul de obligatie contractuala, aspect de o

importanta deosebita in asigurarea stabilitatii si securitatii circuitului civil.

Tot astfel, instanta de apel a facut o interpretare gresita cu privire la asa-zisa clauza de dezicere inserata in antecontractul de vanzare-cumparare, considerand ca, in aceasta imprejurare, reclamantii nu aveau posibilitatea sa solicite decat restituirea unei sume echivalente cu de 20 de ori pretul primit sau daune-interese, motivare ce nu poate fi primita pentru motivele invocate mai sus.

Clauza de dezicere reprezinta un drept potestativ stabilit in favoarea uneia sau fiecareia dintre partile contractante, in virtutea caruia titularul lui poate denunta unilateral contractul pe care l-a incheiat, indiferent de vointa celeilalte parti, care nu va putea in nici un fel impiedica desfiintarea contractului.

Promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie, principiu cuprins in dispozitiile art. 969 C.civ. Aceasta nu inseamna ca partile nu pot prin vointa lor, sa adopte o clauza de dezicere, clara si neechivoca. Daca insa aceasta clauza nu este explicita, fata de dispozitiile art. 1298 C.civ., aceasta va avea numai un caracter confirmatoriu.

Fata de formularea acestei clauze, „eu, promitenta-vanzatoare declar ca, in cazul in care, din motive subiective, voi refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare, voi restitui cumparatoarei de douazeci de ori pretul primit”, aceasta are valoarea unei obligatii sub conditie pur potestativa din partea debitorului, nula absolut, deoarece, in acest caz, el nu a dorit sa se oblige.

Ca urmare, aceasta clauza poate fi interpretata, cel mult, ca avand valoarea unei clauze penale prevazuta in favoarea creditorului care si-a executat propria obligatie si care are dreptul de a alege intre executarea in natura a obligatiei sau executarea indirecta, prin plata despagubirilor, in cazul in care aceasta executare nu mai este posibila din culpa debitorului, care nu are un drept de optiune intre executarea obligatiei principale si plata clauzei penale.

De asemenea, trebuie facuta aplicarea art. 1312 C.civ. in conformitate cu situatia de fapt, in sensul ca, in materie de vanzare, clauzele neclare vor fi interpretate in contra vanzatorului, deoarece acesta este cel care trebuie sa determine clar obligatiile sale.

Chiar si in situatia in care s-ar putea admite existenta unei clauze de dezicere in favoarea promitentei-vanzatoare, din modul in care aceasta a fost formulata, in sensul de posibilitate a acesteia ca, din motive subiective, sa poata refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare, trebuie retinut ca aceasta clauza si-a incetat existenta si valabilitatea din momentul decesului promitentei-vanzatoare, mostenitorii acesteia neputand culege in patrimoniu, odata cu drepturile si obligatiile derivand din incheierea acestui antecontract, aceasta clauza cu un caracter intuitu personae, sintagma „motive subiective” neputand fi interpretata decat in corelatie directa cu persoana promitentei-vanzatoare, parte in acest act, decedata la momentul introducerii actiunii.

Mai mult decat atat, instanta de apel a incalcat principiul disponibilitatii, luand in considerare ca motiv de apel care vizeaza interpretarea clauzelor antecontractului si admitandu-l, in mod netemeinic si nelegal, o simpla reproducere a unui paragraf din hotararea atacata si o intrebare retorica, fara nicio motivare juridica, ce nu se refera la situatia in litigiu, ci la cea din decizia anexata de catre apelanti, pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie intr-un alt dosar. Fata de acest aspect, rezulta ca instanta a acordat mai mult decat s-a cerut.

Pentru toate aceste motive, recurentul a solicitat admiterea recursului si modificarea in tot a deciziei atacate, in sensul respingerii apelului si mentinerii solutiei Tribunalului Bucuresti.

Examinand decizia atacata in raport de criticile formulate, in ordinea in care desfasurarea judecatii o impune, Inalta Curte retine urmatoarele:

Contrar sustinerilor recurentului, instanta de apel nu a incalcat principiul disponibilitatii, nepronuntandu-se in afara motivelor de apel atunci cand a interpretat clauzele antecontractului de vanzare-cumparare dedus judecatii, deoarece unul dintre motivele de apel cu care a fost legal investita viza tocmai acest aspect.

