24 March 2019

Accesiune imobiliara artificiala. Se tinde la obtinerea unei hotarari privind dobandirea proprietatii asupra constructiei prin accesiune imobiliara artificiala prin eludarea normelor privind autorizarea si disciplina in constructii art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991

Accesiune imobiliara artificiala. Se tinde la obtinerea unei hotarari privind dobandirea proprietatii asupra constructiei prin accesiune imobiliara artificiala prin eludarea normelor privind autorizarea si disciplina in constructii art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 

Se tinde a se obtine pronuntarea unei hotarari judecatoresti privind dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei prin accesiune imobiliara artificiala de catre instantele judecatoresti, in conditii de eludare a normelor privind autorizarea si disciplina in constructii emise de catre legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obtinut in cartea funciara, in contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991

 

R O M A N I A
INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE
Sectia I civila

Decizia nr. 419/2018

Sedinta publica din 14 februarie 2018

Decizia nr. 419/2018

Asupra recursului de fata, constata urmatoarele:

Prin Sentinta civila nr. 134 din 8 februarie 2016 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, sectia a V-a civila, in Dosarul nr. x/3/2015, s-a respins actiunea formulata de reclamantii A., B. si C. in contradictoriu cu parata D., ca neintemeiata.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de judecata a retinut urmatoarele:

Prin cererea inregistrata la data de 26 iunie 2015 pe roiul Tribunalului Bucuresti, sectia a V-a civila, sub nr. x/3/2015, reclamantii A., B. si C. au solicitat, in temeiul accesiunii imobiliare artificiale, sa se constate ca sunt proprietarii constructiei D+P+4E+5 (retras) -imobil locuinte colective, edificat de ei pe terenul proprietatea lor situat in Bucuresti, sectorul 1.

In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au devenit proprietarii terenului in suprafata de 749 mp situat in Bucuresti, sectorul 1, cu nr. cadastral x1, prin cumparare de la parata, in baza Contractului de vanzare-cumparare autentificat la data de 13 martie 2013. Odata cu terenul, parata le-a transmis si o constructie in stadiul de structura S+P+2E.

Ulterior cumpararii terenului, au alipit terenul de mai sus terenului in suprafata de 83 mp, cu nr. cadastral x2 in C.F. a sectorului 1, proprietatea reclamantului A. (Contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de 28 aprilie 2014 – intabulat in C.F. sub nr. x3 din 29 aprilie 2014), rezultand o suprafata totala de 832 mp, adresa fiind aceeasi.

In incercarea de a finaliza constructia preluata de la parata, au realizat ca aceasta nu corespundea exigentelor tehnice si nici parametrilor dati de autorizatia de construire, astfel incat au fost nevoiti sa demoleze o parte si sa o modifice.

Preluand parti ale constructiei vechi si recuperand materiale, au fost nevoiti sa intocmeasca noi studii si proiecte de arhitectura, care sa corespunda noii realitati. Astfel, constructia ce face obiectul prezentei cauze a fost edificata in baza Proiectului nr. C-76-J/2013 intocmit de arhitect E.

In conformitate cu acesta, imobilul face parte din categoria “C” de importanta – clasa a III-a, cu gradul de rezistenta la foc – II.

Datele tehnice si dimensiunile exacte sunt cuprinse in memoriul tehnic intocmit de arhitect E., atasat prezentei cereri (cap. 2 – “Descriere functionala”).

La edificarea constructiei au urmat intocmai proiectul tehnic, folosind forta de munca specializata si materiale de calitate si in cantitatile indicate prin proiect. De altfel, la finalizarea lucrarilor, au solicitat un raport de expertiza tehnica, care sa arate daca constructia corespunde parametrilor tehnici si de calitate si daca raspunde riscului seismic.

Astfel, conform raportului de expertiza tehnica intocmit de expertul tehnic-inginer constructor F., constructia respecta regulile de conformare generala a structurilor si elementelor structurale, indeplinind toate criteriile cerute (Raportul de expertiza tehnica). Si din punct de vedere al riscului seismic, constructia prezinta cea mai mica vulnerabilitate, inscriindu-se in clasa “vulnerabilitate redusa”, fiind o cladire incadrata in clasa de risc seismic RsIV (corespunzatoare constructiilor la care raspunsul seismic asteptat este similar celui corespunzator constructiilor noi, proiectate pe baza prescriptiilor in vigoare).

Prin memoriul tehnic intocmit de arhitect E. s-a facut si un deviz al costurilor constructiei in cauza. Astfel, avand in vedere incadrarea si dimensiunile constructiei, valoarea acesteia este de 1.647.960 RON.

Fata de cele aratate mai sus, precum si de dispozitiile art. 567 C. civ., conform carora “proprietarul unui bun devine si proprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se incorporeaza in acesta, daca legea nu prevede altfel”, completate cu art. 577 C. civ., au solicitat instantei sa constate ca, fiind proprietarii terenului – bunul principal, sunt si proprietarii lucrarii (constructiei, asa cum este definita prin art. 577 alin. (1) C. civ.) efectuate pe acesta.

