Legea 196/2018
vezi si asociatii de proprietari Archives – Avocat Alin Paidiu
Art. 63 (1) Administrarea, exploatarea, intretinerea, repararea, reabilitarea si/sau moderni-zarea, dupa caz, a proprietatii comune aferente condominiului sunt in sarcina asociatiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activitati reprezinta cheltuieli comune.
(2) In scopul administrarii si intretinerii condominiului, asociatia de proprietari incheie contracte in numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, infiintate potrivit prevederilor legale in vigoare.
(3) Desemnarea administratorului si incheierea contractului de administrare se fac de catre comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, in baza mandatului acordat de adunarea generala, si decizia se comunica tuturor proprietarilor.
Art. 64 (1) Administrarea condominiului poate fi realizata de catre persoane fizice, per-soane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.
(2) Activitatea de administrare include activitati de administrare tehnica si intretinere a proprietatii comune, de contabilitate si de casierie.
(3) Orice alte activitati de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin sta-tutul asociatiei sunt conditionate de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari.
(4) Administratorii sunt angajati pe baza de contract individual de munca sau contract de prestari servicii, cu respectarea prevederilor legale in vigoare.
(5) Candidatii pentru functia de administrator trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele prevazute de lege, precum si alte documente solici-tate printre care, obligatoriu:
a) atestatul prevazut la art. 2 lit. e);
b) cazierul judiciar care sa ateste ca nu a suferit nicio condamnare, prin hotarare jude-catoreasca ramasa definitiva, pentru o infractiune de natura economico-financiara.
(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici infiintati si inregistrati con-form legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.
(7) In vederea indeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevazute la alin. (6) au obligatia obtinerii atestatului in conditiile legii pentru toti angajatii acestora care presteaza activitatea de administrare a condominiilor.
(8) Atestatul se afiseaza, prin grija administratorului, la avizier, la data intrarii in vigoare a contractului de administrare.
(9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotarari ju-decatoresti definitive, in cazul in care instantele judecatoresti competente au stabilit exis-tenta unui prejudiciu cauzat de administrator.
(10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii si poate fi reinnoit in aceleasi conditii in care a fost emis.
(11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determina automat imposibilitatea exercitarii activitatii de administrare a condominiilor.
Art. 65 Ca urmare a hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare si in baza imputernicirii acordate de adunarea ge-nerala a asociatiei, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor intre fur-nizori/prestatori si asociatia de proprietari.
Art. 66 (1) Administratorul are, in principal, urmatoarele atributii:
a) administreaza imobilul, propune si supravegheaza lucrari avand ca scop conservarea si intretinerea acestuia;
b) supravegheaza atat lucrarile care privesc administrarea, cat si personalul angajat;
c) in caz de urgenta, cu acordul comitetului executiv, initiaza executarea tuturor lucrarilor necesare protejarii imobilului;
d) presteaza serviciile prevazute in contractul de administrare cu responsabilitate si in mod profesional;
e) executa dispozitiile prevazute in hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului si conform contractului de administrare;
f) organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla si activitatea de casierie;
g) gestioneaza, separat pentru fiecare asociatie, bunurile materiale si fondurile banesti ale asociatiei, conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv;
h) propune, cel tarziu pana la sfarsitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anu-ale si prognoze pe termen mediu in care trebuie sa includa sumele achitate, lucrarile de in-tretinere si lucrarile de reabilitare si imbunatatire, sumele necesare din fondurile asociatiei, alte cheltuieli previzibile si o estimare generala a cheltuielilor asociatiei de proprietari;
i) efectueaza formalitatile necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pen-tru exploatarea si intretinerea condominiului, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
j) asigura gestionarea condominiului conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale in vigoare;