Astfel, prin cererea de apel formulata, apelanta parata V.M. a contestat aprecierile primei instante referitoare la natura si efectele clauzei din antecontract ce o viza pe promitenta-vanzatoare, sustinand ca aceasta este o clauza de dezicere si ca din moment ce autoarea sa a acceptat-o si mostenitorii trebuie sa aiba posibilitatea sa se foloseasca de ea, in sensul de a inapoia de 20 de ori suma primita de autoare.

Modalitatea insuficient riguroasa, din punct de vedere juridic, de redactare a acestui motiv de

apel – prin redarea aprecierilor primei instante referitoare la natura si efectele clauzei in discutie, urmata de intrebarea apelantei de ce, in conditiile in care autoarea sa a acceptat o asemenea clauza, mostenitorii acesteia nu ar avea posibilitatea sa se foloseasca de clauza de dezicere si sa inapoieze de 20 de ori suma primita de autoare – nu lasa, insa, nici un dubiu asupra problemei de drept cu care instanta de apel a fost investita, aceea a naturii si efectelor clauzei din antecontract vizand-o pe promitenta-vanzatoare, ceea ce o obliga la interpretarea respectivei clauze si la stabilirea efectelor ei asupra raporturilor dintre parti, sens in care curtea de apel a si procedat.

Prin urmare, interpretand clauzele antecontractului dedus judecatii si stabilind efectele acestora asupra raporturilor dintre parti, instanta de apel a respectat limitele investirii sale, date de cererea de apel, critica pe acest aspect nefiind fondata, cu consecinta inaplicabilitatii cazului de casare in care se incadreaza – art. 304 pct. 5 C.proc.civ. (recurentul a incadrat gresit acest motiv de recurs in dispozitiile art. 304 pct. 6 C.proc.civ., deoarece ipoteza acordarii, de catre instanta, a mai mult decat s-a cerut, de care recurentul se prevaleaza, are in vedere situatia in care, rejudecand pricina in fond, instanta de apel a acordat mai mult decat ceea ce a constituit obiectul actiunii, iar nu situatia sustinuta in recurs, in sensul ca instanta de apel s-ar fi pronuntat asupra unei chestiuni ce nu a constituit motiv de apel).

Nici criticile relative la natura clauzei din antecontract prin care promitenta-vanzatoare declara ca „in cazul in care, din motive subiective, voi refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare autentic, voi restitui cumparatoarei de douazeci de ori pretul primit”, nu sunt fondate.

Contrar sustinerilor recurentului, instanta de apel a stabilit corect ca aceasta clauza este una de dezicere, iar nu o clauza penala.

Clauza de dezicere (renuntare) este cea prin care se prevede posibilitatea partilor de a-si retrage consimtamantul dat, cu consecinta desfiintarii contractului, in schimbul unei sume de bani, denumita dezicere, achitata cocontractantului, iar clauza penala este cea prin partile stabilesc anticipat cuantumul despagubirilor datorate in caz de neexecutate culpabila a contractului.

Desi ambele se exprima in bani, clauza de dezicere si clauza penala nu se confunda, caci in timp ce suma care reprezinta dezicerea este pretul exercitarii dreptului de denuntare unilaterala a contractului, suma ce reprezinta clauza penala este echivalentul valoric al neexecutarii in natura a contractului, ceea ce inseamna ca dezicerea priveste formarea contractului, iar clauza penala executarea acestuia, in plus, dreptul de dezicere este prin definitie conceput in ideea de a permite denuntarea unilaterala a contractului de catre titularul sau, pe cand clauza penala este conceputa in ideea prestabilirii conventionale a daunelor ce trebuie reparate de catre debitorul care nu si-ar indeplini din culpa sa obligatiile contractuale, asigurandu-se astfel executarea prin echivalent a contractului ramas in fiinta, daca, bineinteles, creditorul nu opteaza pentru a cere executarea silita in natura.

In speta, clauza in discutie din antecontractul partilor nu se grefeaza pe continutul unei clauze penale, deoarece suma la a carei restituire s-a obligat promitenta-vanzatoare prin aceasta clauza nu este in legatura cu neexecutarea culpabila a contractului.