In probatiune, reclamantii au solicitat proba cu inscrisuri: contracte de vanzare-cumparare, act de alipire, memoriu tehnic de arhitectura intocmit de arhitect E. si raport de expertiza tehnica intocmit de expert F.); proba testimoniala, precum si proba cu expertiza tehnica in constructii, cu obiectivele: identificarea constructiei, cu vecinatati, amplasament, dimensiuni, descriere si evaluarea constructiei.

In drept, cererea se intemeiaza pe art. 567, 577 si urm. – C. civ.; art. 194 – 197 C. proc. civ.

Cererea a fost timbrata cu o taxa de timbru in cuantum de 20.085 RON.

In sustinerea cererii, reclamantii au depus copii dupa contractele de vanzare-cumparare din 13 martie 2013 si din 28 aprilie 2014 si incheierile de intabulare in C.F.; Act de alipire din 8 octombrie 2014; memoriu tehnic de arhitectura intocmit de arhitect E., cu devizul estimativ al lucrarii; planuri; raport de expertiza tehnica intocmit de expert F.

Parata a formulat intampinare prin care a aratat ca achieseaza la pretentiile reclamantilor. In fapt, prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de 13 martie 2013 a transmis reclamantilor terenul, cat si un inceput de constructie edificat pe acesta. Noua constructie, in forma si cu dimensiunile actuale este rezultatul muncii reclamantilor, care au contribuit exclusiv la realizarea ei (financiar, material, cu forta de munca etc). A precizat totodata ca nu are nicio pretentie asupra constructiei care a fost realizata exclusiv de catre reclamanti.

In drept au fost invocate dispozitiile art. 436, 454 C. proc. civ.

In cursul judecatii s-au incuviintat si administrat proba cu inscrisuri» proba testimoniala, fiind audiat martorul G. a carui declaratie data sub prestare de juramant a fost consemnata si atasata la dosar la proba cu expertiza tehnica in constructii.

Expertiza imobiliara a fost efectuata de expertul H., raportul de expertiza fiind depus la dosar la data de 12 ianuarie 2016.

Analizand probatoriul administrat in cauza de fata instanta a retinut ca prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de 13 martie 2013, reclamantii A. si B. casatorit cu C. au dobandit de la parata D., in cote indivize egale de 1/2 pentru fiecare, dreptul de proprietate asupra suprafetei totale de 749 mp teren curti-constructii, situata in Bucuresti, sector 3, cu nr. cadastral x1, intabulat in CF nr. x1 a municipiului Bucuresti, sector 1. Prin acelasi contract parata a cesionat irevocabil catre reclamanti drepturile si obligatiile ce decurgeau din Autorizatia de construire nr. x/40/P/39784 din 25 august 2010 eliberata de Primaria Sectorului 1 a mun. Bucuresti, prelungita de la data de 27 august 2012 pana la data de 26 august 2013 in vederea executarii lucrarilor de construire pentru imobil, locuinta cu 2 apartamente, S+P+2E, inclusiv instalatiile interioare aferente si imprejmuire, parcaje, platforme betonate si amenajari peisajere precum si din proiectul care deriva din aceasta autorizatie. Parata a mai declarat ca este de acord ca procesul-verbal de receptie a lucrarilor edificate in baza Autorizatiei de construire nr. x/40/P/19784 din data de 25 august 2010, eliberata de Primaria Sectorului 1 a municipiului Bucuresti, prelungita din data de 27 august 2012 pana la data de 26 august 2013 si ca intabularea dreptului de proprietate asupra acestora sa se faca pe numele cesionarilor, A. si B., in cote egale de cate 1/2 pentru fiecare.

Prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de 28 aprilie 2014, reclamantul A. a dobandit de la parata D. dreptul de proprietate asupra suprafetei totale de 83,13 mp din acte respectiv 83,03 mp teren din masuratorile cadastrale, situata in Bucuresti, sector 1, cu nr. cadastral x2, intabulat in CF nr. x2 a municipiului Bucuresti, sector 1.

Potrivit Actului de alipire autentificat la data de 8 octombrie 2014 terenurile ce au facut obiectul contractelor de vanzare-cumparare sus-mentionate au fost alipite, formandu-se un singur imobil-teren intravilan avand categoria de folosinta “curti-constructii” in suprafata totala de 832 mp avand nr. cadastral x4.

Din raportul de expertiza tehnica in specialitatea constructii efectuat in cauza coroborat cu declaratia martorului G. rezulta ca pe terenul in suprafata de 832 mp reclamantii, cu mijloace materiale proprii, au procedat la demolarea unei parti din constructia cumparata si edificarea unei alte constructii care este un imobil de locuinte colective D+P+4E+5 (retras) care are o suprafata construita de 2.624,22 mp.