k) are obligatia prezentarii tuturor datelor, documentelor si informatilor privind continutul si respectarea contractului de administrare, precum si a acordurilor de plata in rate a chel-tuielilor anuale, a cuantumului prestatiilor convenite, la solicitarea oricarui proprietar;
l) gestioneaza, conform hotararilor adunarii generale sau comitetului executiv, fondul de rulment si fondul de reparatii constituite la dispozitia asociatiei de proprietari, precum si alte fonduri constituite de catre aceasta;
m) calculeaza, intocmeste, supune verificarii cenzorilor/comisiei de cenzori, supune apro-barii comitetului executiv si afiseaza la avizier lista lunara a cheltuielilor de intretinere, in-tocmita conform reglementarilor in vigoare, in termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
n) intocmeste lunar si depune semestrial la compartimentul specializat in sprijinirea si in-drumarea asociatiilor de proprietari pe a carei raza teritoriala se afla condominiul situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv;
o) afiseaza lunar, la avizier, lista de venituri si cheltuieli ale asociatiei, care cuprinde in-clusiv veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune;
p) asigura, prin controale periodice, respectarea normelor generale de aparare impotriva incendiilor la utilizarea partilor comune, functionalitatea permanenta, la gabaritele pro-iectate, a cailor de evacuare in caz de incendiu si a celor de acces, interventie si salvare si comunica de urgenta presedintelui asociatiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
q) indeplineste orice alte atributii stabilite in cadrul adunarii generale a asociatiei de pro-prietari in conformitate cu legea.
(2) Administratorul nu poate utiliza in niciun fel fondurile asociatiei de proprietari, fara hotararea scrisa a adunarii generale sau a deciziei comitetului executiv, dupa caz.
(3) Administratorul are obligatia de a tine evidente contabile separate pentru fiecare con-dominiu in parte pe care il are in administrare.
Art. 67 (1) Pentru realizarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau investitii privind pro-prietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, su-pune spre analiza si aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici care satisfac cerintele asociatiei de proprietari, conform legislatiei in vigoare.
(2) Administratorul este obligat sa foloseasca pentru platile curente si pentru incasari con-tul curent al asociatiei prevazut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, in conditiile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, toti proprietarii. In acest cont sunt varsate, in termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite in numele sau in contul asociatiei.
(3) Contul mentionat la alin. (2) poate fi utilizat si pentru plata cotelor lunare de contri-butie la cheltuielile asociatiei de catre proprietari.
(4) In cazul in care administratorul nu isi indeplineste obligatiile sau le indeplineste in mod defectuos, cauzand prejudicii asociatiei de proprietari, asociatia de proprietari, in ba-za hotararii adunarii generale, poate retrage din garantia administratorului o suma de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotari diminuarea venitului in functie de gravitatea faptei, in conditiile prevazute in contractul de administrare, precum si de a acti-ona in instanta pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
(5) Prin exceptie de la prevederile alin. (2), cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, exclusiv in vederea efectuarii operatiunilor de plati pentru cheltuieli nepre-vazute, administratorul poate pastra in casierie numerar, in limita unui plafon lunar de 1.000 lei.
Art. 68 Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii, la solici-tarea asociatiilor de proprietari, sunt obligati sa incheie, pe cheltuiala proprie, polite de asi-gurare de raspundere civila profesionala.
Art. 69 (1) In cazul schimbarii administratorului, vechiul administrator este obligat sa transmita noului administrator, in baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de pre-sedintele asociatiei si de catre cenzor/comisia de cenzori, intr-un termen de 5 zile de la in-cetarea contractului sau, totalitatea documentelor, bunurilor si valorilor aflate in admi-nistrarea sa, situatia financiar-contabila a asociatiei si a fiecarui proprietar in raport cu asociatia, situatia soldurilor elementelor de activ si de pasiv la data predarii. Procesul-ver-bal cuprinde si chitanta de plata cu care s-a facut ultima incasare, numele proprietarilor restantieri, sumele restante, contractele in derulare, platile ce urmeaza a fi facute dupa data predarii.
(2) In caz de neindeplinire a prevederilor prevazute la alin. (1), administratorul nu este descarcat de gestiune si poate fi actionat in instanta de asociatia de proprietari.