Astfel, termenii in care a fost redactata clauza exprima, in mod clar si neindoielnic, pozitia promitentei-vanzatoare de a putea refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, din motive subiective, caz in care va putea fi obligata sa restituie cocontractantului de 20 de ori pretul primit, ceea ce echivaleaza cu posibilitatea discretionara pentru aceasta parte de a denunta unilateral contractul.

Asa cum a sustinut si recurentul, clauza de dezicere reprezinta un drept potestativ stabilit in favoarea uneia sau fiecareia dintre partile contractante, in virtutea caruia titularul lui poate denunta unilateral contractul pe care l-a incheiat, indiferent de vointa celeilalte parti, care nu va putea in nici un fel impiedica desfiintarea contractului.

Clauza de dezicere este independenta de orice idee de culpa a partii contractante, reprezentand simpla posibilitate acordata uneia dintre parti de a se razgandi, iar ca exceptie atat de la regula obligativitatii contractului, instituita de art. 969 C.civ., cat si de la aceea potrivit cu care orice obligatie/clauza potestativa este nula, ea poate produce efecte numai daca este prevazuta expres, clar si neechivoc, conditie pe care clauza de dezicere din antecontractul in cauza o indeplineste, dupa cum s-a aratat deja.

Criticile din recurs privind imposibilitatea mostenitorilor promitentei-vanzatoare de a se prevala de clauza de dezicere prevazuta in favoarea autoarei lor sunt, insa, fondate.

Astfel, prin clauza de dezicere din antecontractul dedus judecatii s-a prevazut posibilitatea de

razgandire a promitentei-vanzatoare din motive subiective, ceea ce implica o apreciere subiectiva din partea titularului in ceea ce priveste exercitarea dreptului de dezicere. In aceste conditii, dreptul prevazut in favoarea promitentei-vanzatoare are un caracter strict personal, iar datorita acestei caracteristici, el poate fi exercitat numai de catre titular si nu se transmite mostenitorilor.

Pe cale de consecinta, paratele din proces nu se pot prevala de dreptul de dezicere prevazut in favoarea autoarei lor, pentru ca, fata de modalitatea in care a fost reglementat prin conventia partilor, ca un drept a carui exercitare implica o apreciere subiectiva din partea titularului, acest drept este incesibil, adica netransmisibil mostenitorilor, putand fi exercitat numai de catre titular.

In speta, prin antecontractul incheiat, partile s-au obligat sa perfecteze actul de vanzare-cumparare in forma autentica la obtinerea, de catre promitenta-vanzatoare, a titlului de proprietate pentru imobilul-teren asupra caruia au tranzactional, cu posibilitatea pentru promitenta-vanzatoare de a se razgandi, in schimbul unei sume de bani achitata cocontractantului, reprezentand de douazeci de ori pretul primit.

Titlul de proprietate a fost emis la data de 08 noiembrie 2007, astfel ca de la aceasta data, promitenta-vanzatoare, beneficiara a clauzei de dezicere, putea fie sa execute contractul, fie sa il denunte unilateral, in schimbul restituirii cocontractantilor a unei sume reprezentand de 20 de ori pretul primit, exercitand astfel dreptul stipulat in favoarea sa prin clauza de dezicere.

Cum, insa, promitenta-vanzatoare G.N. a decedat anterior acestui moment, respectiv la data de 04 mai 1998, dupa cum rezulta din certificatul de mostenitor suplimentar nr. x03/2007, clauza de dezicere prevazuta in favoarea ei a ramas fara efecte, neputand fi invocata de catre mostenitori, in al caror patrimoniu nu s-a transmis dreptul de dezicere, pentru motivele mai sus aratate.

Prin urmare, in mod nelegal instanta de apel a retinut ca parata-apelanta V.M. poate invoca in aparare clauza de dezicere prevazuta in antecontract in favoarea autoarei sale, cu consecinta pentru beneficiarii-cumparatori de a putea obtine numai pretul dezicerii, respectiv despagubiri reprezentand de 20 de ori pretul primit, iar nu executarea silita in natura a contractului.