Potrivit art. 567 din C. civ. prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se incorporeaza in acesta, daca legea nu prevede altfel iar conform art. 577 alin, 1 C. civ. constructiile, plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra unui imobil, denumite in continuare lucrari, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

In temeiul art. 579 alin. (1) C. civ. orice lucrare este prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este a lui, pana la proba contrara.

Totodata instanta a retinut ca si potrivit Noului C. civ., accesiunea artificiala imobiliara este un mod de dobandire a proprietatii si pentru a opera trebuie indeplinite doua ipoteze.

In speta, instanta a constatat ca nu este vorba de o accesiune imobiliara artificiala, deoarece nu este vorba de o constructie edificata de reclamanti pe terenul altuia sau cu materialele altuia pe terenul lor, din contractele de vanzare-cumparare, actul de alipire, declaratia martorului G. si din sustinerile reclamantilor confirmate de parata reiesind ca la data edificarii constructiei terenul era proprietatea reclamantilor, iar materialele folosite erau de asemenea ale lor fiind cumparate de acestia. Partea din cladire care nu a fost demolata devenise de asemenea proprietatea reclamantilor potrivit Contractului de vanzare-cumparare autentificat la data de 13 martie 2013.

In cauza de fata, nu se regaseste asadar niciuna dintre ipotezele sus-mentionate, pentru ca noua constructie a fost realizata de proprietarii terenului cu propriile materiale.

Reclamantii pierd din vedere esenta acestei institutii de drept, si anume faptul ca accesiunea reprezinta un mod de dobandire a dreptului de proprietate, semnificand totodata faptul material al incorporarii unui bun considerat accesoriu intr-un bun considerat principal. Urmare a exercitarii acestui drept, accesiunea apare ca un mod de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de catre proprietarul bunului principal. Accesiunea artificiala, ca principiu implica obligatia proprietarului care beneficiaza de ea sa plateasca despagubiri celui in detrimentul caruia a operat. In plan procesual, aceasta se traduce prin pozitia procesuala potrivnica pe care paratul o va avea. Dreptul de proprietate pe care reclamantii in mod exclusiv l-au exercitat atat asupra terenului, cat si asupra materialelor folosite pentru edificarea constructiei nu a fost contestat de nicio persoana, sau cel putin, nu de catre parata. Evident ca nici dreptul de proprietate asupra noii constructii realizate nu a fost contestat de catre parata in litigiu.

Pentru toate considerentele expuse, retinand ca nu sunt intrunite cerintele pentru constatarea dobandirii unui drept de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, tribunalul a respins cererea, ca neintemeiata.

Impotriva Sentintei civile nr. 134 din 8 februarie 2016 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, sectia a V-a civila, in Dosarul nr. x/3/2015, au formulat apel reclamantii B., A. si C., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

In motivarea apelului, s-a aratat ca prima instanta, ignorand logica si mecanismul institutiei de drept civil – accesiunea imobiliara artificiala – refuza aplicarea prevederilor art. 577 C. civ., dispozitii – cadru in aceasta materie, care la alin. (1) statueaza ca orice lucrari, constructii edificate asupra unui imobil “revin proprietarului acelui imobil”, daca prin lege ori alt act normativ nu se prevede contrariul, iar la alin. (2) se prevede in mod expres ca “dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului”, indiferent daca “lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia”.

Asadar, dispozitiile art. 579 alin. (2) din C. civ. instituie o dubla prezumtie: 1. ca orice constructie edificata este proprietatea titularului dreptului de proprietate al imobilului asupra caruia a fost realizata; 2. toate cheltuielile ocazionate de efectuarea lucrarilor au fost suportate tot de catre proprietarul imobilului.

Apelantii-reclamanti au invocat aplicabilitatea celor doua prezumtii simple si nu a dovezii contrare retinuta de catre instanta de fond privind realizarea unor lucrari de catre proprietarul imobilului cu materialele altuia care este reglementata separat, in art. 580 C. civ. institutie care nu este incidenta spetei.

Aplicabilitatea dispozitiilor privind accesiunea imobiliara artificiala nu poate fi conditionata, cum in mod neintemeiat si nejustificat o face instanta de fond, de despagubiri primite de catre cel “in detrimentul caruia a operat”.

De altfel, in dispozitiile art. 580 C. civ. legiuitorul apara dreptul de creanta al proprietarului materialelor intr-un caz determinat – text ce nu poate fi extins la situatia-cadru prevazuta de art. 577 C. civ.

Din dispozitiile art. 577 alin. (1) C. civ. rezulta ca, indiferent de cine le-a efectuat, constructiile, plantatiile sau lucrarile revin proprietarului acelui imobil, iar situatia in care bunul principal si cei accesoriu au acelasi proprietar este reglementata explicitat de art. 577 alin. (2) C. civ. “cand lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale.”

In cazul in care situatia de fapt duce la rasturnarea prezumtiilor referitoare la autorul lucrarii si la cheltuieli, principiul accesiunii va functiona pe baza unui mecanism modificat prevazut la art. 580, 581 – 585 si art. 587 C. civ.

Apelantii-reclamanti au aratat insa, ca ei se inscriu in ipoteza de la art. 577, 579 C. civ., proband ca sunt proprietarii terenului din Bucuresti, sector 1 si ca prin forte proprii au edificat constructia ce face obiectul actiunii pendinte.

S-a solicitat admiterea apelului, desfiintarea in tot a sentintei apelate si pe fond, admiterea actiunii si constatarea ca reclamantii sunt, in temeiul accesiunii imobiliare artificiale, proprietarii constructiei edificate pe terenul proprietatea lor de la adresa sus-mentionata.

Apelul s-a timbrat legal conform O.U.G. nr. 80/2013 cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 10.042,5 RON.

In sustinerea apelului s-a depus Adresa nr. x/732/1 din 15 februarie 2013 de la Primaria Sectorului 1 – D.I.T.L. catre parata D., prin care s-a comunicat – ca urmare a cererii sale depuse inclusiv la Directia Patrimoniu din 18 ianuarie 2013 ca imobilul, lotul nr. 2, in suprafata de 749 mp la care se refera Actul de dezlipire autentificat la data de 15 ianuarie 2013 la B.N.P. E. – sectiune din imobilul cu nr. 1, sector 1 va purta provizoriu numarul 1A, sector 1, Bucuresti iar definitivarea adresei postale se va face dupa intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate.

S-a depus cu titlu de practica judiciara si sentinte de la Judecatoria sectorului 6, Judecatoria sectorului 4, Judecatoria sectorului 5 Bucuresti pronuntate in perioada 2013 – 2015 (fara mentiunea “Definitiva” potrivit Noului C. proc. civ.), dar si ale altor instante, inclusiv din tara, din 2009 ale Curtii de Apel Bucuresti si Curtii de Apel Ploiesti (irevocabile) cu solutii de admitere a unor actiuni similare.

Curtea, din oficiu, a solicitat relatii privind situatia juridica a imobilului si ca urmare, D.I.T.L. sector 1 Bucuresti a comunicat faptul ca in prezent, in evidentele fiscale la imobilul de la adresa sus-mentionata figureaza coproprietari B., A. si C. cu teren intravilan in suprafata neocupata de constructii de 749 mp, atasandu-se si contractele de achizitionare, inclusiv de la parata D., actul de dezlipire etc. cu mentiunea ca nu detin documente pentru un imobil cu aceeasi adresa, anterior anului 2013.

O.C.PI. Sector 1 Bucuresti a comunicat ca pentru imobilul – teren, s-a deschis carte funciara nr. x4, atasandu-se si documentatia cadastrala tehnica aferenta.

Primaria sector 1 Bucuresti – Directia Cadastru a comunicat ca evidentele cadastrale intocmite la nivelul anului 1986 nu sunt actualizate, nefiind evidentiat in prezent imobilul.

Primaria Municipiului Bucuresti – Directia Patrimoniu a comunicat ca este in imposibilitate de a identifica imobilul din sectorul 1, in lipsa planurilor topografice, pe care a fost identificat (marcat) imobilul pentru care se foloseste adresa sus-mentionata in prezent.

Prin Decizia civila nr. 413A din 5 mai 2017, Curtea de Apel Bucuresti, sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantii-reclamanti A., B. si C., impotriva Sentintei civile nr. 134 din 8 februarie 2016, pronuntata de Tribunalul Bucuresti, sectia a V-a civila, in contradictoriu cu intimata-parata D.

Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut urmatoarele:

Curtea a constatat mai intai, ca solutia primei instante privind respingerea actiunii ca neintemeiata este legala si temeinica, dar cu o motivare care nu corespunde institutiei accesiunii imobiliare artificiale potrivit art. 577 – 579 alin. (2) din C. civ. care statueaza, astfel cum in mod corect s-a sustinut in apelul reclamantilor dubla prezumtie: 1. ca orice lucrare, constructie etc. edificata de o persoana pe terenul proprietatea sa ii apartin; 2. se prezuma ca lucrarea s-a efectuat cu cheltuiala proprie a proprietarului terenului.

Or, prima instanta face referire la alta institutie, cea reglementata de dispozitiile art. 580 C. civ., care intr-adevar nu este incidenta spetei, si care se refera la realizarea unor lucrari de catre proprietarul imobilului cu materialele altuia, conturand un drept de creanta in contra acestuia, al proprietarului materialelor utilizate, ajungandu-se la situatia in care solutia data de instanta de fond este motivata gresit din punctul de vedere al dreptului substantial aplicabil – prezentele considerente (din apel) inlocuind motivarea sentintei apelate, nefiind necesar in acest sens o reformare a sentintei prin admiterea apelului.

In al doilea rand, avand in vedere celelalte critici pe fond ale apelului (acesta fiind devolutiv), Curtea a retinut ca actiunea reclamantilor este neintemeiata prin raportare la cerintele accesiunii imobiliare prevazute de art. 577 – 579 alin. (2) din C. civ. cu raportare si la dispozitiile imperative cu privire la constructii din Legea nr. 50/1991 – art. 1 si art. 37.