Deoarece dreptul dezicere al autoarei nu li s-a transmis pe cale succesorala, paratele din proces nu au un drept de optiune intre executarea in natura a contractului si plata despagubirilor prevazute ca pret al dezicerii, fiind tinute sa execute obligatia asumata prin antecontract de autoarea lor, constand in incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica. Ca atare, refuzul paratelor de a executa aceasta obligatie ii indreptateste pe beneficiarii-cumparatori, care si-au indeplinit obligatia de plata a pretului, sa obtina pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in virtutea principiului executarii in natura a obligatiilor, consacrat de art. 1073 – 1077 C.civ., respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, sens in care corect s-a admis in prima instanta actiunea reclamantilor cu acest obiect.

Contrar celor retinute de curtea de apel, faptul ca partile nu au stipulat in antecontract posibilitatea ca instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in caz de neexecutare, de catre una dintre ele, a obligatiei asumate contractual, nu inseamna ca instanta nu putea pronunta o astfel de hotarare, la cererea partii care si-a indeplinit obligatiile, daca constata indeplinite conditiile vanzarii, criticile pe acest aspect fiind, de asemenea, fondate.

In conformitate cu art. 970 alin. (2) C.civ., conventiile „obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa”, or principiul executarii in natura a obligatiilor, consacrat de art. 1073-1077 C.civ., este cel care permite instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in cazul in care una dintre partile antecontractului de vanzare-cumparare nu-si respecta obligatia asumata contractual, dupa cum aceasta posibilitate este prevazuta expres si de dispozitiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit carora, „in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si~a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”. Pronuntarea, de catre instanta de judecata, a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, nu depinde, asadar, de faptul daca partile antecontractului au prevazut aceasta posibilitate in conventia lor, deoarece principiul executarii in natura a obligatiilor, in virtutea caruia poate fi pronuntata o atare hotarare, opereaza in virtutea legii.

Pe de alta parte, dreptul partii care si-a indeplinit obligatiile de a cere instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in cazul neindeplinirii de catre cealalta parte a obligatiei asumate prin antecontract, nu a fost exclus prin conventia partilor, neavand acest efect clauza din antecontract potrivit careia, „in cazul in care una din parti nu se prezinta la termenul stabilit pentru incheierea actului de vanzare-cumparare, cealalta parte va putea introduce actiune la instanta judecatoreasca pentru daune interese”.

Clauza mentionata nu face decat sa reia unul dintre drepturile legal recunoscute creditorului in caz de neexecutare a obligatiei de catre debitorul sau – dreptul de a obtine daune interese pentru neexecutarea contractului, fara ca aceasta sa poata semnifica inlaturarea dreptului creditorului de a obtine executarea silita in natura a obligatiei cocontractantului, in absenta unor termeni care sa exprime, in mod clar si neechivoc, vointa partilor in sensul ca singura actiune ce poate fi promovata de ele, in caz de neexecutare a obligatiei nascute din antecontract, este cea in daune interese.

In concluzie, retinand ca mostenitoarele beneficiarei clauzei de dezicere prevazuta in antecontract se pot prevala de aceasta clauza, exercitand dreptul de dezicere prevazut in favoarea autoarei lor si admitand pentru acest motiv apelul paratei V.M., cu consecinta schimbarii sentintei de fond, in sensul respingerii, ca nefondata, a actiunii reclamantilor avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, instanta de apel a ignorat caracterul strict personal al dreptului de dezicere convenit prin antecontractul dedus judecatii, cu toate consecintele ce decurg din acest caracter, ceea ce a condus la pronuntarea unei hotarari cu aplicarea gresita a dispozitiilor legale in materie de executare a obligatiilor [art. 1073 – 1077 C.civ., art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, in vigoare la data sesizarii instantei]. Asa fiind, criticile in acest sens sunt fondate si in raport de ele recursul reclamantului a fost admis, in temeiul cazului de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Drept consecinta, potrivit art. 312 alin. (1) – (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C.proc.civ., decizia recurata a fost modificata, in sensul respingerii apelului declarat de parata V.M. impotriva sentintei de fond, care a fost mentinuta, ca legala si temeinica.