Curtea, a constatat din inscrisurile administrate in cauza, ca in evidentele actuale (incepand cu Contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de 13 martie 2013 prin care apelantii au cumparat terenul cu constructia edificata partial potrivit autorizatiei de constructie emisa paratei-vanzatoare D. pentru un imobil tip S+P+2E de catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti), D.I.T.L. Sector 1 – figureaza in evidente teren fara constructii de 749 mp – incepand cu anul 2013, pe numele celor trei reclamanti, nu si anterior acestui an, justificat ulterior prin atribuire de noua adresa postala, conform adeverintei depusa de apelantii reclamanti in dosarul de apel – si care se regaseste inscris in Cartea funciara, astfel cum a comunicat la dosar si O.C.P.I. Bucuresti – inclusiv prin actul de alipire a 83 mp – proprietate cumparator A., rezultand un teren total de 832 mp.

Curtea a mai retinut ca, dispozitiile art. 577 alin. (1) din C. civ. – statueaza ca orice lucrari asupra unui imobil “revin proprietarului acelui imobil, daca prin lege (…) nu se prevede altfel”.

Tot astfel, cu privire la prezumtiile stabilite in favoarea proprietarului imobilului, legiuitorul in art. 579 alin. (1) C. civ. a statuat ca orice lucrare este prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este a lui “pana la proba contrara”, iar in art. 579 alin. (2) C. civ. a prevazut ca “Proba contrara se poate face cand s-a constituit un drept de superficie, cand proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau alte cazuri prevazute de lege” (sublin. red.).

In speta, proba contrara rezulta clar din inscrisurile administrate si relatiile obtinute la dosar inclusiv, de la OCPI Bucuresti si DI.T.L. Sector 1 Bucuresti, in sensul ca lucrarea, respectiv constructia etajata, edificata pe terenul in cauza situat, potrivit noii adrese postale provizoriu in sector 1, Bucuresti, nu a fost intabulata.

Curtea a mai constatat ca in speta, sunt incidente si conditiile din art. 577 si 579 alin. (2) C. civ., citate mai sus, in expresiile statuate “(…) daca prin lege (…) nu se prevede altfel”, respectiv “(…) sau alte cazuri prevazute de lege”.

Or, cu privire la constructii, devin, potrivit celor statuate in cele doua articole de lege sus-mentionate, deopotriva (in conditiile aplicarii Noului C. civ.) si prevederile imperative din Legea nr. 50/1991.

Astfel, potrivit art. l alin. (1) din Legea nr. 50/2001: “Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren si/sau constructii – identificat prin numar cadastral (…)” (sublin. red.).

Mai mult, prin dispozitiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, republicata, s-a statuat ca “nu se considera finalizate” constructiile edificate fara autorizatia legala si “nu pot fi intabulate in cartea funciara”.

Scopul autorizatiei legale in constructii este dat de respectarea si incadrarea acelei lucrari in P.U.G.-ul si P.U.Z-ul general/local, in normele de rezistenta si siguranta in constructii, evitarea riscului de mediu, dar si a incalcarii eventualelor drepturi ale altor persoane, a normelor de urbanism, sistematizare a Municipiului Bucuresti, respectiv de protejare a unor zone cu specific arhitectural, istoric, normelor I.S.U. etc.

Curtea a constatat ca in speta se tinde a se obtine pronuntarea unei hotarari judecatoresti privind dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei prin accesiune imobiliara artificiala de catre instantele judecatoresti, in conditii de eludare a normelor privind autorizarea si disciplina in constructii emise de catre legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obtinut in cartea funciara, in contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (coroborat cu art. 577 alin. (2) teza ultima C. civ. si art. 579 alin. (2) C. civ.) care in mod expres dispun ca “nu se considera finalizate” si deci nu pot fi intabulate, constructiile edificate fara autorizatia legala.

Se constata ca viziunea Noului C. civ. este aceea de a analiza in concret intr-o actiune privind dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliara artificiala, prevederile art. 577 – 579 C. civ. trebuind a fi analizate in coroborare cu alte dispozitii legale edictate in materie, pentru a stabili temeinicia si deopotriva legalitatea unei actiuni cu obiectul sus-mentionat dedus judecatii.

In speta, este cert ca autorizatia legala nu a fost solicitata, nici pentru demolarea vechii constructii ori a unei parti din constructia initiala, dar nici pentru edificarea noii constructii supraetajate, din inscrisurile dosarului si relatiile obtinute nerezultand nici un demers in acest sens.

Achiesarea la actiunea reclamantilor facuta de catre parata – (vanzatorul) D. la instanta de fond nu este in masura sa acopere nelegalitatea privind edificarea constructiei in lipsa autorizatiilor legale, ca si a practicii judiciare mai vechi – in baza C. civ. de la 1865 ori a practicii judiciare recente in baza Noului C. civ. (neunitare).

Pentru considerentele retinute, apelul a fost respins ca nefondat.

Impotriva acestei din urma decizii au formulat recurs reclamantii criticand-o prin memoriile de recurs sub urmatoarele aspecte:

Inexistenta unei autorizatii de construire pentru imobilul construit nu poate limita dreptul reclamantilor de a se adresa instantei de judecata pentru consacrarea dreptului de proprietate dobandit in baza accesiunii imobiliare artificiale, deoarece temeiul juridic in raport de care se analizeaza cererea este dat de C. civ., iar nu de normele speciale ale Legii nr. 50/1991.

Nici in legea speciala a constructiilor, nici in C. civ., nu exista o conditionare expresa a aplicarii mecanismului accesiunii imobiliare artificiale de existenta autorizatiei de construire.

Existenta unei constructii este un fapt juridic producator de consecinte juridice, stabilirea situatiei juridice a acestuia este o problema de drept civil, care se poate clarifica prin aplicarea dispozitiilor privitoare la accesiunea imobiliara artificiala.

Este discriminatoriu a se aprecia admisibila actiunea in accesiune imobiliara artificiala in situatia constructiei edificate pe terenul unui tert sau constructiei edificate cu materialele altuia chiar fara autorizatie, si inadmisibila actiunea in accesiune imobiliara formulata de proprietarul terenului, care construieste pe terenul sau, cu materialele sale. Legiuitorul nu a conditionat aplicabilitatea art. 577 din C. civ. de existenta autorizatiei de construire, asa cum in mod gresit retine instanta de apel.

Mentiunea din cuprinsul art. 577 din C. civ. potrivit careia “daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel” are in vedere reglementari din materia drepturilor reale, de natura a impiedica mecanismul de dobandire a proprietatii prin accesiune, si nu de chestiuni exterioare, administrative.

Din cuprinsul dispozitiilor art. 17, art. 20 alin. (1) si alin. (3) din Legea nr. 7/1996, a art. 589 din C. civ., reiese ca legiuitorul nu numai ca nu a conditionat aplicarea de existenta autorizatiei de construire, dar a prevazut si acceptat finalitatea actiunii in dobandirea unui astfel de drept prin inscrierea in cartea funciara.

Prin cel de-al doilea motiv de recurs, reclamantii au sustinut nelegalitatea deciziei curtii de apel, si invocand dispozitiile art. 488 pct. 8 din Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ., au argumentat urmatoarele:

Cererea de chemare in judecata a fost intemeiata pe dispozitiile art. 577 din C. civ.

Prin imobil, in acceptiunea prevederilor consacrate accesiunii de noul C. civ., se intelege, dupa caz, fie terenul, fie o constructie preexistenta lucrarilor.

Astfel, in cazul edificarii unor constructii, al infiintarii unor plantatii sau al efectuarii oricaror alte lucrari pe teren sau in subsolul acestuia (ziduri de sprijin, fantani, foraje, depozite subterane sau altele asemenea), proprietarul terenului va dobandi si proprietatea bunurilor astfel create, care sunt considerate a avea un caracter accesoriu.

Constructiile sunt bunuri principale atunci cand asupra acestora se realizeaza interventii care au ca rezultat adaugiri de orice fel. Aceste adaugiri sunt bunuri accesorii.

Termenul de lucrari folosit de dispozitia legala analizata desemneaza, dupa caz, constructiile, plantatiile sau alte bunuri imobile edificate pe teren sau in subsolul acestuia ori adaugirile aduse unei constructii. Asupra tuturor acestor lucrari proprietarul imobilului va dobandi dreptul de proprietate prin accesiune, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune se produce de plin drept, pe masura edificarii constructiei, fara a fi necesara o manifestare de vointa din partea proprietarului terenului.

Conform art. 58 din legea de punere in aplicarea Noului C. civ., in toate cazurile in care accesiunea imobiliara artificiala presupun exercitarea unui drept de optiune de catre proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea in vigoare la data inceperii lucrarii.

Reiese, asadar, ca dreptul de proprietate asupra unor asemenea lucrari, care, potrivit noii reglementari, s-ar dobandi numai prin inscriere in cartea funciara, se dobandeste din momentul realizarii lor, chiar daca proprietarul imobilului si-a exercitat dreptul de optiune dupa intrarea in vigoare a noului C. civ.

Prin urmare, atat practica instantelor cat si doctrina au apreciat admisibile actiunile avand ca obiect accesiunea dreptului de proprietate asupra constructiilor, edificate de catre proprietarul terenului, chiar fara autorizatie. Lipsa autorizatiei de construire poate produce consecinte doar in planul raporturilor juridice de drept contraventional, nu si sub aspectul dreptului civil.

Aprecierile instantei de apel sunt nefondate, fata de imprejurarea ca rezultatul acestui rationament ar fi ca lucrarile realizate nu ar avea proprietar, fapt vadit eronat, intrucat accesiunea opereaza de drept pe masura ce acestea sunt realizate.

Cat timp legea prevede faptul ca daca lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii acesteia, neexistand dispozitii legale care sa prevada contrariul, dreptul de proprietate al reclamantilor asupra constructiei ridicate pe terenul proprietatea acestora, s-a nascut din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei.

Inexistenta unei autorizatii de construire pentru imobilul construit nu poate limita dreptul reclamantilor de a se adresa instantei de judecata pentru constatarea dobandirii dreptului de proprietate, dobandit in temeiul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dobandirea dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale nu poate fi afectat de nerespectarea unor dispozitii legale a caror incalcare poate atrage cel mult raspunderea contraventionala, iar nu inaplicabilitatea dispozitiilor art. 577 si urm. C. civ., cum in mod gresit a apreciat instanta de apel.

Chiar admitand teza instantei de apel, potrivit careia nu pot fi intabulate constructiile fara autorizatie, aceasta imprejurare nu poate fi modificata, in sensul ca sanctiunea privind imposibilitate de intabulare opereaza chiar si in masura in care dreptul de proprietate este recunoscut, recunoasterea acestui drept neschimband cu absolut nimic modalitatea de edificare a lucrarilor, ori posibilitatea organelor competente de a constata acest aspect.

In ceea ce priveste constructia finalizata, instanta de apel in mod gresit nu a avut in vedere si definitia data de pct. 31 alin. (6) lit. c) din H.G. nr. 44/2004, potrivit caruia prin cladire finalizata se intelege cladirea care indeplineste cumulativ urmatoarele conditii: serveste la adapostirea de oameni, de animale, de obiecte, de produse, de materiale, de instalatii si de altele asemenea; are elementele de baza ale unei cladiri, respectiv pereti si acoperis, are expirat termenul de valabilitate prevazut in autorizatia de construire si nu s-a solicitat prelungirea valabilitatii acesteia, ori cladirea a fost realizata fara autorizatie de construire.

Fata de aceste prevederi legale, chiar daca sunt specifice materiei fiscale, este fara putinta de tagada ca imobilul, cladire, care face obiectul prezentei actiuni este finalizat.

Instanta de apel, prin considerentele deciziei atacate a creat reclamantilor o situatie mai grea in propria cale de atac, fiind incalcat principiul non reformatio inpeius, consacrat de art. 481 C. proc. civ.

Astfel, prima instanta a retinut in considerentele Sentintei civile nr. 134 din 8 februarie 2016 ca motiv al respingerii actiunii faptul ca “in cauza de fata, nu se regaseste asadar nici una dintre ipotezele sus-mentionate, pentru ca noua constructie a fost realizata de proprietarii terenului cu propriile materiale”, iar instanta de apel, prin Decizia nr. 413A din 5 mai 2017, a retinut ca motiv pentru respingerea apelului formulat de subsemnatii faptul ca “in speta se tinde a se obtine prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti privind dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei prin accesiune imobiliara artificiala de catre instantele judecatoresti, in conditii de eludare a normelor privind autorizarea si disciplina in constructii emise de legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obtinut in cartea funciara, in contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (coroborat cu art. 577 alin. (2) teza ultima C. civ. si art. 579 alin. (2) Noul C. civ.) care in mod expres dispun ca nu se considera finalizate si deci nu pot fi intabulate, constructiile edificate fara autorizatie legala.”

Desi prin dispozitivul Deciziei nr. 413A din 5 mai 2017 pronuntata de instanta de apel nu se modifica solutia pronuntata de prima instanta, prin considerentele acestei hotarari se creeaza o situatie mai grea reclamantilor, in propria cale de atac.

Pentru considerentele mai sus expuse, recurentii-reclamanti au solicitat admiterea recursului si trimiterea cauzei spre rejudecare la instanta de apel.

Examinand decizia atacata prin prisma criticilor formulate, Inalta Curte constata ca recursul formulat este nefondat urmand a fi respins pentru considerentele ce succed:

Obiectul cererii de chemare in judecata este reprezentat de o actiune in constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliara artificiala respectiv ca, reclamantii sunt proprietarii constructiei D+P+4E+5 (retras) – imobil locuinte colective, edificat de ei pe terenul proprietatea lor situat in Bucuresti, sector 1.

In motivarea cererii reclamantii au aratat ca au devenit proprietarii terenului in suprafata de 749 mp, situat in Bucuresti, sectorul 1, cu nr. cadastral x1, prin cumparare de la parata, in baza Contractului de vanzare-cumparare autentificat la data de 13 martie 2013.

Odata cu terenul, parata le-a transmis si o constructie in stadiul de structura S+P+2E.

Ulterior cumpararii terenului, au alipit terenului in suprafata de 749 mp, si suprafata de 83 mp, cu numar cadastral x2 in CF, sectorul 1, proprietatea reclamantului A. (Contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de 28 aprilie 2014, intabulat in CF nr. x3 din 29 aprilie 2014), rezultand o suprafata totala de 832 mp, adresa fiind aceeasi.

In incercarea de a finaliza constructia preluata de la parata, au realizat ca aceasta nu corespundea exigentelor tehnice si nici parametrilor dati de autorizatia de construire, astfel incat au fost nevoiti sa demoleze o parte din constructie si sa o modifice.

Preluand parti ale constructiei vechi si recuperand materialele, au fost nevoiti sa intocmeasca noi studii si un nou proiect de arhitectura, care sa corespunda noii realitati.

Potrivit art. 555 alin. (1) C. civ., “proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.

Prin lege poate fi limitata exercitarea atributelor dreptului de proprietate”.

Potrivit art. 555 alin. (1) C. civ., “dreptul de proprietate se poate dobandi, in conditiile legii, prin conventie, mostenire legala sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de buna-credinta in cazul bunurilor mobile si al fructelor, prin ocupatiune, traditiune, precum si prin hotarare judecatoreasca, atunci cand ea este translativa de proprietate prin ea insasi”.

Nu in ultimul rand, alin. (3) al art. 563 C. civ. arata ca “dreptul de proprietate dobandit cu buna-credinta, in conditiile legii, este pe deplin recunoscut”.

De asemenea, Legea speciala in materia autorizarii executarii lucrarilor de constructie, nr. 50/1991 republicata, prevede in cuprinsul art. 1 ca (1) “Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare. Autorizatia de construire sau de desfiintare se emite la solicitarea destinatarului titlului de proprietate asupra unui imobil -teren si/sau constructii – ori a altui act care confera dreptul de construire sau de desfiintare, in conditiile prezentei legi. (2) Constructiile civile, industriale, inclusiv cele pentru sustinerea instalatiilor si utilajelor tehnologice, agricole sau de orice alta natura se pot realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire, emisa in conditiile prezentei legi”.

Prin urmare, reclamantii fara a solicita un aviz legal, din proprie initiativa, au demolat o parte din constructie, au edificat lucrari noi si fara a face niciun demers pentru reglementarea situatiei juridice au promovat prezenta actiune pentru constatarea dreptului de proprietate in temeiul accesiunii imobiliare.

In speta, reclamantii nu se pot prevala de buna-credinta pentru a beneficia de recunoasterea dreptului de proprietate, in conditiile art. 577 si urm. C. proc. civ., cata vreme nimeni nu se poate prevala de necunoasterea legii.

O interpretare contrara ar lipsi de continut si de finalitate dispozitiile Legii nr. 50/1991 republicata, in situatia in care, fara nicio justificare obiectiva, ci doar prin simpla manifestare unilaterala de vointa, partilor le-ar fi permisa si recunoscuta optiunea intre respectarea procedurii autorizarii prevazute de lege sau, in caz contrar, adresarea ulterior a unei actiuni in justitie.

De altfel, dispozitiile art. 577 si urm. C. civ. reprezinta doar dreptul comun in motivarea accesiunii imobiliare artificiale, insa, ori de cate ori legea speciala (nr. 50/1991R) impune conditii derogatorii acestea trebuie respectate, potrivit principiului “specialia generalibus derogant”.

Nefondata este si critica recurentilor-reclamanti referitoare la faptul ca instanta de apel, prin considerentele deciziei atacate, a creat acestora o situatie mai grea in propria cale de atac, fiind incalcat principiul non reformatio in peius, retinand ca motiv pentru respingerea apelului ca, “in speta, se tinde a se obtine prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti privind dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei prin accesiune imobiliara artificiala, de catre instantele judecatoresti, in conditii de eludare a normelor privind autorizarea si disciplina in constructii emise de catre legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obtinut in cartea funciara, in contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 care, in mod expres, dispun ca nu se considera finalizate si deci nu pot fi intabulate, constructiile edificate fara autorizatia legala”.

Agravarea situatiei in propria cale de atac nu poate fi retinuta in cauza, deoarece actiunea a fost respinsa in prima instanta, iar instanta de apel nu a facut decat sa pastreze aceasta solutie, completand motivarea cu noi argumente, asa incat situatia reclamantilor a ramas neschimbata.

Nefondata este si critica potrivit careia dispozitiile art. 494 C. civ. ar crea o discriminare evidenta intre proprietarul constructiei si proprietarul terenului pe care este edificata constructia, de vreme ce aceasta se aplica in mod egal tuturor persoanelor aflate in situatia reglementata de ipoteza normei juridice, fara nicio discriminare pe criterii arbitrare.

In concluzie, retinand ca nu sunt aplicabile dispozitiile art. 35 C. proc. civ. si nici incidente dispozitiile de art. 577 si urm. C. civ., Inalta Curte va respinge ca nefondat recursul formulat de reclamantii-recurenti.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantii B., A. si C. impotriva Deciziei nr. 413A din data de 5 mai 2017, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie.

Decizia este definitiva si se va comunica partilor, conform dispozitiilor art. 427 alin. (1) din C. proc. civ.

Pronuntata in sedinta publica, astazi, 14 februarie 2018.

Procesat de GGC – N

 


Follow Me

facebook linkedin twitter

Comments closed